「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>19808 匿名さん
築年数は関係なく３０年たっても分譲時の価格よりも高いマンションは意外と多い。立地の占める割合が極端に高い。
立地の悪いマンションは管理状況や築年数の割合が高い。
マンションによっては極端に違いが出る。
バリアフリーだけど共用部分だけでなく専有部分もバリアフリー化されないと終の棲み処には不適当。
専有部分は築古マンションはバリアフリー化が不可能なのもある。

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>>19809 畜名さん
いい加減お前はここにはくるな。
他スレでやればいいよ。

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>>19810 匿名さん
現実を直視してよね( ´艸｀)

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うちのマンションは直近駅からも10分かかり交通の便は良くない。
東西２棟のうち、東棟はそれなりに人気がなくなり安値になっているが、
西棟の取引価格は分譲時の１５年前を上回っている。
東棟は均一的な間取りでいかにも団地といった感じなのに、西棟は専有部分は
若干狭いものの、バリエーションに富んだ間取りで廊下幅も広い。
加えて、東棟には何度言われてもベランダに物置置く奴、自転車が倒されたと
管理人室に怒鳴り込む奴、専用庭に猫の糞があったと総会で演説する奴、
北隣の公園でのラジオ体操をやめるように言って来いと理事長に強談する奴など
キ〇ガイが多い。不動産屋も各種情報を集めているみたいだ。

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滞納が発生したらどうするか？
管理会社任せにしないことです。というより、管理会社は組合vs組合員の対立に
不必要に巻き込まれたくないから、自分からは動きませんが。
　　
１）会計担当理事が理事会で報告し、理事間で情報を共有する。
２）管理会社（管理人）がやってくれるのは理事長名の納付督促文書投函くらい、
　　組合主導で理事が汚れ役をしながら解決するという自覚をもつ。
３）会計担当理事が督促訪問する。目的は滞納組合員の納付意思の有無。
４）最初の訪問から１ヶ月以内に会計理事が再訪し、滞納者の家族構成勤務先消費
　　性向などを聞き取り、会計理事が中心になって納付計画を立てる。
５）理事長が滞納者を訪問し納付計画を提示して滞納者と直接協議する。このとき、
　　理事長は滞納者に対して、愛車を手放すとか退職金を前借りするとか奥さんが
　　レジのパートではなく五反田の風俗で働くとか、具体的な家計改善策（滞納金を
　　納付するための原資の捻出）を提案できなくてはいけません。「払って下さい」
　　「今はカネがないんです」では幼稚園の学芸会と同じです。
６）これで解決できないときは速やかに訴訟（国家権力を借りた力技）に移行する。

温情は禁物です。これができるかできないかで、組合に対する組合員の信頼は大きく
かわります。理事になった者の義務として取り組んで下さい。
それがイヤなら、最初から理事にならないことです。検討を祈ります。
　　

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会計担当の負担がおおきいので、催促には理事長、
管理会社のフロント、会計担当理事等で対応した
方がいいでしょう。

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成程。

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最初から総大将（理事長）が出ていって討ち死（納付催促失敗）したら元も子もなくなる。まずは雑兵である管理会社フロントが出て小手調べ、次に老練な下士官（管理人）で腹の探り合い、その結果を踏まえ小隊長の会計理事が滞納組合員と腹を割って落としどころを決め、理事長登場でシャンシャンと解決するのが良い。

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　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

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　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

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＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

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建物設備で一番ややこしいのが設備の更新工事だね。
その中で配管となると部屋に入っての工事になるので
在宅も含め大変な作業になる。

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中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

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最上階である10階の区分所有者が、植木鉢に入った植物をバルコニーに、置きっ放しにしていました。
10階バルコニーには屋根が掛かっていない為、屋上から、10階バルコニーの様子が確認できます。
枯れた植物の葉などがドレンに詰り、9階に雨漏りしました。

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　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
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だから規約で決めて守らない組合員
には損害の賠償をしてもらう。
規約で決めておけば被害者も加害者
も守られる。うちはそうした。
反社等がごねっても裁判に持ち込め
ば勝負には勝てるし、ビビッて住ま
なくなるよ( ´艸｀)。

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>>19827 畜名さん
お前はここには来るなと言ってるだろうが。
消防点検の書き込みをしているスレに戻って
ちゃんと説明しろ。あほ

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工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）しかし、裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら、民法７１条では勝てないからです。

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