(仮称)大田区山王２丁目計画

JR大森駅から徒歩2分の大型駐車場跡地が大和ハウスによりマンション開発されます。

ここの土地落札70億だそうです。坪当り1000万近いです。100戸できたとしても土地だけで1戸あたり7000万円の負担なので、3LDKで億は固いですね。

>>2 匿名さん

延べ床12000m2×有効率80％÷75m2/戸で
総戸数は120戸～130戸でしょ

山王小学校の通学区域に影響がありそうですね。

施工会社は、まだ未定だそうです。
着工月の1ヶ月前までには決めると言ってます。

駅近だからそのうち注目されそう。

山王小学校の通学区域に影響でたらやだな。
今、住んでる場所が山王小学校区域だけど、すでに山王小学校は教室足りない状況みたい。
大田区が増築とか、早めに対応できれば良いんだろうけれども、大田区子供政策にめちゃくちゃ冷たいから期待できず。
今住んでる家が馬込第2の区域とかに変更になったら困る〜。

そうしたら建築反対運動しようかな。

このマンションだけ学区を入新井にすればいいんだよ（笑）。後から来たんだし。
そういう対応も冗談じゃなくありだと思う。

山王小学校の学区域ってだけで、所有の不動産価値全然かわるからね。現学区域変更なんて血をみる争いになりそう。

やっぱ、このマンションの住人だけ入新井で決まりかな。ドンキ近くのマンションもそういう扱いじゃなかったかな？

なにも情報が出てきませんね

大井町の値付けを観察中？

りんかい線も使える大井町で坪４５０なのでこちらは坪４００くらいですかね

ここは坪500万との噂

大井町と大森山王じゃ格が違うからね。
こちらは坪500で不思議じゃない。
山王小学区だからと、おいそれ庶民が買える物件にならないと思う。

某財閥系デベから聞いた話。本件入札において坪420万程度想定で札入れしたものの、大和が飛び抜けた価格で落札。その価格っていうのが坪500万程とのこと。
なお、本件仲介は某財閥系金融機関とのこと。

昨年の不動産系のニュースで出てました。
JR大森駅2分の「大森山王」（約892坪）の案件では、Ｎ不とＳ総合開発の連合を抑えて大和ハウス工業が落札した。入札価格は70億円超とみられ、一種坪単価だと260万円、販売坪単価だと480万～520万円と推測されている。
１種単価＝坪単価（万円／坪）÷容積率（％）＝２６０（万円）
ここの容積率は３００％
よって、２６０×３００％＝７８０万円／坪
１種単価とは、その土地の上に容積率いっぱいの建物を建設した際に、床面積当たりの土地価格を計算し投資効率を判断する際に使用するものです。
また、70億÷892坪≒785万ですね。

今時の子育て世帯は土地の格より利便性を選ぶ人が多そうなんだけど？大井町より高くしたら売れのこりそう。

>>16 匿名さん
地元民の住み替えで埋める算段でしょうね。山王の坂を嫌がる高齢者多いから。

大田区高台では山王馬込エリアよりも田園調布、千束、久が原、雪谷、嶺町、上池台あたりの方が住みやすそう。東急の匂いがする街の方がメジャー感がある。

大井町と大森山王だと普段の生活はどちらが便利なの？

今は、Dパーキングの駐車場に成っている場所ですよね。前は、ヤマサンパーキングかな。
こんな高額で買ったとは驚きます。
古い民家が隣りに有るけど、これもマンションに成るのかな?

大森山王は、物価が高いのに、品物の質が良いとは言えない。駅及び周辺。
メガドンキーは、安いけど、注意して買う必要がある。

この駐車場前の歩道だけど、雪が降った後に雪かきしてなくて転んだんだよね。
マンションできたら、きっと日陰になるから、雪かきはやってほしいです。
今は夏だから、ピンとこないけど。

駅北口を使えば坂はあまり気にならない。あとは北口改札もエスカレーターが欲しい。でも500では手がでない。

>>22 ご近所さん

あそこ2m以上のブロック塀が歩道に影落として雪が溶けないけど、マンションになれば塀は撤去されて陽当たり良くなるんじゃないかな。

北口の改札出た後は、地上に出るにはララビルのエスカレータを使うけど、営業時間外も使えるエスカレータが欲しい。
ララビルが４０周年って歴史が有るね。ビルはが建ったのはもっと古いな。記憶では５５年位前だと思う。
最初はデパートで、次はほぼ全館が遊技場(４５年前頃)で、その後にララに成った。
前は駅ビルはララの事だったけど、今はアトレの方だね。
昔は、競馬・競艇に行くのに降りる駅だったから、アトレ側も遊技場が多かったけど今は少なくなったね。
そういえば、アトレの駐車場出口から車が暴走して、道路反対の側の塀を突き破ったのが最近有ったね。気をつけましょう。

10月に一部解体工事や準備工事に取り掛かり、本体工事には12月初旬に着手、2020年9月末の完成

ここは駅近、液状化なし、高台で浸水しないので安心して暮らせそうです。

免震偽装の影響で未だに着工できないのね。

土地を高く仕入れすぎて、大手施工会社はやりたないんじゃないの？上物安く仕上げなきゃ、とてもまともな価格にならないよ。

ココといい、近くのアパホテルといい、さらには少し先のマンションといい、着工予定日を大幅に過ぎても何も動きなし。請負う建設会社が決まらないらしい。

ここ、工事始まらないですね

建設予定地で営業しているパーキングが、1月24日で営業を終えると掲示されてます。
動きが有るのかな?

まさかの事業化中止もあり得る？
流石に高く仕入れ過ぎたので頭抱えてるんじゃない？

閉鎖されて駐車場設備が撤去されました。工事が始まりそうな感じです。

3月末から既存の建物取壊しのようです。

着工したようです。どんなマンションになるか楽しみです。

ここすごくいい場所ですね。今日前を通ったら解体工事をしていました。思っていたより土地が広くてわくわくしました。

近所に、（狭いけど）別の更地もあって、まわりも含めて（別の）マンション用地にならないかな・・・

土地取得時の計画では平均500万ですか・・・
板マンなのにお高いですね。

山王で、駅から近くて、電車の音がしなくて、辛い坂がない。
ジャーマン通りの駐車場のときはそんなに魅力を感じませんできたが、更地になったら、あら素敵。他を検討するのをいったんやめ、ここの動きを待つことにします。
夫婦2人で住むのに適した広めの1LDKを作ってほしいです。

ほとんどの部屋が南向きになりそう。駅徒歩2分、途中にコンビニとドラッグストア有り、高台で地盤良し、利便性良し、陽当たり良し、抜け感良し。分譲がダイワハウスという以外は文句なし。

どれだけ高くなるんだろう…

今回の大和ハウスの不祥事の影響はどうなるでしょう。

>>42 匿名さん
フォルクスワーゲンの排ガステスト偽装みたいに皆さんすぐ忘れますから影響ないです

今日、前を通ったら
民家の取り壊しがほぼ完了していました。
綺麗な形状の敷地にどのようなマンションが建つのか楽しみです。

低層部に商業施設を入れて欲しかった。

1階でも環境が良く住居として高く売れるから店舗はないですね。部外者は敷地に入れたくないでしょう。

アスファルト舗装後に駐車スペースのラインが引かれています。駐車場として再営業するようです。新築マンション市況が悪化していることが理由だと思われます。

D-Parkingに当面はするようですね。駐車場不足だったので助かります。
塩漬けにして、どこかで損切りかな。

マンション建設予定は変わらずのようです。
どういうことなのでしょうか。

五輪を控えて建設費も高騰してるので五輪後に景気が落ち着いてから着工するのでは

地下穴だらけで工事出来ないって本当ですか？
地盤が弱いとか？

高台で地盤が弱いのは無さそう？駐車場の前は何だったのかな。

>>52 匿名さん
駐車場前は一軒の邸宅でした。
それでも戦後造られたジャーマン通りによって、敷地は縮小しています。
古い木造民家はその敷地内にあった建物でした。
山王はかつての財界人の別荘地で、木々が生い茂る広い敷地の邸宅が点在していました。
現在はその土地が切り売りされたり、そっくりそのままマンションに変わっています。
山王地区にあるマンションの大きさを見ると、当時の一軒一軒の土地の広さが分かります。

土地を高く買い過ぎましたかね。駅までは古いビルも多いですし地権者として駅前再開発でも主導しますか。

昔は畑、さらに前は森。ゆえに大森。

山王は地盤に問題はありません　我が家は関東大震災前の家を買って立て直しましたが元の家にも何の問題もありませんでした震度３－４程度ではほとんど揺れませんよ

ララビルは個人所有でJRが借りているので　なかなか改良されない

山王小学校で海抜２０メートルです　モースが大森貝塚を発見した時代は駅の向こうは海だった

100年位前は、大森駅から大森海岸駅まで京急の支線があった。
大森海岸は文字通り海水浴場だった。
海水浴場は戦後しばらくあったけど、東京都の埋め立て事業で消滅した。

ここ応援してます。良いマンションが建ちますように

40年以上も駐車場だったので、一時閉鎖された時は不便を感じる人が多かった。当面は再開された駐車場を利用させて頂きます。
近くの高所得者へは、事前に営業が有ったようですが。高いと言っていました。
建築基準不適合などの問題が出る事から、イメージも悪化し採算の取れる販売は難しいと考えたのでしょう。

>>61 匿名さん
建築基準不適合ってなんですか。まだ設計も完成してないのに不思議です。

過去の賃貸や一般住宅の建築で発表されている問題です。
このマンションの問題では無いですが、高額の買い物ですから企業イメージの悪く成った時期に進んで買わないでしょう。
工事する会社は別に成るでしょうけど、売主はダイワでしょうから。

ここはもうマンションたちません

お知らせの看板が、昨日撤去されていました。計画は中止なのでしょうね。

次はどうなるのでしょう?

99.9％マンションです。大和ハウスが建てるのか、他のデベが譲り受けて建てるのか、いつ建つのかは分かりません。

野村・清水と競って大和は70億～坪80万で買ったようです。これをベースに今の計画で採算の合う価格で販売は難しい。タワーマンションでも建てないと採算は難しいでしょう。
大和としては、このぐらいの金はどーてこと無いでしょう。会社全体の利益が出てれば、マイナスでも他に売ってしまえば良い事です。
事業部としては、俺の時には処分したく無いとかの思惑も有るでしょう。

訂正。70億なら坪は800万ですね。公示価格へ換算して3倍近く高いかな。

>>67 匿名さん
99.9%マンションは建ちません、これだけは断言出来ます。何が建つかはまだ言えません。

>>70 匿名さん

気になるなぁ。何時になったら情報がオープンになるんだろう？

>>71 匿名さん
絶えず当該地の謄本を見ておくことです。ギリギリ言えるのはここまでです。

>>72 匿名さん
145円払って移転してなかったらショックなのでココで開示よろしく

大規模な商業施設が来たら嬉しいですが、それはないよね？ホテルかな。

>>74 匿名さん
それはお楽しみです。まぁあんまり楽しめるモノじゃないかも。。。
開示可能時期はいつだろう、おそらく10月以降かな？

宗教？

早く開示してほしいですねー

自社でやるとしたら、「ダイワロイネットホテル」でしょうが、マンションを断念したのも高さ制限があるからでしょうから、ビジネスホテルだとしても採算ラインにのせられるのでしょうか。

>>絶えず当該地の謄本を見ておくことです。
大和がホテルやるなら謄本は関係ないけどね

では、謄本が関係ある場合は？

>>80 匿名さん

所有権移転したのかな？

大和ハウス、小銭稼ぎ頑張ってます。
https://otakushoren.com/cp-bin/wp/events/15971

イベントを知らない人の方が多かったようですね。
駐車場の利用者は困っていました。主催者が事前掲示しないのは怠慢です。

使用不可の掲示は、駐車場がすべきでは。
入れない事より、開催前から止めている車の出車が出来ないと思います。

所有権移転
令和１年９月２６日売買
所有者　大阪市淀川区西宮原二丁目６番１号
　株式会社　ソフトウェア・サービス

新東京支社建設予定地
https://www.softs.co.jp/news/news_koteishisan20190722.pdf

いやー、自社ビルとは驚いた。
ダイワは70億で取得して1年後に90億で売却か。
マンション市況の悪化で逆に利益増大かよ。
坪1000万で取得して満足なのかこのJASDAQなにわ銘柄は笑

大和は70億で買って、90億で売却・・土地ころがしじゃないか！
そしてビジネスビルになっちゃったか。
マンションは、購入価格が高すぎて、タワーマンションでも建てないと商売にならなかったんだろうが、高さ制限あるから無理だったんだろうね。

　それにしても良い立地だったが・・残念。

四季報にすでに記載あり

内容
【URL】 https://www.softs.co.jp/
【特色】病院向けに情報伝達システム、電子カルテを開発。ハードウェアの販売から保守サービスも
【続伸】電子カルテは増税前駆け込み含め案件多い。１７年度設置した顧客支援部での既存顧客深耕も本格奏功。薄利なハードウェア比重高いが通期営業益続伸。５０周年配剥落でも配当には余力。２０年１０月期も医療情報システム需要なお旺盛が追い風。
【東京支社】大田区に約９０億円で用地９月取得、ビル２２年春完成で支社新設へ。首都圏勤務者の採用積極化。東日本を一段強化。
【単独事業】ソフトウェア41、ハードウェア31、保守サービス28(2018.10)

会社概要
本社所在地 〒532－0004
大阪市淀川区西宮原２－６－１　
電話番号 ０６－６３５０－７２２２
決算 10月 末日
売買単位 100株
設立年月日 1969年04月22日
上場／公開年月日 2004年02月20日
代表者名 宮崎　勝
従業員数 1,348人
平均年齢 31歳
平均賃金 円
平均年収 4510千円


決算情報（随時更新） 直近中間決算（2019年04月）
決算年月 2019年04月 期
売上高 9407 百万円
営業利益 1754 百万円
経常利益 1755 百万円
当期利益 1208 百万円
一株あたり当期利益 221.96 円
一株あたり配当 0 円
資本金 847 百万円
発行済株式総数 5488 千株
総資産 23582 百万円
株主資本 19874 百万円
一株あたり株主資本 3652.21 円
株主資本比率 84 ％

>>85 匿名さん
あ、無事に引き渡し終わったんだ。
ようやく情報解禁ですね。

オフィスビルとは驚いた！
もう駅チカにはマンション用地がないね。

会社の四半期報告書では、7月31日に売買契約を締結と記載していますね。引渡時期は9月。
代表権は80歳の会長1人のワンマン経営ですね。会長は株の配当でガッポリ入るので、役員報酬は安く抑えられている。社歴が50年なのに、勤続年数の平均は6年。
90億ぐらいのお金は持っていて、利益も出てる。
会社は育つが、人は育たないようです。
しかし、この場所に東京支社を建てるか分からない。

9月に看板を取った時に、ついでに挨拶まわりをしていた。
留守だったので、また正式に挨拶にうかがいます、と言ってたけど。
これだと、大和ハウスは来ないな。
この前の持ち主もだけど、協力してほしい時だけ頭をさげるけど、後は知らんぷりだ。
次も、もめるだろうな。

ここにオフィースビル？違和感が有るな。

違和感ありまくり。
近隣から反対運動出るんじゃない？
また、90億で買うなんて高値掴みもいいとこ。

1階に飲食店のテナントが入るのを期待！

敷地の半分は駐輪場と公園にして欲しい。

いつから駐車場なのですか？
何十年前ですか

Dパーキングが7月21日で終了するらしい。
マンションになるのかなあ。