プレミスト志村三丁目ってどうですか？

坂下物件は久しぶりですね。
7000万で4LDKが買えればいいのだが。。

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ロケーションについてみて思ったのは緑が豊かで良い意味で都心っぽくないことです。
そして、都心ならではの生活環境も整っているため、生活はしやすそうですね。
ただ、車の移動に関してもスムーズに行えるかどうかが気になります。

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周辺は知ってますが、首都高中台インターもそんなに遠くないし、周辺道路も渋滞はありません。

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駅に近いと便利な事は便利なんですけどね。
ただ、近いから良いという訳でも無いでしょう。
家族で住むなら駅が近いところより、離れていた方が、生活環境としては良い場合もありますし、
そうで無く独身者なら好きなところで良いでしょうね。
いろいろチェックをしておくと良いと思います。
ここは、どうなんでしょう。

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芝工大付属中高の跡地ですか。
ずいぶん時間がかかりましたね。

西台の三井が苦労してましたが、こちらはもっと苦戦しそう。

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学校跡地に出来る巨大マンションですか。今時ですね。
地図を見ると駅近で隣はスーパーと環境は悪くないと思いました。
ただこれは西友がきちんと存続することが条件になるかもしれませんが。
板橋区って学校は選択制になったみたいですね。
マンション前の中学校と徒歩2分先の中学校、どちらの評判が良いのか気になります。

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芝工大付は　池袋西口→志村→豊洲、と移転しました。

西友をドンキがというニュースが今朝出てました。西友のままならいいですがドンキの隣にはなりたくない。

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>>7 匿名さん

こちらの物件から徒歩数分の場所、環八沿いにドンキを建ててまだ数年。西友→ドンキは無いと思います。
この辺りはスーパー激戦区だから、店仕舞いしないかは心配ではありますが。

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>>1の物件概要リンクが削除されているのはどういうこと？

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Yahoo!不動産だけ削除されてますね。
公式サイトやSUUMOなどはちゃんとあります。

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販売は10月に入ってからということなんだそうです
デベの方から新しい情報が出てくるのはもう少し先になってくるのかもしれないなとふと思いました
資料請求しておけば動きがあるときにはお知らせは来ると思います
現状だと資料請求でもそこまで大きな情報公開は来ていないのかしら？

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近隣に住んでいる方いらっしゃいますか？
生活環境、駅までの利便性など率直なご意見伺いたいです。

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大規模物件なのに静かなスレですね。
競合が少ないからでしょうか。

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>>11 匿名さん
モデルルームでのイベントの案内来ていましたよ。郵送で。

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>>12 マンション検討中さん
日々の買い物には困りません。
裏の西友、三丁目駅からの動線上にサミット、夜間も薬が買えるメガドンキ。自転車や車があれば、オーケーストアやベルクス。価格を競り合っているから物価低め。
徒歩圏内に、区の病児保育（1日1500円くらい）を受託している&予防接種専用タイムや土曜日も予防接種をしてくれるクリニックあり。、パパママには嬉しいかも。ただし、子どもの進学塾や習い事の選択肢はあまり充実していません。民間学童も近隣含めてない。（ときわ台のkids DUO、西台のセントラルスポーツが送迎付きで‥くらい）
池袋駅西口からのバスは、5分ほど歩きますが2路線使用可能。三田線は蓮根も志村三丁目駅もフラットアプローチで苦にならない。電動アシスト付き自転車があれば、10分くらいで埼京線の浮間舟渡に出ることも出来ます。

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小学校ではアイキッズという学童をやってて、学校が終わったあとも17時くらいまではそこに行って過ごすことができます。
時間によって無料と有料があり、有料でも格安です。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/016/016254.html

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>>16 匿名さん
フォローありがとうございます。
公立学童は、小学校併設で希望者全員利用可能みたい？
今の委託先は、お弁当給食が今ひとつ‥長期休暇はお弁当作っているご家庭が周りには多いです。

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その学校の生徒は希望者全員使えます。
無料の方は自由に出入りできます。
子供がアイキッズに入るときと出るときに親にお知らせメールが入るようになってます。

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公立学童は区によって対応が違いますね。
板橋区はいいほうですよ。

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>>19 匿名さん
確かに、学童はセーフティネットとしては十分。ただ、行きたがらないと言う話も聞く。幅を利かせているグループの子が‥とか。年度により変わるし、他の区含めどこもそうだろうけど。

そうなったとき、プラスアルファを求める家庭には、選択肢が少ない。それをどう捉えるかという話。ファミリー向けの物件なら、通塾環境や学童の選択肢も１つの視点と思うけど。
校区の６小は、中受をする子も一定層いるし、この物件検討している中にもいないのかな。
シェアLDKを居場所にするのも選択肢かもしれないけれど。
公文や算盤教室は物件周辺にあるけれど、大手進学塾は皆無。バスでときわ台・平和台の早稲アカ、成増のサピ、電車で巣鴨‥ちょっと距離があったり、バスの本数が少ないから送迎必須。あるのは6小脇のenaくらい。

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うちの子は通ってる学校のアイキッズを時々利用してますが気に入ってますよ。
中学受験はする子もいますが、それが当たり前では無いです。
公立中学でも別に荒れてはいません。

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進学塾は都心の方に三田線で通ってる子をよく見かけますよ。

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嘘はいけませんね。
よく見ませんよ。

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子供の習い物はのちのち財産になるのでその気持ちはよくわかります。将来、その道に進むわけではなくても、その分野に強くなれるからいいと思います。私も小さいときに学んだことがいま、役だっているような気がします。

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>>23 匿名さん
そうですか？
夜九時くらいに志村三丁目駅で降りると日能研のカバンを背負ってる子をいつも見ますがね。
あなた、住民じゃないでしょ？
ウソついてもわかるんだよ。

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>>24 匿名さん
うちは自分の収入を考えて子供には習い事はさせてません。
本人もやりたいとは言わないので。
そこそこの収入なのに、金持ちみたいに習い事を山ほどさせると老後資金はなくなりますよ。

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まわりに影響されて、役にも立たない習い事をさせるなんて、タダの無駄遣いです。
奥さんの自己満足でしかない。

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>>25 匿名さん

23の方とは別の者ですが、塾通いっぽい小学生は大抵板橋本町か本蓮沼までで降りているイメージがあります。

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三田線の巣鴨以北にお受験の子供が通うような進学塾などないよ。
巣鴨以北はマイルドヤンキーが住まうところだからな。

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蓮根駅の距離が近いので快適で良いですね。特に通勤のあるサラリーマンの方は快適に毎日を過ごす事が出来ますのでおすすめになりますね。間取りも良いので個人的には気になる物件と言えますね。

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三丁目駅付近で夜見かける塾通いの子は、サンシティや丘の上のマンションの子が多いのかも。坂下でも、数人は見かけるけれど。
6小は登校班制。マンション内で、子育て世代親同士の関わりも絶対出てくるだろうから、他はどんな家庭が検討しているか？興味ありましたが、何となくわかりました。

今は朝の三田線の混雑がちょっと酷いですが、車両も増えるみたいで、その点は朗報ですね。
土日やっているクリニックや薬局も徒歩圏内にあるのは、発熱など急病の時助かりますし、安心。
本当に、買い物と病院にはこまらない。

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少し前まで、少し古い工場や倉庫も目立ちましたが昨今は改築や修繕されて、街並みはキレイになってきましたね。西友の横の幼稚園も工事したてできれいになったし。
想定を超える豪雨が多い昨今、一番心配なのは洪水くらいかな。

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>>27 匿名さん
この掲示板は、このマンションについて情報交換を行うためのものです。
教育環境についての話は仕方ないとしても、教育方針の話は検討違いです。
二度と来ないで下さい！

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>>26 匿名さん
おっしゃることは正しいと思います。
よくpresident オンラインにのっているような話ね。
ただ、お子さんが僕も私も‥と言われたら、応えられる程度余裕ないと、流石に坂の下のこちらの物件でもちょっと。
物件近くの幼稚園は、お勉強も体操も歌もしっかり。課外の習い事も充実していて、１つ２つやっている子が多いようす。
認可保育園組でも、年中以降は土曜日にピアノ・スイミングなど何かしら一つはやっている子多いですよ。ただ、この物件からは電アシ自転車で通う範囲だったり、。土曜日コースは希望者が多く‥ですね。
芝浦工大附属の水泳教室、人気あったのですがね。懐かしい、、

こちらの物件は、どういう層をターゲットにしているのかな？
共働きというより、在宅ワークとかノマドとかそういう層がターゲットなのかな。

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お子さんや教育、小学校の話が結構出ていますが、この物件を検討されている方は小学校の子供を持つ親御さんが多いのかしら。

ところで、小学校の通学は登校班というところは都内では珍しいですね。
最近では登校班が廃止になっている小学校も増えていますから、低学年のお子さんを持っている方は安心できそう。ただ、道の幅によっては、登校班での事故も多発していることから個人的にはここで行った方が安全という場合もあるのは悩みどころ。

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悪くないですね！！期待大です。
物件価格おいくら位を予想しますか？

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スカイティアラが230。坂下だけど相場自体が上がっているから、230くらいかな？

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>>37 匿名さん
スカイティアラと比較なんて！！！
坂上の方に叱られちゃう

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>>35 匿名さん

子育て環境は、小学校以外はある程度各家庭で選べるから。認可保育園や小規模保育も希望園は自由に考えられる。幼稚園は、バス送迎してくれる先もいくつかあるので皆さん色々園探しして各家庭で選んで通われています。
中学以降は、公立でも私立でも、、でも小学校はほぼ択一だからね。

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価格出てますね。

予定販売価格(税込) ※100万円単位
2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より

予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位
予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位

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私も見ました。
坪240~ってとこですかね！

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>>40 匿名さん

予定最多販売価格帯 5,600万円台 ！！

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それって高くない？

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西台のパークホームズの値段がまだ頭に残っているので余計に高く感じますよね。

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もし3LDK最安の5100台=実質5199がE1タイプ(68.7平米)なら、坪250スタートですね。
最多が5600台だと実質5699、タイプ不明なので仮に70.2平米のH1タイプとすると坪268となります。
このエリアの駅近でないマンションとしては、なかなかお高いですねぇ。

同じようにデザイン事務所起用＆駅遠＆長谷工のアトラス加賀と比べる人が多そうですね。
プレミストは西友の利便性があるけど低地、アトラスは地名ブランドや地盤は良いが近くにスーパーなし。

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追加。
ここの目の前が中学校というのはなかなかデメリットですね。。校舎から宅内への視線、チャイムや学校行事・部活の音、それに校庭の砂埃など。
あと東側の住戸だと隣接するURけやき台の圧迫感もありそう。
最安価格のパンダ部屋はその影響を一番受ける住戸になる気がします。

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西側の校舎は高いところで6階、東側の校庭の防球ネットは3〜4階ほどの高さでしょうか。
マンマニは住宅棟を斜めに配置するのではと予想していましたが、サイトに掲載の住戸プラン3つは全て南南東向きなので、土地の形に沿って校庭に面する配置になりそうですね。

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公式サイトで見つけられませんでしたが、他のサイトに敷地配置図がありました。中学校にガッツリ対面ですね〜。

公開空地が面白い形というのと、屋上に緑があるのは庭園？

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>>43 匿名さん

高杉 ソライケ成ります。

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>>45 匿名さん

同じ坪単価なら、迷わず加賀。
買い物や通学が便利と言っても、同じ坂下二丁目。城北公園の南側・北側はがっっり都営団地。物件の東側はURの団地の街。荒川ハザードマップも見たらちょっと悩むエリア。
土地のチカラがそれ程とは思えない‥

でも、そんな街だからこそこの価格で買える層が来てくれると嬉しい。塾やレストランとかも増えそう。坂上みたいに。

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>>46 匿名さん
学校行事だけじゃないですよ。
土日は大概、野球クラブの練習など何かしらやってます。騒音デメリット対策でシェアLDK‥なんですよね？？

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なにせ三田線の志村三丁目以北にはチェーンのカフェが一件もないからねぇ。
住まいにこれだけの価格を出せるような層が満足するようなお店は少ないですよね、現状。
近所のパン屋さんはなかなか評判のようですが。

エリア内需要だけでこの価格の大規模物件が捌き切れるとはとても思えないし、かといってよそから人を呼べるような魅力は、どうかなぁ。初めて志村三丁目の都営住宅街を見たら軽いカルチャーショックがあると思うんだけど。

スカイティアラ以上の長期戦になるのでは。

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大手町、丸の内に通勤なら、三田線1本乗り換えなしで、相対的に割安というのがこのエリアのメリットだったのでは。
坪250超では割安感は感じられません。

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>>52 匿名さん
少なすぎです。
坂上・蓮根・西台にポツポツとおしゃれカフェは出来始めましたけどね。
食事も、蓮根のよしむら以外は‥
工事中の三田線高架下にスタバやタリーズこないかなぁ、せめてモス・コメダ・サンマルクでもいいから来ないかなぁ。
と育休ママ同士言ってました。

この価格帯を買える家庭に見合った子育て環境かも、分からない。

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オリパラで物価高騰しているのかも知れませんが、坪単価250万は明らかに高いと思います。
敷地内に蓮根川の暗渠（都市下水道）があって、坂下二丁目は浸水の実績があり、板橋区ハザードマップ上でもリスクがある地区となっていました。
意見は別れるかも知れませんが、シェアLDK の設定や、デザイン監修にプランテックを起用するより、販売価格を抑えた方が良かったと思います。販売上、特筆すべき点が無い為なのでしょうか…

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>>56 匿名さん
シェアLDKは、芝浦の旧体育館跡地。暗渠があるから、他に用途を設定出来なかったんだろうね。

坂下一丁目の野村のプラウド、いくらだったかな？変わらない値段だった気がする。

同じ志村三丁目10分なら、リノベ済みサンシティを買って子どもの中高が決まったタイミングで住み替えかな。

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>>56 匿名さん

敷地をまたぐ蓮根川緑道というのはただの並木道のようなものと思っていましたが、名前の通り川(暗渠)なんですね！だから敷地内の通路があの形になるのか〜。ブラタモリ的に興味深いです（笑）Googleマップを見ても川は表示されていませんでした。
確かに敷地に川が通るとなると地盤が心配です。液状化対策などの地盤改良はするのかな？

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暗渠が通っていても、ここの土地の権利形態は地上権ではなくて完全に所有権なんですね。川をコンクリートで蓋ではなくて、地下深いところを流れているのかな。

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立地が悪いですね
ダイワハウスは戸建に強みがありますがマンションではダメですよね

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本当に高いですよね。
しかも敷地内に暗渠。
それでも売れちゃうのでしょうか。
はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。

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暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。。

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オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

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オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね

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大和さんがデベというか企画をしても施工は結局大衆の味方である長谷工施行ですよね　そう考えるとちょっと高い気がしますね

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3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。

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別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう
なかなか面白い値付けだとおもうな　
スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか

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スミフは財務的に竣工後の長期販売がセオリーだから、スカイティアラが苦労したわけではないと思いますよ。

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>>68 匿名さん
売主ってデベロッパー(スカイティアラの場合はスミフ、ここなら大和)だけじゃないよ（笑）
買えばその瞬間からその個人もいつでも売主になりうるわけだから。事情が変わって売らないといけない人は普通に出てくるし、マンションはどのみち脱出戦略必須だからね。
デベロッパーが苦労しようがしまいがどうでもいいけど未入居住戸が多ければ多いほど困るのは個人売主だからね。スカイティアラも未入居住戸が多数残ってる段階で使用済み中古を売ってたけど金額が売り出し時(広告掲載時点)から相当安かったよ。商談になったら下げれる余力が大きいのは資本力の差で明らかだしね

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>>67 匿名さん
ダイワハウスやっちまいましたね。入札で高値掴みしたんだよ。たぶん。
坂下である志村三丁目徒歩９分で@270なんてどうかしてるよ。

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坂上なら@300超えか・・・。

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隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度
もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない

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>>72 匿名さん
プレミストは割高な値付けの割にブランド力はまだまだなので余程気に入らないと買うのは難しいですね。施行も長谷工ですし。

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昨日の豪雨すごかったですね。。
こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですが
サードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。
広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？

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液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。

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夕方の豪雨凄かったですね。浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。

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離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。
仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。
それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。

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>>77 匿名さん
オチは同じ予想です。

託児所ね、、近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。
入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。

個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。

どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。

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マンションマニアさんはブログで、このマンションの価格は『坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台』と予想してました。

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ところで、坂下一丁目のプラウド前にダイワハウスさんは何を作ろうとしているのかな。
この物件からも徒歩圏だから、ご近所要素としては気になりますね。

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>>64 マンション検討中さん
オーベル完売みたいですね。

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ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。

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>>82 匿名さん

高島通り挟んだサンシティ？
スミフのマンションの話？

プラウド板橋志村三丁目
５階4LDK5,780 万円も、売りにでてますね。いまや、お手頃に見えてしまうから不思議。

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>10/13に（モデルルーム）オープンしたばかりで、土日の予約は連日満席の大人気物件です

‥って、区内のママ向けイベントを企画しているコミュニティのソーシャルメディアで紹介されていました。‥ターゲットは、区内在住者？

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プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。
洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、
全体的に良くある間取りという気がします。

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販売提携に野村不動産販売がついたんだね。

どうでもいいけど、Yahoo!不動産の幼稚園の表記が間違ってる。城山幼稚園は、坂の上の姉妹園。。

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坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。

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>>87 匿名さん

見えない見えない。

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スカイティアラって、売れちゃったのか・・・

土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・・・

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>>89 匿名さん

>スカイティアラに比べて、駅からの道は坂下の方が明るくスッキリしている印象があります。あくまで個人の印象ですが。

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坂下で坪265!　3年前にスカイティアラが坪230で高い高いと騒いでいたのが嘘のようですな。

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>>91 ご近所さん
私も昨日行ってきましたが、担当者に少し高いと言ってしまいました。

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>>92 マンション掲示板さん

担当者さんはどう返答されましたか？

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>>93 匿名さん

スカイティアラの中古でええやんって言いました。

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>>91 ご近所さん

スカイティアラあんなにディスられてからの満塁ホームラン

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>>95 口コミ知りたいさん

スカイティアラも3年後300いく

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モデルルーム公開開始したりマンマニの記事になったのに書き込み少ないですね。

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地元の人でもない限り、わざわざここを選ぶ理由が見つからない。。

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三田線は不人気路線だから仕方がない

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朝は6両では限界を迎えつつありますが。
満員でギュウギュウ詰めですよ。
10年前より明らかに混んでる。これが不人気路線ですか？

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