ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂の
坪単価600越えみたらそりゃこちらの
400は安く見えるわな。

>>3600 マンション検討中さん
当分、デフレだと思いますよ。

>>3590 口コミ知りたいさん

同じ6000万円キャッシュアウトするなら、坪600万円のところに住んでた方が断然満足度は高そう。

>>3603 マンション検討中さん
頭金や月々のキャッシュフローの違いもありますから。。。
選べる人は坪単価が高い方に住んだほうが良いと思いますよ。
自分のできる範囲でベストな選択を探すだけです。

人口が減っていく事を「予想」はできるけど、それを「確か」と言い切る3597は未来から来たのだろうか…

>>3605 マンション検討中さん
3597です
ソースは厚生労働省社会保障人口問題研究所が出してる市町村別人口予測データです
これ見ると殆どの自治体が悲惨なことになることがわかります

>>3603 マンション検討中さん
やはり定期借地が。
他人の土地に家を建てても。
考えが古いかな？

>>3607 通りがかりさん

昔は一つの土地を他人とシェアするマンションなんて如何なものかという価値観がありました。もしこれから定期借地権マンションが都心に増えることになれば、また価値観も変わってきますよ。

2期はいつから始まりますか？

>>3608 口コミ知りたいさん

住民の合意形成ができず、建て替えできないマンションが多いですからね。それなら定借に最初からしておいた方がという時代の流れはありえますね。
そうはならないとしても、所有権物件でも、解体費用は最初から支払うようになっていく可能性は大きい気がします。所有権物件でも、70年後あたりでは建て替えが必要なので。解体費用さえあれば、まだ建て替えの合意形成はしやすいような気がします。

>>3608 口コミ知りたいさん

不動産は土地の所有権が最後にものをいう。定期借地権のマンションが仮に増えたととしても土地の所有権が無い限り価値観もかわらない。数の問題ではない。

定借論者は絶えないけど、結論出ないから延々と議論しても無益だと思う。
結局タラレバの話で参考にならない。
自分が好きなマンション買えば良いと思う。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/

>>3610 マンション掲示板さん
70年後まで元気に生きる人、所有する人は少なく、そのような合意が得られるとは思えません。現状に加えて解体費用まで組み込むことは容易ではないでしょう。

>>3612 匿名さん

私はこの物件を本気で検討しているので、一般論だけでなく、物件固有の話題もあって有意義だと思ってます（特例の話や周辺物件との比較など）。こちらで議論いただくのは何か問題あるのでしょうか？

>>3614 マンコミュファンさん
議論するのは良いんだけど、過去の投稿に無いものが良いな。一度過去から投稿を見てから質問した方が良いですよ。

>>3613 eマンションさん

そういうことじゃなくて、新築時から解体料を取るようにというルール変更がされるんじゃないかってことです。修繕積立金のように。修繕積立金も昔はなかったり、びっくりするぐらい少なかったりしましたからね。それがガイドラインができて、しっかりと修繕積立金を取るようになりました。それと同じことが解体積立金についても起こってもなんら不思議じゃないと思いますよ。

多くのマンションで寿命を目の当たりにしたら、解体積立金の積立てもありそうですね。
いつかは建て替えが必要でしょうから。

>>3616 マンション掲示板さん
なるほど。マンションを所有する者は、その解体まで責任を持つということですね。こういう問題は国土交通省でしょうか。ゴーストマンションを増やさないためにも、今後の政策に期待したいものです。そういう意味では本物件は先進的とも言えますね。

>>3618 eマンションさん
本物件が先進的な訳ではなく定借物件はみな解体費徴収するものです。

DNPの東街区っていつ完成なんだろう。
DNPプラザからそのまま上がっていくといまは駐車場があって資材置き場のようになっていて通り抜け出来ないが、ビルが完成したら通り抜け出来るようになるのだろうか。そうすると遠回りしなくて済むし駅まで最短ルートで行けば市ヶ谷駅10分表記も可能なよう気がする。

>>3618 eマンションさん

所有権物件は、現状継続、リノベーション、建替、売却、所有権分個人売却など選択肢がいろいろありますが、定期借地権は解体のみで、内容が全く異なります。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/

>>3622 匿名さん
何でですか？

西早稲田のブリリア絶好調みたいですね！

>>3624 マンション検討中さん
スレ違いでしょうか？
こちらは市谷加賀町のスレです。

>>3622 匿名さん

リンク先が誤っているようで、うまく飛びません

>>3621 マンション検討中さん
話の趣旨が異なっていますね。スラム化しないための観点から、解体準備金の話になっていたのですが。それだけ定借の話は難しいのでしょう。

まあ言い方悪いけど
他人のフンドシ借りて相撲を
とるようなもの。
70年後には何も残らない。

>>3628 通りがかりさん
そんな当たり前な事を言わないでください。
70年後には、解体されているんですけど。

>>3620 マンション検討中さん

気になりますね。現状かなり高低差あり、本当に添付のような絵になり得るのか疑問です。階段でも作るのか。

>>3629 マンション検討中さん
70年後まで住めます。その後2年くらいかけて解体です。
他人の褌とはずいぶんな例えですね。定借も貶められたものです。潔く精算できて、後腐れなくて良いと思っています。

良いものを長く大切に使う
良い立地で良い建築のマンションは定期借地権付きであれ所有権付きであれこれに当てはまりますね
都心の普通の一戸建てでは残念ながらこうは行きません

>>3606 マンコミュファンさん
いや、だから予測のデータだよね？俺だって将来は人口減るんだろうなとは思うけど、なんであなたは「確か」って言い切れるのかな?と思ってね。

>>3631 eマンションさん
70年フルに使えるのは魅力ですね。

定期借地権の議論ばかりでつまらんなあ。
定期借地権=即NGと言うわけでもないのは過去の事例から見て明らかなのだが。

どうせ語るなら立地、周辺環境、建物外観、共用部などなど本質について語り合いたい。私は建物外観の仕上がり、規模感、市谷の杜との調和に期待して買いました。

>>3632 マンション検討中さん
一戸建てとの比較が良く分からないのですが、どのような意味でしょうか？？都心の同じ立地にあれば、マンションも戸建ても同じでは無いですか？

>>3635 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りだと思います。
定借であることは承知で購入しているのでそこに固執する理由が良くわかりません。
購入されないのなら他でご自身の価値観を主張されたらいいのにと思います。
建設的な意見や生産的な話し合いを期待したいのですが難しいんですかね。。。

>>3637 マンション比較中さん
自己顕示欲が強いのでしょうね。

>>3631 eマンションさん

残念だけど、70年フルには住めないよ。
借地期間は解体工事期間も含めて70年だから。解体期間は余裕を持って通常3年?4年を見てる。だから住める期間は66年だと思っておいたほうが良い。

デザインはいいと思います。

>>3633 マンション検討中さん
今の状況ですと、ほぼ確実に人口激減です。確か、はsurelyくらいの意味でしょう。もちろん未来は誰にも分からないわけですが、人口減社会はすぐそこに来ています。

>>3639 通りがかりさん
モデルルームでもらえるガイドブックには、明け渡し一任スキームなるものを利用すると、70年住んでから解体に入れると書いてあるよ。まあ、70年後の居住者がどうするかわからんがね。

>>3631 eマンションさん

細かくて済みません。
「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む) 」とあるので、住めるのは70年から解体期間を引いた年数ですね。解体期間は2,3年だと思います。
渋谷のパークコートは「定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年」と引渡し2021年1月から72.5年と解体期間を2.5年見込んでいます。

>>3636 マンション検討中さん

おそらくオープンハウスなどの建売戸建のことを言ってるのでしょうか。3階建て、狭小変形土地、安普請。

都心でも財力があればきれいな土地に素晴らしい建物を建てることができますが、マンションと同じ予算では不可能です。

>>3639 通りがかりさん

違うでしょ。引き渡しから明け渡しまで70年だよ。
だからフルで住めますよ。他の定借は解体期間含むケースが多いんでしょうね。定借ネガっても意味ないので辞めてください。どうせあなたも死んでますし。ネガるなら全館内廊下じゃないとか、車止めないとか、間取り平凡すぎとかそういうのでお願いします。

西早稲田の方が売れてるな。

>>3645 口コミ知りたいさん

なるほど。じゃあ、ウェブサイトの物件概要が間違っているということですね？
これは三菱地所に訂正させた方がいいんじゃないですか？

>>3647 通りがかりさん

念の為、契約書を確認しましたが、明け渡しに関する条文の1項に物件概要記載のように期限までに解体更地にすることが明記されていましたが、続く2項には1項の定めに関わらず借地期限までに三菱地所レジデンスに解体を一任すればそれで良い、となっていますね。なので、原則としてはウェブサイトの記述で間違ってないのですが、MRでは2項を挙げて三菱地所レジにお任せしてもらえれば70年間フルで住める立て付けになっているという説明を受けましたね。何でこんなややこしい書き方なのかはわかりませんが、70年住めることは確かです。

>>3646 マンション検討中さん

安いは正義。あっちはもうちょい建物の見た目がカッコよかったら欲しかったなあー。間取りは長谷工田の字だったけどシンプルで使いやすそうだった。あと、豊島区じゃなくて新宿区だったら良かったなあ。

>>3646 マンション検討中さん
西早稲田の方が総戸数、倍あるので、売れてないとまずいでしょう。

>>3650 匿名希望さん
1次の放出は、下記ですね。特別、数が多いように思いませんが？
西早稲田152/454:33%
市谷加賀町118/228:51%

>>3651 匿名希望さん
西早稲田は低層1、2階が売り止めになったと聞きました。倍率が高くなりすぎたので価格調整するんでしょうか？それがなければ180くらいは行けたのでは？

関係ないですけど新宿区って練馬ナンバーだったんですね…
都心5区だから当然品川区と思ってました。車持ってないんでどうでもいいですが。

お金があればステアリがよかったなー

>>3648 口コミ知りたいさん
三菱地所は東京建物より優れてるんだなー。あらゆる面で。

>>3648 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
三菱地所に一任となると、解体費用は増えそうですね…。
解体費用増額か、70年フルに住むかの選択になりそうですけど、70年住むことができるのはメリットですね。たぶん私は死んでますが。

>>3656 通りがかりさん
なんで増えるんですか？

タワーマンションの解体ではなく、実質七階建の解体なので、それこそアインスタワーやパークコート渋谷の様な定借タワーマンションの方が解体費用が高くつくのが心配になりますね。

>>3657 マンション検討中さん

一任って悪く言えば、三菱地所のやりたいようにやるってことですよ？例えば費用をかけて、短期間で解体する方法を選ぶなど。
また、地主と三菱地所との間の契約がどうなっているかは分かりませんが、70年後に解体まで終わっているのと、70年後に解体が始まるのでは土地の返却のタイミングが確実に変わります。その間の借地料ももちろん発生するわけですから、それも解体費用にプラスされるでしょう。
そもそも、三菱地所もタダではやってくれないので、三菱地所の利益分も追加されます。
一任しても解体費用が上がらないなんてことはあり得ないと思いますよ。どれぐらい上がるかは分かりませんが…。

>>3659 通りがかりさん
そ、だからそこまで気になったり心配な人は、定借物件には手を出さない方がよろしいのです

西早稲田のブリリアも東京建物一任スキームですね！
売主一任はこの物件だけではなさそうです。

>>3659 通りがかりさん

７０年間確実に住めることが決まっているわけではないのですね。それこそ居住者間で揉めそうですね。

>>3662 マンション検討中さん

70年後なんて、私は揉める気力がなくなっていそうです(笑)
そもそもこの世にいないかも(笑)

>>3664 マンション検討中さん

だろうね（笑）

70年後のことは興味ないのですが、20年後の資産価値はどうなのでしょうか？残り50年の定借マンションがそんなに値を下げず売れるのか、貸せるのか。

>>3667 マンション検討中さん

50年借地期間で分譲されたマンションがすでにいくつもありますからそれらの売買相場を確認したらよろしいかと。広尾、神楽坂などにもあります。

定期借地権物件のメリット: 所有権より安く住める
定期借地権物件のデメリット: ネガがワラワラ湧いてきて自分が生きてもいない未来について余計な世話を焼いてくる

>>3670 マンション掲示板さん

所有権よりどれだけ安いかを把握するために、将来のキャッシュフローの予想は必要でしょ？そのころには死んでるとしても。そうしないと、所有権より安いとは言い切れない。初期費用が安いからと言って飛びつくのは考えが浅はかすぎる。。。

>>3671 マンション検討中さん
計算してどうでしたか？？

>>3667 マンション検討中さん
貸すのは問題無いと思いますよ。壁紙くらいは張り替えしないといけないと思いますけど。

>>3661 マンション掲示板さん
東京建物の方は68年みたいですよ？
土地の貸主との契約が違うのでは？

こちらのマンション検討中ですが
月の管理費等が5万円以上かかるというのがネックです
管理費や修繕費、賃料は何年かおきに上がるんですよね？
販売価格は、場所や広さクオリティにしては抑え目でも先々のことが不安です

>>3671 マンション検討中さん

浅はかでないあなたは、きっときちんと定量的に計算したんでしょうから、教えてよ。何年で所有権と逆転しますか？
まさか、ふわっとした感覚で物を言ってないですよね？
検討もしてなさそうなあなたが、しつこくここに張りついているのは、愚かな我々を諭してくれてるのですか？

20年住んだら残り50年。
50台の人には売れるかと。
40台は買わないかな？
30台は見向きもされないでしょう。

最後まで住むかババ抜きに参加するか
どちらかの選択かと。

半澤に言わせれば、
目先の安さに目を奪われ、
将来の展望には目をつぶる。
感謝と恩返しがあるなら所有権など
地主は放棄する。

何か変な人にとりつかれてるねw

>>3675 匿名さん
そうですね、価格が安いとはいえ飛びつく程良い場所とは言えないです。
8年住んでましたが今はもう戻りたくないです、当時はあまり気にならなかったですが。

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
今はどこにお住まいなんですか？

引っ越したやつがなんでこの掲示板に出てくるの。笑
しかも、戻ってきたくないやつが。笑
もう荒らしだろ。

これまでの出来事や出会いに感謝し
将来に向けて明るい展望を描く。
これマンションにも適用します。

もしかしたら、
地主のNTTは70年後には感謝と恩返し
で土地を無償で建物区分所有者に提供
するかも？
そしたらラッキーですね。

>>3684 通りがかりさん
それはありません。そう説明されています。

>>3678 通りがかりさん
半澤は、架空の銀行員ですよ。そんなことは言いません。あなたの発言ですよね。

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
牛込柳町は駅名だけどね。牛込柳町駅周辺に住んでいたということかな。市谷加賀町は閑静な住宅街だから一緒にしないでね。

>>3687 マンション検討中さん

なぜここの掲示板の人は少しでもマイナス意見を言いそうだとこうも否定的になるのでしょうか。　
理由など聞ければ有益かもしれないのに。。

市谷加賀町は閑静な住宅街ですが、この物件は中学校と隣で静かとは言い難いですし、そもそもまだ住んでもないのに何様ですか？

>>3688 マンション検討中さん
近所からこのマンションに引っ越す人も多数いるわけです。この近所に長年住んでいたら、雰囲気は分かります。

中学校で静かとは言い難いと主張されていますが、あなたこそ普段のこの中学校の様子把握できているのですか？想像ですか？

私はうるさいと感じたことがなかったので確認しました。

webpageには、第1期3次販売が10月から予定と表示されています。第2期はそれ以降のようですね。どこが売り出されるのでしょうか？

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
その気持ち分かります。今の住居の方が良いとそう感じますよね。でも、住んでいるうちは分からないから、新規の方には良いと思いますよ。

>>3688 マンション検討中さん
ガンバレ！
そりゃ隣り中学だから、そこそこ声は聞こえるはず。うるさいかうるさくないかは個人の主観。
それにマンションの音がどのくらいか把握できる人ってこの中学に隣接してるところに住んでる人だけじゃないかな。近所に住んでても離れていたら音は聞こえ方違うし。隣じゃないと分からないと事もある。中学がお隣ってそういうことでしょ。
もちろん閑静な住宅地ではあるけど。
それに色々な意見を総合的に聞きたい気持ち分かります！！
そもそも、ここのスレッドはマイナス意見に反応しすぎると私も思う。
ちなみに私も近所からの引っ越し組です。

>>3687 マンション検討中さん
市谷甲良町です、隣ですよ。良くも悪くもここは何にもなかったで、20代で住むには早すぎました。40越えれば違ってくるかも知れませんが。
今は全く場所は違って蔵前に住んでます。道もフラットで飲食店もたくさんあって、どこ行くにも交通の便が良くて、もう市谷には戻れません。

>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
安住の地を見つけられた何よりです。
住む場所は人生に多大な影響を与えると思うので。

>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
蔵前ですか。住んだことはありませんが、田原町、浅草も近く楽しそうなところですね。都営大江戸線はこちらと共通ですが、浅草線、銀座線などを利用しているのでしょうか。土地が低そうなのが私には気になります。

購入検討してるわけではないものの、ご近所情報収集兼ねて暇つぶしに見ており、ちゃっかりコメントしてしまいます。
前は用賀に住んでました。このエリア一長一短ありますが総じて満足してます。
あら探しすれば、街としてのオシャレさや景観などは弱いです。
ただし、閑静さは山の手線内にいて用賀にいた時と遜色なし。小さい公園も点在しておりますし、児童館やゆったりーのなどの施設もあって子育てもし易いですよ。
元が悪かったわけではないですが周辺環境はこの一年でどん良くなってます。まいばすけっとがオープンし、市谷の杜の緑道、外苑東通りの工事も若干進んでおります。
特に気に入ってるのはドコモのシェアバイクスポットが多く、レンタサイクル(ときには徒歩)で気軽にいろいろな場所へ行けること。都心の職場にもチャリ通勤です。
皇居、御苑、椿山荘、小石川後楽園など自然が多い場所、神楽坂、荒木町などのディープな飲食店街が徒歩圏内(むしろ丁度いい距離感)
ハザードマップは全く問題無しの立地、山の手線の内側ということもあり、コロナ影響下でもマンション価格は高水準で、資産価値の不安は相対的に低いと考えてます。
他方、立地の割に牛込柳町駅というマイナー最寄り駅の効果で物件の値段は比較的手が届きやすいというのが穴場スポット的ポイントだと思ってます。

>>3702 去年市谷加賀町に越してきた者さん
こういう前向きな意見、大変参考になります。ありがとうございます。
ネガティブな意見ももちろん重要ですが、壊れたスピーカーのような定借サゲは疲れます。

ご参考までに。https://www.nomu.com/mansion/report/smp/20180227.html

ネットで住みかえ「ノムコム」
押さえておきたい！
中古マンション最新トレンド

30年後も「マンション価格が下がりにくい街」とは？
2018年2月27日

「マンション価格が下がりにくい」駅はどこだと思いますか？住みたい街ランキング上位の駅でもなく、ターミナル駅でもありません。通好みの飲食店が多く、大人が楽しめる粋な街「市ヶ谷・神楽坂」にある「牛込神楽坂」駅なのです。調査情報や古地図からエリアの魅力を読み解き、注目のマンション情報も紹介します。

＜今回のポイント＞

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は
江戸時代から変わらない区画割り、震災にも耐えた「牛込台地」
「神楽坂」駅のすぐ近くにも、中古マンションが豊富
ブランドマンションが集まる隠れた邸宅地「市谷○○町」

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は？
一般に「都心マンションの資産価値は高い」と言われます。しかし、同じ都心部でも、マンション価格の変化の仕方はどのエリアも同じというわけではありません。市況変化に敏感に反応するエリアもあれば、ジワジワと変化するエリアもあります。今回は、後者の注目エリアを紹介しましょう。

図1は、不動産鑑定・調査会社である東京カンテイの調査・分析による「築30年の中古マンションの利回りの低い駅」のランキング上位5駅です。都心3A（青山、赤坂、麻布）エリアにある「麻布十番」や「広尾」もランクインしていますが、意外なことに、第1位は都営大江戸線「牛込神楽坂」駅です。駅名を聞いても、ピンとくる人は少ないかもしれません。

図1.築30年中古マンションの利回りの低い駅（ノムコム「中古マンション最新トレンド」）

このランキングは、「低利回りが維持されている＝賃料下落より価格下落がゆるやか」、つまり価格が下がりにくいという前提に基づいています。新築時から10年ごとにマンションの平均利回りを調べ駅別に分析、築30年の利回りが低い順番にランクを付けたものです（利回りの考え方について、詳しくは下記の注記と図2を参照）。

※注：利回りは「年間賃料÷物件価格」。首都圏全体の傾向では、築年が経過するにしたがって利回りは上がり、新築で4.44％、築30年で6.19％となる（図2）。これに対して、図1の駅は築年数が経過しても低利回りを維持しており、「賃料の下落より価格の下がり方が小さい」ということになる。

ではなぜ、都心部の中でも「牛込神楽坂」駅周辺のマンション価格が特に下がりにくいのでしょうか。

江戸時代から変わらない区画割り、関東大震災にも耐えた「牛込台地」

都営大江戸線「牛込神楽坂」駅は、2000年12月に開業した比較的新しい駅です。ここでは、同駅を中心に、少し範囲を広げて「神楽坂」駅（東京メトロ東西線）から「市ヶ谷」駅（東京メトロ有楽町線・JR総武線）にかけてのエリアについて考えてみましょう。行政区としては新宿区の北東部にあたり、神田川、外堀通り、外苑東通りに挟まれた範囲です。

「江戸切絵図／嘉永4年（1851）」（国会図書館所蔵）を基に、上方が「北」となるように配置し、古くから残る町名などを追記。

もともとこのエリアは「牛込台地」にあたります。実は、牛込地域を表す江戸切絵図を現代の地図に重ね合わせて見ると、道路がほとんど一致します。つまり、江戸時代から現代まで街の基本的な区画がほとんど変わっていないということです。

しかも、江戸時代の地名の多くが、そのまま現在も生きています。箪笥町（たんすまち）、細工町（さいくまち）、納戸町（なんどまち）、払方町（はらいかたまち）など、いずれも徳川幕府の旗本・御家人などの下級武士が、職制ごとに集まって住んでいた組屋敷でした。さしずめ「江戸の公務員宿舎」といってもいいかもしれません。

組屋敷は間口の狭い小規模な敷地割のため、区画の大きな大名屋敷が多かった千代田区番町や麹町とは違い、明治以降も大がかりな再開発が行なわれなかったようです。市谷砂土原町、市谷船河原町も江戸時代に由来を持つ町名です。

神楽坂通りの周辺には職人や商人が中世から住み、また多数の寺院周辺は門前町として賑わっていました。山の手の武家文化と下町文化が混在し、独特の風情を醸し出す街だったといえます。明治時代になると、武家地が町屋に変わると共に、花街・演芸場・寄席などの遊興施設が発達し、名物料理店などが揃う粋な街として、文士や学者などが移り住んできました。

牛込台地は、関東大震災の被害も軽微でした。被害を受けた下町の大手百貨店がこぞって神楽坂に臨時店舗を出し、一時は「山の手随一の繁華街」と呼ばれたそうです。太平洋戦争の東京大空襲では、建物の多くは消失したものの、区画が大きく変わる復興開発は行なわれませんでした。こうした経緯が、古い地図と同じ状態に保たれることにつながったのでしょう。

昭和から平成の初期にかけてのバブル期には、新宿・渋谷などターミナル駅を核とした巨大開発、自由が丘や代官山など若者向けの刺激的な街づくりに押され、目立たない時期もありました。しかし、2000年以降には、新しいコンセプトのレストランやバーが進出するようになり、「大人が楽しめる粋な街」として再び注目度が高まっています。


江戸のカタチと情緒を受け継ぐ街並み、そして、リニューアルを繰り返しながら人々を惹きつける文化やグルメ、これらが根強い住宅ニーズを支え、地域の資産価値を維持しているのではないでしょうか。

中古マンションが豊富
「神楽坂～市ヶ谷」エリアに対する住宅需要の特徴は、古くから神楽坂で商売を営んでいるなど、地元の方が購入するケースが多い印象があります。地域に対する思い入れが強く、そこに根差した暮らしを守って行きたいという考え方を持っているようです。

また、このエリアには東京理科大学、法政大学大学院、中央大学市ヶ谷キャンパス、フランス語学校のアンスティチュ・フランセ東京（旧東京日仏学院）など、教育施設の多い「文教の街」でもあります。そのせいか、学生時代から馴染んだ街に住み続けたり、社会人になって一度は他のエリアに引っ越したものの、ファミリーになって戻って来るようなお客様も少なくありません。

都心の3A（青山、赤坂、麻布）地区のような知名度の高さで地域外から人が集まるブランド立地というより、知る人ぞ知る隠れた"通"の街ともいえるでしょう。もし、神楽坂通り界隈の散策に訪れたなら、少し周辺エリアに足を伸ばしてみると、新しい発見があるのではないでしょうか。

前ページの図3の地図の南側、「尾張殿」と記載されている現在の防衛庁・陸上自衛隊市谷駐屯地の西側エリアにも、「市谷○○町」があります。

最寄り駅としては都営新宿線「曙橋」駅、または都営大江戸線「牛込柳町」駅になりますが、「市谷本村町」や「市谷仲之町」という古い地名が残っています。「市谷本村町」は尾張藩徳川家上屋敷があった場所、「市谷仲之町」は鉄砲組として知られた根来組与力の屋敷地でした。

このように「市ヶ谷～神楽坂」エリアには、最寄り駅まで徒歩5～10分以内という利便性の高さと、高級住宅地にふさわしいグレード感を兼ね備えたマンションが豊富です。

しかも、中古マンションの価格相場は港区や千代田区より10～15％くらい低めでありながら、冒頭で紹介したように「長期的にマンション価格が下がりにくい」という特徴を合わせ持っています。都心部における新たな選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。

長い…

この辺りには断層が走っていて、
それが地震を起こせば台地でも
大城な被害が想定されていますね。

>>3706 通りがかりさん
大城って何ですか？

>>3706 通りがかりさん

そんなの日本中どこでもありうる話

>>3707 マンション検討中さん
大きな被害の変換誤りでは。
大城とよく変換していれば、予測ワードに表示されるので、打ち間違いはあり得ることです。

>>3706 通りがかりさん
この断層の話は、疑いのレベルであり、確定はしてはいないようですね。
最近、南海トラフの発生確率も、科学的ではなく、政策上の値であると聞きました。
地震の話は不確定要素が強く、少なくとも予測は不可能であるのは常識になりつつあります。
ネガ的要素はプンプンしますが。

>>3709 検討板ユーザーさん
わかりました。通りがかりさんは、大城ファンなのですね。

>>3704 去年市谷加賀町に越してきた者さん

この記事のとおりですね。利回り低いと言うことは割安ではないんですけども、上がりはしないけど下がりもしない安定的ではありますよね。この地に住む人の趣向に合ってはいると思います。

10年住んでますが牛込柳町界隈は値段が割安にも関わらず抽選倍率が低いフシギな穴場地帯です。
同じ広さとグレードの新築マンション分譲価格は10年前の1.5倍になりましたがまだ割安感があると思います。

神楽坂まで徒歩15分、新宿までタクシーで1000円
こんな便利な場所なのに牛込柳町エリアは静かで至って平和です。

選んで正解だと思いますよ。

>>3713 通りがかりさん

上の記事のとおり家賃相場が低いから分譲価格が上がらないのでは？

>>3714 マンション検討中さん
新築分譲価格は10年前に比べて1.5倍になりました。
とは言え他のエリアも同様に上がりましたので未だ相対的に割安感があります。
なお、新築物件の家賃は上がってはいるものの1.5倍までには至っていないと思います。
ディベロッパーは投資家の顔を見ながら販売価格政策に神経を使っていると思います。

>>3715 マンコミュファンさん

他のエリアと同じ上がり方なのであれば、それは割安なのではなく適正価格ということではないでしょうか。
この辺りの物件だとデベは投資家ではなく、実需層の懐具合の方が気になると思いますよ。

邪推すると、人気低めでマイナーな大江戸線北側かつ駅前に遊興施設が一切なく防衛省や機動隊・警察署などが点在し、やましさのない堅実な人でないと合わない土地という可能性も…（人を選ぶので倍率が上がりにくい？）

逆に変な人が少なく閑静なので住心地は良いと思います。近年ミニスーパーやドラッグストアも増えてきて買い物利便性も上がってますし。

現地見に行きましたが、7から8階の高さまで伸びていましたね。近隣の建物と比べてもかなり目立っていました。

>>3717 匿名さん
大久保通りが拡幅になると柳町駅前のスーパーよしややソアールタワー横のまいばすけっとはどうなるんでしょうか。

>>3719 名無しさん
私もこれは気になりますが、これに答えられる方は、この板にはいないのでは？関係者でないと分からないですよね？

>>3720 評判気になるさん
ディベロッパーの担当者に聞きましたが時期は分からないとのことでした。牛込北町から若松町までの大久保通りの拡幅計画は既に決定しているとのことで調査費等の若干の経費は既に予算化されているようです。
従って10年後にはよしやとまいばすけっとが立ち退きになっている可能性がなくは無いと考えておくのが無難かと思います。

>>3721 マンション掲示板さん
ありがとうございます。キッチンコートは大丈夫なのでしょうか。この計画自体は70年前のものだそうですね。外苑東通り通りもずいぶん長いようですが。

>>3722 評判気になるさん
牛込神楽坂のキッチンコートは隣のパークハウスがセットバックになっていないので心配無いと思います。
商品の充実した牛込神楽坂のキッチンコートまで正味徒歩15分弱です。遠くはないですが近くでもない距離ですので歳をとってからは車を運転して行くことになるかも知れませんね。

>>3723 マンション検討中さん
このマンションからキッチンコートまでの時間であれば、7分程度ではないですか？

牛込神楽坂徒歩8分だからキッチンコート15分ってことはないと思う

マンションからキッチンコートまでGoogleマップで調べると9分（750メートル）です。
これに牛込北町交差点信号の待ち時間が必ず加わりますから12分ですがお喋りしながら緩く歩くと15分ですかね。

>>3726 マンション検討中さん
そうなんですね。歩いた感覚(つまり主観)からはもっと近いように感じました。よしやとどちらが使いやすいか、面白そうです。

近いのはよしやですが品揃えはキッチンコートです。
ちなみにキッチンコート正面のメゾンカイザーのパンも旨いですが、たまには神楽坂まで足を伸ばしてPaulのパンがお勧めです。
神楽坂がすぐ近くにある生活は豊かですよ。

>>3728 名無しさん
はい。キッチンコートはよく観察させて頂いて、品揃えの豊富さ品質については良さそうだと思いました。そんなに高そうでも無いようにも思いました。先日、マンションギャラリーから神楽坂をぶらぶら歩き現地へ行きましたが、ほどほど近いですね。新しい生活を楽しみにしております。

キッチンコートもかなりいいですし、そこまで行かずとも牛込中央通り沿いの三徳やクリエイトである程度は揃いますよ！

>>3730 地元住民さん
確かに三徳も良かったです。クリエイトはまだ行けておりません。
25年前、砂土原町に縁がありましたが、当時は牛込神楽坂付近はよく知らなかったので、楽しみにしております。

>>3719
大久保通りの拡幅ですが、道路予定地にかかる民家が立ち退く様子がみられません（少なくともこの5年以内で取り壊し等があったのは住友不動産の建設地くらい）。まいばすけっと牛込柳町駅東店も去年出来たばかりなので10年位はあるのではないかと思います。
ちなみによしやは店頭部分がセットバック位置にかかるので、多少リノベすれば継続可能な気もします。

キッチンコートは個人的に各種獺祭を買えるのが気に入ってますね。牛込中央通りも飲食店揃ってて楽しいです。

>>3728 名無しさん
牛込柳町寄りにあるアートブレッドというパン屋さんも美味しいですよ！
また、曙橋寄りの満も美味しいです。
この辺りは食には困らないですね。

>>3733 マンション検討中さん
柳町駅周辺の飲食店数はそれ程多くはないですが行動範囲を神楽坂、曙橋、早稲田、若松河田まで広げると数えきれない程のお店の数で何でもあるという感じです。新宿までタクシーで1000円でいけますしこんなに便利でバラエティに富んだエリアは他に知りません。

>>3733 マンション検討中さん
アートブレッドは、長時間低温発酵のお店とありますね。食べログでも、CP高いとあります。
満の口コミもすごい数ですね。
楽しみです。

先着は13戸→10戸ですね。苦戦中ですか？

>>3736 マンション検討中さん
第1期3次の販売を控えているからでは無いですか？suumoの間取りを見ても、先着順と第3次が混在しているので、比較検討してしまうと思います。

>>3737 評判気になるさん

結局、2期はいつなんですかね。東のビルトインの期限も来るので、早く売り出して欲しいですね。

>>3738 マンション検討中さん
1期の抽選の頃には、9月頃と聞いたので、だいぶ予定が後ろ倒しになっているのは事実です。期限が気になりますよね。私は1期の再登録組なのですが、当時は2期を待つべきか悩みました。

>>3739 評判気になるさん

待っていたら大変なことになってましたね

>>3740 マンション検討中さん
はい。一時はテラス付を待とうと思いました。でも、待ったら精神的につらくなったでしょうね。早めに決められ今は幸せな気分です。

契約済みで137戸だからちょうど6割ですか。
戸数結構あるのに凄いですね。

>>3739 評判気になるさん
二期が9月ではなく、一期の二次が9月という説明ではありませんでしたか？

>>3734 名無しさん
めっちゃポジティブだね

>>3743 マンション検討中さん
当時テラス付に落選した流れでの話だったので私は2期は9月と思っていましたが、今思えば2次であった可能性も否定はできないですね。

>>3732 匿名さん
大久保通についてある筋に伺ったところ、現在の用地取得率は20%くらい、とのことでした。10年くらいはかかるようです。

>>3746 マンション掲示板さん
10年はあっという間に経ちますよ
外苑東通りと大久保通りがともに拡幅完了すれば電柱は地中化され街並みはガラッと変わるでしょうね
楽しみです

若松町のクレヴィアの価格が出ました。
坪当たり465万から525万円です。
土地所有権付きはますます手が出しにくくなりますね。

あちらは駅近フラットが売りだと思いますが、大江戸線のみ。
こちらは少し歩きますが6路線使えます。立地は五分五分かこちらのほうが少し上かと。

三井物件もおそらく同じくらいの金額でくるかと予想されますが、
こちらの定借ならではの割安さが際立ってきましたね。

二期の開始時期ですが三井物件の販売時期に当てに行くんじゃないでしょうか
あちらを検討される方はこの物件も当然検討されるでしょうから

>>3749 マンション検討中さん
三井がそれを避けて、伸ばしてるので、お互いに様子見でしょうか。

>>3750 マンション検討中さん
興味深いですね。三井は11月に始める予定でしたか。販売も気を使うんですね。

70年後に自分の土地になれば
ラッキーですね。

>>3749 マンション検討中さん

なんだかんだ駅近は強いですよねー
こちらに住んでても結局大江戸線で飯田橋まで行って乗り換えることになりそう。とはいえ立地はこちらですね。ただ、あちらの方が内廊下仕様が良さそう。
いや、本当に定借なのが悔やまれる。

>>3752 eマンションさん
それはないです。

むしろ定借で安く出たので良かったような。
東西向きの安い部屋ならリセールには困らないと思いますけどね。
永住志向の方は定借に抵抗感あるのでしょうか。

>>3755 検討板ユーザーさん
私も同感です。ここは定借で無かったら周辺と同様な値段になったと思います。私は永住のつもりですが70年後には死んでいると思われ平気ですが、支払いが済んでも土地が借り物であることに抵抗がある人がいるのでしょうね。

今から70年前は1950年..
とてつもない時間ですね

子供が3歳児だと満期迎えると67歳か。

>>3758 マンション検討中さん
73歳では？

>>3759 評判気になるさん

正解

子供に財産（不動産）を残すということについてどう思いますか？
定期借地権で居住費を節約する分、他の蓄財をした方が良いと思いますがどんな方法が良いでしょうか？

>>3761 マンション検討中さん
親から遺産を貰える身分ではないので、自分の子供にも遺そうという考えがそもそもあまり無いです。
70年ここに住むつもりもなく将来の子供の進路、自分の転職などライフステージに応じて住み替えることが前提なのもありますが。

>>3761 マンション検討中さん
ビットコインですね、私は。

>>3761 マンション検討中さん
毎年110万円以内で贈与、でしょうか。インフレが心配ですが、これまではそうしてきました。

都心のマンション価格は完全にディマンドプルインフレ状態ですね

>>3765 名無しさん

突っ込み待ち？
デベの供給抑制、建築費高騰、完全にコストプッシュインフレでしょう。

>>3748 マンション検討中さん
若松町と加賀町では、1割くらいこちらの方が土地の価値は上だと思います！

>>3766 通りがかりさん

NHKのクローズアップ現代の都心不動産特集、見たんでしょう

>>3767 マンション検討中さん
路線価は大久保通りに面する若松町の方がかなり高いです

>>3768 マンション掲示板さん
クローズアップ現代の論調はディマンドプルですね
金融引き締めとなるまでは価格上昇が続きそうです

所有権で路線価も高い若松の方が資産価値は高そうですね。

>>3770 名無しさん

どっちも同じこと言ってると思います。

>>3771 匿名さん
それはそうでしょう
定期借地権ですし、そもそも奥まった住宅街と利用価値の高い駅前では比較になりません。

>>3771 匿名さん

路線価は若松河田の方が高いんですね。

ザパークハウス市ヶ谷は気づいたら完売ですね。
このご時世に凄いですね。

>>3775 マンコミュファンさん

あちらは再開発の四谷駅も徒歩圏内だからなー

>>3776 通りがかりさん
ファミリーは、加賀町の環境の方が良いと思い、こちらにしました。子なし２人暮らしならあちらを選んでいたかもしれません。

>>3777 マンコミュファンさん

子供が小さいうちはそうかもしれませんね。小学校も遠いですし。まあ、余裕があれば雙葉は近いですし、暁星もありますし、私立行かせれば良いのか。

大久保通りの拡張計画は、牛込北町?若松河田までの区間が中止になりましたよ。
なので、一部空地に住宅が出来るようになってますよ。

>>3775 マンコミュファンさん
何が凄いのですか？？

>>3779
そんな話、聞いたことありません。

>>3779 匿名さん
セットバックのあるマンションなどについてセットバック部分の補償はどうなるんですかね

>>3780 マンション検討中さん

竣工前完売じゃないすか

>>3783 検討板ユーザーさん
回答ありがとうございます。
この立地たら当たり前と思いましたけど。
驚く事なのですね。

西早稲田落選したので、こちらのマンションを検討しようと思います。
こちらのマンションの良さは一言でいうとなんでしょうか？

>>3785 検討板ユーザーさん
定期借地権なので初期投資額が少なくて済むことです。

>>3785 検討板ユーザーさん
気軽な方ですね。エントリーはしましたか？まずはマンションギャラリーに行くことをお勧めします。

>>3785 検討板ユーザーさん

残念でしたね。
同じ定借ですしメリットデメリットはブリリアと似てるかと。
こちらの方が高いので同じ予算なら狭い部屋になると思います。

西早稲田の一期1次がおわって落選組が流れてきてこちらの販売が再び加速すると良いですね

後々に土地の所有権を貰えるような
契約条項はついていますか？

>>3790 eマンションさん
付いてるわけがありません

>>3789 評判気になるさん
あちらのスレ程度が低くくて来ないでほしい

第1期3次で35戸売出し。
先着順残り9戸含め過去売り出されたのが147戸。
つまり今回で計182戸供給。
第2期前で約8割供給って、引渡しまで後一年以上あるのに凄いですね！
パークホームズもクレヴィアもライバルのここが8割も売れてる中では強気で販売してくるかもですね。。
絶対所有権派も確実にいるでしょうし。

▽「第1期3次登録受付2020/10/9-10/11」（抽選10/11）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：35戸（第1期118戸、第1期2次29戸／累計放出79.82%）
販売価格：6,890万円～10,130万円(第1期6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円)
専有面積：60.37m2～77.55m2(第1期49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：2LDK～3LDK(第1期は1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

専用テラスタイプ有。
なお今回3次の販売で、放出累計販売戸数は182戸になり、放出率は79.82％になった。
直近先着考慮後の今回進捗想定値は75.87％程。当初から先着も20戸弱さばけ、
80％にもう少しに迫り良い感じになってきた。
初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
前回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/

>>3794 3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739　さん
やはり値段が安いから飛ぶように売れてますね。
ところで定期借地権のデメリットってありますか？

先着順は出したり引っ込めたりできるから、物件概要からは真の供給数はわからないよ。2期で2割しか残してないとも思えないし。最近モデルルーム行った方に聞くしかないと思う。

確か前、公式に半分売りましたって書いてあったはずだけど、それがはっきり確認できた進捗で最新のものかな。現時点で6割超というところでしょう。7割行ったらこのご時世では割とすごいね

第1期3次に金曜日登録するものですが、物件概要記載通り、約8割供給とのことでした。
テラスも供給されているので、モデルルームの活気はありますね。
第2期にも一部目玉部屋残しているので、勢いは継続しそうです。

>>3798 マンション検討中さん
そうでしたか。すごいですね。先日はオプション説明会に行きましたが、確かに活気はありました。

満を持して第2期はパークホームズやクレヴィア、ブランズあたりと被せて残りを先着順とかで捌いて完売って感じですかね。
残り2割程度ですもんね。