「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。

後が大変なことになる可能性がある。
マンション管理士会＝管理会社＝ウインウインの関係を維持したい。

定款（マンションの規約）違反で選任された理事など信用できない。
どんな法令違反をしてでも組合を食い物のする組織としか思えない。
役員は総辞職してやり直して信用を回復しなさい。

普通のマンションというか全国の殆どのマンションは、管理規約に
基づいて理事は選出されています。
極端な例のマンションはそこの管理組合で解決しなければならないでしょう。
ただ、アドバイスだけなら得られるでしょうが、それをもとに行動に移せる
かどうか、そういう人材がいるかどうかは分りませんが。

極端なマンションの住民が、管理会社や理事会、マン管士を批判していますが、
殆どの管理会社や理事会、マン管士はみなさん普通の善良な社会人ですよ。

管理規約違反で選任される理事がいるとのことですが、
総会で理事は承認されているのではないですか。

総会は組合の最高決定機関ですが、法律違反や規約違反が
あればそれは別です。

日新火災海上のドクター保険については、しっかり
マンション管理がされていると思えば診断を依頼すべき
ですが、そうでないマンションは診断を受けても保険料は
大手損保会社と変わらないでしょう。

新築マンションだが、日新の診断を受けたけど同条件で保険代は同じでした。
築古は診断を受けた方が良いでしょう。

総会の成立要件
１、総会は議決権の過半数が出席すれば成立する
２、普通決議においては出席議決権数の過半数で可決する
３、特別決議は区分所有者及び議決権総数の四分の三以上で可決する。

３。について総会は成立したが四分の三に大幅に不足したので理事長
　　が棄権者（欠席者）を賛成票に投じて可決し成立した事にして組
　　合運営がなされている場合。

>>1019さん
明らかに管理規約違反です。
提訴すれば間違いなく勝訴するでしょう。
しかし、それをやらなければお宅のマンションでは
それが普通であって住民は何の疑問も感じないし、
当たり前のことなんです。
スピード違反をしても検挙されなければ何のお咎めも
ありません。酒気帯び運転もしかりです。
違反を違反として許せないマンションの住民が育つことが
大切です。

マンション管理が正しく行われなかったのは
組合員が無関心だったからです。
管理が歪んでしまってから、元に戻すにはかなりの労力が
必要となります。
そうならないように、築浅のマンションの皆さんは組合
活動に関心をもちましょう。

私のマンションは複合型で１６棟と管理室１棟の専有部分が７３４戸
（店舗、クリニック、スーパー等含む）の築４０年前の公団分譲マン
ションです。

本日は管理費、修繕積立金の算出方法の瑕疵ついての相談です。
１、規約には管理費及び修繕積立金の額については、第００条に定める
　　各区分所有者の共有持ち分に応じて算出するものとする。
　　（分譲当時規定しています）

この規定に反して４０年間、専有部分タイプ別の割合ではない事が発覚
して組合内部がもめております。
特に（８０㎡）の住宅部分と店舗部分（１０００㎡）の割合を比較する
と相当店舗部分安く徴収してきたようです。

店舗部分については相当の未収金が発生していることになります。

この不手際は、勿論過去の理事長の責任ではありますが、退去したり組
合員でなくなったり、死亡していたりで大変ですのでこまります。

従いまして善管注意義務違反で登録管理会社に請求できないでしょうか。？

１０２０さん、１０１９についての時効はどんなもんでしょうか。？

４０年間規約と違う方法で管理費等が徴収されていたとのことですが、
その間店舗部分についても入れ替わりもあったと思われます。
時効も含めて過去の差額分の徴収は不可能と思われますので、規約に則った
管理費等の徴収を再度総会議案として提案すべきです。
各人の不利益に関する時は、その者の承認が必要との規約もあるでしょうが、
元々規約に規定されていたものを間違って徴収していたので、規約通りに
管理していくということですので、個人の不利益云々には該当しないと
思います。
滞納金の時効は５年ですが、この善意の不足徴収額がどういう扱いになるのかは
私には分りません。
各代の理事長の責任というより、総会で毎年予算書等が承認されてきた訳ですから、
区分所有者全員の責任というべきではないでしょうか。
発展的解決をした方がスムーズな管理ができるのではないでしょうか。

分譲当初の規約に則った管理費等の徴収を行うという総会議案を
提案するのは、店舗部分の方々への通知でもありますので、勝手に
急に規約に沿った徴収をするのも問題があります。
勿論規約の改正ではなく、再確認という色合いのものになると思います。
予算書の金額も違ってきますからね。
総会での予算書の説明で、規約に則った徴収がされていなかったので、
次期からそれに基づいて徴収しますでもそれで承認されれればそれは
それで問題はないとは思いますが。
ただ、どうしても時効以外の未収金について徴収するといえば、裁判に
なるかもしれません。

１０２４、１０２５さんのご意見を聞きまして一応弁護士には相談しますが、
裁判は避けて改めて規約を説明して過去の分は無い事にする組合員の合意を
取り付けたのちは規約に則った管理費等の徴収にしたいと提案してみます。

店舗部分は今の倍くらいの金額になりますので紛糾しそうですが規約通りに
実行する方法がトラブルを最小限に抑える事になりそうです。

素人の組合員を説得できない管理会社はこの際変更の方向で議論したいと
思います。

現在の管理会社は、お得意の１０９ですか？

同じマンションの住民のことですから、できれば円満に解決するに
越したことはありません。
過去の未収入金の処分については、区分所有者全員の承認が必要に
なるかもしれませんが、異議のある方の確認を取り説得した方がいいの
ではないでしょうか。
店舗部分については管理費等が大幅に増えますが、規約に則ってのこと
ですのでそれは了承してもらわなければならないでしょう。
それを間違って徴収した責任については総会で予算書の承認が過去行われて
きましたので、全組合員の責任とすべきです。
店舗部分の区分所有者とそこでこじれるようでしたら、過去に遡っての請求
を考慮するということで対応されたらいいのではないでしょうか。
どちらにしても、規約優先でいくべきです。

管理会社に責任を負わせるのは間違っていると思います。
マンション管理の責任は最終的には管理組合にあります。
一緒になって対応していくべきです。

人間関係を崩すと住みずらくなりますから仕方ないでしょう。
私もこの事は賢い組合員の指摘がなければ気付きませんでした。
区分所有法には規約で決める事ができると有りますので分譲時の
売り主も間違ってはいませんが、

後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。
今後は管理会社の資質が問題になるのでしょう。

>>1030
>後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。

管理費等の金額が、４０年間改正されなかったのでしょうか？

住居部分と店舗部分は、別々の基準金額が設定してあったというのがオチでしょう。

管理費の改正はないマンションが多いですよ。管理費は分譲時から
殆ど変化はないはずですから。
しかし、修繕積立金は、４０年経過した中には、値上げをしなければ
対応できなかったでしょうから、その時の値上げをどういう基準で
やったかということになります。
そもそも専有部分の床面積比によって管理費等は算出されるのが普通
ですが、途中で積立金の値上をした時の基準は分りませんが、やはり
規約通りにやるべきだったですね。
途中でボタンのかけ違いをしたので、そのまま規約とは違う運用を
しなければならなかったんでしょうが、それも総会での議案として承認
はされたんでしょうね。
組合員の責任でもありますよ。
管理会社に責任を転嫁するのもおかしなことではありますが。

その件で総会の議案は有りません。規約は商人販売です。
その後に専有部分は床面積の割合ではなく店舗と住居を
各々一定価格にしたようです。
タイプ別管理費等一覧表なる書面も見当たりません。
賢い組合員が発見して過去の理事長と管理会社に文句を
言ったらクレーマー扱いをされたようです。
管理会社は最初から同じです。管理会社も規約のその条
項は知らないと言っています。
管理会社には責任はなくても当然問題にはなるでしょう。

商人＝承認の誤りです訂正します。

分譲時の規約から住居部分と店舗部分の管理費等の徴収方法が
変ったとのことですが、それは総会での規約の変更だったというか
管理費等の変更ですから、普通決議でもいいんですが、原始規約の
分は規約の変更になりますので特別決議でなければならないでしょうね。
分譲時の規約と変更になった現在の規約の確認をすべきです。
うやむやにして都合のいいように管理費等の徴収割合を変えることは
規約違反には間違いありません。
修正するにしても、再度総会に議案として提案し、組合員の決議を
取るべきでしょう。

まぁ、とりあえずは過去の総会議事録・理事会議事録を全部読み返してみる事ですね。

現在３５年分まで総会議案書（臨時総会含む。）、議事録、
重要事項説明書、委託契約書、を対比表を作成し推移を比較していますが。
管理費等の規約変更の議案は見当たりません。原始規約そのままのようです。

従って規約違反の可能性の方が強いようにしか思えません。

原始規約の変更ですから理事会の議事録は必要ありません。
総会の議案書になければ規約の変更は無かった事になりますので
規約違反はほぼ間違いはないでしょう。
期間が期間ですので既成事実が出来上がっているので過去を咎め
るマンションの人間関係にも良くありませんので没にするべきで
しょう。
しかし、組合員には総会でお詫びを兼ねての報告か、別途報告会
を設けるかしなければいけないでしょう。

その後の管理のプロとしての管理会社の責任の追及が出てくるよ
うでしたら問題にして議論を尽くすべきでしょう。

しかし、大体のマンションでは無関心ですから問題になる可能性
は少ないでしょう。

管理費等が今までよりも相当高くなりそうな店舗部分の組合員の
動向が気になりますが、商売人ですから計算すると従ってくれる
でしょう。
大変ですが頑張ってください。

総会決議が無効であるから管理妨害での処分もできず泣き寝入りである。
当時の役員はほとんど責任追及を恐れてか区分所有権を売却して退去し
た。公団の賃貸に引越したとの噂を聞いた。
マンションの管理に大きな汚点を残した責任は取らねばならない。

不正ではないので過去の責任は追及されないでしょう。
全体での責任となります。
過去を振り返らずに、反省に留め前を向いて進んでいきましょう。

全国のマンションの中には規約通りの理事の選出がされていない
ところもあるのではないでしょうか。
しかし、規約違反であっても総会で承認されれば、異を唱える者が
いない限り、その理事でマンションは管理されていくでしょう。
そして異を唱えても体制側に通じなければ規約違反は改正され
ないでしょうね。
規約違反と指摘されてすぐ理事の選出をやり直す理事会もない
でしょうから。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

専門委員のやることは多いですね。
ある程度の知識がないとできない。

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決める
のを抑制するのと理事会の負担を軽減するために設置されるのではないでしょうか。

専門委員と理事の役員を兼務すると大変ですよ。
それに専門委員会の任期は２年～３年かかりますからね。

小規模マンションや管理会社に牛耳られているマンションでは
専門委員会を立ち上げても名前だけで何の権限も力もない。

本当の現役のプロ(専門家)はマンション管理組合の専門委員会なんかに入らないと思うね。
プロはそれなりの報酬を得て専門知識を活用する。
結果専門委員と言いながら実態は専門家気取りしか
いない。
そもそも本当のプロは専門委員会メンバー募集と言っても手を挙げる訳がない。

建築士やマン管士が専門委員会のメンバーになるのは
普通にあることですよ。
自分が住んでいるマンションのことですから、やって
みようという者はいますよ。
特に知識があれば尚更です。
確かに募集をしても積極的には手をあげません。殆どは
お願いされることが多いでしょう。

大規模修繕委員会の役割で最も大切なことは、建物診断業者、設計コンサルタント、
元請け会社の選定になります。
いかに公平に募集し、衡平な相見積を取り、選定基準をしっかりして説明会を聞き、
一番相応しい業者を選ぶことが重要です。
専門的な技術はなくても、それができる手法をがしっかりしていれば、いい業者の
選定ができるでしょう。
当然管理組合主導で進めていきますが、管理会社のフロントや管理員にも手伝って
貰います。