ザ・パークハウス 渋谷南平台について

グランじゃないのは何でだろう

三菱レジ単独じゃないからでは？

>>2 匿名さん

パークハウスグラン麻布仙台坂もオープンレジデンスとのJVだけど

ザ・パークハウス渋谷南平台が出てきましたね。

パークハウス恵比寿よりはるかに高いのでしょうか？価格が気になります。詳しい方いらっしゃいませんか？

まだ決まってないんじゃない？

何度かお隣の東急ビルに仕事でお伺いした時に南平台町の奥の方の住宅街は静かそうな場所だと思った記憶がありますが、本物件の周辺の雰囲気はどんな感じなのか気になります。246に近いけど少し中に入っているから静かなんでしょうか？

部屋によって坪700-1000くらいで平均坪800台くらいかな。

>>8 匿名さん

それではパークナードとそんなに変わらない感じになりそうですね

>>9 匿名さん
パークナードそんな高いの？
てことは南平台の中古って坪６００万とか？そんな高いのかな？

>>10 匿名さん

パークナードは坪700弱からだったかと

90ｰCタイプ 93.32㎡

110ｰAタイプ 111.83㎡

215ｰAタイプ 215.30㎡

間取り３タイプ公開
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/plan/index.html

贅沢な間取りですね。天井高はそんな高くないのかな。

柱が多いですね。これだけゆとりのある間取りならあんまり関係ないのでしょうけど。

90C いいですね
1LDKにしたい
下層階でも 2億オーバー ですよね。。。

柱はやばいですね
まぁ、このご時世仕方ないですかね

共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですが。
戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、
静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに
暮らしていければ、と思いました。

>>20 匿名さん
言いたいことがよく分からないですけど、特に興味ないけど、何かネガしてみよっかなってとこかな。

100㎡以下の部屋を無くしたらいいのにな
絶対、投資用の賃貸マンションになるし

ここら辺だと。坪単価どれくらいだろう？

>>21
ですが、の多用でよくわからない文章になってしまっています。私もよく逆説の「が」を使うので気をつけようと思いました。文章って上手、下手がすぐにわかってしまうので、悩んでしまうことってあります。

驚いたのは、間取りで215.30㎡があったこと。普通、この広さがあれば2部屋にします。2世帯かと思うくらいの広さ。2邸分でしょう。

リビングダイニングだけで41畳超えだそうです。ダンススタジオのような感じ。子供は喜ぶでしょうね。ダイニングテーブルもかなり大きなものを置くことができそうです。

犬の散歩でこの辺りをよく通るのですがこんな大規模のプロジェクトがあったとは知りませんでした。施工が東急建設というのは残念ですが、２１５平米だと５−６億は少なくともするのでしょうね。

>>25 ご近所さん

もっとすると思いますよ。

コンパクトタイプの部屋は投資用の人が、上階の200㎡超えプレミアム住戸は海外の資産家が買うでしょうね。

渋谷駅までの近さを思うと、投資用に資産として持っているのは
大いにあり、と言うのはあるかと思います。安定して需要はありそうです。実需で欲しい人も居ると思いますが多くはないのではないかなと思いますが…どうなんでしょうね。
マンションって
ターミナル駅が最寄りでしかも徒歩圏だと資産価値が高くなりやすいですが
渋谷もそれに当てはまるでしょう。

ここは戸境壁は全部乾式？

基本的に乾式だね
未だに乾式嫌ってる昭和脳の年寄りいるよね
最近の防音性能の向上とか費用対効果とか全く理解してないんだろうな

渋谷駅まで近くて便利かもしれませんが、そういった環境の場合にどうしても気になってしまうのは治安ですね。
周辺の雰囲気とか交通量とか、直接見た事はないのでわかりませんがどうでしょうか？
交通量が多いのならば、音のうるささとかも気になります。

南平台のはじっこで渋谷に近いのはいいけど
ちょっとビジネス臭がしてくるエリアというか...
邸宅地ではない。
昼間はそこそこサラリーマンも居る。
なので治安は悪くない。

246・首都高はわりと近いけど、建物の中は全く影響ないし窓も開けられるくらいの距離はある。
その246の向こうは完全に別世界
（このマンションにとってはマイナスの意味で）
ボーイ付き？の超高級なのにグランにしなかった
のもその辺が要因かと

ここら辺て地盤とか大丈夫なんですかね？
もし何か起こった時に資産価値が下がらない場所でないと…とか色々考えます。
考えすぎですかね？

ハザードマップを調べてみると良いんじゃないでしょうか。
ネットでも見られるものもありますし。
大雨が降った時の冠水・浸水の危険性とかも一応調べておくと良さそうですけど。
渋谷再開発のところに色々と新しい施設のことが書いてありますね。開発が続く街に住むのは面白いと思いますが、やっぱり気になるのは治安がどう変わっていくかですかね。
今のところ悪くないという情報もありますけど、どうなるでしょうか。

近隣のリノベーション物件で3億くらいですね

http://www.tw-n.jp/index.html

イギリス貴族グロブナー家と建築家エリック・パリーが手がけたということで
だいぶ価値上がってますが。こちらもですが外国人の富裕層もターゲットですかね
グロブナー家に関しては最近渋谷のタワーの方で散々話題になってますね。

大雨が降った時の浸水の可能性とかを調べることって出来るんですね。知りませんでした。
そんなに心配することではないのかもしれませんが、万が一の事も考えておきたいので、
ハザードマップで調べてみると良いかもしれませんね。
いつも地図だけで周辺のチェックをしていましたがとても参考になります。

地盤もいいし、スポーツクラブの利用とか、ベルボーイシステムとかあって気になるマンションです。でも周りがビジネスビルが多いし、246の反対側に100m超のはビルが建つし北向きはちょっと。敷地内に高い樹木を配置するのかなあ。
南平台の魅力は聖ヶ丘教会から新日鉄の迎賓館までの道の木々の生い茂る雰囲気だと思うからそこに似通った雰囲気を是非期待します。

渋谷駅まで徒歩7分は好立地。
代表間取りを見ると、各部屋が広々としていて良い感じです。
こんなに広い土地があったのかなというくらい充実した内容です。
価格は気になりますが、住めたら最高に便利だなと思いました。

間取りってどこに載ってますか…?

事業協力者が30ってのがさすがに気になりますね。

ハザードマップは重要ですね。

個人的には地震や水災のリスクがない高台の堅牢な地盤にある低層マンションが好きです。

ブランドはパークハウスが好きですね。パークコートもここ5年ぐらいの低層物件なら同じぐらい良いものもありますね。

>>41 匿名さん
高台のパークハウスかパークコートですと、パークハウス恵比寿南はどういう評価になりますか？

パークハウス恵比寿南は、恵比寿という前に工業地帯だったところになりますので、あまり気が進まない感じがします。

やはり土地の標高の高低に加えて、その土地が昔から住宅街だったかどうかということは、その土地が良い土地だったかどうかを反映していると思います。昔から大手企業の社宅だったとか、昔は大邸宅がたっていたとか、お寺や神社がちかくにある、などという場合はプラス

パークハウス恵比寿南隣接のパークコート恵比寿は大手社宅の跡地ですよ

港区渋谷区パークコートは良い土地に建ててますよね。

パークコート恵比寿やパークコート大山町なんか、大手企業の社宅の跡地なので、昔から人が住んでいた良い土地ですね。

セルリアンタワー東急の会員制フィットネスクラブが利用できるということは、管理組合とフィットネスクラブが契約を交わし管理組合が組合として会費？を支払うということですかね。だとすると、区分所有者と東急ホテル、両者にとってメリットがある上手な方法だと感じます。

ホテル側は収入の増加、区分所有者にとっては将来的な施設修繕更新等のリスクを切り離して施設利用の便益だけを享受できる訳です。もちろん、利用しない人にとっては管理費上乗せ分が損ですし、管理組合がいくら支払う契約になっているかは要注意でしょう。

215Aタイプの広さがすごいですね。
110Aタイプの間取りもシンプルで悪くないように思いますが、
やはり形できにはCタイプとかのワイドな家に住んでみたいという願望があります。
全体的にデザイン性の良いマンションだと思いました。

何でこんなに高いんですか？
いくらいい場所とは言っても、さすがに売れないと思うんですけど？

南平台というより、渋谷でよいような感じ

>>49 匿名さん

坪単価いくらなんですか？

>>51 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638269/

>>52 匿名さん

すげぇ。この価格なのにグラン付かないの？

>>46 匿名さん
大山町のパーコはないでしょ。笑
結構 安っぽいですよ。

>>53 匿名さん

グランクラスらしいですか、他社との共同販売だからつけれない、と営業の人が言ってました。単独売主ならグランだと。

>>55 匿名さん

パークハウスグラン麻布仙台坂はJV(オープンハウス)だけど、グランついてるよ

まあ南平台だから、この価格はしょうがないよ。まず土地がまとまってでないよ。ここは。

高いですね。想像以上です。これが今の市況感ですね。

平均で800万/坪くらい？
この流れだと渋谷タワーや神宮外苑やプラウド恵比寿の価格も凄いことになりそう。それでも粛々と売れるのでしょうが。

桜丘町の再開発、恐ろしい価格になりそう。

Googleの社宅？需要もあり
サクッと完売するでしょう

再開発効果なのか代々木上原といいここといい渋谷はレジもまだ上がってるね
商業上がれば遅れてレジも追随するもんだな

各階ゴミ置場2箇所って多すぎない

三木首相のお宅の辺りの雰囲気が好きです。

桜丘口再開発のタワーは余裕で坪1000万円変えて来そうだね
貸しても坪3万超えそうだしまさに渋谷バブルですな

思いの外高いところでしょうか。
ただそれでも場所が良いですし、再開発も進んでいる？事からか売れていくんですかね。
このあたりの地域はどんどん価格が上がっていくのでしょうか。

ここはかなり気になりますが、この価格では買う気には全くならないんで、見に行くのも躊躇しますね。

興味本位で間取りを見ちゃいました。

215.30㎡の部屋、圧巻・・・。
111.83㎡がかすんで見えてしまいます。

リビングダイニングで41.4畳で相当な広さ。
玄関横のシューズインクローゼット、納戸の広さに驚きます。普通、シューズインクローゼットって、ベビーカーが収納できるかとか、自転車や三輪車が収納できるかを気にするんですが、ここだと隠れて遊ばないかとか別の心配が出てきそうです。

洋室1が16畳なので、普通の戸建よりも広いんじゃないでしょうか。

Googleの社宅なんですか？いいところに住んでいますね。羨ましい。

グーグル、アップル、アマゾン、ヤフーでほぼ生活に必要なサービスは完結するようになってきたからな

需要はあるのでしょうが価格的に踏み出せない人がどうしても多くなりそうです。
渋谷駅徒歩圏内で部屋の広さも十分なところではありますが、
実際に215.30㎡の部屋とかみたらますます凄そうですね。

たかが70戸程度、値付けのバランスさえ間違わなければ完売は容易でしょう

山手線エリアで、徒歩県内に渋谷駅という事では、とても好立地ですね。
再開発も進んでいるという事であればますます注目が集まるでしょうし、
思いのほか価格が高くても売れてしまう事もありそうですね。

坪単価300万円台なら買いだと思う。

>>74 検討板ユーザーさん

それなら、俺も買う。
ただ、安すぎて逆に疑って買えないかも…

事業協力者住戸30てどうなんでしょ？管理組合の議決権もほとんど握られちゃう感じでしょうか？

平均坪単価850万
56㎡で12000万台～！！
https://www.re-port.net/article/news/0000057060/

>>77 匿名さん

セカンドハウス！

最近渋谷も高くなりすぎでしょ
渋谷2分のテラス渋谷美竹は平均坪450くらいじゃなかったっけ
後で売る時困らなければいいけど

坪850は高すぎない？この時期たからしょうがないか。

>>80 マンション検討中さん
パークコート乃木坂も坪単価800万以上で何だかんだ言われてたけど完売したし、間取りの良い部屋はあっという間に売れると思うよ
なんてったって南平台だし

セルリアンタワー東急ホテルフィットネスクラブが利用可能とありますが、
料金的にはどうなのでしょうか？
会員1,000円で、会員同伴ゲスト5,000円とありますが、通常料金に比べていくらか安くなっているんですかね？

246沿いのビルが防音壁になるので、ほぼ大丈夫。

ここより神宮外苑の方がロケーション、仕様、価格ともにうえかな？

100戸ってそれなりに戸数はあるのに、サービスはかなり充実しているように思います。
バレーサービスってホテルみたい。
あとはコンシェルジュについては、
マンションでよく行われているものが多くあるのだなと見てて思いました。
ふつうにクリーニングの取次は便利らしいです。

面白い記事がありましたので紹介しておきます。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4336-850

サッカー日本代表の試合後やハロウィンのばか騒ぎを見てると、渋谷駅周辺は住みたくない。

結構ニュース出ていますね。

https://www.re-port.net/article/news/0000057060/

35戸の売出しとは、ちょっと少なめですかね

>>90
当初予定売出戸数ですね。

なんてったって南平台、口に出したくなる響き

クリエイターは渋谷に住みたいと思わないだろうし誰が住むのやら？

医者と企業家らしいですよ
価格が価格ですからね

パークコート渋谷ザ・タワーに比べると良くも悪くも世間の注目度が低いのか、掲示板の盛り上がりは今一つですね。
セカンドハウス需要が多く、検討者層も40-50代が５割超ということですから、掲示板にアレコレ書き込むタイプの人が少ないということでしょうね。

第1期売出しで35戸売出しで、現在は5戸販売中先着順申込受付中ということは、30戸は売れて残り5戸を抽選漏れの検討者と新規検討者で捌き、第2期で残りの35戸を売出す、という計画なんでしょうね。
https://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/outline/index.html

最近、高級マンションの売行き鈍っていますので、これは順調に売れると良いですね。

このロケーションでこの価格で30戸売れたのはすごいね
渋谷駅徒歩圏内はやはり価値があるんですね
桜丘口再開発タワーマンションが坪1500万というのも納得いきます

周辺のハイグレードマンションとの価格の比較感と渋谷再開発のポテンシャル、唯一無二の南平台町アドレス三方道路立地を考えたら、若干割安感ある。神宮外苑が坪単価900オーバーで、渋谷区役所のタワーが借地なのに坪単価800。ここは坪所有権で単価850。

これは富裕層と投資家中心で順調に捌けると思う。こんな土地をなんで引け腰の三菱が仕入れられたんだろ。

桜丘は言うまでもなく、これから出てくるこのエリアかつこのレベルの新築は間違いなくもっと高いよ。

昨日モデルルーム行ってきましたが、思ったより売れ行きが早いようで驚きました。なんでこの値付けでこんなに売れてるんでしょうか。てっきりパークコート青山ザ・タワーみたいに苦戦していると踏んだのですが・・・

ニュース出ていますね。

https://www.data-max.co.jp/article/25898

>>99
高いと感じられるようですが、ここや神宮外苑、区役所等もエントリーして事前案内の連絡来てない方は、年収、資産含めて単に購入者層に達してないというだけでしょう。

分譲戸数も70しかないし、基本的に整形間取りだし、落ち着いて暮らしたい人達で早々と捌ける気がする。

区役所タワーとは購入者の属性違うんだろうけど、ここには若いサラリーマン家庭とかいないだろうから子供も少なく、静かだろうね。

青山ザタワー苦戦かなあ？
4億以上の部屋が40戸、15億以上が6戸。
で、残り1戸。

ここもいいけど、ちょっと次元が違うでしょ。

神宮外苑タワーも区役所タワーも中層階以上しか価格発表していないから、坪単価の比較は不可能だよね。
低層階も含めると今の平均価格より100万以上は下がるだろうね。

ここは低層だし、他の高層と比べても仕方ないよね。買う人も投資よりはセカンドハウスの実需だろうし。利回りで考える人はここは買わない。

ここ今第１期ですか？今からでも良い間取りの部屋残ってるかな。

買ってる人はどのへんが良いと感じたんでしょうか。参考までに教えて頂きたいです。ネガティブな点もあれば是非！

いい点は南平台であることと渋谷駅から近い
悪い点は周りの建物があんまし綺麗でない

セルリアン東急ホテルのエスカレーター2機を利用してホテルの裏から出れば、駅から楽に現地に行ける。途中にコンビニもある。

>>107-108
ありがとうございます。南平台が再開発の恩恵がどれくらいあるかですね。
セルリアン通っていきます。このあたり地下鉄の入り口とか出来てくれたら良いんですけどね。

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>110
>このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

個別の事情を度外視してここ数年の新築物件で言えば「難しい」ということになるでしょうが、不動産は個別の事情なだけに分かりませんねえ。

素人さんがキャピタルゲイン狙いならまずは一番安い部屋を一番安い仕様のまま何も手を加えずに購入することですよ。

仮に一番安い部屋じゃ不安だとして自分なりに南向きや高層階が良いという場合でも
やっぱりノーマル仕様のまま何も手を加えないことですな。

>>111 匿名さん
このマンションの場合は安くても坪700弱。
それでもキャピタル出ますかね〜！？渋谷駅近タワマンが坪1000以上で分譲されれば可能性あるかな

渋谷駅1分のタワマンの価格はなかなか予想しづらいですよね
ましてや再開発の一部なので六本木ヒルズやミッドタウンを見ても他のオフィスや商業施設が人気になってから劇的に価格上昇してますから、再開発の完成前には分譲しないかもしれませんね
ちなみに六本木ヒルズのマンション棟は完成直後に坪350万円程度だったのがその後1000万超になってますからね

タワーと悩んでいます。
タワーは輩系の人が多そうで、専有部のグレードが低いと思う一方で、代々木公園のビューと話題性は捨て難い。
一方、こちらは今選べる中では最も再開発エリアに近く、希少性は高い。まあ、ライオンズマンションとかが建て替えになったら分かりませんが。

悩ましいです。

>>112
買ってる人は期待してないと思うけど、今出てる中で一番期待できるのはここでしょ。実勢ついてこないかもしれないけど、道玄坂一丁目の南平台プロジェクトで公示地価は跳ね上がるはず。

というのは地場の不動産屋の意見ですが、まあここでこんな土地は出てきませんよ。よく三菱さんが買えましたね。野村さんは何してたんでしょうか。

まあ富裕層には手頃なセカンドハウスなんだろうね。中華とかのアジア勢が検討層の10%らしいから、渋谷がバブっていけばキャピタルゲインもあるかもしれないね。ただ、売出しにかなり期間が必要そう。

周りのビルは建て替わらないのかな？

たしかに見栄えのよくない周囲のビルはいずれ再開発か建替えできれいになる可能性が高いけど、高さは高くなるからいたしかゆしだね

>>117
建て替えても高くできませんよ。

>>116
モデルルーム行ったら、社員の方も「どうやって仕入れたんですかね・・・」って言ってました。ラッキーだったんですかね。

2次っていつからなんだろう？
他の物件を一通り見たら、ここがよく見えてきた。初動を失敗した。

バレーサービスとかコンシェルジェサービスがすごいと思って見ていましたが、
やはり管理費に影響しているのでしょうか。
管理費が45,970円～172,030円(月額)とありましたが、やはりそれくらいになってしまいますよね。

>>121
バレーサービスは戸当たり平均2-3,000円に過ぎません。高いのは24時間友人管理で、ここはネットスーパーの生鮮の保管などもやってくれますし、夜間のクリーニング取次も可能です。

でも今競合してる物件て、どこも管積高いよね。

区役所タワーは借地だけど解体準備金取られるから結局同じで、どこも平米単価で1,000円弱くらい。

周りがなんか汚い物件多いけど、三方接道のこの物件が建ったら雰囲気変わりそうですね。
宗教法人のある東側ビューが眺望抜けてて特に良さそうです。

ここって売れてるんですか？第１期は捌き終わりつつあるみたいですけど。

まあこの立地の所有権物件なら坪1000万円もありえるところを850万円に抑えての販売だから売れ行き好調って感じじゃないですか
低金利環境の継続と建設コストの高止まりを前提に考えると更なる値上がりはあっても値下がりリスクはほぼないと踏んでる人が多いんだろうね

>>126
ありがとうございます。検討していたので心強いです。渋谷駅再開発が楽しみです！

二期はいつからかな？

>>127
買えるなら安心して買って良い物件だと思いますよ。買えるなら、ですが笑

私は予算的に手が届きません。

>>128
まず第１期２次が先かと。タワーの後くらいにするんじゃないですかね。

>>126

いやー、このエリアでこの価格、将来いくら値下がりしても気にならないっていう人しか買っちゃダメな物件なのでは・・

>>131
三菱もそれを分かっていて目一杯高級仕様にしてきてるんでしょうね。

まあヒルズが出来たときも元麻布とか西麻布の周りのマンションは軒並み値上がりしてたし、再開発次第でしょうね。

南平台で200万/㎡以上の価格設定はないな・・高すぎる。同じ南平台で築後3年のマンションが138万/㎡以下で成約されているし、築5年では110万/㎡だよ。

>>134
他の物件とグレード違いませんか？笑

まあ、私は見送りますが、ここは良いマンションだと思いますよ。

あと10年経てば周辺が全て再開発でタワーマンション群になりますから心配ご無用です
坪単価1000万円エリアになりますよ

>>136
なんか私もそう思って小さい住戸を買いました。今買うなら、ここと、区役所タワーと、神宮外苑。３つ買って、賃貸で回してオーナーチェンジで出口探ります。

>>137
まあそう思う人が多いから、第１期は蒸発だったんですよ。私は１戸ですが、複数戸買った人もいたそうです。

第２期は年明けだそうです。皆様ゆっくり他をご覧になってから、来られると良いと思います。

3つも買うなんて凄すぎます！そんなお金ありません。。

ニューヨークや香港シンガポールと比べると東京はかなり安くホノルルと同水準です
日本以外の先進国の都心部不動産はこの30年間、10年で倍になるペースで順調に値上がりしています
つまり国が政策で適度な不動産インフレになるよう金融政策をコントロールしてるわけです
日本もこれからは移民開放で需給の弱さを補完しながら引き続き金融政策では低金利政策を続けて緩やかな不動産インフレとなる公算大です

>>139
金融機関に黙って複数組むんでしょ。デベロッパーの社員がよくやってる。

にしても２億を複数は立派だわ。4,000万くらい年収無いと、そのゲームも不可能。

こうやって不動産屋さんにあおられて買うんでしょうね・・
リスクを取るのは消費者ばかり

業者は売ったらそれでいいんですから無責任でいいですよね～

>>141
信用調査情報照会でバレませんか？上手いやり方があるんですかね。

>>134
レインズ見れないので、物件名教えて頂けますか？
宜しくお願い致します。

このマンションの周りの南平台と桜丘は今後の再開発で相当伸びしろありそうですね
新しいJR改札ができれば、246を超えたり、坂を登らずにここまで帰って来れるんですね

>>146
デッキで全部繋がります。雨の日はマークシティから。晴れの日はデッキから。

>>144
聞いても本当かどうか一般人には確かめようがないので意味が無いかと。

まあ高過ぎると思う人はそれで良いと思います。今から出るのはここより高いでしょうけど。

仲介会社にきいたら教えてくれるよレインズくらいなら

>>141 通りがかりさん

金融機関に黙ってローン組めないでしょ？
ローンじゃなくて現金で購入じゃないですか？

全体の6割強が売れてる感じですよね
なんちゃって南平台の割には顧客の評価は高いようね

>>150
むしろ、なんちゃって南平台だからこその便利さと再開発期待ではないでしょうか。

大通り近すぎ
排ガスヤバいでしょ

>>152
現地見たら全然そんな感じ無いですよ

＞＞153
いやいや、一区画先が首都高と246ですよ？
それに目の前はタクシーなどの抜け道。
決して落ち着いた場所ではないかと。

高級な南平台町は樹木希林の家あたりですよ。

そうした周辺環境も織り込んだ上での坪850万ってことでしょ
一方で再開発により今後10年で劇的に渋谷駅アクセスがよくなり、きれいな街並みに変化する可能性があるのでお買い得なんではとの論調があるわけですよ

こっちの方まで良い影響があればいいですけどね。
高速道路や246は変わらないので、空気環境だけで見た場合は厳しい面もありますよね。
渋谷の再開発は個人的には恩恵を受けているので前向きですが。

>>156
「個人的には恩恵」笑 ネットでも隠し切れない自己顕示欲、大変ですね。

ちょっと和みました。

＞＞157
はい、別に隠すつもりもなく、普通に書きました。

そういう人も検討者の中にはいるかもしれませんよ。
小さな家・ビルでも再開発地域にあり、東急に譲渡したならば数億ですから。
もしずっと渋谷に住んでいて、渋谷の中でマンションを探しているのならターゲットになっているかもしれないですよね。

私は住んでいないので思い入れは特になく、フラットにしかこのマンションを見ていませんが。

>>158
実際排気ガス感じますか？もう少し奥に住んでいて住み替えを検討しているものですが、現地を見たときそんなに気にならなかったので、伺いたいです。

＞＞159
南側の住居ならそこまで感じないかもしれませんが、246を渋谷から歩いてくると騒音と排ガスはすごいですよ。
246も池尻大橋側からのトンネルの出口なわけで、数百m分の排気ガスが一気に出てくる場所です。（これはラトゥールも一緒）

排ガスがあまり感じられず、お子様がいらっしゃらなくてマンション前の車通りが気にならないなら良いのではないでしょうか。

もう少し奥ということですと、静かなエリアだと思いますので、そちらの方が魅力的に感じてしまいます。

>>155 匿名さん
さすがにお買い得だと思ってる方はいないんじゃないかな？高くても欲しいって人が多くいたってことかと。

>>158 匿名さん
その売ったら数億ってはなしだけど、土地単価で坪1000万円なのか、坪3000万円なのか、坪5000万円なのかが重要だよ
今、再開発エリアででてるのは坪3000〜坪5000超
1種評価でいうと坪300〜500万円超といったとこね
ちなみに1種とは容積率100%あたりの単価のことね

>>162 匿名さん
何が重要なのかはわかりませんが、うちは小さくて30坪ほどの所ですよ。
計算していただければ下限、上限出るのでは。

>>163 名無しさん
ホントに再開発で容積率1000%超えの更地なら1種300万円目線で交渉できんじゃない
30坪で９億だから結構オイシイんじゃないでしょうか
ちょうど東急は第三者割当増資で市場から800億円調達した直後だからホントに売る気があるんならリバブルに相談してみたら！

>>164 匿名さん
もちろん、既にお譲りしましたよ。
発表されている再開発区計画の中ですから。

>>164
TPAで800億円もやったら総会決議必要でしょ笑
引受証券を割当先としたオーバーアロットメントか電鉄宛のTPAのプレスリリースを読み間違えたのだと思いますが、公募でちゃんと集めています。なお、調達資金は「20年9月末までにオフィスビルや商業施設などの開発に投じ、残りは有利子負債の返済資金」に充当しますが、このうちいくらが用地取得に充当されるかどうかは不明。

どうでも良いことですが、証券会社や東急の人が読んでビックリしないように指摘しておきます。

区役所タワーの値段が下がっていってるみたいですが、ここは下がりますかね？

区役所タワーは定借だからでしょ。あれは下げて当たり前。

やっぱ定借だと750なんかね
エキサイトからも遠いし
年寄りには坂はきついね

治安も悪い。パチンコ店、風俗店もある。空気も悪い。

それって道玄坂でこのマンションの場所ではないっしょ

＞＞171
信号渡ればすぐラブホですよ

そーなんだけど246は大河みたいなもんだからラブホ街とは関係ないよ
それよりドンキがラブホ街を再開発してホテルにするってのもすごいよな
色々な連中が入り乱れて渋谷の再開発が進んでいくね

＞＞173
ラブホ街と関係ないと言いたいでしょうが、家の前に出れば現実ラブホは見えるわけで、あまりいい環境とは言い難いですよね。。。

ラブホ見えるかな？小さい頃からこの辺いますけど、渡って道玄坂の向こうを登らないとラブホには辿り着かないはず。
それとも私の知らない間に道玄坂の左側にラブホできたのかな？

言ってみれば松濤もラブホと隣り合わせなわけで。いいんじゃない

>>175 通りがかりさん
道玄坂の左側にラブホありますよー。
昔からあります。ここから100mぐらいじゃないでしょうか。

松濤もラブホが見えるとこや、山手通り沿いは松濤とは言い難いところですよね。
だからここも南平台ですが、南平台とは言い難いところということです。

たしかに本当の南平台町は三木元首相の家とかグランツオーベルがある辺りの緑がある低層住宅エリアだからね

宮益坂のヒカリエすぐ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。

>>179 マンション検討中さん
ギャラリーに電話したら教えてくれますよ

最上階はコネ販売ですか？

三井のクヤクションにやられた感ありあり
モモレジさんも指摘しているけど、あこまで安くするとは・・・

>>182 匿名さん
まああっちは借地だから。焦らず売っていくでしょう。ここはフラッグシップ案件だから、値下げも出来ないだろうし。

既に2/3ちかく売れてんだから、値下げなんてあるわけないんじゃない
渋谷駅歩の大型物件は10年に一度出てくるかどうかだから需給はタイトだと思うよ

>>182 匿名さん
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。

ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。

で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。

確かに渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って最近みたことないもんね
そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな
使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな

>>186 匿名さん
そういうこと。

もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。
勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。

だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。

でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。
今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。

結局わらしべ長者チキンレース。市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。

ここって第２期はいつからなの？

100m2、3LDK、角部屋の3原則を獲得すれば、大損はしないよ。

販売スケジュール教えてください！m(_ _)m

周りの雑居ビルもいずれは再開発されるから、そんときに日陰にならない部屋を選ぶことが重要だよな

>>191 匿名さん
規制で高いのに建て替えできないそうです。
抜けてるのは東向きですが、間取りが良いのは北西角住戸ですね。

南面を確保できない時点で鉄板マンションの資格はないでしょうね。
東京都心の人気エリアは南面でなくとも資産価値を確保できますが、長期的には物件がだぶつけば崩れる可能性が残ります。
東京を象徴するランドマークを眺望できるなら、方角は無関係ですが、、、

>>193 匿名さん
そうなんですね。今ならどこが鉄板なんですかね？

クヤクショ定借タワーの方がビューの変化の危険性ゼロだから将来不安はないかもね
高さ制限は再開発&地区計画変更で変わりえるから絶対ではないのでは？

>>186 匿名さん

すみません、貸すと賃料収入がそのまま所得に加算されて物凄い税金がかかりませんか？
もちろん、経費でいくらかは節税できると思いますが、それにしても所得税と住民税で半分以上持っていかれると焼け石に水ですよね？

不勉強でしたら申し訳ありません。

個人の課税所得が900万円を超えるなら、資産会社を設立して物件を所有するのがトレンドです。

>>195 匿名さん
なるほどー。あっちは駅からのアプローチが嫌だったのと、室内が安普請だったのと、なんか見学に来てた方々のガラが悪くて見送ってしまいました笑

もう10歳若ければクヤクションも良かったのかもですが、私には派手過ぎました。良い物件だと思います。

>>197 匿名さん
住宅ローンが使えなくなりませんか？

住宅ローンは利用できないです。
会社設立後3年間ほど経過したら、属性に応じたプロパーローンを利用することになります。プロパーローンは個人でも利用可能ですので、東京在住で京都のマンションを購入したりも可能です。逆も可能。
なお、属性によっては住宅ローンよりも低い金利で調達できます。