「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理規約や細則の全面改正、滞納金対応策、ペット、騒音問題、大規模修繕工事の進め方、
長期修繕計画の作り方、義務違反者対策、高圧一括受電についての取組み、理事会・総会の
進め方、管理会社の対応等マンション管理は複雑多岐に亘ります。
こういった諸々の問題点を出しあい、皆さんで問題を解決していってください。

輪番制と立候補制の理事、どちらにもメリット、デメリットは
あると思いますが、みなさんはどう考えておられますか。
任期も含め考えてみませんか。

賃貸マンションの大規模修繕が20年以上に一回、旧公団UR賃貸住宅が18年に一回なのに
分譲マンションだけ12.3年に一回やることに疑問を持て
あほ

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

賃貸マンションは利益確保の為に工事はできるだけ
先延ばしにするのが判らないのかな。

>>5 匿名さん
↑疑問を持たない鴨ネギw

ちなみにライオンズマンションは大規模修繕を10年に一回やっている。
カネがあれば10年に一回できるわけだが、
カネがなければ20年に一回でも何の問題はない。

自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じこと。
別に交換しなくても、生活には困らない。
３０年間交換しなくても問題はない。
それだけのこと。

マンション管理士試験上位合格者さん、これからはここの
スレ主として、皆さん方の質問に答えてやってください。
少々癖が強いけど、腕はたつようだから。

輪番制には弊害がある。
立候補制や推薦制もだめ。
外部委託がいい。

一度スレ閉鎖になりましたが、管理人さんにお願いして復活してもらいました。
それ故、もう少し頑張ってみます。

スレタイは「マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３」です。
等がプラスされています。
スレ主旨は、
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

マンションの管理をしていく中で、専用使用権のある共用部分の管理は
各区分所有者が行うようになっていると思います。
その中で、熱感知器やインターホンの補修工事は管理組合、区分所有者
どちらがやっていますか。

　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。

専用使用権のある共用部分は各区分所有者の責任と負担で行うと
管理規約には規定されていると思います。
ということは、インターホン、熱感知器の補修、玄関扉の補修、サッシ・網戸
の滑車の交換や張り替え、メールボックスの鍵の交換、ベランダの管理は各人で
行わなければなりません。
これらは全て各人の責任と負担で行っていますか。

ガラスの交換は通常の使用に伴うものは各人で管理しますが、
台風等で割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、管理組合
管轄になると思います。
この場合は、管理組合に連絡せずに、直接業者に注文をして
請求は管理組合でいいんでしょうか。
保険の申請許可がおりるまで待つわけにはいきませんからね。

専用使用権のある保険対応の保存行為は理事長の許可を得て、
各区分所有者がすることができる。
これを規定したらどうでしょう。

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担で行うものとする。
　　　但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者が
　　　その責任と負担でこれを行わなければならない。
　　　（バルコニー等には、バルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックス、玄関扉、サッシ
　　　　網戸等が含まれます。）
　２．専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として
　　　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　（配管、配線がこれに該当します。）　

　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
現状を維持する保存行為を含みます。

専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者の
責任と負担でやるのが常識です。

専用使用権のある消防設備の法定点検や有効期限後の交換は管理組合負担で行う。

>>22さん
そうですね。
消防点検（熱感知器）や高圧洗浄は管理組合が行います。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が行います。
問題は、おなじ専用使用権のあるインターホンや玄関ドア、サッシ・網戸の
不具合をどうするかということになります。
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシ・網戸が重くなったので滑車の交換を
してくれと要求があった場合、インターホンやメールボックスの修理等を
管理組合が行えば、同じ理論からいえば全てやらなければならなくなります。

熱感知器の点検は管理組合がやらなければなりません。
不具合があった場合は、組合か区分所有者かのどちらかが
やるようになっています。
通常の使用に伴うものは各人の負担で行うのが基本ですよね。
全戸一斉交換とかする場合は管理組合が行います。

インターホンの補修工事は管理組合がやるべきか、
それとも各区分所有者がやるべきかですね。
規約に規定がなければ各区分所有者の責任と負担で
やるべきでしょうね。

保存行為の規定がないマンションもおおいんではないですか。

滞納金対策として、どんな対応がされていますか。
具体的な取り決めがされているところがあったら
教えて下さい。

管理会社が催促をする期間は大体３ヶ月程度です。
しかし、それ以降も理事会と一緒に協力して催促はします。
少額訴訟や支払い督促での請求は６ヶ月経過以降というところ
でしょう。
しかし、ある程度の規定はしておく必要があります。

滞納金の催促は同じ住民に対してだからやりにくいよね。
子供が同じ学年で仲良かったり、親同士が顔見知りだったりね。
滞納金が長期化した場合、理事長もその家にいって催促しなければ
ならなくなる。
自分が担当している時はやりたがらず、先送りしがちだね。
そして、滞納額がふくらんでいく。
最終的に支払い督促とかをせざるをえなくなる。

大規模修繕工事を進めていくには、まず基本的な事前勉強が必要です。
設計監理方式とは、相見積の取り方、設計コンサルタントの工事前と工事中、工事後の
役割とか、専門委員の役割、建物診断等

１戸当り工事費はマンションの規模によって若干の差はでてきますが、基本的には各項目ごとに
平米数と材料、単価で計算されます。（数量調書によって）
例えば、外壁、開放廊下のシート防水の張り替え、塗装工事、窓防水、屋上防水等全て平米数から
工事費が算出されます。

＊大規模修繕工事内訳（消費税含む） この総工事費を組合員数で割ったのが１戸当り工事費
　　Ａ直接工事費
直接仮設工事 足場、養生シート、養生費、現場事務所等
屋上防水 既存防水層撤去、ウレタン塗膜防水等
ＰＨ屋上防水 ウレタン塗膜防水密着工法、既存撤去
ルーバル防水 ウレタン塗膜防水、塩ビシート貼等
バルコニー防水 塩ビシート貼り、下地処理等
共用通路防水工事 塩ビシート養生、シート貼、下地処理等
外部階段防水工事 塩ビシート貼、下地処理等
庇防水工事 ウレタン塗膜防水、下地処理
シーリング 既存撤去費、伸縮目地
躯体補修 タイル作成費用
タイル工事 高圧洗浄
外壁塗装面改修工事 水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料塗り
上裏塗装改修工事 軒天用塗料塗り、ケレン処理
鉄部塗装面改修工事 ドア、スチール建具、縦樋、スクリーン等
外構改修工事 Ｐ場車止め、白線引き等
　Ｂ　共通費
　一般管理費
　現場管理費
　諸経費
　Ｃ　その他
　　　　ゴミ置き場 仮設工事費、屋上防水、躯体補修
　　　　電気設備 ＴＶ共聴、防災施設、共用部配線
　Ｄ　設計監理費
工事費の３％から１０％
　総工事費は　Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ

マンションで土地の売買はその手続きが大変です。
分割登記もしなければなりません。
又、敷地の売買には全員の書面による承認が必要となります。
車を持っていない者にとっては、駐車場は無用の長物です。
駐車場の為に土地を購入して、積立金を大幅に引き上げると
なれば全員の承認は絶対えられませんよ。

機械式駐車場は３０年もすれば建て替えが必要となります。
しかし、建替えをするとなれば工事費も大変ですが、その間（半年はかかります。）
は各人が近くの駐車場をかりなければなりませんが、短期間の駐車場が借りられ
ますか。

設計監理業者の役割としては、設計部門４０％、監理部門６０％といわれて
います。
設計部門とは、工事業者の相見積をとるための共通仕様書の作成が主な役割です。
同じ条件（同じ平米数、同じ材料、同じ修繕個所）での相見積でないと意味が
ありませんので。
そして、監理部門としては、我々住民に代わって、仕様書通りの工事がされているか、
材料に手抜きはないか等のチェックをすることになります。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

マンションの保険は殆どが総合保険です。
基本契約、施設賠償、個人賠償、地震保険で構成されますが、特約を
つける場合があります。
例えば漏水の場合下階の漏水の被害は保険で対応できますが、加害元の
漏水の被害は適用されません。
それをカバーするために特約契約をすることはあります。
以前は積立総合保険が主流でしたが、現在はマイナス金利の影響で
全くメリットがないので、積立保険はやらないのが普通となりました。

滞納金は管理会社にまかせておけばいい。

現在は築年数で保険料が高くなるのではなく、建物設備の管理状況、
特に配管に対する管理によって保険料が大きくちがってきます。
日産海上のドクター保険がそれです。
一度検討されてみてはどうですか。
築２０年のマンションでも、大手損保会社と比較するとばあいに
よっては半分の掛け金で済むこともあります。

↑
会社名を間違いました。
日産火災ではなく、日新火災で、東海上の１００％子会社です。

保険は築１５年を経過すると大幅に保険料が引き上げられます。
配管の更新工事を長期修繕計画に入れると保険料は安くなります。
何故保険料が築年数の経過とともに引き上げられるかといいますと
漏水がその大きな要因なのです。
頻繁に漏水がおこれば保険会社も大変ですからね。

大手の損保会社の場合、築２０年で５年契約をすれば
それまでの２倍前後の大幅値上げとなる。

築２０年経過したマンションが、今までと同じ内容で
契約するとなると、２倍前後の大幅値上げになるのは
間違いないですよ。
三井住友、損保ジャバン、東海上の比較です。

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

マンションは、周期的に大規模修繕工事をしていく必要があります。
それ以外に大型設備の更新工事をやらなければなりませんが、特に
配管については、専有部分も含めてやれるマンションだけが資産価値のある
マンションとして生き続けていきます。
それができないマンションは築３０年以降はスラム化します。

ただ、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上、先行工事者に対するフォローを
しなければなりません。

限界マンションにならないようにしなければね。
そのためには住民がマンション管理に関心をもつことです。

専用使用権のある共用部分については各人でやることになっています。
台風でガラスが割れた場合の保険適用の保存行為はかってにやっても
いいんですか。

理事長が確認しなければだめじゃん

マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、２０１６年度に約１６０件の相談があり、約１０年間で３・５倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。

大規模修繕工事の周期として、第１回目は１３年前後でやらなければ
だめだね。
瑕疵担保責任は１０年だしね。

以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なく
なったかを考えてみたんだけど、法律問題なら、司法試験崩れの者等が
積極的に参加して法律見解を自慢しあっていたけど、それが殆ど解決されると
今度は大規模修繕工事とかに話題が集中してきた。
工事関係については、業者や建築士が得意とする分野ではあるが、工事の
オールマイティではなかったんですね。
建築士でいえば、設計に携わっている者、設計監理に携わっている者がいるけど
そのものは、法律やマンション管理に疎かったんですね。
そういったこともあり、どんどんマンコミュ離れが目立つようになってきたんだと
思います。

要するに工事関係は幅が広いということでしょう。
それぞれで専門性が要求されますからね。

工事業者は専門分野が限られますからね。
建築士でも通常の建築士では、マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルタントはできませんからね。
医者や弁護士同様、建築士も専門家していますから。

管理会社主導で工事や点検業者が決められているマンションでは
さわらぬ神に祟りなしだね。

自分たちでやろうとしても、やり方も知識も時間もないからね。
お金で済む問題だから、管理会社任せでもいいと思うんだろうね。

しかし、値上げは反対者が多いからね。

専用使用権のある共用部分については、専用使用権を有する者の責任と
負担で行いますが、インターホン、熱感知器、メールボックスの鍵の交換、
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシの滑車の交換等の場合は、各戸の
責任と負担で行わなければなりませんが、そうなっていますか。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

管理員の役割としては、総会や理事会時の会場づくりや
出欠確認もあります。

消防点検は年２回やってますが、点検費用は管理組合の負担で
やるでしょうが、その際補修個所が出てきた場合は、微妙ですね。
組合が補修工事もやっているところが多いんじゃないですか。

＞＞52 匿名さん
＞以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なくなったかを考えてみたんだけど、・・・。

マンコミュが百害あって一利無しだと言う単純明快な事実と、
もっとまともな情報源や有益な媒体が増えたからでしょう。

暇つぶしに使うという需要はまだまだあるでしょう。それも大事です。

百害あって一利無しは云い過ぎでしょう。
情報の提供は参考になる筈です。
それに気づかない者が多いでしょうから。
ここに書き込まれたものを参考にして、自分のマンションに
あった対応策を立てていけばいいのですからね。

もっとまともな情報源や有益な媒体とは具体的には
何なのかな。
それが判らないから、ここの情報提供が役に立つんでしょう。

例えば大規模修繕工事の進め方の媒体はかなり多く
出回っていますが、抽象論だけで具体性がなく殆ど役に立ちません。

＞＞63 匿名さん　＞＞64 匿名さん　＞＞65 匿名さん
不適な表現があったとしたら、管理者基準かアクセス者の依頼によって削除されるさ。

個々の事象に当てはまる有益な情報も、探せばあるでしょう。具体的な事例などもね。

ＰＡＲＴ２での特に大規模修繕工事に関する書き込みについては
指摘されたことはなかったけどね。
それでよかったのか、みんなが知らないのでそんなものと思ったか
のどちらかもわからないけど。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画しているマンションが
ありましたら、是非質問をしてください。
大概のことには答えられると思いますので。

大規模修繕工事のやり方としては設計監理方式が
ベストですか。

ベストは誰にも理解はできません。各マンションごとの事情による。

>>70さん
設計監理方式が正しく行われればベストだと思います。
設計コンサルタントは我々住民に代わって工事の進捗状況をチェックして
くれるのですから。
相見積を取った時の仕様通りの工事がされているか、つまり仕様通りの材料を
予定量使用しているか、塗装工事では、ケレン作業をおこなってから塗装を
しているか、窓枠シーリングでは古いものを完全に除去してからシーリングを
しているか等のチェックをします。
ただ、設計コンサル料が必要ですので、小規模マンションでは難しいかも
しれませんが。
管理会社に丸投げでも、管理会社が手数料とかの名目で取りますけどね。

最初から１社に絞ってやる随意契約の場合は、材料とかが分りませんので
高いのか安いのかも分りません。
それに、工事をするのは下請け、孫請け会社がするので、その監理は現場監督
１名では無理でしょう。監理が主な役割ではないですから。
全て丸投げということになります。
工事の内容より、修繕個所と工事金額だけの問題になりますから。

結局大規模修繕工事の進め方についての知識をもっている者が
少ないので、批判とかの書き込みは殆どないんですよ。

随意契約はだめ。

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

同じような過去のスレを集めているのがいますね。

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

究極のマンション管理は大規模修繕工事かもね。
標準管理規約や区分所有法とかは殆ど解決しているから。
高圧一括受電の問題も工事に関するものだからね。

ペット問題、騒音問題、滞納金、管理会社のリプレイス問題等も
殆ど解決できるレベルの結論は出ているし。
やはり工事関係がこれからの課題だね。
意外とみんなは知らないからね。

　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。
　各人が勝手に業者に連絡をして交換するのは問題があるようにも思えます。

理事長の許可をもらってから業者に連絡して交換してもらうか、
管理員さんに依頼すればいいんじゃないの。

共用部分等に関する損害保険のうち物保険における被保険利益は所有者利益であり、保険金を請求、受領する権利者（被保険者）は管理組合（区分所有者全員）である。
この場合、各区分所有者は共用部分等の持分割合に応じた保険金請求権を有するが、現実的には、管理規約に以下のような条項を定め、理事長が区分所有者全員を代理して請求、受領することになる。

（損害保険）
第００条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

これに対し、個人賠償責任保険の場合は、管理組合が保険契約者であっても、被保険者は区分所有者等の個人であるため、保険金を請求することについて管理組合の承諾は必要ない。

>>83さん
ということは、台風でガラスが割れた場合は保険対応の保存行為になりますが、
この場合は理事長の許可を得ずに各人で業者に発注できるんですね。
その場合の保険の請求は管理組合がやってくれるんですか。

>>84 さん

>>82 と >>83 を正しく理解してすること。

>台風でガラスが割れた場合
は個人賠償責任保険ではなく、物保険（＝>>82）での対応となります。

>>85さん
総合保険には、主契約、施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険が
ありますが、主契約での対応ということですね。
物保険という表現は、三井住友、東海上、損保ジャパンでは使われていません
でしたので理解できませんでした。
主契約では、事故により損害を被った場合保険金がしはらわれるのですね。
台風もこれに該当しますね。

管理組合が総合保険に加入していた場合、台風でガラスが割れた場合の
個人の対応が知りたかったものですから。
保険会社や管理組合に連絡せずに、個人で業者に連絡をして交換して
もらっていいのかが分りませんでした。
この場合の対応をおしえてもらえませんか。

主契約
　　事故により共用部分が損害を被った場合保険金が支払われます。
　　　火災・消防活動による水漏れ・落雷・風・損害防止費用等
　　　事故例
　　　　火災の消防活動により、共用部分が壊された場合
　　　　落雷により共用のインターホーン・自動ドア・エレベーターが壊れた場合
　　　　台風により、共用部分が破損した場合等
　　　　漏水事故の際の原因箇所を調査する費用等
施設賠償保険・・・共用部分の管理に伴う損害を補償
　　事故例
　　　排水管の水漏れにより、専有部分に水漏れ損害が生じた場合
　　　外壁が剥がれ落ちケガをした場合等
個人賠償責任保険・・・居住者全員の日常生活上の損害を補償
　　事故例
　　風呂の水を溢れさせ階下の部屋に損害を与えた場合 　デパートで買い物中商品を壊した
　　給湯器があふれ、階下の部屋に損害を与えた場合等
地震保険・・・共用部分のみ
　　地震よる火災の場合は適用されます。
　地震保険は単独では契約することができない為、火災保険に付帯して契約します。
　　又、地震保険は火災保険の半分以下しか契約できません。
　　判定は、共用部分で半損の認定を受ければ、専有部分も同様に扱われます。
　　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
　　に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

１．専用使用部分の破損を原状復旧する保存行為については、区分所有法および管理規約の規定に従って対応する必要がある。

２．緊急を要するのであれば、理事長および管理会社へ事故の連絡をするとともに、損害拡大防止のためにも早急に業者を手配することは合理性があるので、専用使用権者が原状復旧に要した費用を負担した場合、管理組合に請求すればよい（最低限、写真と見積りは必要）。

３．その破損が共用部分等に付保された物保険の保険事故（保険金支払いの対象となる事故）であれば、保険金の請求、受領は理事長が区分所有者全員を代理して行うことになる。

>>88
>地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
>に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
>但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

意味が理解できません。

>>89さん
要するに理事長とかに連絡をし、交換してもらえばいいということですね。
ありがとうございます。

>>90さん
言葉足らずでしたね。
経年劣化そのものに対しては保険は適用されないということです。
配管が経年劣化していても、その交換はしてくれませんということです。
但し、それによって損害を被った下階の損害は補償されます。

>>92 さん

あまり地震保険をご存じないようですね。

>>93さん
地震保険について教えてください。
保険には詳しくないものですから。

「地震保険について」
　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。
　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。
　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。
　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。
　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円？を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。
　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。現在は？

この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。
　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）
　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

連絡通路やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは
結構あるけどね。
マンションの管理が難しそうだね。

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。