「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

相変わらず間違いだらけの文だね。

>>10348 匿名さん
同意します。お気持ち分かります。
善意にも限界がありますよね。
大規模修繕はとても大変だと思います。お疲れさまです

一人芝居ご苦労さん。

最近の株価ははじめ良くて終わりが悪くて、また、はじめ悪くて終わりがよくて、天と地を行ったり来たり，なぜかわかる。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

標準管理規約では、望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円だとさ。
これを確保できているマンションでないと
将来はスラムマンションとなるね。

最後通告自作自演はやめよ。

金融所得税構想はとん挫したので市場は好感した。
組合資金の運用はまだ早いよ。市場は調整中。
暇だから世界の政治史でもひも解いてください。
私はロバートオーエンの最大多数の最大幸福の
失敗を調べています。
資本主義とマルクス主義の違いも知りたい。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

やはり大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式
にすべきです。

随意契約という建設会社丸投げの方式もあるけど
これはどうなんだろう。

相見積もりを取るときは、同じ修繕個所、同じ平米数・数量、
同じ仕様、同じ材料で取らなければその見積額が高いのか
安いのかさえも分からず比較ができない。
但し、その同じ条件で見積もりを取る共通仕様書、つまり
金抜き計算書を作成するのは素人ではできない。
この方法で見積もりを取るときは、施工会社はただ単価の欄に
金額を記入するだけ。

同じ条件での相見積もりを取ることの大切さを知るべし。

最初から１社に絞って施工会社を決める所謂丸投げ方式の
随意契約では、相手を信用してすべてを任せなければならない
が、相手も商売だからね。
相見積もりがないんであれば、それなりの利益を確保するだろうし。

何事にも競争は大事だね。

大規模修繕工事をするときに、専門委員会を設置せず
理事会がやるとこありますか。
その場合、理事の任期はどうされているんですか。

何故ＨＮが変わったんだろう。
匿名さんで書いたつもりだったんだが。

>>10367 匿名さん
自分の中の声まで投稿してるよ。怖ーわぁ底なしだなぁ。ご近所さん他投稿名使い分けのヤツ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

管理費等に不足が予想された場合に管理組合がとる行動
は管理費等の値上げと一時金の徴収および借入金等で問
題を解決している。これ等は馬鹿でもできる。
ひもじい子供が食欲を満たすために食を求めるのに似て
いる。
いつまでもこの状態が続くようであれば分譲に未来はな
い。
スラム化した分譲が手が付けられなくなって地域に迷惑
をかける時代が目の前に近づいている。
資産運用で組合員の負担をなくすことが先決です。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

設計コンサルタントの応募に関しては、同じ条件での相見積もりが
取れないことがネックになります。
監理業務についても、時間をかけるとことそうでないとこでは見積金額
が違うでしょう。
長期修繕計画書の作成でも、ソフトで簡単に作成するとこと、設計図面
をみてその数字で作成するとこでも違うでしょう。

施工会社の相見積もり時には、同じ条件での見積もりが取れるんですけどね。
金抜き計算書で応募業者はただ単価の欄に金額を記入するだけですから。

しかし、小規模マンションでは丸投げの随意契約が多い。
修繕積立金が足りないのが大きな要因です。

足りない修繕積立禁は役員の才覚努力次第でいくらでも増えます
過去レスを参考にしてみてください

随意契約が多いのは簡単で手間いらずだから。
わかりきったことですよ。

競争原理が働かないからでしょう。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

但し、設計コンサルタントは雇いたいけど
お金がかかる。

設計コンサルより投資コンサルに金払うほうがいいですよ

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

いよいよ解散総選挙です！

管理組合の役員は修繕等の消費の仕事も大事だが、
今後は剰余資金の運用で資産価値の維持が主な仕事になる。

10385と10386も解散せんかな

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

修繕等の費用は組合員からの徴収は最低限に抑える
工夫が必要です。
そのためにはどうすればいいかを考えるのがリーダ
ーの務めです。
黙っていてお金を稼ぐ根性は良くないです。
経営者は総合力を問われる時代が来た。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

理事会も議題決めも何もかも管理会社任せでは
どうしようもないけどね。

輪番制の理事では、理事会主導でマンション管理を
することは難しいでしょうね。
その年度によって理事に当たり外れが出てきますから。

ということは、最終的には管理会社に頼らざるをえない
ことになるということだね。

管理会社とは仲良く、共存・共栄でいかなければならないでしょう。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

輪番制は問題も多いけど、理事長の長期政権は
もっと問題がある。どうするのが一番いいんだろう。

>>10396 匿名さん
確かに。政治と同じですね。政治家として適性が無いと論外だけど、適性があっても志がないA部総理のようではもっとダメだよね。立候補のように自らやりたいと出てくる人にロクな人はいない。やって欲しい人は人格者だから前に出てこない。役員の場合、輪番でたまに凄い有能な人格者が出てくるけど100%任期満了で退任する。

個人情報も無制限ではない。
号室と氏名、連絡先電話番号位です、
組合員や住民にこれくらいの個人情報を記した
名簿を配布いているのだから悪事をすれば身元
がばれるので抑止が働く。

次は眞子さまご成婚で相場がどうなるか、
ドラフト交渉の行方も気になります

輪番制の特徴は公平な事とナレッジの蓄積が苦手な事と考えられるので、個人情報の扱いに当てはめると住民全員に公平なリスクと教育の難しさではないでしょうか。

輪番制は役員としての意欲も能力もないバカにも一律にマンション管理を委ねるもので危険なシステムです。政権担当能力のない素人政党に順番が来たからと言って次の内閣をやらせるようなもの。

やはり住民が自覚をもって、規約や総会決議やヨイヨイの理事長の寝言や
Fラン大卒フロントの口から出まかせにとらわれず法令と社会正義に従って
生活することがマンションの価値を高めます

管理費を滞納してもゴミは出せるしエレベーターにも乗れる
管理費滞納者はゴミ置き場使用禁止と決議されても平気ｗ

マンション管理で必要なのは天皇である。

韓国の民主主義がうまくいかないのは日本が王朝を潰したからである。

日本の管理組合は韓国の政治と変わりがない

>>10397 通りがかりさん
株も政治と連動している。
儲けの上手い理事長は大統領。

４５００円で買った株を３００円で売る〇〇でも順番で理事長になれますからｗ

資産運用担当役員は順番性では心配ですので
検討の余地ありです。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

利益確定1,335千円也

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

腕のいい役員はどんな状況下でも利益をたたき出す

いい加減スレ荒らしをやめろ。

誰からも相手にされないし、書くこともないので
１行レスしか書き込めないだろう。

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
やったことがない者が簡単だといっているが、自分が住んでいる
マンションでは、新しい規約集が全組合員に配布されていますか。

コピペばかりの〇〇の一つ覚えのスレ荒らしはやめろよ

投資経験者であれば組合剰余資金数億円の予算の承諾を
組合から得ることに成功すれば建替資金等の資金を稼ぎ
出すことは現実的には成功する確率は高いと思います。
組合費等の値上げや一時金徴収及び借入金等の負担が組
合員に将来大きくなりそうなマンションで悩んでおられ
る場合はこの方法があることに気つけば夢が膨らむと思
います。
今お住まいが組合員の負担なしに新築によみがえる夢を
持ってください。
組合資金の運用方法を真剣に考えてください。
このスレを見ている御仁の中には超大物がいらっしゃる
のではないかと思います。
元金保証の分譲マンション専用の投資ファンドを立ち上
げてください。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

玄関ポーチもアルコーブも装飾性においては似たようなものですが、
廊下との間に柵が設けられている分、実用性では玄関ポーチが勝ります。
もっとも、無粋な柵を設けることで、かえって安物マンションの印象が
強まる場合があるので、高級感を求める人はアルコーブのほうがいいでしょう。

普通両端には玄関ポーチ、中の部屋にはアルコープで
いいんじゃないですか。邪魔にもならないし

柵が設けられている理由は、他人が居室に接近することを防ぐためですが、
玄関ポーチ内に置いた私物が共用廊下にはみ出さないようにすること、
こっちがメインです。言い換えると、柵が設けられている玄関ポーチの場合、
そこは私物を置くことが前提となっており、規約改正や総会決議によっても
必要以上に制限を加えることはできません。

もっとも、玄関ポーチに置くことができる私物とは、常識的に考えれば、
外で使用する私物ということになります。衣装ケースや食器棚はNGでしょう。
一方、自転車三輪車、バギーや車いすは通行の妨げにならないようであれば
置いても差し支えありません。子供さんの遊び道具も木箱に入れるなど、
片づけた状態で置くのであれば問題なしです。

玄関ポーチは専用使用権のある共用部分ですが、ベランダと違って
火災等のときにボードを破って避難するのには使用しないですね。
その使用については、細則で規制をかけておいた方がいいでしょうね。
共用部分の変更でなければ、何をおいてもいいというのでは、マンションの
美化や資産価値に影響しますから。

外で使用する私物といっても、生ごみの入ったゴミ箱（飲食店の外に置いてあるようなやつ）や壊れた家具・家電製品（粗大ごみ）は、ごみ屋敷を連想させてマズイ。
しかし、玄関先に三輪車やママチャリがあるのは貧乏くさい、という理由でこれらの物品を置いてはならないとすることはできんだろう。安物の鉢植えや薄汚いクリスマスツリーのほうがはるかに貧乏くさく、見学に来たマンション購入検討者に買いたたかれる。

だからそれらをみんなで検討して細則化すればいい。

その内容までここのスレで考えてもそれぞれのマンションで
都合や事情があるでしょうから。

区分所有法６条１項に違反しなければ自由に暮らせるのが分譲マンション
玄関ポーチにクリスマスツリー１本・門松１個を飾るのが「区分所有者の共同の
利益に反する行為」に当たらないことは明らかｗ

そろそろ株式投資の話題に戻りましょう

組合の剰余資金を寝かせるとバラマキ政策で貨幣価値
の暴落で資産価値はさらに下がる。
私たちの預金を銀行に預けて放置しておくとどうなっ
ているでしょう。
預金残高とにらめっこしてみてください。
頭のいい方は資産を運用して稼いでいます。
新築時に購入した修繕積立基金だけでも大規模修繕時
までの間数万円の利息で放置したままです。
もったいないです。
最近の若いサラリーマンは老後資金のために資産の運
用を始める方が多くなりました。
これは何を意味しているのでしょう。
与党も野党も現金バラマキばかりを口癖のような政策
に掲げるようになりました。
タイタニック号が氷山に向かって突き進んでいます。
私たちマンションも同様です。自分を守り、マンション
を守り、国を守り、世界を守らないといけません。
投資をするとその原理を理解できます。
建替資金を目標に大事な資産に稼いでもらいましょう。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

内容証明郵便なんて書いたことないでしょう。
知識として知っておいてください。

家を解体するときの業者の頼みかたとか、遺産相続するときの
兄弟の遺産分割協議依頼書の書き方とか、除籍謄本の取り方、
法務局への手続き等分らない点があれば私の経験から知って
いることは教えますよ。

相続に関しても少しは知ってますよ。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

>>10397 通りがかりさん
輪番と立候補を両立させてればいいのでは？

その場合でも任期は３年を限度とすることが必要です。
長期政権は必ず澱みがでてきます。

立候補制にしていて毎年応募はするけど立候補者は
まずいない。
それが現状ですよ。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

役員に就任するためには総会で承認を受ける必要がある。したがって輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての打診に過ぎず、その時点で辞退すれば総会議案に次期役員候補者として掲載されることはない。そもそも組合員はマンションの維持管理費を分担する義務はあるが役員に就任する義務はない。

10448　 匿名さん

しかし、それでは理事会がなりたたないのでは？

役員就任は民法の委任契約だから強制することができない
規約や細則に役員就任義務を明記しても無効
役員辞退者に対する嫌がらせ（罰金徴収など）を定めているマンションは
過去に無知なキ〇ガイ役員が規約改正等をしているので要注意ｗ

>>10447 匿名さん
中にはやりたくてもできない人がいるから義務化されていないだけで、安易に役員をしない方法を勧めないほうがいいよ。