ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地として権利金が設定されているので、敷地面積で計算するのはナンセンスだと私は思います。

もし建物のグレードを比較するのであれば、(購入価額から権利金を除いた金額)×原価率をみる必要があるかと思います。
権利金自体からはレジデンスはマージンを取っていないとの理解です。
また、いくら値段が高くても、利益率が高いだけであれば、建物のグレードが良いとは言えませんよね。

パークホームズなどの場合は、所有権のため、通常は、土地代からもマージンを取るのかと思います。購入者は土地の取得代＋利益がかかっていると考えると、今回、仮に時価400万/坪に、500万/坪払っていたとしても利益率20%のため違和感はありません。

>>1482 通りがかりさん

ありがとうございます。通常は土地代からもマージンを取るということであれば、仰っている通り、権利金には三菱地所のマージンは含まれていないので、時価400万/坪の相場に対して、500万/坪はそこまで違和感無いと整理できるのですね。

自分は、一般定期借地物件が所有権物件に比較して競争力ある価格で購入できるのは土地代が所有権に比して安いからと理解していたのですが、本物件は土地代はさほど変わらないものの、（１）大規模メリットでコスト削減、（２）多少の内装グレードダウン（天井カセットなど無し）で競争力ある価格を実現していると理解を改めました。利益率は本物件で特段多くとっているものではないと信じたいです。

周辺物件より割安という人がいますが、ここは借地権物件ですから、坪400万なら安くないでしょう。所有権で500万弱計算となります。

30代半ば１馬力（額面1700万円）で8000万円台購入予定ですがちょっと無理してるかなと感じています。
頭金も１割程度しか入れる予定はないので。皆様年収が同じくらいの方は頭金を多く入れる予定でしょうか。低金利のうちは良いですが、金利が上がったリスクを考えて躊躇してしまいます。

>>1485 マンション検討中さん
世帯年収1300万で、8000万円購入予定です。
低金利のため頭金は必要以上に入れない予定です。

頭金に入れると他の選択肢がなくなるため、手許にある程度残す予定です。金利上昇した場合は、将来繰上返済することも想定しています。

>>1484 マンション検討中さん
安くないという根拠は何でしょう？
他の借地権は、近隣所有権よりもさらに安い例があるということでしょうか。

所有権換算で500万円ですから安くないと言っておりますが。
500万円あれば三井の納戸町も買えますし、ザパークハウス市ヶ谷も買えますし、
選択肢はいろいろあります。

>>1488 マンション検討中さん
定借の物件をわざわざ所有権換算する意味がわかりません。
相場通りに定借の条件加味されて坪単価が安くなっているので、特に問題はないでしょう。
所有権500万/坪と、定借400万/坪であれば、定借の条件を度外視する人にとっては、後者の方が確実に割安です。

意味がわからないのが僕にはわからないですね。
所有権物件と比較するのは当たり前の事で、比較するなら換算しないと
比較できません。
後者の方が割安、これは日本語の使い方が間違っています。
絶対額としては安くなるというのならわかりますが、割安とは、値段以外の諸々を
比較した上でないと語れない話です。

物件比較で割高割安の意見があるようですが、あくまで平均ですから、部屋によりけりでしょう。
そもそも、立地、デベ、時期、共有部、専有部、間取り、広さ、二つとして同じ物件はないわけで、実需なら割高割安だけで購入する人はいないのだから、そこだけを議論してもあまり意味はないと思います。本人が納得するなら買えばいいだけ。

>>1491 マンション検討中さん

おっしゃる通りです！

ムキになって正当性を主張する人が居座ってますねぇ..
お疲れ様です。

自分は所有権か定借か以外の条件が全く同じであるなら絶対的な価格が安い定借のほうがいいな。
それを割安と呼ぶのはおかしいのかも知れないが言葉の問題はどうでもいいです。

皆さんのなかで、IHクッキングヒーターのビルトインオプションを検討されている方はいらっしゃいますか？ビルトインオプションで注文をすると40万円以上するのですが、入居後に自前で調達すると半額くらいになりそうです。。ただ、配線の関係で比較的大掛かりな工事が必要とのことで（ただ工事費込みでも20万円くらいとのこと）、200Vの配線が外に出てしまうリスクもあり、非常に悩んでおります。皆さま、どうされますか？

＞＞1495 マンション検討中さん
高すぎなので断念しました。とりあえずガスを使ってボロくなった頃にどうするか考えます。あれって、コンセントさえあれば簡単に取り替えられるんですよね。ただ落とし込んであるだけ。
IHだと鍋が熱くなるだけでほんのちょっと離れればもう全然熱くないので調理スペースを広く使えてよかったのですが。炎がないのでビニール袋とかがうっかり鍋によっちゃっても何の問題も無いし。
と、嘆いていたのですが、……
シンクやコンロの後ろ側の電子レンジ等を置くスペースが狭く、電子レンジ、電気炊飯器、電気ポットを置くとトースターが置けなくて困ったなあと思っていましたがガスなら炊飯土鍋使えるじゃないかと気づき、電気炊飯器を無しにしてトースター置くことにしました。ガスで良かったってことにしましたｗ

このあたりは閑静な住宅街ですが、夜道は暗めですよね。
それなりに駅から距離があるので。

学区は市谷小学校ですが、愛日へは行けないのですよね？
小学校事情に詳しい方、市谷小学校について教えていただけると嬉しいです。

>>1481 マンション検討中さん
マンション用地なので敷地面積で割ったら意味ないですよー。その敷地に建てられる建築面積で出さないと

>>1494 評判気になるさん

絶対額が安いのは買う時だけ話であって
資産価値とか考えた場合はまた違ってくるかも。
一生住むなら買う時安い方がいいんじゃないでしょうか。

先週初めて伺いましたが金額入っているのは1次で未登録だった28戸でした。
皆さまのおっしゃる赤枠？青枠？は金額が入っていない状態で、今は選べない様子でした。

次回、ローン仮審査予約は8月以降となりましたが、2次の登録開始は8月頭からなのでしょうか？青枠から選べるタイミングを知りたいのですが。

>>1500 マンション検討中さん
すでに面談してるなら、MRの担当者に聞いてみるのが一番確実かと。

>>1500 マンション検討中さん
28戸の販売状況に目処がついてからだと思います！
赤枠の値段はわかりますよ。ただし2期で値上げ又は値下げがある可能性もあります。

青枠も全てを2期で出すかは現時点で不明ですよね。もしかしたら一部は3期に残すかもしれませんし。

希望の住戸があれば、担当者に伝えるのが良いのではないでしょうか。

>>1481 マンション検討中さん

戸建て用地ではないのですからその計算なんの意味もないですよ。その土地にどれくらいのボリュームの建物が建てられるのかによっても土地の値段も変わってきます。

この物件と同規模の建物が建てられる土地が市谷加賀町でいくらなら買えるか考えてみたらいかがでしょうか。坪510万より高くなるはずですよ。

>>1497 マンション検討中さん

詳しくはないのですが、新宿区の選択制は終了したので市谷にしか行けません
ここで以前学区が変わるかもと書き込みしてる方がいたのでそれが心配です

>>1497 マンション検討中さん
夜道が明るければ、それは繁華街でしょう。

>>1504 マンコミュファンさん
市谷小学校と愛日小学校はどちらが人気などありますか？

＞＞1504さん
わたしもそれは気にしていたので、営業担当者の方に聞いたり、自分でも調べましたが、そういった情報は一切確認できませんでした。

所有権、駅徒歩二分、、こっちの方が良かった気もする。
https://www.nomu.com/mansion/id/WE500015/?utm_source=criteo&utm_medium...

>>1508 検討板ユーザーさん

本気で言ってる？

私も同じ値段なら中古の方がいいなぁ

新築至上主義も変わってきていますしね。
あちらは小規模ですが、いいマンションだと思います。

>>1510 マンション検討中さん
購入されては？

南側に建物が建っているのと南側が緑地なのは大きな違いだと思う

>>1512
9000万くらいまでに下がればすぐ売れちゃうでしょ。

確かにわたしもパークハウス市谷加賀町は気になっていた物件でした。ただ、実際現地を見に行くと、小規模だからか意外とショボく見えてしまいました。また、駅への距離ですが、確かに牛込柳町には近くなりますが、その分神楽坂駅や市ヶ谷駅へは遠くなってしまうのは少し残念かなと思います。パークハウス市谷加賀町レジデンスだと、意外と神楽坂や市ヶ谷駅、結構使えると思います。

坂があるとはいえ、JRが徒歩圏なのはとても強い。
道も整備されてるし。

二期から参戦予定なんですが、二階(実質一階)のテラス付ってどのくらい残っているかわかる方いらっしゃいますか？

何を重要視するかってことなんでしょう。どちらかが一方的に良いってことではなく。

＞＞1517 マンション検討中さん
2階テラス付きで2期向けに残してあるのはセントラルコート西向きの205、206（いずれも68.16平米の2LDKS）の2つだけのようです。

>>1519 マンション検討中さん
残っているんですね！ありがとうございます！
テラス付が希望なんで、よかったです。

>>1506 匿名希望さん
ネットで検索した範囲でしかわかりませんが、公立の学区制なので人気というよりはそれぞれの好みとそのときの教員次第かなという印象です
愛日の校舎は綺麗ですよね

>>1507 マンション検討中さん

それは良かったです
愛日、市谷ならどこでも良いような印象ですが、仲之は小規模でも津久戸とは違いそうですよね

値下げなしでいけそうなのですかね

キッチンの吊り戸棚って無償で外せるのでしょうか？

>>1522 マンコミュファンさん
牛込仲之はさすがに遠いですよね。
どこの情報なのでしょうかね、気になりますね。

>>1513 評判気になるさん
この物件で南側に建物の部屋ってありましたっけ？
南側は全て緑地だったような‥‥

＞＞1526 検討板ユーザーさん
パークハウス市谷加賀町と市谷加賀町レジデンスの違いの話ですよ

>>1524 マンション検討中さん
付けるか付けないかを無償でセレクトできるけど、一部の部屋はもう選べないはず。

付けるつもりでいたけど選べずに付けられないことになりました。収納をどうするか悩みどころですがスッキリしていいと考えることにしました。

>>1528 マンション検討中さん
ありがとうございます。
仕様が残念という口コミもありましたが、外せないとなると残念です。。

＞＞1516さん
わたし実際現地から市ヶ谷駅（有楽町線・南北線）と神楽坂駅まで歩いてみましたが、市ヶ谷駅までは9分かからずで到着しました。神楽坂駅までも徒歩10分と意外と早く着けたのは予想外にポジティブな要因でした。気持ち早歩きではあったと思いますが、ベビーカーを押しながらでしたので、意外と近いなぁという印象です。