ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

釣り堀の向こうは千代田区ね。
近くて遠いとはまさにこのこと。

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>>3068 匿名さん
西早稲田は駅名だからさ、許してあげて、、銀座東って駅はないけど。東銀座駅はあるけどね。

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西早稲田の物件は低層階南向きが軒並み10倍を超えるそう。やはり安いは正義
テスラには惹かれたけど何となく周辺雰囲気が好きじゃなくてこっち買っちゃったけど、あちらを買ってよりゆとりある生活も良かったなあ。頑張って働こう。

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>>3074 口コミ知りたいさん
あそこの低層は、川が近いですからね。高台の低層とは事情が異なりますよ。

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西早稲田が第1期でどれくらい供給されるか楽しみですね

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>>3076 匿名さん
予想では半数の200戸以上ですかね。

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>>3077 口コミ知りたいさん

200戸だったら、ほぼこのマンションの全戸数ですね。そう考えると無茶苦茶すごい数です。
そうなったら、今年一番人気のマンションになりますね。

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いっぺんに200出してくるとしたら事前の手応えが相当あったってことになるでしょうね

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>>3078 匿名さん
ここも1期1次で約半数出ましたし、そうなる可能性はありませんか？

むしろそれぐらい出さないと竣工まで売り切るのも大変かと思います。

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>>3080 口コミ知りたいさん

100/200と、200/400では比率は同じですが、相当難易度は違う気がします。ましてやこのご時世…。
まぁ、様子見てましょう。

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1期1次118戸販売
抽選日7月12日
1倍58戸、2倍16戸、3倍4戸、4倍3戸、5倍1戸、9倍1戸
申込なし35戸
その後、再登録7戸

1期1次後の先着
7月13日時点　先着順、残28戸
8月3日時点　先着順、残19戸
8月25日時点　先着順、残11戸
9月1日時点　先着順、残11戸

1期2次販売戸数29戸
抽選日9月6日

今後販売予定
1期赤枠残12戸
2期青枠残69戸

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第1期2次登録受付2020/9/4-9/6（抽選9/6）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：29戸（第1期は118戸／累計放出64.47%）
販売価格：6,710万円～11,500万円(第1期は6,030万円～16,080万円)
専有面積：60.37m2～87.08m2(第1期は49.23m2～110.08m2)
間　 取：2LDK～4LDK(第1期は1LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
建築面積：約3434m2（延床面積約21049m2）
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

現行新宿区は、東京15区制定時の江戸城総構の見附御門地である牛込区・四谷区に
その後、成立した淀橋区を取り込んだ行政区で、江戸期1600年代から市中化されていた、
歴史も古い街だ。牛込地区は、大久保通りを基幹道路に、江戸期の町割りを
引き継いでいる部分も多く、新宿区の西部地区とは趣も違うが永年居住者も多い。

大久保通りは、都心方面からは旧来飯田橋五差路交差点入路が一般的だったが、
近年、新隆慶橋が完成し、小石川・本郷方面とは、目白通りを挟んで、2016年に
高規格道路（30m幅員)が貫通。
後楽園・白山通り方面との行き来が、柳町⇔後楽園間で4分程短縮されるなど、大きな
利便性向上をもたらし、上野御徒町・秋葉原・御茶ノ水・神田・大手町丸の内等の
都心主要地区方面との行き来が大幅に改善され便利になった。皇居至近住民等の
東西移動での受益も大きい。
この道路整備は、文京牛天神あたりから拡張、都市計画開始されて久しいが、
蔵前通り・春日通・中央&昭和通・外堀&本郷&日比谷通他、多数の基幹道路との
走行接続が飛躍的に改善された効果は大きい。
新道路開通ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/INET/OSHIRASE/2016/03/DATA/20q33400.pdf

また、ご当地西部の柳町南北を走る環3外苑東通りの、抜本的整備事業も鋭意進捗しており、
早稲田地区&四谷3曙橋地区・牛込柳町・明治通り大久保馬場等の街区方面との
アクセスも一段と快適になる整備も進捗中で、街路自体の雰囲気も更に良くなり、
早稲田方面ともども新宿駅東部の四谷3界隈まで、全体完成すると沿道の雰囲気は
格段に上がる。また、まだ共用されてないが、ショートカット接着道も整備中だ。
◇整備計画
薬王寺ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000040235.pdf
弁天町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
荒木町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000026891.pdf

また、三菱が先に販売した戸山地区物件も完成入居後程良く先月に完売した。
ここは戸山公園・早稲田・穴八幡・馬場等と接続する古くからの好相応地だった。
なお今回2次の販売で、放出累計販売戸数は147戸になり、放出率は64.47％になった。
第1期初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
主要教育機関群https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/

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>>3082 マンション検討中さん
これは苦戦し始めたのでしょうか？

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>>3084 匿名さん

第2期待ちも多いんでしょうね。
竣工一年前で約65パーセント供給してるのは順調でしょう。

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外廊下設計ですか？
うち廊下設定ですか？

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>>3083 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

早稲田は良い物件でしたね。

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>>3086 マンション検討中さん

両方です

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2期待ちの人っているのですか？
なぜ2期にしようと思いましたか？

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>>3089 マンション掲示板さん
私は、欲しい部屋が二期でしたので。

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将来、地代の値上げはあり得ますか？

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>>3091 マンション検討中さん
可能性はある

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>>3089 マンション掲示板さん
私は、1期抽選でテラス付に落ちた時に、2期まで待とうか悩みました。結局、再登録しましたが。

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>>3092 マンション検討中さん
三菱地所レジデンスと揉めそうで心配ですね
取壊し費用の積立ても将来揉め事の種かもしれません

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>>3092 マンション検討中さん
え？一般定期借地権で借地期間更新もないのに地代値上げあるのですか？

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>>3095 匿名さん
あくまで可能性の話をしているだけで、限りなく起こりえないことかと思います。

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>>3095 匿名さん

地代は土地持分固定資産税相当額1.5倍になるように連動して動きます。
地価が上がれば地代も変わるそれだけです。

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>>3096 匿名希望さん
いや、普通に起きますよ。ここ数年ずっと地価は上がってたので。
固定資産税は3年に一回改定されます。むしろ地代が上がるほうが資産価値の維持に有利です。

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https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/

加賀町の公示地価はありませんが甲良町で昨年比6%、佐土原で8%、
今年は流石に下がるとして年率2、3%は最低でも見ておきたいですね

バブル期から2000年代半ばまでは逆にほぼずっと下げてました。

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>>3099 マンション検討中さん
70年間にわたる地代値上げを考えると随分と高くつきそうですね
地主に都合よく仕組んである気がします

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>>3100 マンション検討中さん

まあ、権利金と固定資産税プレミアム部分+50%のところをどう考えるかですね。所有権も固定資産税は発生しますから。

所有権と比べて、最初のグロス価格+地代の固定資産税相当額を余剰部分×居住期間を比較すれば良いのではないかと。

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「地主に都合よく仕組んである」ってのも変な言い方。仕組みは契約書に書いてあってオープンなのに。

地主にも当然メリットはあるし、買う方もメリットがある。もちろん、その裏にはお互いのデメリットがあるわけで。

売る方も買う方もそれぞれ異なる思惑があってそれが交差するところに取引が成立するのだから、それを仕組まれていると評価するのは甚だ疑問だね。

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>>3095 匿名さん
3097や3098の方が答えてくれましたね。そういうことです。普通に可能性のある話です。
つか、こんな話はMR行けば営業の方から説明されますよ？

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>>3101 マンション掲示板さん
極めて的確な説明ですね
ところで最初のグロス価格は全部屋が公開されているのでしょうか？

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>>3104 マンション検討中さん
最初のグロス価格というのは権利金の部分のことです

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>>3105 マンション検討中さん

権利金については聞けば出てきますよ
とはいえ、聞いたところで所有権物件の土地価格と比較してもさして意味はないかと。物件ごとに敷地の大きさ、各戸の土地持分は異なりますし。

また中古物件になった時は、土地建物価格割合は単に固定資産税評価額の比率で決まりますが、税金の計算以外で意味はないです。

グロス＋ランニングコストで比較するのが一番フェアだと思います。

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ここ奥さんの投稿が多いのかな？

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>>3107 マンコミュファンさん
半々ではないでしょうか。

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西向きの5階以上であれば新宿あたりの高層ビル等見えますか。
タワマンではないから、あまり期待できないですかね？

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所有権なら固定資産税上がるんでしょうけど

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隅田川の花火とかって見えるのかな？

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この界隈、土地の時価は坪350万前後とみたら良いでしょうか？
土地所有権付きとなると土地代だけで6から7千万円にはなるでしょうから自分にはとても手が出ません

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むしろ神宮の花火大会のが見れると思う

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>>3109 マンション検討中さん

近隣の2階に住んでいますが東側(?）にスカイツリーは小さく見えましたよ。

神宮の花火は場所が良ければベランダで見ている方もいました。我が家からは少ししか見れず音だけ楽しみましたを

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>>3109 マンション検討中さん

MR で眺望参考写真が各階、各スポットごとに見えますが
西向きで高層ビル見えるポイントはなかったと記憶しています。
たしかザ・センター東京に被ってしまっていたと思います。

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ここは、豊島区民と新宿区民のどちらになるのですか？

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>>3109 マンション検討中さん
場所によって見えると思いますよー。
そちらのマンションですと北寄りで日銀に被らない場所ならばちょとだけど見れるはず。

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>>3114 マンション掲示板さん
スカイツリー見えますよね。
神宮花火は防衛省で致命的ですが、南の7階なら見えるのかな？

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>>3116 マンション掲示板さん

もちろん豊島区民です。

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>>3116 マンション掲示板さん
新宿区民です。

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基本的な質問ですが権利金は地代の前払いと考えて良いのでしょうか？
5万円??12ヶ月??70年 = 4200万円
これに毎月支払う地代2万円??12ヶ月??70年=1680万円を合わせるとかなりの額になりますが
間違っていないでしょうか？

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