ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>418.419 名無しさん

ありがとうございます！
早くモデルルームいってみたいです

>>421 匿名さん

こんな良いマンションに住みたいです。テラスが広くて外観も希少価値が高いので申し込みしようかなと

定借を８掛けで考慮すると坪単価400万以下（できれば370万前後）は妥当ライン、400万以上は割高に。
仕様も高額な部屋ほどギャップがあり、低額な部屋ほどよいと感じるのではないでしょうか。

E80Atタイプの価格をご存知でしたら教えていただけますでしょうか？価格表には記載されておりませんでしたので宜しくお願いします。

載ってないってことは、まだ決まってないってことですね。ただ、隣のほぼ同じ広さの部屋と同額8990万だと推測できるけど。

>>425 マンション検討中さん

2LDKの一番安いお部屋は、6900万円ですか？それ以下は無いでしょうか？

426さん

販売価格は6,000万円台～16,000万円台とあります。
6000万円～の物件はあると思います。
ただ、この価格帯はかなり高めの設定かなという印象。
悪い立地ではないですが、駅まで距離もあるのに使きな価格設定ですね。

>>427 匿名さん
現在公開されている価格表を見る限り、6000万円は1LDKだけで、2LDKの最低価格は6900万円ではないでしょうか。

>>428 匿名希望さん

やはり高く感じますね。購入するのは今回は控えます。

>>429 マンション検討中さん
前に書いてらした人がいましたが、一割ぐらい高めな気がしますね。

>>430 匿名希望さん

希少価値の高い物件だと思ったのですが、3年後の価格下落を見越して他物件を検討した方が良いべ

>>431 マンション検討中さん

パークハウス市ヶ谷は、さらに高いですけど売れゆきは良さそうです。他物件と申しましても新築は少ないので難しいようにも思います。

>>432 匿名希望さん

もっと良い立地で安い中古マンションが出てきたので、この相場でここは購入しないですね。

>>433 匿名さん

そうですか。おそらく私がよく把握できていないのでしょう。より良い立地というのは駅近で、より安い中古があるということですね。参考にさせていただきます。

>>435 匿名希望さん

希少な物件なので興味はあるのですが、この経済状況から落ちてくるナイフは掴むなという事を肝に銘じているので、静観する方が吉かと

モモレジがいつになくここを押しているのが気味悪い。

コロナで予定変わっちゃってるはずだけど全然連絡が来ない。申し込みとか抽選とかいつ頃になるか情報ありますか？

>>438 マンション検討中さん

とりあえず、ホームページでは、当面の間ギャラリーは閉鎖との表示に変わりましたね。緊急事態宣言ご解除されるまで動きはないでしょう。

現地に行ってみると、希少な立地かどうかは意見が分かれるところです。DNPワールド（印刷工場含む）、中学校、廃墟に似た家々に囲まれています。個人的にはあまり住みたいと思いませんでした。

>>440 名無しさん
私もそこはかとなく寂寥感を感じました
何でしょうねあれは

まあ、この雰囲気が合わないならやめれば？？自分は落ち着いてて暮らしやすくてDNPの建物も周辺も格好良くて好きだけど。

南側DNPの杜って、細くて背の低い木ばかりが植えられていて、しょぼいですね。

>>443 買い替え検討中さん
今後大きく育っていくのではないですか？

あれはそんなに大きくならないやつだと
思います。

確かに西側はなんか微妙な住宅だよね…東側も中学のグランドから土埃飛んでくるだろうし、そうすると南側なんだろうけど、ちょっと高いし…

>>446 マンション検討中さん
西側は、4階以上なら抜けるんですかね。

メインの南側は、道路幅がそれほど広くないですよね。東側は中学校の砂グランド、西側はお世辞にも良い眺めとは言えませんよ。ぜひ現地でご確認を。毎日、DNPを眺めて過ごすのがベターでしょうか。

コロナももちろんあるし、ここは惨敗の予感しかしない。

>>449 買い替え検討中さん
惨敗する、というのは売手のことですか。すぐに購入して資産価値が下がる、という意味でしょうか。ちょっとわからないのですが。

天井カセットが良くてオプション払えば設定できるかと思ったのですが、不可との回答でした。天井カセット設定する場合には天井が低くなってしまうとのこと。二重天井でもそういうものなのでしょうか。

>>451 マンション検討中さん
天カセの必要ふところは一番小さい機種でも20cmくらいかと思います。
普通の二重天井部分のふところは10cmが多いと思いますので、プラス10cmくらい低くする必要があるのだと思います。

悩んでいます。

時期・場所・物件も異なり一概に比較も出来ないと思いますが、周辺物件と比べて定借にも関わらず価格が高めに見えてしまいます。

皆さんどう評価されていますか。

また、C80Cタイプの部屋を例にとると、窓がマンション内側に向いており販売に苦戦しそう（なので価格も低めにデベ側も設定）。全部屋を販売しきれなかったときの影響はどんなことが想定できますでしょうか。管理費・修繕費の見直しなど。

（1）周辺相場
※別スレッドより引用
・パークコート市谷加賀町二丁目　2001年築　加賀町2　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約325万円
・フォルム市谷加賀町　2009年築　加賀町2　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約335万円
・ヴィークコート市谷加賀町　2012年築　加賀町2　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約365万円
・ザ・パークハウス市谷加賀町　2014年築　加賀町2　新築時の坪単価約360万円　現在の坪単価約385万円

（2）本物件の坪単価
※本スレッド価格情報より計算
※小数点第一位切上
South:448万円(22部屋平均）
East:399万円（26部屋平均）
West:398万円（9部屋平均）
Central:393万円（17部屋平均）　
全平均:412万円（74部屋平均）

皆さんのご意見を伺わせてください。

多少というかかなり割高でも、どうしても新築が良いという人が一定数いて、そういう方々が今の新築の購入層です。
だからここも他の新築もだいたい2割位割高で、そんなこと分かって買っているのです。
資産性とか気にしている時点で新築は買わない方が無難です。

例に出されたのは相場高騰前だから今と比較するのはナンセンス。
ただこの辺は中古がほんとに弱いエリアで、現在の単価はほんとにそんなもの。
という事は、買った瞬間に大幅に損確定です。
2014年までの物なら、買って住んで損していないばかりか儲かってます。
ただ、他のエリアだと、中古価格は分譲価格を上回っているのが実情で、
それに引き換えこのエリアは・・・

>>454匿名さん

ありがとうございます。新築プレミアムということなのですね。資産性を気にしてしまっているので確かに仰っている通りかもしれません。

>>455買い替え検討中さん

ありがとうございます。このエリアは中古が弱いエリアなのですね。将来的に転勤の可能性もあるので売却も視野に入れているので参考になります。

エリア・物件としては自分は魅力を感じているのですけどね。悩ましいです。

>>453 評判気になるさん
データをまとめてくださり、ありがとうございます。間違いなく高いでしょう。ただ、この場所では他に選択肢はないですよね。あとは中古しかないです。

>>457 匿名希望さん

加賀町の二丁目になりますが、ヴィークコートの隣にウエリスの新築が建ちますよ。

納戸町と左内坂に三井が建ててますよね。

>>458 マンション検討中さん
いいマンションですね。でも、私には広過ぎますし予算オーバーです。

>>459 匿名さん
情報通ですね。納戸町は分かりましたが、左内坂はわかりませんでした。

未販売分の修繕積立費と管理費は分譲会社負担が原則なのですね。規約に変な文言がないと信じたいです。

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613
　

>>453 評判気になるさん
周辺相場も本物件同様に全居室の平均単価ですか？

>>463さん

遅くなりました。すみません。ウエリス市谷加賀町のスレッドでマンションマニアさんコメント？から引用したものでして、全室平均かどうかは不明です。

定借で購入して、途中売却上手くいきますか？

７０年ありゃ大丈夫ですよ。住宅ローンなら融資する銀行多数。
沖さんを見てみなさい。割安定借物件で財を成した先駆者です。

ここは割高なので儲かりませんが

>>466 坪単価比較中さん
銀行の案内を見ると定借には貸せないと明記されていますが、実際には貸してもらえるのですか？

定借でも所有権でも、今マンション買って儲けようなんてナンセンス。
そういう時期はとっくに終わってる。

10年後売って利益出ますか？

馬鹿っぽい質問だな　笑

>>467 匿名希望さん

銀行って百行以上あるのですけど。。。どの銀行の話してるんですか。
貸してくれる銀行は必ずあります。探してみてください。
もちろんですけど、定借の残り期間内が最長貸付期間になるはずですので、
35年以内に売れば次買う人も35年で組めます。

残り35年切ってくるとその次に買う人が少なくなるので残存価値はおそらく急速に下がっていきます。が、まだ事例がないので本当にそうなるかどうかは誰もわかりません。

スーパーはどこが近いの？

>>471 口コミ知りたいさん
都市銀行の説明書には、そのような記載がありますし、実際に三井住友や三菱UFJの窓口に聞くとそのような回答が返ってきます。先日、三菱レジデンスにメールで問い合わせたら、やはり一般的には貸借には貸せないことが多いので、こちらから貸せるところを紹介するとの回答でした。私はまだギャラリーに行けていないので、銀行の選択肢がどの程度あるのか疑問に思い質問した次第です。

その今書き込みしてる端末で検索すればいいのに。。。
ちょっと調べただけでこんだけある。

楽天銀行
https://help.rakuten-bank.net/faq/show/5747?category_id=99&site_do...

西日本シティ銀行
https://714919.jp/loan/shakuchiken/

関西みらい銀行
https://www.kansaimiraibank.co.jp/kojin/jutaku/plan/shakuya.html

三井住友銀行
https://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf

中国銀行
https://www.chugin.co.jp/personal/service/housingloan/lineup/syakuti/

スルガ銀行
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/superhome_ace/

学校のチャイムありますか？

>>473 匿名希望さん
ネット系以外メガバンクも使えますし、この物件ではフラットも対象みたいです。

ここは7,000万円台で購入できる部屋が複数あるからおすすめ。高層でも一部7,000万円台で購入できる。
ただ、8,000万を超える坪400以上は定借加味しても割高。
定借コストも安くなくて、相応の負担となるので、7,000万円台はおすすめ。
一方で至近の物件でも中古の所有権物件でも坪400万円前後で安ければ350万円前後で売り出されてるから、ここは新築プレミアム加味してもグロスで8,000万円以内、単価で坪400万円までがギリでしょう。

ちなみに高級路線ではない、定借物件につき、仕様は坪400万円以上としては物足りない。
天カセなし、食器棚オプション、洗面とトイレの床塩ビシート。
何よりやばいのは、サッシ等級が最下層のT 1。イーストの東向きの中学校側は学校のチャイムや部活動の声、休日の周辺のグランド提供あるが、窓ガラス閉めても声は普通に漏れるでしょう。特に耳がきつい、高齢者はノイローゼになるのでは。笑

ちなみに出口を考えない高齢者が多数要望出しているとのこと。好きか嫌いかは検討者次第。。。

年齢層は高齢？30代？

>>480 マンション検討中さん
30代から80代まで幅広いそうです。

>>478 検討板ユーザーさん
1階と2階は、防犯合わせ積層透明ガラスのようですが、これは少し遮音性があるのでしょうか？

ここの一階二階は本当に良いですね。
テラス広いから採光、通風問題ないし。
敷地周囲は植栽に加え、四方接道で隣地も気にならないし。
おまけに割高感ないとくれば、人気あるのはうなづけます。

一番いいなと思っていた部屋は今回売り出されていないのが痛い、悩ましい

現地みたよ。サラリーマンが住むには、無理と感じた。駅から毎日はきつい。

ここは定借とはいえ、8000万以下で市谷にそこそこの広さに住めるというのが売りみたいで、要望書もその価格帯に多く張り付いているみたいですね。
とはいえ定借です。
これで仕様良ければ良いんですが、仕様が残念過ぎます。

インターフォンとテンカセ、徒歩4分あれば。

トイレ、洗面の塩ビシート。
廊下のタイル未採用。
洗濯機上吊り戸棚なし。
食器棚なし。
キッチン、洗面の水栓のグレードの低さ。

モデルルームはかなり盛られてるので、冷静に見るとコストカットがあからさま。
ホームページみるといかにも高級路線だが、外廊下だし、購入後の実物見たらがっかりしそう。
この感じだとエレベーターとかパースない部分もかなりコストカットしてることが予想される。
パンフに乗せてる共用部のところだけ、仕様頑張ってほかの共用部はコストダウンて良くある話。

>>488 マンション掲示板さん
私も水栓は驚きました。モデルルームとは仕様が異なるそうなので、つまりモデルルームの意味がないです。

>>489 マンション検討中さん

仰る通り、なんの意味もありません。
残念です。

>>488 マンション掲示板さん
洗濯機上の棚や食器棚はオプションでつけると高いのでしょうか？次回聞いてみようと思っておりますが、ご存知でしたらお教えください。

>>491 匿名希望さん

金額云々よりデベの姿勢では？通常イニシャルでデベ側でつけるより、有償オプション設定のが割高に設定されてるから、建築費削りながら購入者からオプション発注もらうたびに上手く採算回収。ゼネコンに対しても有償オプションで儲ける分にはデベは放置。有償オプションはボラれてると思った方が良いよ。

地盤や土地の由来が良いので、検討してます。駅から歩くけど、買いかな。

>>492 匿名さん
そうですか。そんな気はしていました。キッチンカウンター上には吊り戸棚は希望すれば無償で付けてもらえるとのことでした。カーテンやエアコンもそうなのでしょうね。住宅ローンもその傾向はあるのでしょうか。

良く見ると、洗面所やキッチンの収納が一部観音開きになってるね。
郊外のマンションじゃないんだし、定借とは言え割高なんだから、仕様下げないで欲しいです。
こういう姿勢が残念です。

ブリリアの西早稲田とどちらが仕様が良いでしょうか？

>>496 マンション検討中さん

向こうは3L5,700万円?だし、それでこっちと仕様同等位だったら、なんか微妙だよね。
元々市谷加賀町と面影橋では地位が雲泥の差。
そんなブリリアと比較されてること自体、この物件はイマイチなのかも。

来場予約がマジで取れない。
マジで三菱やNTTの太客や社員優先してんじゃないのか。

>>498 名無しさん
新型コロナの影響で、枠が少ないらしいです。販売は7月にずれ込んでいるとのことでした。建築は予定通り進んでいるため、一部の部屋はカスタマイズできないみたいです。

1～2Fはほとんど何も変えられないみたいですね

二階のテラス住戸は安いのに地下感ないし、マジでオススメだわ。
一階のテラス住戸は地下感満載。
モリモトとかオープンハウスかと思ったわ。

建設地周辺で三井2件、住友 1件、モリモト1件、最近は神楽坂6分でブランズ神楽坂も出てきたし、選びたい放題ですね。他は所有権だし、悩ましいですね。

>>502 検討板ユーザーさん

いや、野村にサンウッドも出てくるよ。
ここの売行き見て、各社リリースしてくるのかな。
ブランズ神楽坂は完全にここの状況見ながら価格調整してくるだろうけど、最近芝浦とか勘違い価格とチープな企画で、東急は評判落としてるから、その点ここは天下の三菱地所レジデンスということで期待は持てる。

牛込三中の近くに住んでますが、チャイムの音気になったことありません。
ノイローゼとか言ってる人は、、感覚おかしいですね。

施工会社のフジタってどうでしょうか。地所が間に入れば安心していいですかね。地所の三田の建設中物件もフジタですが、フジタのウェブサイト見ても高級感ある建物の実績もなく少し気になっています。

ここ実はめちゃくちゃお宝マンションな気がする。
都内で、山手線内側でここまで大規模低層マンションある？
四方接道だし、大規模なりのエントランスや共用部の設え。
タワーマンションでないからこそのランニングコストのスケールメリットで、定借コスト踏まえても他の所有権マンションと大差ない。
底地人も堅い会社だし、定借だからこその坪350万円前後から購入できるし、テラスも広いし、タイル貼りだし。
マンションだから当然デメリットもあるけど、それを覆すだけのメリットが強いマンションかと。
新規の来場予約取れないのも分かる気がする。
大久保通り周辺のガチャガチャ感もないし、市ヶ谷寄りで整然としてる。
業者さんみたくあまりうまくまとめられませんが、感想です。

業者さんみたいです。

>>507 匿名さん

俺も同じこと思ったw

物件目の前の市谷の杜って、竣工までに完成するのでしょうか。

510です

割高とのご意見もありましたし。
近隣でほかのマンションを見ても高額すぎたり、ここほど共有部がなかったり。そもそも必要？
外廊下は少し気になります。

さまざまなご意見を拝見していると不安になってきました

>>511 マンション検討中さん
私もこの世界にそんなに詳しいわけでもないですが、住むことを目的に要望書を出しました。少なくとも、様々な意見が出ている時点で悪い物件ではないと思います。不安になるのはもっともなことで、契約までには時間がありますから、他の物件も見て回ったらいかがでしょうか？

>>511 マンション検討中さん

外廊下についてですが、基本的に配棟がコの字型なので、廊下部分が道路に面していないので一般的な外廊下よりプライバシー性は高いと思います。

>>512 匿名希望さん

お返事ありがとうございます！
ほかの物件はどのくらいご覧になられましたか？その中でもこちらが良いと思われた理由を、もしよろしければご教示くださいませ。
そうですね、こちらでもよく比較されている物件を含め他も見学してみたいと思います。

>>513 検討板ユーザーさん

お返事ありがとうございます！
そうですよねそのあたりは大丈夫なのかなと思ってます。
現在内廊下のマンションに住んでいるため、実際にこちらを購入したときどのように感じるかと。内廊下はホテルライクで素敵ですが、外廊下は日当たりや風通しが良く実用性は高いのではないかと考えています。長く住むことを考えるとその方がいいのかな。

>>514 マンション検討中さん
物件の検索はWEBでここ半年ほど毎日見ています。実際に見たのはパークハウスの中古2件と、住んでいる近くのマンション数件です。個人的にタワーマンションは受け付けず、中古も新築に釣られて高いのですね。本物件の作りが過剰に豪華ではなく、しかしながらお洒落な外観ですし、価格的にも少し高いくらいに感じており、買っても良いのかなと思いました。通勤、通学の利便性、神楽坂に近く、昔この近くに居住したことがあり何となく愛着があること、高台で駅から程よく離れた静かな場所であること、などなど、何か親近感を感じているのも確かです。こんな取り止めのなく、つまらないことですが、ご参考になりますでしょうか？

実質、大江戸線しか使えないのがつらいな。
東西線駅近ければ通勤し易いのに。この辺で暮らす人は電車通勤しないのか。

>>509

近くに住んでるけど、ここ1-2ヶ月ですごい植林が進んでいる。
目の前の歩道もきれいに舗装が完了していたので、
このマンションの目の前の部分ぐらいは、おそらく完成するのではないかと。

ただ、森の奥の建築物の工事は、なんにも進んでないように見えるので
まだ時間がかかるのではないかな。

ここは直近までで計3回価格を修正してるので、だいぶこなれてきましたし、価格付が偏ってないので、倍率も分散されてますね。
ファインプレーです。
ブリリア見たくパンダ部屋設定して、その他の価格割高でパンダ部屋に倍率集中なんてないですし。
なので、ここは割安部屋はないけど、割高部屋もなく、適正って感じですね。

あとはテンカセとインターフォンどうするか？ですね。