三鷹の杜ザ・ハウス　井の頭公園の森継承プロジェクトってどうですか？

三鷹は東京市部でリセールバリュートップです。築10年で+9.7%だから新築時より場合によっては高く売れる。吉祥寺はマイナス。
三鷹にくる人は落ち着いた環境で住みたいんだろうからむしろここはリセールに期待できると思う。

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三鷹市の生産緑地は結構多いですよね。駅徒歩圏なら確かに中古売りも期待できますがさすがにここは。。三鷹大好きで、二馬力で駅近新築を買うか、専業主婦で中古かここにするか悩んでいて、情報を集めてます。

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生産緑地はせいぜい戸建になるくらいで、マンション建つようなまとまった土地はないのでは。

三鷹はバス網がなぜ発達しているかというと、当然そこに住みたい人がたくさんいるからだと思います。駅から少し離れたところに中規模マンションが多数あるのも、規模感と価格と立地のバランスが程良いからですよね。都心どころか市部ですら、ある程度の富裕層でなければ駅近はもう買えない金額まできてしまったのと、三鷹を選ぶ人は都心の人に比べて環境を重視するためか、必ずしも駅近至上主義ではない人が一定数いることに起因しているかと思います。
たまに吉祥寺で買い物したりできて、でも普段は三鷹の落ち着いた環境で暮らしたい。そんなちょうど良さがこの物件の強みな気がします。

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>>618 匿名さん
有難う御座います。落ち着いた環境という言葉がしっくり来ました。三鷹駅利用であればアドレスには拘っていませんでしたが、駅アクセスと眺望と予算だけでなく、落ち着きもチェックして新築中古から選んでみます。

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>>616 匿名さん

この辺りも10年前から比べると随分と値上がりましたよね。三鷹は市部でNO1の上昇率ですか、さすがですね。
ただ不動産相場はいまがピークと言われる中で、この先10年も右肩上がりが期待できますかね。坪単価が260万以上になると購入者のレイヤーもワンランク上がると思うのですが、いくら三鷹といえどバス便物件がどこまで評価してもらえるか？そのあたりが懸念ではありますね。

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相場が下がると信じて購入を先延ばしにしている人がいるから将来的(オリンピック後とか)に需要が落ち込むことはないと個人的には思います。したがって、しばらくは高止まりではないかと思います。

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>>620 マンション検討中さん
これから人口減が顕著ですからね。23区の成熟した市街地では、駅近賃貸は外国人によって高どまり、分譲は治安や子育ての観点で資産価値が二極化。ここは都心じゃないし、バス便だし、正直妥協は多いです。でも行政が下手しなければ立地はギリセーフと思います。

同じ駅距離でも、マンションに希少価値があるか、武蔵野市アドレスなら更に良かったです。

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人気があるはずの吉祥寺がマイナスで、三鷹がプラスなのはなぜか。
元々の価格が吉祥寺は高すぎて、三鷹はそれなりだから。賃貸なら吉祥寺にするかもしれませんが、中古で買うなら三鷹を。
少し離れただけで新築買える金額なら、中古の吉祥寺より三鷹の新築を。と考える人がいても不思議ではありません。吉祥寺は大きく値下げしないと売れない→三鷹は吉祥寺のおかげで大きく値下げしなくても売れる。吉祥寺が上がれば三鷹も上がる。という構造ですか。

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吉祥寺駅徒歩圏とそのバス圏の購入者は完全に属性が異なるので別物と考えた方がいいでしょう。ただ吉祥寺の相場に連動してというのはまさにその通りで、この不動産相場のピーク時にその吉祥寺がマイナスということが気になります。これからも吉祥寺がマイナスで、オリンピックが終わり、金利も上昇し、生産緑地の行為制限が解除されるとなると、いくら三鷹と言えど郊外バス便物件が上がるという見通しは現実的ではないかもしれませんね。

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>>624 匿名さん

この辺を指名買いする方は珍しいので、ここだけ騰がるというのは考えにくいですよね。

三鷹駅利用だから買う、三鷹市だから買う、という方が大半じゃないかなと。

時間にまだ猶予があって、マンションに拘らないなら2022年を待っても良いと思います。

私は金利上昇がインフレとセットになると見ているので、あまり気にしていません。

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ここら辺の物件検討してる人で購入時より高値で売れるの期待して買う人いるのかな？せいぜい売却時に残債割れしなきゃいいくらいのイメージじゃないですか？

吉祥寺はピークを迎えたのか知らないけど、三鷹は駅前の開発も、連雀通りの開発もこれからだから少なくとも数年後にかけて地価上がると思う。期待してなくても結果的に上がることになったらラッキーですね！

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なんだかんだ言っても買いたい物件が見つかったタイミングが買い時だと思います。
仮に3年後にいざ買おうと思ってもそれまでの賃貸家賃月15万なら540万ですよ。仮に価格下がっても相殺されちゃうどころか、金利が上がろうもんなら損しちゃいますよ。

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>>626 通りがかりさん

そうですね。自己資金によっては残割れの可能性もありますから、やはり永住前提でリセールは期待しない方がいいということですね。
そういう意味では静かな住環境で永住するという、とても理に適ったコンセプトと言えますね。

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>>628 匿名さん
開発で周辺地価上がったら、リセール上がるんじゃないの？武蔵小金井とかすごいもんね。

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マンションは6年前より3?4割ほど値上がり、戸建は6年前の価格のまま。
金利が上昇し続けたらローンが苦しくなった層から物件を売りに回る。
売りが増えればリセールが悪化する。買う人か減っていく都市では特に。

金融緩和の出口を示唆した安倍さん、2021年までに何か結論を出すのが自然。金利が上がるのに景気が悪いまま、も有り得る。

こんな所ですかね。
2022まで中古を待つか、戸建なら傷が浅くて済む読んでるのでは？

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>>629 匿名さん

開発といっても800戸規模の住宅がメインの建て替え事業ですから期待はできないかと。第一弾としてグレーシアタワーが竣工しましたが、その恩恵がこのエリアにあったとは思えません。

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>>627 匿名さん

買わないという選択肢もあると思います。これからは住まいにも柔軟性が求められる時代です。少子化による空き家問題、老朽化による建て替え問題、金利の上昇に不動産の大暴落と、所有することのリスクも多分にあると思います。とくにリセールのできない物件などは、将来、負の遺産にしかなりません。高い買い物ですから、そのあたりは慎重に考えたいですよね。

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>>631 匿名さん
計画概要みる限り商業施設も入るんですよね？それに駅近の相場が上がれば、おのずと周辺も底上げされるのではと思いましたが違うのでしょうか。
仮に違っても、駅近だけどんどん価格上昇していって駅遠でも割安感が出てきたら、一部の富裕層以外の大多数がそちらに流れてくると思いますが。富裕層を除いては、現実的に買える金額かどうかが鍵ですよ。

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>>633 匿名さん

いくら駅前の価値が上がっても、希少価値のないバス便に人は流れてきませんよ。6000万の新築でも思うように売れないのに、7000万出してここの中古買いたいと思いますか？駅近はいくら高くても買う人はいますが駅遠には越えられない壁があるのです。グレーシアタワーがいい例です。あそこ坪480万でも順調に売れてしまいましたよね。

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先程モデルルームの前を通りましたが、駐車場には一台も車が停まってませんでした。土曜の3時台といえばたくさんのお客さんで賑わっているのかと思いましたが、現実はなかなか厳しいようですね。

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私がモデル見学行った時は皆さん徒歩か自転車で来られてましたよ。

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>>634 通りがかりさん
駅遠に越えられない壁が云々というより、せいぜい全体の2?3%程度しかいない富裕層の話をここでしても仕方ないと思いますよ。
坪480払ってまで駅近にこだわる人はこの物件に興味ないんじゃないですか？
いくら資産価値が高かろうが住居にそこまでお金をかけるメリットも感じなければ、そもそも三鷹まできてわざわざ駅近のガヤガヤした所に住みたいとも思わないし。

ちなみに価格上がるだけがリセールバリューじゃないですよ。仮に10数年後に上昇しなくても購入時とステイもしくは下がっても原価割れしないくらいだったら私は十分です。

もちろん資産価値も大切ですが、そこに住み続けたいと思えるかの方が私にとっては大事なことです。

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>>636 マンション検討中さん

すみません。書き忘れましたが自転車も一台もありませんでした。駅からも大分離れてるので徒歩も現実的ではないかと。まあそういう日もあるのだと思いますよ。あまり深く考えないでください。

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>>637 マンション検討中さん

論点ズレてきてますが。。でも仰る通りリセールは諦めて永住覚悟でというのが大事だと思います。永住に耐え得る住まいかどうかが、このマンションの判断基準ですね。閑静な住環境ですし悪くないと思います。

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>>638 マンション検討中さん
駅からギャラリーまで徒歩7分くらいですよね。たった7分の距離歩くのが現実的ではないというのは、なんとかしてネガりたい気待ちはわかりますが、ちょっと無理がありますね。そもそも駅から歩いてくるとは限りませんし。

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>>639 検討板ユーザーさん
ではあなたの言う資産価値の高いオススメ物件はどちらですか？現在販売中の物件で御教授願いたいものです。

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客観的にこの物件を評価してくれてるのがありましたよ。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6318.html?no=6319&sp

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>>636 マンション検討中さん
ギャラリーには歩きで2回ほど行ってました。
ギャラリーに駐車場や駐輪場あったんですね。

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>>640 マンション検討中さん

もうその話はいいですよ。今日の3時ごろお客さんいましたか？いませんでしたよね。それだけの話ですから、何もムキになる話ではないです。あの広い駐車場に車は一台もなかったし自転車も見掛けませんでしたよ。

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>>641 マンション検討中さん

何か話しがズレますね。別にどこが高いではなく、ここの資産価値が期待できないということです。議論するまでもなくバス便だしこれといった希少価値もないから至極当然の話しですよ。

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武蔵野市在住です。これから数年かけて品川エリアへのアクセスが重視されますので、この辺は不利と思います。

三鷹駅の再開発は限定的です。他の方が言うように、リセールが期待できるのは駅近に限られますよ。

不謹慎ですが、騰がるとすれば地震災害後で、東部エリアの被害が大きい場合ですかね。武蔵野市は独自水道なので三鷹よりも地震断水リスクが高いです。三鷹市のほうが評価されやすいかなと感じます。

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>>645 匿名さん

どこと比べて資産価値が低いって言ってるのかって話だから全然ズレてませんよね。

特に具体的な話でなく雰囲気で書き込みされていたのですね。
駅近には駅近の、こちらにはこちらのニーズがあると思います。

最近目黒、世田谷等でも価値下落が懸念されているのをご存知ですか？どなたかがおっしゃっていたように今はピークです。ピークを迎えようとしてる今駅近を買っても大幅に下がるリスクをお考えですか？一度上がり過ぎてしまった価格はもう下がるしかありませんよ。

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>>644 匿名さん
わざわざ興味ない物件のモデルにまで行って中に入ってきたんですか??
中に入っていないのなら憶測で書き込みするのはやめましょうね。

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>>647 eマンションさん

引っ張りますね。笑 資産価値が低いではなく維持できないという話しです。そこがズレてるといってるのです。後はあなたの言う通り。駅近の下落懸念があるなら駅遠は目も向けられませんよね。

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>>648 eマンションさん

失礼。笑 お客さんが0だったかは確かに憶測です。私が見た限りの事実情報としては、土曜の午後3時ごろ、駐車場に車は一台もなく自転車もありませんでした。次回からは写メもアップするようにしますね。

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>>635 マンション検討中さん
>>638 マンション検討中さん
>>644 匿名さん(初心者マーク)
>>645 匿名さん(初心者マーク)
>>646 匿名さん

IDと名前まで変えてネガ活動されている、武蔵野市在住の方へ

前向きな検討を妨害する行為は、お控えください。ガイドラインに抵触しています。

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>>650 マンション検討中さん

こちらの方も同じです。ご退場ください。

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>>651 マンション検討中さん

何人かが混ざっております。それも憶測ですね。あと同じネタを引っ張っときながらガイドラインに抵触はずいぶんと酷い話ですね。
まあそれはいいとして、私ももっと建設的な話しをしたいのですが、このマンションならではのメリットとは何ですかね。閑静な住宅エリアに佇つ落ち着きある低層レジデンスというとこでしょうか。

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>>651 マンション検討中さん

前向きな検討だけなら広告や営業を頼れば良いので、掲示板に懸念点が出てくるのは仕方ないと思いますよ。
地価の推移を、国交省の公表データを纏めるなどして考えた事です。ちなみに646です、他は私ではないです。ネガ活動だと思われたのなら気を悪くして申し訳ないです。

ここを検討している理由は、東八道路IC予定地からも比較的近いものの、他と比較して落ち着いた雰囲気のマンションだからです。リセールは期待していません。

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>>649 マンション検討中さん

1億の物件が7000万になるのと
5000万の物件が3500万になるのとでは
私なら後者を選びますね。

仕様は大して変わらなく駅遠のが広いくらいなので、駅近のが下がった時の振れ幅が大きいということです。

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>>653 マンション検討中さん
マイホームに望む周辺環境って人によって違いはあると思いますが、公園があったり学校が近いなどは子育て中の家庭なら当然望まれる最低限の条件でしょう。駅がもう少し近ければなどはあるかもしれませんが、その代わりにこの辺りは公園や学校以外にもスーパーやコンビニ、病院、役所、将来的には高速ICも比較的近く普通に住みやすそうです。

物件としての評価はこちらのサイトがわかりやすいですね。よくマンションに懸念される収納スペースや子どもの成長による生活環境の変化に対してモアトリエ含め、上手くプラン二ングされてるなと感じます。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6318.html?no=6319&sp

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>>655 マンション検討中さん

駅近と駅遠が同じ比率では推移しませんよ。また三鷹や吉祥寺の駅近なら、そこまで下がることはないと思いますよ。ブランド駅の限られた駅近物件はそれだけ希少価値が高いのです。
一方で駅遠物件は、五輪後の景気後退懸念や生産緑地の行為解除等で供給過多から一気に地価や相場が下落する可能性があります。これが2022年問題ですね。とくに三鷹市は138ha（首都圏第12位）も生産緑地があるため、そのリスクが高いと言われています。
その時にここがいくらで売れるかわかりませんが、個別の優位性がなければ値段に関係なく買い手を見つけることすら困難かもしれませんよ。

2022年問題について詳しくは、こちらをどうぞ。
https://sumai-u.com/%E3%80%8C%E7%94%9F%E7%94%A3%E7%B7%91%E5%9C%B0-2022...

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>>657 匿名さん

特にこの物件から中央線までの間において、マンションが建つエリアにその広さのある生産緑地は、もう無いですね。

市区町村単位で言えば三鷹市は広いですから、順位は上がるだろうけど、三鷹市の生産緑地のほとんどが、東八道路以南ですね。

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>>657 匿名さん
そこまでネガティヴに感じてるなら、ここは検討から外されてはいかがですか？

現実的に買えるんだったらこれから販売のザ パークハウス吉祥寺でも買えばいいと思いますよ。いくらで販売するのかわからないけど、誰がどう見たってここより資産価値高いでしょ。買えるなら。

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>>659 マンション検討中さん

何度も言いますが単純な資産価値の高低ではなくリセール時の維持率の話しです。またネガティブというより事実問題として気になりませんか？しかもこの問題はこのマンションに限った話しではなく、三鷹や吉祥寺の駅遠物件全てに該当する話しです。三鷹市だけでなく練馬区も影響大だと思います。検討者であれば知っておいて損はありません。

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>>658 マンション検討中さん

三鷹市の面積は62市区町村中38位ですから、そこまで広いわけではありません。また三鷹市の生産緑地138haは約300地区の合計ですから平均すると4600平方メートルになります。敷地面積とするとここよりも大きいくらいですから100戸規模のマンションも建つということですね。
三鷹駅や吉祥寺駅から東八道路までの間に、確か農地はいくつもあったと思いますが、生産緑地図で具体に確認できていないので明確なことは言えません。658さんはご覧になっているのでしょうから、よろしければURL等教えてもらえませんか？

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>>656 マンション検討中さん

このマンション固有のというと3方道路の開放性や周辺の閑静な住環境というところでしょうか。その他については三鷹や吉祥寺のバス便物件だとどこも似たり寄ったりかなと思います。それ踏まえて価格妥当性やリセール時のリスクなど考えてみます。ありがとうございました。

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>>660 匿名さん

ではこの物件を5800万で購入したとして
5年後、10年後、20年後はいくらになっていると予想されたのですか？

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>>663 eマンションさん

素人ですから具体な金額の予想はできませんよ。いくら下がるかではなくリセールのリスクがどれだけあるかです。
これから先、子どもの学校や親の介護や自身・家族の病気や仕事の問題など、家をどうしても手放さなくてはならなくなった時に資産であるはずの自宅が負動産だと困るわけです。これだけの高額商品ですし長期の住宅ローン組む上でも、いまがよければという考えで購入する人はいませんよね。
逆にあなたに伺いたいのですが、将来的な資産価値やリセールはどのように考えてここを検討ないしは購入したのですか？

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>>664 匿名さん

具体的な金額の想定もないのに、リセールのリスクって言われてもねぇ。

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