「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

そりゃそうだｗ

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組合資金運用１億２千万円は
先日の評価額は
１３７、０３２、１４０円になりました。
含み益は１７，０３２，１４０円です
。
本日の基準価格の公表がありませんの
で後日は公表いたします。
投資を知らない組合員からは投資をし
たい旨の話も聞こえいます。
投資は博打ではありません。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

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＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

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工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら民法７１条では負けるからです。

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非居住組合員は役員を免除される代わりに管理費を割り増しする規約は
有効とする判決があるが、居住組合員が役員を辞退した時に1年間管理費を
割り増しする規約を有効とする判決はない。
役員をするもしないも組合員の自由なので、辞退する組合員を差別することは
許されないだろう。

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管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

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「晴海フラッグ」街の現実は

2024年01月20日 15時15分日刊ゲンダイDIGITAL

・東京五輪の選手村跡地に建設されたマンション群「晴海フラッグ」の入居開始が始まった。
・来年1万2000人が住む予定だが、最寄り駅までは徒歩15分とアクセスが悪く、通勤時の混雑が懸念される。
・区関係者は新学校開校も教員確保が難しいと懸念を表明した。

実験的な機能のため、正確性を欠く可能性があります。記事本文と併せてご確認ください。

東京五輪レガシー「晴海フラッグ」入居開始…鳴り物入り選手村跡地マンションと街の課題
2024年01月20日 11時32分日刊ゲンダイDIGITAL

　東京五輪・パラリンピックの選手村跡地を改修した「晴海フラッグ」（中央区）の入居が始まった。来年にはこのマンション群に1万2000人が住む予定だ。

　中央区の月島・晴海エリアはタワマンラッシュ。74平方メートルで平均1億3200万円の億ションだらけだ。「晴海フラッグ」は都有地の払い下げで比較的割安。とはいえ1億円超も多い。

　売り文句は、「五輪レガシー」「ゆったりとした新しい街」「東京湾が見渡せる」と若い入居者には魅力的なイメージだ。

　しかし、近隣の不動産関係者が言う。

「問題は通勤です。最寄りの地下鉄の駅までは徒歩15分。駅は狭くて今でさえ長蛇の列です。近隣の高層マンションのサラリーマンはバスを利用していますが、朝のバス停は何かのイベントがあるのかと思うほど混んでいます」

　東京都は新橋と晴海フラッグとをつなぐバス高速輸送（BRT）を開通させる予定だが、大量の通勤客をさばき切れるか不安だ。

　もうひとつの不安は小・中学校。中央区は晴海に新しい学校を開校する予定だが、「教員確保が難しい」（区関係者）という。

　入居者の楽しみに水を差す気はないが、売り文句と現実の差は覚悟しておいたほうがいい。

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　水回りの修理で不当に高額な代金を請求されたとして、京都、大阪両府の男女計１４人が神戸市の水道工事業者らを相手取り、支払った工事費に慰謝料などを加えた計約７２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１９日、京都地裁であった。松山昇平裁判長は「当初から高額な費用の請求を意図した悪徳商法だ」とし、工事費の全額にあたる計約５１０万円の支払いを業者らに命じた。

　原告側弁護団によると、悪質な水回り工事を巡る集団訴訟は兵庫県や愛知県でも起こされており、判決は今回が初めて。

　判決によると、原告は２０２０年７月～２１年１２月、「基本料金１０００円」などとうたう同じインターネット広告を見て、トイレの配管工事や台所の水漏れ修理などを業者に依頼。業者は十分な説明なしに工事を始めた後、「特別な機械を使う必要がある」などとしてそれぞれに１０万～１６５万円を請求した。

　松山裁判長は判決で「修理作業を一部進め、断ることが難しい状況に追い込んだ上で契約を結ばせたのは、不法行為にあたる」と認定した。慰謝料については「精神的損害が生じたとまでは言えない」として認めなかった。

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自治会・町内会とは？

町内会とは、町などの一定の区域の住人で形成された団体のことで、自治会などとも呼ばれます。住みやすい地域づくりのために、区域の住民相互の連絡や環境の整備、集会施設の維持管理、良好な地域社会の維持や形成に関する共同活動を行っています。

町内会の具体的な活動内容は地域によって異なりますが、例として次のようなものが挙げられます。

__●防災（災害に備えた防災訓練や備蓄の確保）

●防犯（夜間パトロールの実施や防犯講習会の開催等）

●見守り活動（単身高齢者の見守り訪問や子ども食堂）

●多文化共生社会づくり（在住外国人が住みやすい地域づくり）

●地域交流（お祭りやレクリエーションの企画・開催・参加）__

町内会に加入することで、これらの活動のメリットを享受できます。

町内会費の相場は年間数千円
町内会の活動を維持するために必要な費用として、住人から町内会費が徴収されます。
ママ向け情報サイト「ママスタ」を運営する株式会社インタースペースが行った調査によると、年間に支払う町内会費は「1001円～1万円」が最も多く、次いで「0～1000円」となっています。町内会費は年間数千円程度が相場と言えるでしょう。

年間数千円とは言え、物価が上昇して生活が苦しいと感じている人にとっては負担に感じるかもしれません。町内会への加入や会費の支払いは法律上の義務はないため、町内会費を支払わないという選択も可能です。

町内会費を支払わないとゴミを捨ててはいけない？
多くの町内会ではゴミ捨て場の清掃や管理を行っています。そのため町内会に加入せず会費を支払わないことを理由に、地域のゴミ捨て場の利用を断られるケースも少なくないようです。

過去には「自治会に入らないことを理由にゴミ捨て場の利用を禁止するのは違法だ」として、裁判になった事例もあります。この事例の場合、地方裁判所は「一部の住民を排除するのは相当ではない」、高等裁判所は「ゴミ捨て場の利用禁止は自治会への入会強制に等しい」として、自治会の対応は「違法」であるという判決を下しています。なお、この判決は上告され、最高裁で継続中です。

まとめ
過去の事例を参考にすると、「町内会費を払わないならゴミ捨ては禁止」というルールは違法とみなされます。町内会費の支払いの有無によるゴミ捨ての可否に、法的な拘束力はないと言えるでしょう。

ただし法的な拘束力はありませんが、町内会費の支払いを拒否することで自治会や地域住民との関係性が悪化するといったリスクは高まります。まずは自分の住む自治体の町内会費がどんな活動にいくら使われているのかをしっかり把握したうえで、町内会費を支払うかどうかを慎重に判断しましょう。

どうしても町内会費を支払わずにゴミを捨てたい場合、町内会側と話し合う必要があります。「会費は支払わないがゴミ捨て場の掃除はする」というような提案をするのも1つの方法になるでしょう。

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自治会と理事会は全くの別物。
管理組合に自治会は関係ない。

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具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

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避難の妨げにならなければ廊下に私物を置いても違法ではありません。
フェンスで囲った玄関ポーチなら普通に私物を置いていいです。
避難の妨げになっても自業自得だからです。
自転車やベビーカーや鉢植えや雨傘など、屋外で使用するものに限られますが、
外で使うものであっても物干し台はアウトかもしれませんね。
廊下に私物が置いてある、つまり外に私物を置いても盗難の心配がない、イコール
泥棒がいない安全なマンションということで、評判が高くなりいい値段で売れる
可能性が出てきます。

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>>19843 匿名さん
避難の妨げにならなければということは法律には記載されていません。
開放廊下の通路の幅が〇〇センチ以上確保しなければならないという
規定はあります。１５０ｃｍ以上だったかどうかは定かではありませんが。

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通路の幅が何センチ以上というのは建設施工業者に対する規制ルール。
住民には関係ない。

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使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。機会をとらえては、使用料値上げを推進しましょう。
使用料収入を一般管理費会計に組み込めば、他の共用施設の維持管理費用に
使うことができます。駐車場・駐輪場使用者は持分以上に割高な管理費を払って
いることになりますが、それに気づいて苦情を申し立てるやつは滅多にいません。

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駐車場使用料については、近辺の駐車場の料金に
合わせるというのが基本です。
近辺の料金より高ければ、マンションの駐車場の
利用が少なくなることが予想されます。

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区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって、それ以外の徴収方法が認められないわけではない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合はゴタゴタが発生する可能性があるということだ。
駐車場や駐輪場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて区分所有法30条3項にいう衡平が保てるかと言えば、むつかしい。現にエレベーターの保守点検費用は、エレベーターを使わない１階２階の区分所有者も毎月の管理費支払いによって負担している。

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うちのマンションでも機械式駐車場は維持管理コストがかかるからという理由で過去数回使用料が引き上げられた。また、駐輪場もラック取り換えに費用が掛かるという理由で総会で有料化決議された。しかし、同じように毎月保守点検作業が必要なエレベータは使用料がかからないし、一部の共働き世帯の要望で新設された宅配ボックスも使用料は無料だ。「維持管理コストがかかるから」と言われて使用料値上げや施設利用有料化に従っている奴らはバカとしか言いようがない。もっとも、駐車場も駐輪場も使わない連中は、管理費値上げが先延ばしになって助かるので沈黙している。

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