所在地 東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交 通 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建 総戸数 228戸
駐車場 59台
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 49.23m2～110.08m2
販売予定 2020年5月上旬販売開始予定
完成予定 2021年8月中旬
入居予定 2021年11月中旬
定期借地権 一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工 株式会社フジタ
管理会社
この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。
[スレ作成日時]2018-06-03 08:33:23
＞＞2102 評判気になるさん ＞＞2103 評判気になるさん
元は6人で、だんだん減って今は3人です。こちらへ移るのは2人なので当然余裕はありますが、4人で住んでいた頃でも問題なかったです（その頃は子どもは中学生と高校生）。
リビングには大きなダイニングテーブル（240*90）と椅子だけです。つまり、リビングとダイニングを完全に兼用にしています。リビングとダイニングを分けるとどちらかは使っていないことになりますから広さに余裕がないとどうしてもきつくなってしまいます。大きなテーブル、いいですよ。ソファセットをなくしてしまえば12畳有ればかなり大きなテーブルを置いても空間に余裕があるはずです。ソファでゆったりも気持ちいいですけど空間に余裕がないとゆったりになりませんし。
>>2104 評判気になるさん
そうなんですね
我が家は４人ずっと住む予定の購入で子供が大きくなってからどれだけ狭くなるかイメージわかなかったですが、工夫すれば12畳で余裕もできるのかと思うと安心しました
70平米台にしたので狭いことに変わりはないかもしれませんが‥‥
>>2106 匿名希望さん
モデルルームと同じタイプのカウンターなら奥行き27cmらしいですよ。もっと深ければ引き出し収納を作ってもらおうと思っていましたが開き戸収納を考えています。
やはりフルバルコニー部屋がリビングの形綺麗だし、良いよな。。
もう残ってないのかな。
>>2115 評判気になるさん
他に70m2台の部屋が多かったからでは無いでしょうか。角部屋ですが、それほど窓が大きくなく、バルコニーがなく、ポーチがなく、カウンターキッチンでないのも敬遠された理由になるかもですが。
>>2116 匿名希望さん
これからの部屋選びに参考になります
同じ角部屋でも、南西同様バルコニーなし、ポーチなし、カウンターキッチンでもないのに南東が完売したのは広さが理由でしょうか？
収納は工夫次第でなんとかなりそうだなと思います！高級感と使い勝手どちらも満足できるよう多少手を加えつつですが。なんにせよ入居が楽しみ。
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_104/pj_67720321/rooms/detail_087/...
この部屋は何階のどの辺りの部屋かわかりますか？
南の82平米ってまだ残ってますか？
北東角だと東側はバスケットのハーフコートがあるあたりになりますね。その東の校舎は窓のないただの壁。4階で壁が見えるのと2階（実質1階）で植栽が見えるのとどちらがいいのか悩ましい。
>>2126 マンション検討中さん
北東は、メニュープランとかあるのでしょうか。リビングと洋室4を繋げるとか。コスパは北東が良いですが、南東は陽当たりが良い(良すぎる？)ですかね。
＞＞2126 マンション検討中さん
北東のE-80Lと南西のS-80B1はキッチンとリビングは似た感じなんですね。
勝手な意見ですがご家族が多人数ならE-80Lがいいかなと思います。
E-80Lは部屋が一つ多いので一部屋潰してカウンターキッチンにしてLDを広げてもいいかも。一方、洗面がツーボウルと多人数仕様なのに玄関、下足入れが小さいという謎な部分が。でも、同じ時間に洗面に向かう家族がいる場合、ツーボウルはとてもいいですよ。風呂が広いのもいいです。眺望も捨てがたいですが、毎日使う場所でストレスが少ないのはいいです。子どもが複数いて共働きとかならE-80L。玄関どうするかですけど。
南西80は収納多いですね
管理組合の役員は、一般的に、希望していなくても定期的に回ってくる可能性が高いですか？
それとも、希望者で定員を満たすことが多いでしょうか？
引き渡しまでが待ち遠しいですね。。
10年程前に加賀町の新築マンションを購入した者です。この辺りは都心とはいえ静かで落ち着いており、また高台に位置していることが気に入り購入しました。しかし夫婦ともに50を過ぎ、今は市ヶ谷駅から歩くのはまだ問題ないですが、これから10年後、20年後を思うとどうなのか…と考えてしまいます。
大江戸線までは比較的フラットな道ですが、やはり市ヶ谷駅の方が便利なので…。
昨年子供が独立し夫婦二人になったので、駅近物件の住み替えを検討中です。
この近辺は公立校の評判も良いですし(我が家は公立ではなかったので正確なところはわかりませんが)、住みやすいと思いますよ。ただ自衛隊のヘリコプターはかなりの爆音です。まあそんなに頻繁ではないですが。
>>2136 加賀町住人さん
とても参考になります。うちは自分たち(親世代)が生涯住むつもりはなく、子供たちが独立したら住み替えを考えています。たしかに60代70代で日常的に駅までの上り下りをするのは大変かもしれませんね。
>>2138 マンション検討中さん
クルマ持つ利便性や楽しみは理解できますけどお金のことだけ考えたらタクシー使うほうが経済的なんですよね、、
新車で車買えば車両代、維持費考えると月10万は行っちゃうので。逆にタクシーで月10万はなかなか使おうと思っても使えない。坂がキツイときはタクシー乗ってしまうのが良いかなと考えてます。
市ヶ谷の方が便利ですが、
年齢的に道程がきつくなったら
牛込柳町を利用すればいいのでは？
市ヶ谷駅の標高は12m、物件の標高が28mですので、かなりの坂道であるのは確かですね。
8月11日から20日まで、MR休みなのですね。
>>2138 マンション検討中さん
私が住んでいるマンションはこちらの物件よりもかなり小規模で、駐車場は総戸数の半分くらいですがほぼ埋まっています。ただ車を持っている方は通勤で使っている方が多いようです。我が家も数年前まで車がありましたが、1ヶ月一度も使用しないこともあり、維持費を考えるとバカバカしくなり手放しました。ただバブル世代の夫は車に思い入れがあるようで、手放した当初はチョットかわいそうでした。
我が家もそうでしたが、子育て中は車があると便利ですよね。でも子供は大きくなるにつれ親と出かけることもなくなり、車の使用はめっきり減りました。都心に住んでいると地下鉄の方が楽ですので。
モデルルームの建物は、販売が終わるとどうなるのですか？取り壊し？
ここ利回り良いですね。部屋にも寄りますが査定賃料で4.9%くらいは出てて一階のテラス部屋は5.5%もありました。竣工後賃貸市場でどう評価されるか次第ではありますが、順調に行けばリセール手堅い気がします。
皆さまコロナの影響はあまり気にしていませんか？
>>2154 匿名希望さん
都内の分譲マンションだと4%前半が多いですかね
4%切ると物件価格が割高、4.5%くらいで適正、5%あると割安なイメージです。
もちろんエリアによっても水準の目安は変わるので一概には言えないです。
ここの価値は竣工してより顕在化するものと思いますよ。
そこが小規模物件との差。
>>2157 評判気になるさん
山手線内側、地位の良い市谷加賀町アドレスのため、影響は限定的と見ています。大規模という希少性もあります。市谷加賀町付近マップを見ても、このような大規模なマンションは今後出てくることはないでしょう。
定借であることは、新築購入時の売買価格にも織り込まれていますので、定借であるから価格の落ち込みリスクが高いとは考えておりません。
むしろ賃貸に出すときは、所有権と定借関係なく、同条件で出せるため利回りが良いと思います。
そのため、リセールの際下落するとは思いませんが、仮にそのような事態になっても全く気にならない程、稀に見る良物件だと思います。個人的には永住も考えています。
>>2160 名無しさん
このマンションから通える範囲に有名私立小中高が多くありますし、通学のため在学期間のみ賃貸で住むという需要もあると思います。
また、法人契約の賃貸なども考えられるかと。管理職や役員クラスのファミリーのために法人が借りるにはちょうど良い賃料だと思います。
>>2157 評判気になるさん
経済の状態にもよりますが、部屋によっては、2割は程度は下げないと売れないかもしれないです。
これまでのマンション販売は出したら全て販売されていましたが、こちらの販売は苦戦していますので、リセール時は、時間がかかるか、売却金額を減らさないといけないかもしれないですね。
>>2162 匿名さん
そうなのですね。
こちらが苦戦しているというのはどこの情報でしょうか？
それは、このマンションだけの問題ですか？それとも、他のマンションも含めて苦戦しているのでしょうか？
>>2161 匿名希望さん
法人契約とかもあるんですね。35万円位？を超える家賃を払える世帯なら、賃貸ではなく購入しそうな気がしてたんですが、通勤には便利とは言えないものの在宅ワークが進めば企業の借り上げ社宅的なニーズを満たす可能性はありますね。
>>2163 匿名さん
他にもいくつか検討してますが、やはり今はどこも順調にはいってない感じしますよ。
ひと昔前は即完売御礼の物件もありましたが、今はコロナの影響も相まって売れ行きは鈍感してます。
ここも一期が完売せずに先着順になりましたが、それもまだまだ残ってますし。
>>2163 匿名さん
これまで、沢山の新築マンションのモデルルームを見てきましたが、販売すれば完売というのが殆どでしたので、苦戦していると表現させて頂きました。順調には売れているけど、お客さんが付かなく、売るのに時間を要していると言った方が良かったかもしれないです。
>>2164 検討中さん
70m2台は、戸数も多く、他の所有物件と競合するので、かなり売るのが厳しいと思いますよ。また、こちらのマンションの値段は、近隣の中古所有権物件と同じくらいの値段ですので、それよりは下げないと売れないですね。
>>2166 マンション検討中さん
価格帯が違いますが、ウエリス市谷加賀町なども、先着で残り続けていますよね。様子見の人もいるのではないでしょうか。
ただ、物件内の条件の良い部屋から埋まっていくので、納得できる部屋を見つけることが重要ですね。
>>2167 匿名さん
コロナ対策で、この物件に限らず案内する人数を制限していると思いますし、案内しきれていない潜在的な客がどれぐらいいるかによりますかね。
完成まで1年超ありますし、そこまでに全戸完売したら、コロナ禍では健闘している方なのではないでしょうか。
２割程度の下げ幅で済めば許容範囲かなとも思います。DNPさんの恩恵を受けて資産価値が少しでも向上することを願います・・・
>>2172 マンション掲示板さん
それは、売れないからですよ。売れるまで、次を出さないのは、新築物件の売り方としては、とても一般的な話です。少し前と比べても、だいぶマンションの価格が高くなりましたからね、売れないマンションはとことん売れないです。
地代って3年目から安くなるのでしょうか？
まあ、去年とあるタワマンエリアの新築完成物件見に行ったら8300万から250万くらいの値引き提案受けたことあるので竣工後まで残ってたら数%の値引きならあり得ると思いますけどね。流石に2割はどうかな。完全に経済危機起きてますね。
今マンション価格が高騰した状態なのでバブルがいつまで持つかという懸念があります。もちろん再度値が上がるまで住み続ければいい話なのですが。
>>2178 マンション掲示板さん
まあ、だいたいそのくらいを見込めば、売れるかなと思う値です。
この辺りの所有権中古物件の成約価格はたぶん125万/m2程度と思いますので、間取りにもよりますがこのマンションの販売価格と同じような価格になります。所有権が無い分、幾分は割引かれないと売れ無いと思います。
>>2178 マンション掲示板さん
別の人ですが、20%はあり得ない数字でもないんじゃないでしょうか？
新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（9000万物件をペアローンだとすると）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）
なるほど、誤読してました。新築分譲時に値引きで2割下がるという話ではなくて何年後かのリセールで2割下落の話だったんですね。それならあり得る話ですね。失礼しました。
竣工まであと1年以上あるんですよね。
かなり順調な販売状況ですね。
コロナで第1期前に価格調整せずとも完売まで行けたのに、という営業マンいるくらいですから、竣工後の姿を想像出来る方は検討すれば良いと思います。
専有部はいくらでも弄れるけど、この立地の大規模、この希少性は稀有だと思います。
予算厳しい方は西早稲田が良いと思いますよ。
定期借地権マンションって新築のときはパンピーは敬遠するから新築価格は弱めになる。何年か経って賃貸や売買のレコードができてくると、普通のマンションと変わらないことに安心して実需層が買いに来て相場が上がる。70年の定期借地権物件は基本的に買い。
利回りで評価しない個人が買い手の新築マンションだからこそ、価格の歪みがなかなか修正されない印象。70年先なんて所有権でもどうなってるか分かりませんね。
他にない立地・デザインなので稀少性が高く人気が出そうです。竣工後の様子を想像するだけで楽しみです。市谷の杜もできますし日本の伝統美を推しているでコロナが落ち着いたら海外の方にも人気が出そうな物件だと思っています。
不動産なんて一物一価だから、相場がどうこうという物件全体で語るのは無理があるし、意味がない。この物件の中でも、向きや間取り、内廊下外廊下、テラス、ルーバルとか優劣出ると思うよ。
例えば内廊下のセントラルやフルバルコニーの東向きは希少。
ただ全体的に言えるのは、希少性等から中古になっても欲しい要素はこのマンションにはあると思う。
>>2188 eマンションさん
普通のマンションと同じように売れると良いのですが、ちょっとどうなるかわかりませんね。中古販売の時は、一般人は更に避けませんか？？周りで同程度の価格の所有権物件の中古があるので、そちらを購入するのではないでしょうか？また、こちらのマンションもそうですが、一般的な不動産の利回りを見るとそこまで魅力的ではありませんよね、投資で購入する人は多くは無いと思いますよ。
所有権があれば、建物の立て直しをすることができませんか？定借は取り壊してしまいますが、、、
永続的に住める物件は、定借物件より魅力的と思いますけど。
>>2193 匿名さん
建替費用の負担、そもそも建替の住民間合意、所有権も大変ですね。
その時に管理組合の活動されてるのはご高齢の方ばかりになる想像がつきます。
若い世代が建替近いタイミングの築古所有権なんてそれこそ手出せないですよね。
たしかに賃料は定借でも変わらないと思います。20年経ってから所有権との差が中古相場に色濃く出てくるでしょう。
とくに人口減少が進み、都内でも買い手が減るわけですから、資産性に劣る定借は不利になるはずです。
>>2194 匿名さん
建て替えがあるかもという事で購入するという若い人は、結構いますよ。また、このくらいのマンションを購入される方は、ある程度お金があるので、建て替え時の負担は可能だと思いますよ。
建て替え時の合意は、壊れるなどの合理的な理由が無いと合意は取るのは難しいかもしれないですが、住めるのであれば、建て替えは不要ですので、壊われそうになるまで住めば良いと思います。
>>2193 匿名さん
70年定借だから築20年で売るときは土地に関しては以前よくあった50年定借と同じ。築50年の頃を考えるとこっちはあと20年で後腐れ無くお終いになりますが、所有権だと修繕、建て替え問題でややこしいことになるリスクが出てきます。所有権の場合の方が不利な部分もあり、一概に定借の方が不利ってことでもないように思っています。というか0円でも処分に困るというリスクはまずあり得ない定借の方がいいような気さえしています。
あと、雑な考え方ですが例えば所有権だと1億円のものが定借だと8千万円で2千万円差。これが年月が経って所有権のものが3割値落ちして7千万円になった頃、定借だと4割落ちして4800万円で2200万円差くらいならまあいいかなと。
実際には将来的にどれくらいの差になっていくのかよくわかりませんけど、金銭的な損得よりも絶対的な負動産問題のリスクの方を大きくとらえています。
>>2196 匿名さん
何千万円と掛かるのに、あえて建替が懸念されるマンションを若い世代が購入するというのが、しかも結構もいるんですね。
普通そんなに掛かるのなら、新築やもう少し長く住めるそこまで築年の経過していない中古買うと思いますが。。
>>2199 匿名さん
昔のマンションは容積率をすべて使ってい無かったりするので、建て替え後は、部屋が大きくなり、かなり美味しいので、購入していますね。あと、建て替えは、土地代も支払わないないので、通常よりかなり安く手に入りますし。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
