ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

建替間近って、ずいんぶんと論理が飛躍していますね。
賃貸で貸すっていっても、自分が何歳かにより、すぱっと売れて
まとまった金額欲しい時もあるし、それがやりにくいのは困るわね。

>>81 買い替え検討中さん
将来、売却してある程度の金額で売りたいという価値観がある方は定期借地は向いてないよ。

自分が生涯住める耐久性のある家を安価で確保したいという方が買うのでしょう。
これからの時代、子供がいないディンクスは多いし。そういう人多いと思います。

好立地定借物件はもっと増えてほしいですね。

>>77 通りがかりさん

相続には最適。土地の評価額がないから、相続税対策になるし、面倒な建て替えの揉め事もない、建て替えによる持ち出しもない、いいことだらけ。

取壊し費用積立金の見積もりが甘いと困ったことになる
そもそも70年先の見積もりなんか出来るわけない
これが定期借地権の最大のネックだと思う

>>84 匿名さん
それを言ったら、取り壊し費用を積み立てない所有権の方が問題でしょ。
所有権も取壊し費用を積み立てるべき。


定期借地物件は大手しかできないから、
しっかり見積り出すでしょ。

しかも物価次第では調整するに決まってる。

物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、
入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。

解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。

そんな年まで、生きてはいないのですが・・・

>>86 マンション検討中さん
50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う
取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか

定借も結局、立地と値付け。
ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。
坪500代なら長期スパン。
そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。

元々、土地なんて、物質としての土に価値がある訳でなかく、立地×広さの利用価値が本質。この土地を70年利用する価値に見合った価格なら売れる。
それは家賃相場、つまり収益還元法から割安なら大丈夫。

このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。
定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

>>87 通りがかりさん
老朽化とスラム化の可能性はゼロではないにしても、もし、ここがそうなるなら、他もそうなる気がします。

それと、70年という期限が区切られているので、修繕はしやすいかなと。

「70年」という明確な年数が、建物の所有者間に共有されているので、、、

70年持つようにメンテしないと、皆が損しますので、ケチる動機がなく、
逆に、100年を目指すような過剰なメンテをして無駄なお金を使わずに済みそうです。

築30年弱のマンションを所有していますが、正直、メンテのレベルを決めるのが一番難しいです。（何もしないで良いという人と、できるだけ長く持つようにしたい人の意見がまとまりません。）

ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
近くの三井がいい間取りで出してきてくれないかなあと期待しています。
三井はなかなか情報が出ないですね。

たしかにおしゃれな団地という感じ。

70年だと大規模修繕ケチると思うので、確かに50年すぎたことからやばそう。

>>94 匿名さん
確かに相当ヤバそう
50年後に買い手は付かないし、負動産を相続する子供に恨まれる

>>96 マンション比較中さん
色々なオーナーがいるだろうが取壊し費用の積立不足が有れば連帯責任となる
70年後のことはいくら計画しても計画通りにはいかない
つまり地雷を踏んではいけない

>>97 名無しさん

70年もすれば所有権だって、取り壊しやら建て替えやら、同じ問題に直面する。
宮益坂の物件は、建て替えの合意をとるのに相当苦労したと、テレビで見た。
最初から取り壊しで合意し、積み立てまでしてるここの方が、明らかに問題の程度は小さい。
それに最後は賃貸が多いだろうから、入居者確保のためにも、廃墟にはしないと思います。

70平米3LDKで6000万なら客が付く、
8000万なら客が付かない
7000万は微妙

70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対

>>99 マンション検討中さん

それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。

>>100 マンション検討中さん

借地権でも加賀町で70㎡8000万だったら、検討してもいいかな思いました。
周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。

渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。

外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。

外廊下なら一気にテンション落ちますね
レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね

所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか
これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います
因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです

70平方メートル7000?8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・

>>107 マンション検討中さん
甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです
この先、相場は上がり続けるのでしょうか
少なくとも下落は無いと思いますが

定期借地で1億いきますか？

>>109 匿名さん
底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します

うーん、70平米1億は超えると予想！

前提条件を明確に。
地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。

>>112 匿名さん
毎月の地代はどのくらいかかりますかね
月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります

少し前の物件ですが参考になるかもしれません
パークコート神楽坂
https://www.sutekicookan.com/パークコート神楽坂

70㎡1憶とか頓珍漢な事を言っている人は、よく周辺相場を確認しましょう（笑）

>>115 買い替え検討中さん

渋谷のように地代一括前払いなら、別に頓珍漢ではないですよ。

ご近所さんたくさん売りに出たままです。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_0001849290/

そのうち、住まいサーフィンに沖式新築時価がでると思うので、参考にしましょう。

＞＞117 買い替え検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町ですね。
そこより少し新しいザ・パークハウス市谷加賀町(この「レジデンス」の通り沿いで裏千家道場の先)、さらに新しい同じく地所の甲良町(大久保通り側に1本入ったところ)は中古が出てもわりとすぐに売れているみたいです。REINSによると成約単価(m2)は109～126程度。
所有権を望む方はこれらのマンションも比較対象になるかもしれません。

所有権でも築浅で坪400万が精一杯ってとこでしょ。

コンパクト中心で属性が異なるマンションだけど、近隣のクリオ市谷柳町が坪単価450-480で売り出し中。駅近がトレンドとはいえなかなかのチャレンジ価格だな。
でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。

>>117 買い替え検討中さん

出たまま、というにはまだ１ヶ月程度で、これから徐々にある程度相場まで値引きされれば売れると思いますよ。
何故なら９月に出ていた部屋は全て売れてます。この辺のマンションは流動性はそこそこ高めですよ

>>121 匿名さん
プラウド新宿牛込柳町の価格は相当強気でしたがstudio2部屋を残して完売しました。クリオの坪単価はプラウドに近似しています。
パークハウス加賀町レジデンスの販売価格はそれなりに高くなりそうです。

あちらは駅近だからねえ、ここは5分を超えてしまいます。

借地は微妙だね。その分安いのかな

>>125 匿名さん

借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。

>>126 匿名さん
たぶんそうなるだろうね
マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと
特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある
また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう
定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う

借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。

ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。

>>128 マンコミュファンさん
静かで暮らしやすいと思うけどね
神楽坂まで歩いて直ぐいけるし

>>129 名無しさん

確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。