「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理が正しく行われなかったのは
組合員が無関心だったからです。
管理が歪んでしまってから、元に戻すにはかなりの労力が
必要となります。
そうならないように、築浅のマンションの皆さんは組合
活動に関心をもちましょう。

私のマンションは複合型で１６棟と管理室１棟の専有部分が７３４戸
（店舗、クリニック、スーパー等含む）の築４０年前の公団分譲マン
ションです。

本日は管理費、修繕積立金の算出方法の瑕疵ついての相談です。
１、規約には管理費及び修繕積立金の額については、第００条に定める
　　各区分所有者の共有持ち分に応じて算出するものとする。
　　（分譲当時規定しています）

この規定に反して４０年間、専有部分タイプ別の割合ではない事が発覚
して組合内部がもめております。
特に（８０㎡）の住宅部分と店舗部分（１０００㎡）の割合を比較する
と相当店舗部分安く徴収してきたようです。

店舗部分については相当の未収金が発生していることになります。

この不手際は、勿論過去の理事長の責任ではありますが、退去したり組
合員でなくなったり、死亡していたりで大変ですのでこまります。

従いまして善管注意義務違反で登録管理会社に請求できないでしょうか。？

１０２０さん、１０１９についての時効はどんなもんでしょうか。？

４０年間規約と違う方法で管理費等が徴収されていたとのことですが、
その間店舗部分についても入れ替わりもあったと思われます。
時効も含めて過去の差額分の徴収は不可能と思われますので、規約に則った
管理費等の徴収を再度総会議案として提案すべきです。
各人の不利益に関する時は、その者の承認が必要との規約もあるでしょうが、
元々規約に規定されていたものを間違って徴収していたので、規約通りに
管理していくということですので、個人の不利益云々には該当しないと
思います。
滞納金の時効は５年ですが、この善意の不足徴収額がどういう扱いになるのかは
私には分りません。
各代の理事長の責任というより、総会で毎年予算書等が承認されてきた訳ですから、
区分所有者全員の責任というべきではないでしょうか。
発展的解決をした方がスムーズな管理ができるのではないでしょうか。

分譲当初の規約に則った管理費等の徴収を行うという総会議案を
提案するのは、店舗部分の方々への通知でもありますので、勝手に
急に規約に沿った徴収をするのも問題があります。
勿論規約の改正ではなく、再確認という色合いのものになると思います。
予算書の金額も違ってきますからね。
総会での予算書の説明で、規約に則った徴収がされていなかったので、
次期からそれに基づいて徴収しますでもそれで承認されれればそれは
それで問題はないとは思いますが。
ただ、どうしても時効以外の未収金について徴収するといえば、裁判に
なるかもしれません。

１０２４、１０２５さんのご意見を聞きまして一応弁護士には相談しますが、
裁判は避けて改めて規約を説明して過去の分は無い事にする組合員の合意を
取り付けたのちは規約に則った管理費等の徴収にしたいと提案してみます。

店舗部分は今の倍くらいの金額になりますので紛糾しそうですが規約通りに
実行する方法がトラブルを最小限に抑える事になりそうです。

素人の組合員を説得できない管理会社はこの際変更の方向で議論したいと
思います。

現在の管理会社は、お得意の１０９ですか？

同じマンションの住民のことですから、できれば円満に解決するに
越したことはありません。
過去の未収入金の処分については、区分所有者全員の承認が必要に
なるかもしれませんが、異議のある方の確認を取り説得した方がいいの
ではないでしょうか。
店舗部分については管理費等が大幅に増えますが、規約に則ってのこと
ですのでそれは了承してもらわなければならないでしょう。
それを間違って徴収した責任については総会で予算書の承認が過去行われて
きましたので、全組合員の責任とすべきです。
店舗部分の区分所有者とそこでこじれるようでしたら、過去に遡っての請求
を考慮するということで対応されたらいいのではないでしょうか。
どちらにしても、規約優先でいくべきです。

管理会社に責任を負わせるのは間違っていると思います。
マンション管理の責任は最終的には管理組合にあります。
一緒になって対応していくべきです。

人間関係を崩すと住みずらくなりますから仕方ないでしょう。
私もこの事は賢い組合員の指摘がなければ気付きませんでした。
区分所有法には規約で決める事ができると有りますので分譲時の
売り主も間違ってはいませんが、

後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。
今後は管理会社の資質が問題になるのでしょう。

>>1030
>後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。

管理費等の金額が、４０年間改正されなかったのでしょうか？

住居部分と店舗部分は、別々の基準金額が設定してあったというのがオチでしょう。

管理費の改正はないマンションが多いですよ。管理費は分譲時から
殆ど変化はないはずですから。
しかし、修繕積立金は、４０年経過した中には、値上げをしなければ
対応できなかったでしょうから、その時の値上げをどういう基準で
やったかということになります。
そもそも専有部分の床面積比によって管理費等は算出されるのが普通
ですが、途中で積立金の値上をした時の基準は分りませんが、やはり
規約通りにやるべきだったですね。
途中でボタンのかけ違いをしたので、そのまま規約とは違う運用を
しなければならなかったんでしょうが、それも総会での議案として承認
はされたんでしょうね。
組合員の責任でもありますよ。
管理会社に責任を転嫁するのもおかしなことではありますが。

その件で総会の議案は有りません。規約は商人販売です。
その後に専有部分は床面積の割合ではなく店舗と住居を
各々一定価格にしたようです。
タイプ別管理費等一覧表なる書面も見当たりません。
賢い組合員が発見して過去の理事長と管理会社に文句を
言ったらクレーマー扱いをされたようです。
管理会社は最初から同じです。管理会社も規約のその条
項は知らないと言っています。
管理会社には責任はなくても当然問題にはなるでしょう。

商人＝承認の誤りです訂正します。

分譲時の規約から住居部分と店舗部分の管理費等の徴収方法が
変ったとのことですが、それは総会での規約の変更だったというか
管理費等の変更ですから、普通決議でもいいんですが、原始規約の
分は規約の変更になりますので特別決議でなければならないでしょうね。
分譲時の規約と変更になった現在の規約の確認をすべきです。
うやむやにして都合のいいように管理費等の徴収割合を変えることは
規約違反には間違いありません。
修正するにしても、再度総会に議案として提案し、組合員の決議を
取るべきでしょう。

まぁ、とりあえずは過去の総会議事録・理事会議事録を全部読み返してみる事ですね。

現在３５年分まで総会議案書（臨時総会含む。）、議事録、
重要事項説明書、委託契約書、を対比表を作成し推移を比較していますが。
管理費等の規約変更の議案は見当たりません。原始規約そのままのようです。

従って規約違反の可能性の方が強いようにしか思えません。

原始規約の変更ですから理事会の議事録は必要ありません。
総会の議案書になければ規約の変更は無かった事になりますので
規約違反はほぼ間違いはないでしょう。
期間が期間ですので既成事実が出来上がっているので過去を咎め
るマンションの人間関係にも良くありませんので没にするべきで
しょう。
しかし、組合員には総会でお詫びを兼ねての報告か、別途報告会
を設けるかしなければいけないでしょう。

その後の管理のプロとしての管理会社の責任の追及が出てくるよ
うでしたら問題にして議論を尽くすべきでしょう。

しかし、大体のマンションでは無関心ですから問題になる可能性
は少ないでしょう。

管理費等が今までよりも相当高くなりそうな店舗部分の組合員の
動向が気になりますが、商売人ですから計算すると従ってくれる
でしょう。
大変ですが頑張ってください。

総会決議が無効であるから管理妨害での処分もできず泣き寝入りである。
当時の役員はほとんど責任追及を恐れてか区分所有権を売却して退去し
た。公団の賃貸に引越したとの噂を聞いた。
マンションの管理に大きな汚点を残した責任は取らねばならない。

不正ではないので過去の責任は追及されないでしょう。
全体での責任となります。
過去を振り返らずに、反省に留め前を向いて進んでいきましょう。

全国のマンションの中には規約通りの理事の選出がされていない
ところもあるのではないでしょうか。
しかし、規約違反であっても総会で承認されれば、異を唱える者が
いない限り、その理事でマンションは管理されていくでしょう。
そして異を唱えても体制側に通じなければ規約違反は改正され
ないでしょうね。
規約違反と指摘されてすぐ理事の選出をやり直す理事会もない
でしょうから。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

専門委員のやることは多いですね。
ある程度の知識がないとできない。

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決める
のを抑制するのと理事会の負担を軽減するために設置されるのではないでしょうか。

専門委員と理事の役員を兼務すると大変ですよ。
それに専門委員会の任期は２年～３年かかりますからね。

小規模マンションや管理会社に牛耳られているマンションでは
専門委員会を立ち上げても名前だけで何の権限も力もない。

本当の現役のプロ(専門家)はマンション管理組合の専門委員会なんかに入らないと思うね。
プロはそれなりの報酬を得て専門知識を活用する。
結果専門委員と言いながら実態は専門家気取りしか
いない。
そもそも本当のプロは専門委員会メンバー募集と言っても手を挙げる訳がない。

建築士やマン管士が専門委員会のメンバーになるのは
普通にあることですよ。
自分が住んでいるマンションのことですから、やって
みようという者はいますよ。
特に知識があれば尚更です。
確かに募集をしても積極的には手をあげません。殆どは
お願いされることが多いでしょう。

大規模修繕委員会の役割で最も大切なことは、建物診断業者、設計コンサルタント、
元請け会社の選定になります。
いかに公平に募集し、衡平な相見積を取り、選定基準をしっかりして説明会を聞き、
一番相応しい業者を選ぶことが重要です。
専門的な技術はなくても、それができる手法をがしっかりしていれば、いい業者の
選定ができるでしょう。
当然管理組合主導で進めていきますが、管理会社のフロントや管理員にも手伝って
貰います。

業者の選定は公募で行います。
相見積を取る時には、金抜き計算書で同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料で見積もりを取ります。
これが一緒でなければ相見積を取っても意味がありません。
高いのか安いのかも分りませんし、判断の仕様がありません。

>>1049
ごめんね、マン管士は専門家と認めてないの。

組合員のマンション管理士が修繕委員になってくれるのは大いに賛成する。
外部からの介入は断じて断る。建築士等のプロで良い。
大手ゼネコン等に責任施工方式で頼む時は組合員のマンション管理士を
修繕委員として配置出来れば助かるかも知れません

明日ですね、マンション管理士の合格発表。

マンション管理のプロであるマンション管理士とマンションに住んだことも
マンションの大規模修繕工事とかに携わったこともない、単なる図面を
引くだけの建築士では、マンション管理士の方がずっと役に立つ。
それが判ってないのが、単なるマンション管理士批判者だよ。
マンション管理は、マン管士より医者の方が詳しいとでも思ってるんだろうね。

現在は各分野で専門化が叫ばれています。
医師でも内科と外科では仕事の内容が違います。
建築士でも設計担当と設計監理では違います。
我々住民はそういった専門家を報酬を支払って雇います。
電気や左官等の業務についてはそれぞれのプロが仕事を担当します。

そういったプロの専門家をいかに有効に
使いこなすかがポイントです。

マン管士がマンション管理のプロ？(笑)

どこの世界でも実務経験があって
初めてプロと呼ばれる。

>>1058さん
マンション管理士に何か恨みがあるようですね。
理事をしているときに理事の中にマン管士がいたとか、
試験に合格できないとか。
普通は住民がマン管士と接することはありませんよ。
マンション管理を依頼することも殆どないでしょう。
マン管士は国家試験のある資格で合格率が９％以下の
資格です。
マンションの住民で勉強して資格を取るということは
いいことだと思いませんか。
勉強もしないでただ批判だけしていても負け　犬の遠吠えに
聞こえます。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をするときは総会の決議がいるんですか。

管理費を使うのであればいらないとおもうけど。

建物診断を無償で有っても掲示等で住民に知らせる必要がある。
総会までは必要ないが理事の合意は必要でしょう。
分譲マンションは住民以外は勝手に立ち入ってはいけない。
不法侵入になります。これはマン管試験の問題になりそうです。

建物診断は単なる診断だけでは何の意味もありません。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算
書等を作成し住民説明会まで行います。
　そして、数量調査表を基に元請会社の相見積に活用します。
同じ条件で相見積を取らなければ高いのか安いのかの判断もできませんからね。
　これをやるには当然経費もかかります。大規模修繕工事の経験のある、積算に強い建築士と
契約をしなければならないでしょう。

内は大手ゼネコン数社に建物診断を含めての相見積もりを自由に提出させた。
大体似たような結果が出ましたので理事数名で候補を絞り込み説明を受けた。

その結果で理事同士の話し合いの結果大体同一意見で同じ会社に決まった。
が、
これを公表せずに住民説明会を開催して後候補会社数社を自由に住民投票を
行った結果、理事会の内密としていた建設会社が圧倒的賛成であったので、
そのゼネコンに決定した。理事には勿論組合員のマンション管理士は存在す
る。
この際理事会の承諾なしには管理会社は大手ではあるが介入禁止とした。

勿論それ以前に管理会社からの見積もりはとりましたが、内容や金額ではこ
の大手の建設会社より相当劣りました。（金額は約５０％高い。）

大規模修繕工事は大きな金額が動きますから、業者や管理会社も
獲得には努力をします。
相見積を取った金額にプラスして会社説明会を開催されて決められた
とのことですが、同じ条件での相見積を取らなければ比較は難しいと
思います。
特に素人の組合員に説明をする場合、同じ条件、つまり同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ平米数、同じ材料で統一した比較なら誰でも高いか安いかは
一目瞭然なんですけどね。
建物診断を含めて工事費用を提出してもらうというのがおかしいですね。
建物診断をしてその結果相見積を取るというのが順序と思います。
診断業者と工事業者は別というのが普通です。

建物診断は管理会社の考え方によって差がある。
概算設計しない会社もあるから、その点は注意。

無償でやる場合の方が要注意だよ。

建物診断が無償というのはおかしいですね。
管理会社が工事の受注も含めてやるんでしょうね。
管理会社に大規模修繕工事の際は、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定に参加させないことです。
あくまで管理組合主導で進めていくべきですね。
設計監理業者を選定後にそこが同じ条件での要綱書等を作成して
相見積を取りますから、管理会社は必要ありません。
勿論管理会社は、設計監理業者を自分のとこから入れたいでしょうね。

きっちり切り分けるのであれば、診断だけは管理会社にさせてもいいと思います。
もしくは設計までですね。
設計は悪徳コンサルも多いですから、管理会社の方がまだ責任取るのでマシです。設計だけならそれほど高くもありませんからね。

マンション管理士＝管理会社と見た方が良いでしょう。
組合主導で居住するマンション管理士等に顧問になってもらって、
大手ゼネコンによる責任施工方式の方が良いでしょう。

無駄をなくして割安で出来る。ピンはね分は確実に安いでしょう。

建物診断と設計監理業者を管理会社に任せると数字が筒抜けになりますね。
当然管理会社の親会社か管理会社と共同している元請会社が有利になります。
建物診断も設計監理業者も管理会社もしくは推薦会社が応募するのは問題が
ありません。
要は、その選定に管理会社を一切タッチさせないことですね。
専門委員会と理事会だけで選定すればいいのです。