パークコート神宮北参道　ザ　タワー

人気ないよね、、、
アンケート締め切り今日だが、自分の希望住居10倍か。。。

>>3198 匿名さん
値上がりするかどうかは市況の影響もあるのであまり過度に売却益を期待するのはどうかと思うな。景気が加速しているときはいいんだけど、減速するといかによくてもなかなか売れないってことになるだろうし。

ここは線路や高速道路の交差する場所にあるので確かに通行量は多いしうるさいのかもしれないが、そこを通過する人は美しい建築物に心を奪われ目にやきつけると思うんだよね。中には少し高くても買いたいとラブコールを送る人もいるだろう。

ここはそういう需要が期待できる場所に、そういうものを建てたところがあざとい。

今だって一部幕をとっぱらって人々の心をわしづかみにしたりかき乱したりしている。

なんかここの幕が取り払われている姿を見るとムゼッタ嬢が足をあらわに挑発するオペラの情景が目に浮かぶ。ムラムラしちゃいませんか？みなさん。

>>3201 匿名さん
自分の希望住戸は1倍...

私も1倍。
担当には申し訳ないけどキャンセルするか悩み中。
神宮コートみたいに、いつになっても完売しないような予感。

私に希望住戸は次期へ先送りに変更されました

三井のグランスカイもパークコート麻布十番も、とっても販売に苦労しました、と以前に営業の方に聞きました。どちらも、その後、大幅に値上がり。売れ行きって、その時の相場観より高いと悪いけど、物件の良しあしとはあんまり関係ない。

>>3207 匿名さん
売れ行きと物件の良し悪しは関係ないのは同意ですが、その二つはリーマン直後の10年以上前の物件で安かったですし、今の相場で値上がりしてるのは当然ではないでしょうか。
北参道は、間取りの問題や設備など多少グレードが下がっているとは言えPCブランドですし、エリアのランドマークですし、物件自体は悪くないと思います。それでも高値掴みのリスクはあると考えています。

>>3208 匿名さん
マンション全体は良いけど、特に1LDKは仕様、間取りに難ありですよね。価格も安くはないし、一部の部屋以外、倍率も大したことない。私はまだ考え中ですが、多分見送ります。

>>3208 匿名さん

勿論、苦戦した時代背景は知ってますよ。マンション購入をためらうような時代でも、売れ行きに惑わされず、立地、仕様のよいマンションを買いましょうという趣旨です。やたら竣工後も完売しない、売れ残ってることをもって、ダメマンションの烙印を押す人がいたので書きました。

冷静に考えて1億近くする1LDKで眺望も良くない、設備も微妙では再販に苦労するのは目に見えている。
竣工時は物珍しさで賃貸需要はあるかもしれないが、どの位続くか。。
結局、眺望の良い2LDK以上の部屋は値上がり可能性もあるが（そもそも坪800万円以上するので、それなりに値下がりリスクもある）、それ以外の部屋は、、

1L芳しくないようですね。
私は見送りました。
理由は金利上昇の恐れがあるからです。
もっともマイホームなら前向きに検討したかもしれません。

登録間際のネガティブ投稿多いのは倍率下げかな

三井は、これを予想して
発売を分けたのか？

ワンエルに限らず、ニーエルやサンエルも眺望良い角部屋かつ強烈な下り天井のない部屋でないと、シサンカチはキープできませんでしょ？ユーノー？

あっ、ユーノーの人だ。

SGRのノート無料でくれるみたいだよ。

>>3211 評判気になるさん

白金ザスカイにも価格以外当てはまるけど
自称お金持ちがウェイウェイ言っているのと違って現実的だな

>>3207 匿名さん

パークコート麻布十番は立地だよ
三田は不便

パークコートタワー格付け
神宮北参道は、はたしてどこに潜り込めるのか

赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

>>3210 匿名さん
今、は
苦戦する時代やマンション購入をためらう時代ではないですよね。
同じ三井の勝どきが高倍率であることから分かるように、イケイケの時代です。

>>3220 匿名さん

坪単価だけ出されても、竣工時期で意味合いが変わってきますよね。

>>3220 匿名さん

色々と数百万違うな
パークシティ中央葵でも坪600余裕で超えてきているよな

若葉はスルーで、よいでしょう

さて、登録します

>>3223 マンション比較中さん

マンション名、間違ってますよw
漢字読み間違えて誤変換したのかな？

>>3223 マンション比較中さん

3220は、発売時の坪単価であって、
今はどれも大分上がってるでしょ。

パークコート信者残念すぎるなw ここは立地的にクソだから買う気しない

恵比寿から池袋までの明治通り沿いで、この辺と並木橋の辺りの雰囲気があまり好きではない。でもここは道路工事が終われば、雰囲気変わるかなぁ。

>>3229 匿名さん
華やかな商業地域が住みやすいとは必ずしも言えないと思う。

華やかかどうかというより、
どちらも
線路と幹線道路密集地でしょ。

>>3231 マンション掲示板さん
音の問題は窓をしめていれば問題にならないし、洗濯物をどうするんだと言われれば洗濯乾燥機とかも当然家にあるだろうし、そもそも都心に家を買うということはそういうことだよね。休日は別荘に行けば緑あふれる庭も爽やかな良い空気も普通にあるという人が多いことだろう。

むしろ、ここは近隣を通行する車や電車に乗った無数の人々が朝な夕な眺めてため息をもらす物件というところが重要だと思う。美しいと言って誰もが心を奪われるだろうし、中には地方から出てきて都会で人生の戦いに奮闘していて、ここの部屋を手に入れることが目標になる人もいるかもしれない。ここは指名買いが多くなるとみたけどね。

>>3228 通りがかりさん
でも建物の外観はパークコートの中でも随一。

千駄ヶ谷小学校周辺までは街路樹があるけど、物件近辺は街路樹が無いから殺風景で雰囲気がいまいちなんだよな。建物は格好いいけど。

>>3234 通りがかりさん
マンション周りの植栽はしっかり植えられるのではないでしょうか。
でも代々木、新宿方面がイマイチなんですよね。

>>3227 マンション掲示板さん

笑

完全なる実勢価格ですね。

赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５

>>3238 検討板ユーザーさん

どこがでしょうか？
当時の価格でしょう？

>>3239 匿名さん

今のでしょ。
千代田富士見、新築時はこの半分ぐらいでしたから。

>>3232 匿名さん

趣旨と異なりますが、こちらのマンションは洗濯物を外に干せませんね。
他の高級マンションはどこも同じ。
安全面だけでなく見栄え悪いですからね。

>>3240 通りがかりさん

そうかな？
小石川700超えてるし
浜離宮も800近いぞ
販売価格は両方坪500弱だったかと

小石川585は、発売時ですね。
赤坂檜町は、今は1500レベルです。

パークコートって買うだけですぐに含み益が出る良心価格なんだね。
まあ売る人もあまりいないとは思うけど、買える人は買った方がいい物件だね

小石川の700以上で売り出している転売部屋は、
９割以上売れてません。
実勢価格とは、そういうものです。

パークコート文京小石川ザタワー
2021年10月から12月に10件・平均成約単価は705万円だそうですが。

小石川は元値が安い。700万なら買える層は一定程度いるでしょう。
神宮北参道は平均850として、例えば中古で1,000万で売れるのだろうか。
悪くはないが、この立地、この環境で、このマンションの値付けの理由が、正直分かりません。
単にデザインに凝りすぎて建築費が高くついたのか。

建築費が高くて坪単価が高くなったというより
そこそこの土地(パークコートとしては一級ではない)
に高く売れる物件を作る方策として
上モノを飾る(上モノでごまかす)という企画を
三井が選んだのでしょう。

本物件に関心ある先輩の皆様、ご教示頂けないでしょうか。

本物件の1LDKの40平米超で眺望も良好な住戸の検討してますが、坪800の1LDKで半投半住での購入はリスク高いでしょうか？

与信はあるものの、月のキャッシュアウトを考えると購入後は賃貸に回した方が良いかなーと考えるなど、ギリギリの購入層ではあります。

この時期、ネガキャンが増えてきましたね。

圧倒的な外観
稀少性
利便性
ランドマーク

これに賛同出来る方々が一定数いるから、売れているのです。
高額な部屋はほぼ完売。
今売っているのは1L中心です。

副都心線は勿論、少し歩くけどＪＲなら新宿、代々木、原宿、千駄ヶ谷、それらに隣接する地下鉄駅を使える立地であり、それなりに便利。よく自分は使わないから関係ないという人がいるけど、それら路線の利用者の検討対象になるので、需要は多く資産性は保たれる可能性は高い。

新宿御苑、外苑、代々木公園に近いのも魅力
屋上からいい景色見れるので、部屋に眺望求めなくていいと思う。

>>3249 マンション検討中さん
ローンを組まれるのでしょうか？
1LDKはキャッシュが多いと聞きました。1LDKの賃貸の需要はあると思います。ただ、賃料と比較して投資としてすごくメリットあるかというと微妙じゃないでしょうか。自分が住む分には満足度高いと思いますけど。

新宿徒歩圏内、新宿御苑＋代々木公園（明治神宮）＋外苑に近い、北参道駅徒歩1分、代々木駅徒歩6分、魅力的な外観、共用施設もそこそこある、ランドマーク

上記を考えるとほしい人は多いと思います。

半分くらいは
売れたの？

ここは、当初の予定価格より坪100程度値上げして売ることに決まったのを、三井の人から聞きました。
市況がそれに追いついているので良いのでしょうが、今後の不透明な不動産市況の中で無闇に手を出したくないですね。底抜けする事は考えにくいでしょうけど。
3A＋Rや虎ノ門、番町等とタメを張れるかというととても怪しいです。

部外者に
ぼったくり価格なのを
わざわざ教えてくれる
中の人って、いったい・・・

>>3257 匿名さん

70m2で2000万円値上げか。まあ、そんなもんか。

>>3256 マンション掲示板さん

8割くらい売れてるのでは。
100㎡以上の大きい部屋はほとんど残っていなかったはず。

やっぱりここは環境がかなり良いよ！

緑は人間として心の豊かさや安定さを保つ為に絶対必要。

第2期1次は96戸販売か。これで人気ないの？倍率も平均3倍くらいか。
パークコート千代田四番町みたいにあっという間に完売かな。

第2期1次、96戸販売のようですね。これが全戸売れると、何戸中何戸売れたことになるのでしょうね。

あれこれ言われてはいるが、外観のデザインの美しさについては異論がないようなので一安心

むしろ、竣工までに
売り切れるかどうかじゃないの？

千代田四番町・虎ノ門は
発売後、3-6ヶ月で完売。
ここは9ヶ月経ってもまだまだ。

>>3266 マンション掲示板さん

本気で言ってる？
戸数が違うでしょ(笑)
四番町や虎ノ門は100戸ちょっと。

つまり転売時も
希少価値がないんですね。

湾岸大規模物件は
ここや四番町・虎ノ門より
大人気、
ってこと？

>>3268 マンション検討中さん

ちびっちゃいから微妙ってこと。

>>3270 マンション掲示板さん
方言？

96戸も一気に販売するんだ。
すると次回くらいがラストかな？

事前販売登録したけど、かなり申し込み多いみたいよ。10倍くらいの部屋もあるし。
次回で最後の可能性あるし、今回買えなかった人が次回も参戦するかも。

ほんとに10倍の部屋なんてあるのでしょうか、残ってる部屋で。
一番安い1L？

パークコートタワー実勢価格一覧


赤坂檜町　坪９８８

青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３

乃木坂　坪７９１

浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５

小石川　坪５８５



神宮北参道なら、青山の次に食い込んでくると予想

実勢価格じゃないですね。

>>3253 匿名さん

丁寧なご回答ありがとうございました！

はい、手付除きフルでローン組んで購入検討中です。

仰る通り投資目線だと表面4%前後で余り魅力的とはいえないものの、物件自体の立地や共用施設には魅力感じて悩み中であります。。

実需の自宅以外での不動産購入経験が無く、不動産投資初めてなので、経験値を得るという意味では天下の三井さんですしリスクは低くちょうど良いのではと考えてました。。

アドバイス踏まえて色々考えたいと思います、ありがとうございます！

勝ちという事で良いね？

>>3277 マンション検討中さん
提携金利が変動で1.3％位であったかと思いますが、実際の決済日までに上昇している可能性が高いです。

また、引渡時は賃貸住戸が一気に出ますので、しばらくは借り手がつかない（或いは想定より低い金額で貸すことになる）リスクがあります。

ですので、余裕を持った資金計画をオススメします（全額借入するとしても、1年程度の返済資金は手元資金として取っておきましょう）。

>>3277 マンション検討中さん

本気で助言しますと、全く儲かりませんし、むしろ大赤字ですよ。
表面5%以下の場合、オールキャッシュでないと単体では利益出ません。

あるいは、金利0.3台ぐらいで融資してもらい、短期間(およそ5年程度)で売却。
但し、投資でプロパーで金利0.3台で調達できるぐらいの金融機関での実績が必要ですね。

>>3280 匿名さん
儲かるの意味がわかりませんが、返済を考慮した資金繰りのことを利益と言ってるなら、確かに5%くらいの利回りは必要でしょうね。それでも全額キャッシュでないとというのは意味わかりませんが。

3279さんのコメントのように借入増やす分、返済資金を手元に残しているのであれば良いのでは？引き渡し直後に賃貸募集が多くなり、なかなか決まらない可能性があるのは要注意ですね。

>>3280 匿名さん
私も真面目に助言しますが、
投資プロパーで金利0.3台での調達はほぼ不可能であり（REITでも10年固定0.5％程度）、本物件で利益を出すのが難しいという結論はその通りであると思います。

また、オールキャッシュの場合、レバレッジをかけていない点で不動産投資としての旨味に欠けます。だったらREIT買っておけばよいかと思います。

結局、当該物件については、物件価格が維持するという期待の元、売却までの数年間の賃料収入を利益と考えるか、物件価格の上昇による売却益を期待しない限り、大した利益は期待できません。

制震買っちゃった福太郎が必死すぎて草

令和のレバレッジ王の福太郎ですね！
あの方しまいにバーストしてしまいますよね。

>>3282 評判気になるさん

フルローンではありませんが、当方クラスならメガバンク(赤、緑)でプロパー変動金利0.33%(期間30年)で調達してますよ。

このレベルでローン引けないと、現在の東京都心部のラグジュアリーマンション投資をしてはいけないと思いますが。いずれも表面4%ぐらいでしょ。

プロに制震はコストカットだと断言されたにもかかわらず必死になって食い下がる福太郎ちゃん、テラかわゆす

>>3285 匿名さん
アパートローンなのかもしれませんが、変動0.33は凄いですね。その金利でいけるということは、オールキャッシュも余裕で可能な資力を持ちなのでしょう。
寧ろ、そのくらい資力のある方が、何故こんなグロスの小さい区分に興味を持つのか個人的に興味があります。

>>3287 評判気になるさん

変動金利0.33の者ですが、ちなみに当方は1LDK検討者ではありませんので、悪しからず。

東京都心部の眺望良い3LDK角部屋100㎡超であれば、購入時価格にもよりますが、下手なペンシルマンションより手堅いですよ。なお、一棟マンションも複数所有しています。

現在はインフレ傾向(インカムよりキャピタル重視)ですので、3億円前後の区分マンションで資産形成しています。

既に抽選確定。しかも3倍。
他物件で2連敗しているから、当たる気がしない。

倍率10倍のも確かにありますよ、現時点で感覚として平均3倍くらいかな。
まだ登録期間始まったばかりだから、まだ倍率増えるようだね。

特徴としては高層階と価格リーズナブルなところに集中している印象

>>3288 匿名さん
少し納得しました。キャピタルゲイン狙いなら1LDKは対象外でしょうね。

最近の傾向として、収益還元を元にした不動産投資ではなく、キャピタルゲイン狙いの投資が増えてきているのでしょうね。

個人的には、3億前後の区分マンションはボラティリティが高そうなので、今から投資するのは正直怖いですね。

最近は実需で1LDK買う人も増えてきているのでしょう。
ただ40平米での住宅ローン控除は年収1千万までだったと思いますし、どうしてもグロスの低いところに集まるのかもしれません。

制震については低～高グレードがあるので、最高レベルの制震システムを備えるならば免震よりも絶対に制震が安全と思います。免震は想定外の長周期地震動に対しては対応できないと言われています。

国内で超富裕層相手に住宅を提供する森ビルは耐震性については国内の耐震基準よりも厳しい基準で安全性の高い建物を設計しているとコメントしています。
その森ビルの代表する建物の殆どが制震。答えは出ています。

外観にはふんだんに金を使うが、
エレベーター3基というのが、
この物件における三井の戦略を
象徴してますね。

>>3295 マンション掲示板さん

さらにはエレベーター3機なのに管理費は異常価格。

その理由とは、芋虫ファサードのフルメンテナンスに相当な手間がかかります。
常にカメムシ色に光り輝くようにしないと、ここの資産価値は維持できませんからね。

>>3296 匿名さん

それなら買わなければいいだけ。

>>3296 匿名さん

虎ノ門エグゼクティブ（）の方ですよね。
ビルに囲まれての露出生活頑張ってくださいね。

1LDK倍率状況どんな感じですか？

>>3296 匿名さん

カメムシ色？どこの部分が？そんな色のとこはない。