ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

やはり相性ですか。私の担当さんはまあ良い人だったので、それも含めてご縁ですかね。1期3次が終わるくらいに早々と次の物件に異動になり、営業人員も縮小と聞いたので営業マンの質も変わることもあるのかなと思いましたが、それ以上に不動産取引は相性や縁も関係しそうですね。

売れ行き好調で安心すると立場上売り手優位になる一面はあるかもしれないですね。

先着順が2戸になりましたね。

>>5127 名無しさん
残り24戸ですか。

いいね。

前を通ったらセントラル側の工事の幕が取れてました！なかなか雰囲気良い感じです。

へー。

▽「第2期1次登録受付2021/1/22-1/30」（抽選1/31）
総 戸 数：228戸／全42タイプ
販売戸数：18戸（第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸、第1期4次11月中旬24戸・放出率98.24％）
販売価格：7,990万円～10,980万円予定（第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円、第1期4次＝6,990万円～11,880万円)
専有面積：66.00m2～77.55m2（第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2、第1期4次＝60.37m2～84.19m2)
間　 取：3LDK（第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK、第1期4次=1LDKS～3LDK)
駐 車 場：59台（31000円～38000円)
駐 輪 場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月中旬予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他
ルーフバルコ・専用テラスタイプ販売有

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/
同4次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4298/
教育機関https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/
新宿区支援https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3907/
2期事前告知https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4658/

本年晩秋には入居も控えており、陽気が良くなったら、大型家具・カーテン・
家電・PC・食器調理具等を、週末休日ごとに予約商談・機種等選定を進めていけば、
半年程度は直ぐくる。ブランド予約し、デザイン・色・様式・規格・機能他を
家族全体&個々人好みも考慮して「選定調整」すると半年以上の期間が欲しい。

昨年春にも他で触れたが、大きな世情ギャップ(コロナ&近年では大震災)があった時は、
「通常期より低価」で購入できることが多く、昨年からは、定額給付金・プレミア券・
割増ポイント・施策特別還元(東京有利)･･などが合わせて得られるだけに、
耐久財購入には有利な時期にあたる。
入居に合わせ新品搬入予定(旧品転居前処分)を調整しておくと、入居時には、
「古く浮いた家財家電類他も目立たず」に気持ち良く新生活に入れる。
オプション注文品も不具合補償対応やマッチングなどの面で販売主経由が結構楽得。

直近、第1期4次販売は、昨年2020年11月中旬に行われた。
先着販売も当初、昨年7月販売以降、その都度若干の販売があったが、一貫して
順調に捌けてきており、年末には加速度がついた。
なお今回2期1次の販売で、放出累計販売戸数は224戸になり、放出率は98.24％になった。
昨年12月初旬には経過進捗率87.71％(前月比約12.98％増)に急伸しており、
直近経過後の今回進捗想定値は97.36％程（経過比率約9.65％増）になる。

もう完売見えちゃった感じですねー

>>5133 マンション掲示板さん
年度内に完売しそうですね。パークホームズからの流入組もそれなりにいるでしょうし。

坪単価と大きな差がないこと考えると、少なくともここの余った部屋よりはヒルトップの方がリセールは良さそうだな。
どちらを選ぶかは好みだと思うが。

予約枠がいっぱいです。抽選あるでしょうね。

>>5134 マンション検討中さん

パークホームズの価格は予想より下がってますよね？新たな流入組ってどういった方想定されてます？（ここのアンチではなく単純に質問です）

>>5137 eマンションさん
そうらしいですね。
あちらの抽選に漏れた人、でしょうか。

>>5137 eマンションさん
パークホームズの抽選に外れた方や、諦めた方などを想定しています。
後者は、間取りにもよりますが、やはり1億を超える場合は手が出せない、躊躇する層は一定数いるかと。

>>5139 マンション検討中さん

ここの購入者です。パークホームズは高いと買かれててこちらの購入に踏み切ったんですが若干後悔してます。抽選なら買えたどうかか分からないのでどちらにせよ後悔した可能性ありますが。

>>5140 eマンションさん
お気持ちは何となく分かります。
ここも、2期の登録期間（1/22~1/30）の予約が満席なので抽選必至でしょう。
パークホームズもこちらも人気物件なので購入できたのは良かったのではないでしょうか。

>>5140 eマンションさん
私も購入者ですが、お気持ち分かります。
所有権や室内仕様にこだわりたい、少しでも市ヶ谷駅に近付きたい場合はパークホームズ
グロスを抑えたい、共用施設や規模感にこだわりたいなら本物件でしょうか。
パークホームズにも惹かれていたため一瞬後悔がよぎりましたが、個人的には夜道が暗くなさそうな本物件にしてよかったと考え納得しました。
パークホームズは周囲が工事中なのもあるかもしれませんが市ヶ谷から最短距離で帰宅しようとすると夜道が心配なので。
いずれにせよ検討中の方は悩みが増えますね。

ヒルトップは、みんな気にしてますが、
ウェリスの方は、
比較対象に出て来ないんですね。

>>5143 マンション比較中さん

グロスが違いますからね、あちらは明らかに富裕層向けです。

ヒルトップ買えたやん！って思った人は少なからずいますよね

>>5145 マンション検討中さん
そうですね。ただ、同じ間取りでどのくらい価格差があるのか興味があります。例えば、同じ3LDKで1000万単位で差があるのであれば、自分には手が届かないので、こちらを選んでいたと思います。
購入にあたり何を重視するかは人それぞれだと思いますが、自分の場合は所有権かどうかにさほどこだわりはなく、価格面や、上の方が書かれているように、駅からの行き帰りの道の人通りや明るさを重視したため、こちらを選びました。
設備面では、パークホームズのプレミアムプランを除いては、両者ともあまり変わらないと思いました。もし、こちらと同じような価格でプレミアムプランを購入できるのであれば、パークホームズ一択ですが、やはり自分には手が届かないと思います。
どちらも良い物件だと思いますので、すぐに完売するとは思います。

>>5146 マンション検討中さん
他には、管理費や修繕積立金などのランニングコストも気になります。
物件概要にほとんど情報がないのは判断に窮しますね。秘密主義？

ウェリスは、ヒルトップのプレミアムクラス？

>>5148 マンション検討中さん
ウェリスは、グロス面でここやヒルトップとも一線を画しており、そもそも購買層が異なるので、ここやヒルトップのスレでは殆ど話題にあがっていません。
ヒルトップのプレミアムプランの価格を存じ上げないので（1億後半くらいなのでしょうか？）、よく分かりません。

ヒルトップのプレミアムは、
16400 から 33000
ですね。

ヒルトップのプレミアムとウェリス、ヒルトップのプレミアム以外とここ比べるのですね

>>5150 マンション比較中さん
ウェリスより高いのでは？
本物件の低中価格帯＜ヒルトップの基本プラン≒本物件の高価格帯＜ウェリス＜ヒルトップのプレミアムプラン　という感じでしょうか。
そうすると、グロスの点で本物件の購買層と一部被るのはヒルトップの基本プランくらいで、ウェリスやヒルトップのプレミアムプランの購買層とは被らないということになりそうですね。

パークホームは思ったよりも高くはならなかったね。ウェリスで惑わされました。

>>5153 名無しさん

いや、本当に。冷静に周辺の中古相場踏まえればこんなもんでしょうね。そこから２割引くらいが適正価格と考えるとここも適正価格の範囲内ですかね。

安いものに飛び付いてしまいました。
と思う人はそう思うにポチを。

不幸中の幸いは70年定借であること。
5年くらいしたら売ります。

>>5155 名無しさん
ポチりました。
安いもの大いに結構。それがウリですから。グロスは大事です。
飛びついてしまったというよりも、進んで選んだという感じですが（笑）。

1期は特に安かったですね。

早まってしまいました。ウェリスの分譲価格で舞い上がりましたが仕方ないので三年は住んで分譲価格で売るかもしれません。

>>5159 名無しさん
パークホームズにすれば良かったと後悔されているのでしょうか？
あちらのプレミアムプランはウェリスよりも高いですし、ノーマルプランの仕様は本物件とあまり変わらない印象ですので、後悔するほどかなという気もしますが。
所有権にこだわりがあったがウェリスには手が届かなくて泣く泣く本物件にしたという感じなのでしょうか。
パークホームズは、所有権、道が暗いこと、旗竿地かつ不整形地で地型があまり良くないこと、隣地にマンション建築の可能性があることなどが、本物件と異なる特徴ですが、所有権以外の点で気になったこともあり、検討から外しました。価格が同じでも、無条件でパークホームズを選ぶかどうかは何とも言えません。

エリア内で目立つのは間違いなくこちらの物件でしょうね。優れているかどうかはさておき。

>>5159 名無しさん
売る際には、パークホームズ中古かそれに類する物件を狙うということですか？

>>5161 マンション検討中さん

同意です。
リセールの際にはエリア内で目にとまる物件であることは大事だと思うので、その点は長所だと感じています。

>>5163 口コミ知りたいさん
購入者です。
私もパークホームズと迷いましたが、こちらにしてよかったと思っています。
価格はもちろんのこと、ゲストルームやパーティールームなどの共有部の仕様は、やはり大規模物件ならではだと思います。私は個人的に市谷加賀町の街の雰囲気も気に入っています。
永住するかは分かりませんし、リセールも考えていますが、元の価格が抑えられている分、リセールは決して悪くないのでは？と思っています。

>>5164 マンション検討中さん

規模のメリットは間違いなくありますよね。共用施設はコロナを経てどの程度メリットになるか分かりませんが。
元の価格が抑えられてるって言うのはパークホームズや周辺中古を見ると本当か？という思います。

>>5165 eマンションさん
パークホームズのプレミアム以外の部屋は、どの程度の価格なのでしょうか。坪単価500くらいですか？

>>5166 名無しさん

全体で525万円とのことです。

>>5167 口コミ知りたいさん
ここは435万円くらいですから、まあ妥当なのでしょうね。

>>5168 名無しさん

ここは400万円では？

>>5169 口コミ知りたいさん

300後半が多い印象ですが、サウスはほぼ400超ですので、全体平均は400を少し超えるくらいでしょうか。
いずれにしても、所有権でない分ヒルトップより2割以上安いので、適正価格なのでしょうね。
所有権にこだわらない人にとってはお買い得なのかもしれません。

第1期の直前の値下げが効きましたよねー

>>5171 マンコミュファンさん
コロナが影響したのでしょうね。

公園側とその他で
価格差は結構あるんですか？

>>5173 マンション比較中さん
公園、とは市谷の杜のことでしょうが、この向きが南であることもあり、他の向きより高めです。こちらの価格表でもわかるでしょう。

僕はパークホームにすれば良かったと思います。残り物に福がないのが不動産ですが今回は仕方ないですね。

>>5175 名無しさん
後悔先に立たずですが、あちらのどこが良かったのでしょうか？

>>5176 マンション掲示板さん
やはり所有権で意外と手の届きそうな金額（プレミアム部屋を除く）だったからではないでしょうか。
方角や階層にこだわらなければ、8000万円台後半（2LDK北東）や、9000万円台後半（3LDK南東低層階）で購入できるということですので。それ以外の部屋はほぼ1億を超えるようです。
私は、予算が1億未満であることと、陽があまり当たらない北向きの部屋や眺望が悪くお見合いの可能性が高い低層階（2~3階　※1階は半地下）は敬遠しましたので、興味はありましたが諦めました。

>>5177 匿名さん
なるほど。あちらのMRには行きませんでしたので細かな金額は存じ上げないのですが、それなりに高そうですね。戸数も少ないため必ず購入できるわけでも無さそうです。こちらを購入したことで損をしたわけでも無さそうなので私は問題ないのではないかと思います。

傷のなめあい同士がいるのは心強いです。笑

>>5179 名無しさん
ま、住めば都とも言いますし笑
気を取り直していきましょう

>>5179 名無しさん
しかし、あちらは2割高くて、眺望が期待できず、日照も悪いかもしれず、共用部もショボい訳ですから、傷と言う訳でもないでしょう。

うちは価格的にここじゃなきゃ買えなかったので、ここのいいところしか見ない。
他にいいところがあってもどうせ買えないのであっちにすれば良かったとか思いようがない。なので、うらやましく思う部分があったとしても失敗したと思うことはない。

両方見学しました。パークホームズの価格表見た第一印象は思ったより安いなでした。
ただ、ポジトークにはなりますがこちらを選んでよかったという結論でした。

やっぱり建物の規模感、接道、（高層階の）眺望を考えるとこちらのほうが物件自体の魅力はある気がします。細かい点を見れば各戸宅配BOXなど負けている点もありますが、両方見た上で判断するにしてもこちらを選んでいたと思います。

定借マンションを購入して、近隣にこなれた所有権マンションが出来ると失敗したと思う人が一定数いるということですね。
即転売住戸出てくるかもしれないですね。

>>5184 匿名さん
失敗したと思って転売して、所有権マンションを狙うのでしょうか。
良い出物があればよいのですが、そう上手く行くのでしょうかね。
即転売って、そこまで切り替えられるものなのでしょうか。

>>5184 匿名さん

そうですね。パークホームズは中古市場で間違いなく比較検討されるでしょうから、新築価格だけではなく今後の評価も要注目です。

>>5184 匿名さん

深夜までお疲れ様です。

第2期1次絶賛登録中の中、先着順2戸の内、1戸売れましたね。
残りが先着順1戸、第2期1次の18戸、未供給4戸ですね。
第2期1次の18戸が売れたら残り5戸になるから、あとは残りで最終期をするか、早い者勝ちの先着順販売かな

>>5188 マンコミュファンさん
最終期でしょうね。204号室は最後まで残ってしまいそうですね。気になっていた部屋なので、余計気になります。

>>5188 マンコミュファンさん
竣工前完売はほぼ確実な流れですね。
この地域でこれだけの規模の物件は今後出ないかもしれませんね。

>>5190 匿名さん

残ったメリットは規模感だけですもんね！

>>5191 マンション掲示板さん
まあそうですね。
それにしても、上げの書き込みがあると必ずと言っていいほど素早い下げの反応があるのは、見ていて面白いですね。

>>5191 マンション掲示板さん
私は定借であることもメリットと考えております。が、世間的には理解されないようですね。

>>5193 マンション掲示板さん

ご参考まで定借のメリット教えもらってもいいですか？所有権がないから安い以外に思いつかず。

204号室、SUUMOから消えてますね

>>5194 マンション検討中さん

良くも悪くも後に残らないからです
自分たちは永住するつもりでここを買いましたが子供が別の場所に住みたい場合に負の遺産にならなくて済むかなと
自分たちは定借で安く購入して子供には将来住みたい場所のマンションを買うつもりです

>>5196 マンション検討中さん

なるほど、相続とか考えるとシンプルで良いですね。定借は永住向けと言われますしね。

>>5196 マンション検討中さん

将来住みたい場所のマンションを買う時も定借を選ぶんですか？

>>5191 マンション掲示板さん
規模感って大事でしょ。
なかなか良い物件だと思うよ。

>>5195 口コミ知りたいさん
物件概要には残っていますから、まだ売れていないのでは？

>>5197 マンション検討中さん
そのまま相続する場合にも、土地代には相続税はかかりません。

子供に「70年後この家なくなるから！遺産は期待すんな勉強がんばれ！」って言える

>>5202 匿名さん
子供の立場からすれば、70年経ったマンションは要らないので、親の財産は親の代で使い切って欲しいですね。親の遺産を当てにして生活するのは何か違う気がします。

>>5199 匿名さん

大事だと思いますよ。立地（駅距離）には敵いませんがリセールの重要なファクターです。ただし、規模はタワマンバイアス掛かってるので精査は必要ですが。

タワマンのリセールがいいのは自明としても、規模によるリセールは板状でも効きますよ。城南のタワマンが殆どないエリアに住んでますが、その駅で最大のマンションのリセールの安定感は群を抜いています。タワマンでなくてもエリア1番になれば良いのです。

>>5205 口コミ知りたいさん

エリアNo.1は規模だけで決まるわけではないですよね。マンマニさんはエリアNo.1なら必ず言及しますが、こちらの物件では触れられてないですしね。ただ、最寄りが牛込柳町駅で規模感ある物件がないのはたしかですが。

>>5206 通りすがりさん

マンションマニア信者。笑
自分で良い物件見つけようね。

>>5206 通りすがりさん
通りすがりさんの牛込柳町、牛込神楽坂エリアNo.1物件は何？プラウド牛込柳町？ウエリス？ザ・パークハウス市谷加賀町？ザ・パークハウス市谷甲良町？

>>5208 口コミ知りたいさん
住まいサーフィンの資産性評価ではプラウド新宿牛込柳町が一番ですね

>>5208 口コミ知りたいさん

該当無しじゃないでしょうか？笑

>>5210 通りすがりさん
この地域に興味がなければそうなるでしょうね。
それでも、どの物件も人気ですよね。
ウェリスを除いて。

少し契約して後悔している人はいますか？

>>5212 名無しさん
それを聞いてどうするんですか？

契約してから1ヶ月以内はキャンセル手付返金は可能です。
重説などで納得いかない点をいえば。

>>5214 マンション検討中さん

何か誤解していませんか？
契約した以上は、手付放棄しなければ契約解除できないのでは？

>>5212 名無しさん
私は契約できて満足です！

>>5214 マンション検討中さん

更に言えば、手付解除期間を経過すると、融資利用特約が実現しなかったこと（住宅ローンの融資がおりなかったこと）以外の理由では、原則として解除はできないはずです。

>>5212 名無しさん

一期からだったので数少ない80平米台購入できて満足です

近くに老人ホームができる噂を聞きました。
確認はしていませんが。

>>5219 eマンションさん

パークホームズの隣の敷地ですね

>>5219 eマンションさん

三井ヒルトップの真横にできるそうなので、ヒルトップには影響があると思いますが、この物件には影響はないでしょう。

2月中旬に最終期4戸ですね。もう224戸契約ということでしょうか。
そうだとしたら正真正銘のラストですね。

▽「最終期第2期2次販売予定/2月中旬」
総 戸 数：228戸／全42タイプ
販売予定戸数：4戸
（第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸、第1期4次11月中旬24戸、第2期1次18戸・放出率100％予定）

販売予定価格：8,300万円～10,000万円台
（第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円、第1期4次＝6,990万円～11,880万円、第2期＝17,990万円～10,980万円)

専有面積：71.75m2～77.55m2
（第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2、第1期4次＝60.37m2～84.19m2、第2期1次＝66.00m2～77.55m2)

間　 取：3LDK
（第1期＝1LDK～4LDK、第1期2次＝2LDK～4LDK、第1期3次＝2LDK～3LDK、第1期4次＝1LDKS～3LDK、第2期1次＝3LDK)

駐 車 場：59台（31000円～38000円)
駐 輪 場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月中旬予定）

その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他
ルーフバルコ・専用テラスタイプ販売有

1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/
同4次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4298/
教育機関https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3803/
新宿区支援https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3907/
2期事前告知https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4658/
2期1次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/5132

定借パフォは傾斜係数他パラメータで以前試算。
融資固定・期間・月例重視等々で工夫すると、ランニング(管理修繕借地解体駐車等）を
1.3-1.5倍乗率UP試算しても良い数字になる。株式関係は他で書いてきたが、
昨年春以降のリターン&上昇率が「凄い」のが多いので、金融株式常連組みには、
世間や本掲示板全般で書かれている以上のパフォ＋消費得の背景で追い風だった。

第2期の最終期に入り、経過進捗率も98.24％(経過比率10.53％増)に伸びた。
今回予定2次の販売予定戸数を持って、放出率は100％とに達した。
販売当初にも下記を書いたが、
「三井物件販売時には本物件はほとんど売却済みになる」・・に順調進捗で寄せた。

<<5223一部訂正
誤：販売予定価格＝第2期 ＝17,990万円～10,980万円
正：販売予定価格＝第2期1次＝7,990万円～10,980万円