「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>10550 匿名さん

マンション管理士は大変ですね?

建替えは難しいでしょうね。
完全にスラム化するまで住み続ければいい。
但し、人生がもたないかもね。

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

アンケートは簡単に取れるから理事会としては
計画してもいいと思うけどね。

まあ、廊下が陥没してるとかエレベータが頻繁に停電するとかでない限り
修繕積立金月額１万円未満の貧乏人マンションでは受忍限度内だろう。

望まれる修繕積立金の額は、１戸当たり月１７，５００円だとさ。
うちのマンションはクリアできてるけどね。

100戸のマンションの資金計画を試しませんが?

１戸当たり月15,000円以上の修繕積立金に
すればいいだけだよ。

>>10558 坪単価比較中さん
建替え資金を賄えますか？

建替えはできません。
建て替えをするのがいかに難しいかはレスされてるでしょう。
手続きの難しさを理解してください。
>２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
>①新たに建築する建物の設計の概要
>②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
>③建て替え費用の分担に関する費用
>④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
手続きの最初の段階でもこれだけやらなければならないのです。
これを誰がしますか、できますか。
日数もかなりかかりますよ。

>>10560 匿名さん
では取り壊して残余財産を処分して
分配するしかないですか？

それよりそこに住み続けるという選択になるんではないですか。
取り壊されて残余財産といっても、解体費用も莫大な費用がかかりますので、
土地を処分しても残はすくないでしょうから、それを全員で分けても
雀の涙程度しか配分されないでしょう。
それだったら、いくら劣化していても、そこに住み続けるというのを
年金生活者が殆どでしょうから、望むんではないでしょうか。
取り壊しをしなければならないマンションは築年数が５０年とかですから
それこそ高齢者ばかりですよ。

やはり建て替えは無理でしょう。
計画的に建物設備の維持保全に努めるのが一番です。

>>10563 匿名さん
最初からダメと決めつけるのはどうか？

建替えせずにありったけの修繕積立金を使って大規模修繕して
外観がきれいになったところで売逃げするのが正解

>>10565 匿名さん
最近は消費者も賢いからね。

>>10565 匿名さん


であれば、修繕を我慢して残余財産を資金にして資産運用して建替え費用を稼いだらどうでしよう

分数計算が怪しい中卒農工商高卒の輪番制役員には無理でしょう。

>>10564 匿名さん

ダメなものはダメ

>>10569 匿名さん
頭の体操でもしたら。
固定観念の塊ですよ。物事を決めつけてはいけません。
不可能を可能にするチャレンジ精神を養いましょう。
私は可能性はあると思います。

建替えはできるんですよ。
しかし、現実は殆ど不可能に近いし、マンションに人材も
いないから無理といっているんですよ。
それに高齢者で資金の都合がつかない者が殆どですよ。
建て替えをするにしても、実際その建て替えに参加できるのは
２０％程度しかいません。
そんな決議が通る筈がないでしょう。

あれっ！
又金メダルマークがでてる。
匿名さんでも金メダルもらえるんだ。

>>10571 匿名さん 4時間前
不可能に近いが建て替えはできるとの解釈ですが、
その気持ちは痛いほど理解できます、
資金のめど（居住者の一時転居先の費用負担を含む）
がたてばあとは五分の四以上の賛成を得ることは意外
と簡単にできるでしょう。
その資金の調達方法を考えて実行できる人材をどこか
ら調達するかが問題でしょうが、
ほとんどのトレーダーは可能性を否定しないと思いま
す。
特に投資信託などは購入時期を見計らう必要がある。

修繕積立金を資産の運用に回すことは難しいでしょう。
修繕積立金は安全・安心が一番ですので、リスクが伴う
ものに対して投資することはできないでしょう。
それに、積立金を使って資産の運用をやって建て替え資金
という莫大な運用益が確保できるという発想自体が無謀でしょう。
居住者の一時転居先の費用負担まで利益をあげるんですか。
建替えは建て替え決議等が承認されればできますよ。
建替えや引っ越し先の費用までが負担できるのであれば、その
お金を全戸に配布して新しいマンションを別に購入した方が
いいのではないですか。

建替え資金も出さず、引っ越しの費用や家賃等も負担できるほど
資産の運用で稼げるんなら、建て替えする必要はないでしょう。
その資金で別のマンションを買った方がずっと早いでしょう。

今の麻布十番のマンションに住み続けたいんや！！
でも建替えはカネかかるし面倒いし、イヤなんじゃ！！

組合の膨大な資産を遊ばしてはもったいない。
資金が豊富にあれば短期で解決する。
資金が少ないと組合員への説得も不可能に近い。
膨大な組合資産を運用して建替え等の資産を築
きましょう。

資産の運用って銀行預金が一番確実だよ。
他には何に投資するの？
株は僕は３０年以上、証券会社での現物取引とデイトレの
両方でやっているけど、儲かるときは儲かるけど損もする。
通算では5,000万円以上は確実に損をしている。
ライブドアの時は急に倒産したしね。売るに売れない大幅損。
株は堅実なものだけ買っていれば儲けも少ないし長い目でみれば
確実に損をする。
リスクの高い株に挑戦すれば儲かるしおもしろいけど損もする。
株が儲かるというのなら、どれか一つでもいいから具体的に銘柄を
だしてみてよ。何を買えばいいのか。

それにね、建て替え資金までを稼ごうとするのなら
１億や２億の投資ではどうしようもないよね。
１００億とか２００億の資金があれば証券会社も必死に
なって取り組んでくれるけどね。
マンションの資金でそれぐらいを投資に回せるとこあるの。

証券会社を頼ってる時点でダメポ

村上ファンドにお金を投資してやってもらうのもいいかもね。
年間１０％程度の配当はあるみたいだから。
しかし、村上ファンドは総会とかで大株主としての権利を行使するからね。
そして株価が上がればさっと売り抜ける。
それでも損をすることがある。
年間２０％程度の利益がないと１０％の配当はできないから
必死だよね。

今まで株で損したことがないから儲かるコツがわからない
儲けと損失を交互に繰り返すとコツがわかるんだろうけどね

>>10578 匿名さん
私は損をした事はあるが覚えていない。
長期と短期の二刀流です。
中期は半端だから無視している。
株友は金曜日の夜に飲み会がある。
決まって儲かった話で花が咲く。
土曜日と日曜日にかけて上昇株に
注文して波乗りに備える。
自身の考えと株友と証券マンからの
情報で動いています。
株や投資信託は情報が命です。
損切りは早めにするから損は
少ない。

>>10582 匿名さん
最低十万円でも投資できるAIロボットを使うといいよ。
世界の相場をAIが読み取って分散投資をしくれるので損はほとんどありません。
毎日の損益を通知してくれるので便利です。
嫌なら出金手続きをすれば二日後に貴方の口座に振り込ま
れます。
利益があれば所得税を利益に２２％の税金を差し引いた額
です。
株の勉強にはいいでしょう。お試しを、？
証券会社は東証二部には上場しています。
私はインターネットで投資信託の売買をします。
組合の資産運用の良否にも活用できるようになります。

そんなはした金では建て替え資金はたまらないよ。
建替えに伴う引っ越しの資金まで稼げるんではなかったのかな。
特定口座では所得税は２０％ではなかったっけ。

株を売った場合銀行でおろせるのは２日後です。
>証券会社は東証二部には上場しています。
これはどういう意味？
それにね、ＡＩロボットを使えば殆ど損をしないんだったら
みんなそれを使うだろう。
そうすれば儲ける者だけがいて損をする者はいなくなる。
それで成り立つの？
株の場合は、いくら高くで買ってもそれを売る者がいて成立するんだけどね。
損する者も得をする者も同数いるということだよ。

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

ではマンションの資金とはなんですか。

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

専有部分の配管については塩ビ管を使用しているマンションでは
錆びによる漏水は考えられないと思います。
塩ビ管所謂ビニールパイプですから管自体が錆びることはないからです。
しかし、築年数の経過とともに、継手部分が地震等により緩みが出て
そこから漏水は考えられます。
又、いくら塩ビ管といえども必ず経年劣化はしますし、ひび割れ等も
発生します。
築年数が経過したマンションでは、専有部分の配管の検査（特に給湯管）
の調査はすべきです。

給水管の竪管、つまり共用部分については各戸の廊下にあります
スティールドアの中に納まっていますが、共用部分の竪管部分は
鋼管が使用されているところが多いと思います。
そこから漏水がした場合は、多分部屋の中に漏水はせず通路に
流れ出ると思います。
ただ、その共用部分の交換をする場合は、通路部分にむき出しで
設置しなければならないので見た目は悪くなります。

>>10600 匿名さん
資金は資産の一部。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やることが大切です。
そのためには先行工事者に対するフォローを規約で
決めておくべきです。

何故ＨＮが変わるんだろう。
匿名さんで書き込んでいるんだが。
今は金メダルマークがついているからスレ主とわかるけど。

>>1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
これは匿名の金印がネームを変えて偽装投稿でしょう。
だからお前は信用されないのだよ。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

10609 匿名さん を訂正

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

犬と猫はいいがウサギは？

>>10612 匿名さん
ウサギはお前だろう。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

金印が消えてるね。偽証投稿の証拠。記録

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

居室内でこっそりカブトムシ養殖をして小遣い稼ぎしようと思ったが
かなりの規模でやらないと黒字にならんな

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

す・まいる債　
住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

今日はマンコミュ総体のの書き込みが少ないね。
どうしたんだろう。
最初にマンコミュが誕生したときは、マンション管理士の
誕生もあったので大いに盛り上がったんだけど、現在は書き込みも
定着したので下火になったんだろうね。

ニュヨーク州の司法試験は、記述式と四択の半々ということだが
記述式より四択の方が難しいとのこと。
四択の場合は、余程しっかりと内容を把握していないと、答えが
導き出せないし、時間の壁もある。
問題集で実力をつけなければならないが、何故○なのか×なのかを
しっかり把握していないといけない。
当然項目別に一つずつ何故正解なのかまちがったのかを検討する
やり方が実力をつける秘策だね。
これは高校や大学受験も同じこと。
問題集で実力をつけるのが一番の合格への近道。

大学受験で成績の言い者の勉強方法としては、まず基本書を１冊
選び後は問題集で実力をつけるやり方をしている。その勉強方法を
している要領のいい者が高学歴者となる。

大規模修繕工事は難しいですね。
専門委員会の中にはいろんな考えをもった者がいますから。
それに、理事会と専門委の微妙な対立もありますから。
理事会は任期があるので大規模修繕工事を進めていく中で
退任しますからね。
大規模修繕工事の委員会細則で、専門委の業務を明確にしておく
必要があります。

設計監理方式だと、設計コンサルタントが委員会に
オブザーバーとして参加します。
但し、あくまで主導していくのは専門委でありたいですね。
組合がコンサルタントを雇っているんですから、専門委の
意向を通すことも大切です。

設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法でしょう。
後は設計コンサルタントをいかに誠実で優秀な人材が確保
できるかでしょう。

大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて定期的にやった
方がいいでしょう。
大型設備も計画に沿ってやるべきです。
補修工事をすれば間違いなくきれいになりますから。

>>10621 匿名さん
多分ご近所さんという輩が投稿名を使い分けて、皆がウンザリする内容をあらゆるスレに投稿し続けていることが原因ではないですか。

10621はスレ主の私ですよ。
ＨＮが最近いつのまにかかわるのは何故かわからないですけどね。
しかし、そのときは匿名さんで書き込んだといってますけどね。
それに私はよそのスレには書き込みをしていませんけどね。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

>>10630 匿名さん
>　＜総会の進め方＞
>　１）事前準備
>　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
>　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
>　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。

　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　 次期監事、理事案を総会で承認されれば総会終了後、新理事で理事会を開催し役員（理事長、副理事長、防火管理者等）を決定します。

理事候補が承認されれば、理事の互選で役員が選任されますが、
休憩をとったり、後日理事会で役員を選出するのはむだですから
理事が承認されたら役員案はこうなりますということで事前に
決めていた方がずっと効率的ですよ。
総会で理事は承認しますが、役員は承認しないといっても、役員は
理事の互選なんだから、認めなければしょうがないでしょう。
それに総会で役員が決まっていた方がいいんじゃないですか。
理事は決まったけど理事長はだれがなるんだろうと判らないより
分った方がいいでしょう。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

役員も専門委員も共用部分と附属施設の区分がつかない〇〇ばかり

そんな低レベルのマンションに住んでいるんですか。
大変ですね。
グレードの高いマンションに引っ越した方がいいですよ。

>>10635 匿名さん
先立つものがありません
定年後も借金が残りきついです。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

普通決議は出席者の議決権の過半数で決議できるよう
規約で独自ルールを作ってもOKです。
決議要件を区分所有者の過半数にすると民度が低いマンションでは
すべての議案がボツになることがあります。

特別決議の成立条件を規約や細則で緩和することは本当はできません
しかし、「４分の3」を「３分の２」に引き下げる改正案を可決して、それに誰も異議を唱えないで１０年くらい継続すれば、「うちのマンションではそうゆうこと」となって認められます

駐車場は付属施設なので組合員１人当たり１台までとゆう使用制限がかかりますが、エレベータは共用部分なので使用制限はなく組合員の家族全員が乗ることができます
しかし、これも組合員１人当たり家族２人までとゆう使用制限を設けて誰も変に感じないで１０年くらい経過したら、本当にそうなりますから要注意です

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

議案説明や質問に対する回答は担当理事がやるほうがいいです。
若くて元気で要領のいい理事長さんならともかく、半分棺桶のご長寿理事長は
読み間違い・聞き間違いだらけで総会出席者の不満やイライラを増幅しますから。

総会は物事を決める場ではなく
組合員の不満をガス抜きする場
採決結果は最初から決まってる

閉会後は新旧理事が集まり寿司とビールで歓談するのが通例ですが
コロナ禍ではやめておくほうがいいでしょうね。

>>10641 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
第１号、２号議案の質疑、採決

＞　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

第３号、４号議案の質疑、採決

＞　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

＞　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
＞　　　　第７号議案 役員の改選
＞　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
＞　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです）

第７号議案 監事、理事の改選
　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後、新理事で理事会を開催し
　　　役員（理事長、副理事長、防火責任者）を理事の互選で決める。
　　　新監事、新役員、新理事を総会議事録でお知らせする。

＞　　７．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

>>10647 匿名さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。
理事会案に対しての賛否を問う場だけとしたら悪徳管理会社、無能無知理事を増産するだけで３０年目頃にはスラム化が始まるか、高額修繕積立金を負担することになるだろう。

組合員にとって悪い内容とかいってるけど、みんなは
議決権行使書で賛否を明確にしているんだよね。
理事会で検討して臨時総会を開催するといっても、理事の
任期は終わっているんじゃないの。その頃は。

俺様が役員だった時の総会で俺様の説明後の質疑応答タイムで必ず発言する初代理事長のクソジジイが「かくかくの理由でこの議案は時期尚早だと思う」とホザきやがったので無視してたら議長の理事長が心配そうな顔をして「〇〇理事さん、ご回答を」と促すから「今のご発言は『私は原案反対です』という××さんのご意見であってご質問ではないから私は答える立場ではないですね」と言ったらたちまち出席者の背筋がシャンと伸びたよ。