ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>40 坪単価比較中さん

納戸町に建設予定の三井物件は場所が良くないですね。

地下一階、地上7階 21,314平米
2021年8月完成
設計IAO竹田

(仮称)新宿区市谷加賀町1丁目計画新築工事

地名地番　東京都新宿区市谷加賀町1-2-1
交通　都営大江戸線牛込柳町駅徒歩6分
　　　JR他市ヶ谷駅徒歩10分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階
延床面積　21314.79 ㎡
建築面積　3469.23 ㎡
敷地面積　5895.66 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社IAO竹田設計
施工者

着工 2019/06/01
完成 2021/08/31

ここの公式サイトはいつ頃出来るのでしょうか‥

>>44 マンション検討中さん

所有権でないし、加賀町でも一丁目だから周囲の関心も薄いんじゃないの。

>>45 匿名さん

市谷加賀町には一丁目と二丁目があるようですが、そんなに違いがあるのですか？

>>46 匿名さん
どちらもそんなに変わらないと思います。
一丁目は市ヶ谷駅よりでDNPの再開発もあり閑静な住宅街という感じがします。
二丁目は牛込柳町駅よりで庶民的な街のような感じがします。

暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。
会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。
娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。
新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。

DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。
離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。

今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。
初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。
DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。
今後が凄く楽しみです。

道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。https://www.dnp.co.jp/media/detail/1190708_1563.html
一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。

牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。
市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。

市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：
市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。

二丁目に比べるとスーパーが遠い。周辺のスーパーは、どこも配達サービスをやっていたりするんだが、市谷加賀町二丁目は配達対象区域なのに、一丁目が対象外なところが複数ある（具体的にどのスーパーは忘れた）。これは、別に特別な理由があるわけではなく、単にそのスーパーから遠いから。

近所で毎日前を通るのですが、公式発表がいつなのか気になります。。

公開されましたね。
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r

>>55
ありがとうございます。
定借70年ですね。
お値段が楽しみです。

デザインにもうひと工夫欲しい気がします
値段は3LDKで最低1億円はするでしょう
定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね

>>57 通りがかりさん
その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん

駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
80㎡あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。

プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、
砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。
こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。
袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いので
そんなに高くならないと思います。市況も悪いし。

地代一括前払いの渋谷パークコートは、坪750万円です。
あちらはタワーだから、地代はこちらの方が高いかもしれません。

定借は、土地が高い所ほど、お得になります。高い土地を所有しなくていいわけだから。
渋谷タワーと比較するのは、そもそも場所もタワー形状もありナンセンスです。
定借はローンが付きにくいため、リセール が
厳しく、実需層にしか響かない。
麻布台パークハウスとか、プラウド南麻布とか渋谷ザタワーは別格です。

>>62 住民板ユーザーさん2さん
で、何が言いたいの？
ここがどうなのか結論がないから、意味不明

渋谷と比較するのはナンセンス
という事です。

>>59 買い替え検討中さん
見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう
定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか

>>64 住民板ユーザーさん2さん

だから、
渋谷がいくらだから、それと比べるとここは、それより安いはずで幾らが妥当
とか論理展開して結論まで書いてくれないとわからない。

誰も、渋谷と同じであるべき、と言っている訳ではない。

色々違い過ぎてちゃんとは比べようがない。
だからナンセンスだと。
ただ、立地が重要なマンション市場において、その違いは歴然。
特に定借でリセール市場で通用するのは一部に限られ、ここが通用する方に入るとは思えないという、これは予想だね。立地的な。

所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。
6000万なんてあり得ない。
そんな価格なら即完ですよ。

>>67 住民板ユーザーさん2さん

そんなの、価格次第でしょ。
何言ってんだか。

価格次第って当たり前です。
ローンがつかないと買えない。
キャッシュで買える富裕層が狙う物件ではなく、買値の半額で売りますかね。
リセールが成立しにくいわけ。

定借のスレにきて、定借を全否定するあほがいるのは、ここですか？
渋谷スレにも、ひとり定期的に定借が～と叫ぶ若葉マークがいますが。
なんなんでしょうね。

いよいよ論破できないと
あほ呼ばわり(笑)
全否定なんてしてないし。

少なくとも、今時定借だからといって住宅ローン駄目なんていう銀行無いし、担保価値云々とか投資向けブロパーローンとかの話かな？
へんな投資目線が入らない方が実需層にとってはありがたいと思うけどね。

実需でも担保価値が低いから、属性の良い貸せる人は減るし、リセール時は完済時残り年数問題もあるし、売りにくい事に違いはない。
富裕層がキャッシュでも買いたいような物件なら、そうした心配はないですがね。

>>74 住民板ユーザーさん2さん

お疲れ様です。
あなたの持論はもういりません。
興味がないなら出ていってください。
さよなら。

>>73 匿名さん

銀行の住宅ローンは、定期借地に厳しいところ多いよ。
新築マンションはディベとの関係もあるから融資するけど、中古の定期借地はローン付できないことが多い。
住宅ローンって担保見るから、定期借地付だと年数経つほど売れにくくなるしね。

後始末に困りそうな定期借地権付きマンションは子孫に残したくないですね

>>77 通りがかりさん

定借こそ後始末に困らないと思いますが

>>77 通りがかりさん
生涯、住める住宅を確保する。
住む必要がなくなったら賃貸にすればいい。
賃料収入で子孫も大喜びでしょ。

>>76 検討板ユーザーさん
所有権でも建替間近はローン付かないよ。
建替問題がないから楽だよね。

建替間近って、ずいんぶんと論理が飛躍していますね。
賃貸で貸すっていっても、自分が何歳かにより、すぱっと売れて
まとまった金額欲しい時もあるし、それがやりにくいのは困るわね。

>>81 買い替え検討中さん
将来、売却してある程度の金額で売りたいという価値観がある方は定期借地は向いてないよ。

自分が生涯住める耐久性のある家を安価で確保したいという方が買うのでしょう。
これからの時代、子供がいないディンクスは多いし。そういう人多いと思います。

好立地定借物件はもっと増えてほしいですね。

>>77 通りがかりさん

相続には最適。土地の評価額がないから、相続税対策になるし、面倒な建て替えの揉め事もない、建て替えによる持ち出しもない、いいことだらけ。

取壊し費用積立金の見積もりが甘いと困ったことになる
そもそも70年先の見積もりなんか出来るわけない
これが定期借地権の最大のネックだと思う

>>84 匿名さん
それを言ったら、取り壊し費用を積み立てない所有権の方が問題でしょ。
所有権も取壊し費用を積み立てるべき。


定期借地物件は大手しかできないから、
しっかり見積り出すでしょ。

しかも物価次第では調整するに決まってる。

物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、
入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。

解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。

そんな年まで、生きてはいないのですが・・・

>>86 マンション検討中さん
50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う
取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか

定借も結局、立地と値付け。
ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。
坪500代なら長期スパン。
そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。

元々、土地なんて、物質としての土に価値がある訳でなかく、立地×広さの利用価値が本質。この土地を70年利用する価値に見合った価格なら売れる。
それは家賃相場、つまり収益還元法から割安なら大丈夫。

このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。
定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

>>87 通りがかりさん
老朽化とスラム化の可能性はゼロではないにしても、もし、ここがそうなるなら、他もそうなる気がします。

それと、70年という期限が区切られているので、修繕はしやすいかなと。

「70年」という明確な年数が、建物の所有者間に共有されているので、、、

70年持つようにメンテしないと、皆が損しますので、ケチる動機がなく、
逆に、100年を目指すような過剰なメンテをして無駄なお金を使わずに済みそうです。

築30年弱のマンションを所有していますが、正直、メンテのレベルを決めるのが一番難しいです。（何もしないで良いという人と、できるだけ長く持つようにしたい人の意見がまとまりません。）

ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
近くの三井がいい間取りで出してきてくれないかなあと期待しています。
三井はなかなか情報が出ないですね。

たしかにおしゃれな団地という感じ。

70年だと大規模修繕ケチると思うので、確かに50年すぎたことからやばそう。

>>94 匿名さん
確かに相当ヤバそう
50年後に買い手は付かないし、負動産を相続する子供に恨まれる

>>96 マンション比較中さん
色々なオーナーがいるだろうが取壊し費用の積立不足が有れば連帯責任となる
70年後のことはいくら計画しても計画通りにはいかない
つまり地雷を踏んではいけない

>>97 名無しさん

70年もすれば所有権だって、取り壊しやら建て替えやら、同じ問題に直面する。
宮益坂の物件は、建て替えの合意をとるのに相当苦労したと、テレビで見た。
最初から取り壊しで合意し、積み立てまでしてるここの方が、明らかに問題の程度は小さい。
それに最後は賃貸が多いだろうから、入居者確保のためにも、廃墟にはしないと思います。

70平米3LDKで6000万なら客が付く、
8000万なら客が付かない
7000万は微妙

70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対

>>99 マンション検討中さん

それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。

>>100 マンション検討中さん

借地権でも加賀町で70㎡8000万だったら、検討してもいいかな思いました。
周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。

渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。

外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。

外廊下なら一気にテンション落ちますね
レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね

所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか
これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います
因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです

70平方メートル7000?8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・

>>107 マンション検討中さん
甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです
この先、相場は上がり続けるのでしょうか
少なくとも下落は無いと思いますが

定期借地で1億いきますか？

>>109 匿名さん
底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します

うーん、70平米1億は超えると予想！

前提条件を明確に。
地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。

>>112 匿名さん
毎月の地代はどのくらいかかりますかね
月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります

少し前の物件ですが参考になるかもしれません
パークコート神楽坂
https://www.sutekicookan.com/パークコート神楽坂

70㎡1憶とか頓珍漢な事を言っている人は、よく周辺相場を確認しましょう（笑）

>>115 買い替え検討中さん

渋谷のように地代一括前払いなら、別に頓珍漢ではないですよ。

ご近所さんたくさん売りに出たままです。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_0001849290/

そのうち、住まいサーフィンに沖式新築時価がでると思うので、参考にしましょう。

＞＞117 買い替え検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町ですね。
そこより少し新しいザ・パークハウス市谷加賀町(この「レジデンス」の通り沿いで裏千家道場の先)、さらに新しい同じく地所の甲良町(大久保通り側に1本入ったところ)は中古が出てもわりとすぐに売れているみたいです。REINSによると成約単価(m2)は109～126程度。
所有権を望む方はこれらのマンションも比較対象になるかもしれません。

所有権でも築浅で坪400万が精一杯ってとこでしょ。

コンパクト中心で属性が異なるマンションだけど、近隣のクリオ市谷柳町が坪単価450-480で売り出し中。駅近がトレンドとはいえなかなかのチャレンジ価格だな。
でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。

>>117 買い替え検討中さん

出たまま、というにはまだ１ヶ月程度で、これから徐々にある程度相場まで値引きされれば売れると思いますよ。
何故なら９月に出ていた部屋は全て売れてます。この辺のマンションは流動性はそこそこ高めですよ

>>121 匿名さん
プラウド新宿牛込柳町の価格は相当強気でしたがstudio2部屋を残して完売しました。クリオの坪単価はプラウドに近似しています。
パークハウス加賀町レジデンスの販売価格はそれなりに高くなりそうです。

あちらは駅近だからねえ、ここは5分を超えてしまいます。

借地は微妙だね。その分安いのかな

>>125 匿名さん

借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。

>>126 匿名さん
たぶんそうなるだろうね
マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと
特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある
また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう
定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う

借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。

ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。

>>128 マンコミュファンさん
静かで暮らしやすいと思うけどね
神楽坂まで歩いて直ぐいけるし

>>129 名無しさん

確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。

この立地で70㎡、8000万円だったら買いですね。

>>131 匿名さん

ここは借地権でももっと高く販売する予感

70平米7000万を超える実質的価値はないと思う
販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい

周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。
この辺は都心のわりに相場は弱いです。

>>134 買い替え検討中さん
確かにこの界隈の中古はお買い得だと思います
新築はどんどん上がっているのでお得感はなくなりつつありますね

新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
実際完成在庫が積みあがっています。

>>136 買い替え検討中さん
柳町界隈で完成在庫が積み上がってる物件はあるのですか？

このあたりの中古マンションのポスティングはよく入っているんだけど、完成在庫のチラシは見たことがないです。

ちなみにこのマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。

確か、中島飛行機の中島知久平の元邸宅あとなんで、地歴としては良いと思いますよ。
ペットのライオンが檻から逃げて、新聞に乗ったのもこの場所なはずです。

完成在庫が積みあがっているとは、新築マンション市場全体の話です。
その中でも竣工前に完売している数少ない物件もあるし、駅距離や駅力、
販売価格などにより変わります。

>>139 買い替え検討中さん
パークハウス加賀町レジデンスの話をしているのですから牛込柳町に絞って話をしましょう