プラウドシティ東雲キャナルマークスについて

まあ、今までの東京の不動産は、世界的に見ても激安だしね。

まだ高くなると思う。

>>1700 匿名さん
ららぽーとはちょっとご飯食べに行くとかには遠いかなぁ。

>>1701 匿名さん
日本は人口減少で経済力低下が懸念されているからね。残念ながら投資の面では魅力がないと思われてると思うよ。

値上がり余地も多いし、不動産投資としては魅力的だよ。

>>1698 匿名さん
選手村ってプレミア的な感じなのかな？

ここは選手村のスレになったのかな？笑

>>1706 匿名さん
特に真新しい情報もないですからね。

ここのメリット、デメリットを教えて下さい。

昨日近く行ったついでに現地見てきましたが、隣のパチンコ店は距離も接近という程でもなく、ここで言われてる程は気にならない感じがしました。向かいのイオンは便利そうですね。

メリットはイオン徒歩１分、デメリットは最寄駅徒歩１０分

>>1687 マンション比較中さん
現に坪300万以下でも売れ残りが出る始末。クレヴィア豊洲など。

>>1684 匿名さん
選手村は、普通に安いもので有明ガーデンズ並み、70平米で6000万～くらいで出すかもよ。
それでも庶民は買えないか、辞めるだろうけど。
5000戸もの物件を高値では売りさばけないはず。

東雲イオン前のクレヴィア裏手に、別のマンションが建つらしいですね。
板マンションになるのでしょうか？

選手村のうち分譲は4000戸ちょっとで、さらにそのうち1000戸超はタワマンだろうから、お求めやすい可能性がある板マンは3000戸くらい？
選手村マンションとして国内外から注目されるからそれなりに捌けそうな気がする

>>1712 匿名さん
ダイワ有明は、2LDKで4500万円台～です。
選手村もダイワの価格帯が人気が出る価格としてベンチマークしているはず。

プレミスト初めて物件情報見たけど、りんかい線でOKな人ならこっちでええやん！こりゃ目星付ける方間違えたわ。。

選手村は400万。
高くても450くらいだろうね。

選手村っていつ頃から何年かけて売る計画なんですか？

デベも馬鹿じゃないから、なんちゃら地区とかガーデンとか名付けたブロックごとに1,000戸ずつくらい売るだろうね
例によって後発ほど高くなってくメカニズム

舐め腐ってんなディベロッパー
ここは誰も買わずに放置してやりましょう！

>>1718 マンション検討中さん
2024年までに全区画を整備する計画らしいけどね。オリンピックが2020年8月9日までだから、21年春くらいから順次やってく感じじゃないかな？
2013年からたった数年で劇的に変わった市場だし、今の時点で@500だ300だ言ってるのは自分の都合に合わせた空論に過ぎませんよ、笑

>>1719 匿名さん
ずっと選手村マンションが継続的に販売してくるってことで、ここ野村もうかうかしてられないっすね。

他社も販売してくるから、競争激化ですね。

残念ですが、ここは価格調整する気なさそうでしたよ。有明ダイワが完売するまでは暫く苦戦するでしょうね。

MR行ってきたと先日申した者です。
真剣に検討している方の為にもう少しだけ発言します。
まず天カセはMRのプレミア仕様にはついていました、が、下がり天井になり、無い方が良いと感じました。標準には無いとの事です。

また、長谷工の低仕様という書き込みを何度か拝見しましたが、当方、財閥系タワーマンションに現在住んでおりますが、仕様やコンセプトはそこまで見劣りはしないと思いました。

日本で2棟目のオーバル型は、東京にはもちろんない、素敵な形ですし、( もうひとつはたしか福岡かと )コンセプトや、あの広大な土地を使ったガーデンはランドマークになり得る、他にはない強みだと感じました。

マイナスポイントとしては、平置きの駐車場が多少もったいない( 雨濡れですし)、西側のパチンコ店がもしなくなった場合の眺望( 嫌悪施設というより、マンション建つ方がリスクと考えるタイプなので )、東側の眺望が微妙そうなことぐらいです。
映像のニューヨーク推しは多少疑問ではありますが、東京駅、都心から5キロ圏内、豊洲10分を謳える立地で、さらに坪340弱の価格から落とす可能性も高そうでしたし、個人的には高値ではないと感じましたよ。

また、東雲は便利で住みやすいほうだと思っています。
ご検討される方はMR行かれたほうがいいと思うますよ、2回目にはVRでさらに面白い情報もらえ、管理費の話も聞けますし、要望書も出せます。営業の方もリアルにお話してくれていましたよ。

今買おうとしてる人達は、５年前は大学生だったのかな？

>>1724 マンション検討中さん
広大なガーデンを維持ための、管理費は高めですか？

オーバルを修理するための修繕積立費は高めですか？

私は逆に普通の板マンがよかったなぁ

パチンコ屋は潰れそうだね。

パチンコ屋は潰れそうだね。

大賛成だが無理だろう

>>1726 匿名さん
普通の板マンションと同じくらいの費用なら、文句ないだろう。

例えば近年のクレヴィア豊洲の坪280万とかね。

>>1724 マンション検討中さん
ここ土地買収したのは数年くらい前なんで、安かったはずですよ。
しかも東雲は相場的に板状マンションは坪280万くらいであって、それを想定して3年以上前に仕入れしてるだろう。

しかも有明で人気出てるダイワさんより、はるかにパチンコ横の東雲の地代は安いですよ。

もっと安くなりませんかー
有明は高くて買えないのでー

1731

安くないよ。

三菱商事UBSリアルティの運用するファンドから買ってるし、大きなRC建物が建っていたので解体費用かかってるしね。

昨今、土地の売り物は出てこないので、デベも仕入れをするために、既存の古いビルや再開発で土地を仕入れてるから、だから相場が高いもそうだけど、買った後の更地にするためのコストも乗っかってくるから、ずっと上昇してるんだよね。

デベはまだこーやって土地仕入れしてるから、現時点で2年、三年先の土地とマンション販売価格はすでに確定してますよ。

>>1726 匿名さん
1724です。来月、2回目の来訪で管理費のお話をお伺いしてきますので、またご回答させて頂きますね。普通の板マンが良い方にはおそらく適さないマンションだとは正直思います。
コンセプトや、仕様含め、他にはないヴィンテージマンションになる可能性は感じましたよ。

>>1733 マンション検討中さん
じゃあ今計画されてて、この後出てくる新築物件もそれなりの価格になるって事？

>>1732 東雲王子(認証済)さん
住吉は？

>>1734 マンション検討中さん
今の相場観でいくと正直言われてる程高くもないですしね。ここが高くて予算届かない人は、他のエリアを検討するか、周辺の中古を必死に探すか。

>>1733 マンション検討中さん
解体費用なんて坪3から5万だろw
3年後の販売価格が決まってるわけないだろw
建物プランを元にした3年後の予想販売価格に、金利と事業リスクから逆算して土地仕入れ額が決まるのにバカかお前は。

>>1738 匿名さん
ですよね。
販売価格は想定して仕入れてるはずだぜ。
でなければクレヴィア豊洲の前例があるように一年近く売れ残りする場合あるからね。
勝どきや晴海だって売れ残りしてる情勢。

釣り上げられた相場が恐怖。東雲には何もできてないんだぞ。

まー、いずれにしても都心近接でまだ300万台半ばで買えるエリアなのだから、気に入った人が購入すれば宜しいでしょう。

まあ、今の相場なら350万円は受け入れ可能な価格だってことなんでしょうね。
建築コストが跳ね上がってしまってますし。それ考えると安いかもね。

そういう人用に住吉とかの物件がある。少し離れて江戸川や川を越境して千葉とかなら250万で良いところ住めるよ。

ここの人たちはお金持ってますねー。
それなら私のマンションを買って。

江東区の坪単価を上げることで待機児童問題も解決だ！

>>1744
ホントだよねｗ
ここ買うぐらいなら周辺の中古タワマン買ったほうが何倍も満足度高いと思う。
10年物なら坪250だし築浅でも坪300出せば余裕で選べる。

>>1746 匿名さん

その夢の中古は売りに出てますか？
中古は間取りも選べないし、良い間取りが出たら、すぐに取り合いになる。
良いなと思っても高めの値段だったりもする。

買えますかね？

タワーマンションは、ランニングコストも高い。
コストにこだわるなら、クレビアか、ブランズ東雲の中古がオススメ。

ただ、ディスポーザーないけどね。もし、我慢できるなら是非。

ここが財閥系のタワマンだったら@350でも納得できたのかね？
東雲の実力を測るには色々曖昧すぎて、東雲の適正価格自体もよくわからなくなってきたわ。。

中古は売りに出てないと買えないからね。
具体的な売り物が出てから語ってください。

>>1749 匿名さん

タワーマンションだったら400超えてたかもね。

どっちにせよ、350万円なら買える金額だなといった印象。　

おそらく次の東急豊洲は450超えてくる。

選手村はそれを超えてくる可能性もある

>>1743 匿名さん
住吉の物件って、そんなに豪華で安いんですか？

タワーマンションは驚愕のランニングコストに困る事になる。
板マンにしとけ。

値上がり期待で買うなら有明。
豊洲の利便性を得たいなら東雲。　　

好きな方を選べ。

>>1747
根気よく待つことが大事です。不動産は逃げません。

>>1755 匿名さん
不動産は、逃げるよ。で、永遠に来ない。待ってても来ない。それが不動産。

不動産のコツは、並べてあるものから選ぶべし。

売ってない夢の不動産は待っても来ない。永遠に存在しない。

存在するものから選ぶのが不動産だよ。
中古なんて、待ってても出てこないから、売りに出てるものから選ぶしかない良い。

だから、中古が良いと言うなら、今出てる中古と比較するしかないのよ。

すっごい難しいよ。すぐに売れるかもしれないし。
高めの値段で出てるかもしれない。
好みの間取りが出てきてないかもしれないね。　

人生なんて短いんだから、10年待ったら、10歳年取っちゃう訳。
20年待ったら、もう何歳？


不動産では待つのは最悪の選択だよ。

>>1753 匿名さん　
豪華かは主観になるので分かりませんが、価格はここよりは安いと思います。一度見学されてみてはどうでしょう？

>>1760 匿名さん

流石に住吉に住むことは無いので、お断りします。

>>1749
豊洲駅5分＋三井＋大林のＰＨ豊洲が坪330強。
豊洲駅10分＋野村＋長谷工のココが坪350（想定）・・・

時代が違うといっても僅か数年前の話。
どんだけ滅茶苦茶な相場か理解できるんじゃない？

価格は高くて格や仕様は到底及ばない・・・
当然中古市場では戦えないし相応の覚悟はしといたほうがいいと思う。

ただクレヴィア（豊洲）東雲の新築が坪300弱で引き渡し後半年ぐらいで売り切ってたし、
駅距離やプラウドブランドの優位性を考えると想定内とも言えるｗ

まあ、買えなかった自分を怨みましょ。
それが相場です。

今までが安すぎたんだよ。

そろそろ学ぼうよ。

5年で坪単価20万程度なら、そんな無茶苦茶な値上がりとも言えないと思うよ。
妥当な値上がりに思えます。

>>1765 匿名さん
ここってクレヴィア豊洲の@280から一気に@350になったからザワついてるんじゃなかったっけ？そりゃグレード違うのはわかってるけど。

>>1762
貴方ちょくちょく現れますが時間止まってます？？
ずーっとこの辺りのスレに張り付いてるみたいだけど、結局買えたの？それとも自分は安く買えた事による高みの見物？なら相当趣味悪いよ。。

中古住友豊洲駅近物件も忘れないでね！

>>1766 匿名さん
今まで直近では板マンションは、坪280万円程度でしたが、東雲のこれは、坪350万円だから、一度に上げ過ぎではいかと。
タワーでもないだろ。

>>1767 匿名さん

色んなスレに上から目線で評論コメントを残していく、名物的な人です。

>>1769 匿名さん

有明が320でしたから、一気に上げてきたわけではない。
豊洲でも数年前に320くらいで板マン出てましたし。

個人的には東雲は坪単価400までは上がると思いますね。
今までが安すぎた。

>>1770 匿名さん
晴海、豊洲、有明、東雲とこの辺り一帯のスレに現れてますね。結局検討などせず高見の見物でしょう。確かに自分は安く買えたとか思って他の検討者を見下してそうだし勘違いしてそう。気持ち悪いな。消えろ

豊洲駅5分＋三井＋大林のＰＨ豊洲が坪330強。
豊洲駅10分＋野村＋長谷工のココが坪350（想定）・・・ w

時代が違うといっても僅か数年前の話。
ここがどんだけ滅茶苦茶な相場かアホでも理解できるんじゃない？ 検討するのが遅いのよw

価格は高くて格や仕様は到底及ばない・・・
当然中古市場では戦えないし相応の覚悟はしといたほうがいいと思うよ・・・w

ただクレヴィア（豊洲）東雲の新築が坪300弱で引き渡し後半年ぐらいで売り切ってたし、
駅距離やプラウドブランドを考えると想定内とも言えるｗ

アホが多いんですよアホが。そんでもってたいきがーっとか叫び出すんですよここらは！

そろそろ学んで欲しい。
今までが安すぎたんだよ。

>>1774 匿名さん

買いたくないならそれで良いのでは？
何がしたいんですか？

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780
丁寧な説明ありがとうございます。
自分はある程度湾岸の動向には詳しいつもりですが、ここの坪単価は325と予想していました。
それを上回る350という値付けは合理的なものなのですね

まあ、一言で言えば、時代の流れ、ですかね。

それでも住友有明、大和有明、野村東雲はそれまでの緩やかな上昇傾向をぶっちぎってきた感はありますね笑

ただ、自分は湾岸は今まで過小評価だったと思うので、ようやく正規の評価、価格に近づいてきただけだと思ってます。
普通都心のウォーターフロントがこんな低価格で販売されていることがあり得ないですからね。

>>1780 マンション検討中さん

つまりココは時価より高く売ろうとしてるってことでいいの？

>>1780 マンション検討中さん
トヨペット売却って何情報？

湾岸の評価は過小評価ではない。今まで何もなかったんだから過小もクソもない。最近周辺施設が充実し価値を上げてるが、交通インフラはまだまだこれから。銀座晴海間のBRT、30年頃と予想される豊住線、その後だろうと言われる臨海地下鉄、ここまで穏便に進めば真の価値が生まれるはず。その前に人口流入が阻まれる程地価が上がってしまうのは逆に怖い。まだまだ発展途上の地域として緩やかな発展を遂げて欲しい。
と、個人的に私は考えています。

>>1787 名無しさん

4838：匿名さん
[2018-09-24 14:15:27]
裏情報も手に入れられないなら不動産のセンスないよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/res/4838/

>>1780 マンション検討中さん
誰がこんな長文読むのよ。笑


匿名掲示板の長文は基本的に、 現実社会で相手にされないから書いてるか、 読み手を騙そうという意図がある詐欺師みたいな輩のどちらか。残念だけど貴方はどっちにも当て嵌まりそうだ。

>>1780 マンション検討中さん
〉JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

よくもまぁ恥ずかし気も無く、、。

>>1791 匿名さん

嘘だと？

>>1784 匿名さん
有明のダイワの4500万円の物件の事ですか？

それ言うなら川挟んで対岸の辰巳も入りますよね？

立地、全然違いますよね。
不動産舐めてんの？

まぁ、今はもうこの辺りも坪330万〜350万円台の時代という事でしょう。それが許容出来なければ住吉とか近隣の他エリアを探すか、もう少しグレード落とした物件を見るか、周辺の中古を検討するしかないのでは？この近辺だけでなく、どのエリアでも昔も今もそうやって棲み分けされてる。

>>1794 匿名さん
東雲は巨大パチンコ屋さんの隣と比較して、有明のダイワは、オリンピック競技場が目の前と駅3分の立地。

プラウド越中島は310万平均で、完売してます。スーパーまで徒歩14分。

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JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780 マンション検討中さん
消さないとボスにチクるぞ

ほんとそう思う。
自分の同僚は、この高値相場でも、きちんと見極めて3回目のマンション購入をしてますが、過去二回の売却で8000万の税引後キャッシュを手にしています。

ーーーーーーーー
ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね
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>>次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。 虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。

だいたいなのに小数点第二位まである5.15だって！債権ディーラーなのかお前は。

>>>銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです

特殊な取引を根拠に銀座のキャップレートにしちゃった。

このJ-REITマン、かなりキレるなぁ