ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

ウエリス市谷加賀町の案内がきたけど、どうなのでしょうね？
まだＨＰはないようですが、、
100平米以上の部屋の案内がありました。

完成後1年程度の物件ってこの辺にありますかね。
全体的な市況の影響も確実にあるわけで、牛込柳町に絞る必要はないでしょう。

既出かもしれませんが、定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？

この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。

管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。

地所の管理会社は、過去に隣に同じ地所がマンション計画を出してきたときに、管理組合の理事を飲み食いさせて味方につけて反対運動に好意的な理事長を解任するなんてことしてる会社。そもそも管理組合の理事会って理事の職の解任って想定してないから管理規約に規定はないのにルールを無視しての暴挙。

市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。
優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。
ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。

>>146 匿名さん
若い世代の世帯にとっては切実な問題です
仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう

この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？

>>145 匿名さん
うちも以前、買った物件で地所のひどい仕打ちにあいました。都心ながら南側は桜並木と学校の校庭で視界が抜けていました。重説、契約を経て、引き渡しの直前に重説を追加。学校が建て替えになり、南側の目の前に高い建物ができる可能性があると。区に聞いたところ、学校の建て替え計画はずっと前からありました、という回答。販売時にそんなリスクには一言も触れないという。三菱地所の旧藤和不動産は汚いまねをして来るので絶対に近寄りません。

なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか

近所のウエリス市谷加賀町は高過ぎて手が出ません。
ここは借地権だからウエリスよりはかなり安くなりますよね。

>>151 匿名さん
70平米で低層階7千万台前半?高層階8千万台前半と予想します

>>152 評判気になるさん
そんなに安く買えるんでしょうか？神楽坂のアインスタワー、定借中古で、最近でも平米単価100万をちょっと切るくらいの価格がついてるの目にします。サンクタスなんて平米100万余裕で超えて売りに出てますよ。その価格なら買いたい。

アインスタワーとは立地が雲泥の差です。

定期借地権物件は借地契約期間満了時には必ず価値ゼロとなりますから、市場で売買される価格は満了時までの利用価値ということになります。
家賃×残存年数<売買価格ということであれば完全に不合理ですからババを掴むことになります。
神楽坂アインスタワーとか大丈夫ですかね？

建築関係の人に聞いたことがあるのですが、定期借地権満期になった際、実際には住人の中には住み続けたいと考える人が多いらしく、借地権延長になるというパターンは考えられると。アインスタワーくらいの規模だと住民の総意をとるのが大変そう。もちろん地主が断固返却と言えば従うしかないのですが、借地料が入り続けるのであれば、地主にとってデメリットはないので。

>>154 買い替え検討中さん

そういうもんなんですか。加賀町てわりと高級住宅地というイメージで付加価値高いかと思っていました。近隣の中古、結構な値段しますし。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93024023/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93004223/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93165830/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93245772/?kbn=2

まずそれらの価格は、売り主の希望売却価格であって、成約価格ではありません。
利便性がアインスタワー辺りとは比較にもなりません。

たとえば銀座の土地価格といっても、4丁目の交差点の和光、木村屋、山野楽器と、1本裏に入っただけで、どの程度価格変わるか考えてみてください。
わずか数十秒でも3倍以上違うのでは。

>>158 買い替え検討中さん

神楽坂も市谷も所詮外堀通りの外で大差はないでしょ。銀座の例えはあてはまらない。
笑っちゃうね。
ただ言えるのは、神楽坂は食事などを楽しむところで、住環境的にはよろしくないよ。

同じエリア内においてちょっと離れただけでも、価格は違うという事を言っているだけでしょ。それは銀座だろうが札幌だろうがどこでもいいんだよ。

>>160 買い替え検討中さん
マンション価格が不思議なのは大通り沿いと裏通り沿いで近所だと値段が殆ど変わらないことです
閑静な住宅街といえば聞こえは良いですが裏通りの土地の転売価値から言えば明らかにぼられるケースが多いと思われます
大通り沿いの物件を購入しておくのが賢いやり方です

>>159 匿名さん
神楽坂は歓楽街なので利便性という点では優れていますが防犯を含めて住環境としては確かに良いとは言えませんね
住む人の価値観にもよりますがファミリー向けではないように思いますのてそこのところお間違えのないようにということですね

>>156 マンション検討中さん
満期時の延長は地主絶対有利での交渉になるんしゃないですかね？
地代の大幅値上げを呑むことになりそう

>>164 マンション検討中さん
当然そうでしょうね
延長に期待するのは浅はかです

>>156 マンション検討中さん
定期借地権制度ができてからまだ30年。
住宅用は最低50年なので、満期時の延長を具体的に検討した案件はまだないでしょう。
延長というケースはありえることはありえるでしょうが当てにできるものではないでしょう。
そんな与太話を素人に吹き込む建築関係者ってなんなの？って思いますが。

>>166[
知ったかぶり、推測で物を言ってはいけません。具体的に検討している案件はあります。
麻布台パークハウスはほぼ決まっています。

>>167 買い替え検討中さん
一部の人が騒いでるだけで何も決まってません
具体的な条件で合意に至ったものはなにもないですよね
満期後の地代、期間、解体条件…
何一つ決まってません

詰めている段階でしょ。アメリカンクラブが延長でいいとしている事に違いはない。

>>168 マンション検討中さん
満期後の地代値上げは当然ですが更新時に特別更新料を請求されるのではないでしょうか
いずれにしても簡単には行かないですね

借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。

定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。
よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。
前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…

ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。

半地下住戸が有りますよ
半地下だとどれだけ安くなるかな？

そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。

タワーじゃない方がいい。定借でも構わない。駅近でなくても複数の路線に歩ける距離でアクセス出来たほうがいい。リタイア後から老人ホームに入るまでの長くても20年間くらいの都会暮らしのための住居をこんな条件で探しているのでここが買える価格ならかなりうれしい。

>>176 マンション検討中さん
70平米換算で70から80百万円と予想します

>>177 匿名さん
借地物件は地代も含めて判断しないとね

所有権でも600もする高級マンションじゃないよ。

>>180 マンション検討中さん
妥当な価値の議論ではなくデベの売値の予想です

>>180 マンション検討中さん
同感です。近隣のヴィークコート市ヶ谷加賀町は築8年で坪単価450万程度で取引されてます。

>>182 匿名さん
デベのレベルが違いすぎて比較にすらなりません
ゼネコン事業主で三井三菱に対抗できるのは鹿島だけでしょう

>>183 マンション検討中さん
一概には言えないのでは？そもそもこのマンションはフジタ施工ですよ。最近は三菱＋長谷工マンションもあるくらいだから。

>>185 マンション検討中さん
物件価格を左右する要素として事業主だけでなく施工がどこか、建物のクオリティ、仕様内容も重要な要素だと思います。

>>186 匿名さん
それらを否定してはいません
文章読めない人ですか？

>>187 マンション検討中さん
ヴィークコートと比較にすらならないと書かれていたので。

現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。

坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。

だって、リセールのリスク高いもん。

この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。

近隣のプラウドとかみてみればいいと思います。

南町の方ね。

モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。

スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ
普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです
もう少し駅が近いと良いのですが

老後、元気な間だけ都心に住んでみたい。時間はあるので少々の不便は許容。そのせいで安くなってる方がむしろありがたい。ただ、自分の予定よりはちょっと早い。でも都心でこんな物件そうそう出て来ないだろうからなあ。

>>197 マンション検討中さん
神楽坂のアインスタワーの中古でいいんじゃない？

ウェリス市谷加賀町はたかすぎるけど、あれで売れていくのかしらね！？
ここよりも物件属性的に明らかに高級物件なのはわかりますが。
もうちょっとで番町が買えるくらいの坪単価です。

ウェリス市谷加賀町は平均面積102m2で戸数(20戸)も少なく、一般人向けというよりは一部の富裕層に高級路線で行くだろうから、坪600万円代は想定できる。
平均価格は1億8,000万円あたりだろうか。

>>200 マンション検討中さん
ホームページに価格出てますよ。

平均で2億以上だな。

ウェリス市谷加賀町に果たしてそんな大金を出す価値があるのか謎

ウェリスの方は、間取り、室内3D、仕様が流石の高級感と思いますが、開口部が狭くて残念だなと思います。近隣に配慮しているのでしょうけど。こちらのパークハウスら3D・仕様・開口部がんばってほしい。

ここはお金に余裕のあるファミリー層などがターゲットでしょうか。市ヶ谷駅に比較的近いことや、DNPの緑地化事業もあって魅力的ですが、定期借地権だとどうしても売却時のリスクは問題になるかと思います。スタディーブースやコンシェルジュサービスなどいろいろ高級感が出てますが、販売価格が高くなるようでは、ファミリー層は買いにくいのではないでしょうか。

ここに住んでも勾配の大きい市ヶ谷駅を日常使いすることはないと思う。わざわざ市ヶ谷まで下りて行かなくても、柳町から新宿まで直通8分だし大江戸線の割にはホームが浅くラッシュ知らずで相当便利。食事は神楽坂。周辺は閑静で治安もこの上なく良い。価格次第ではあるが人気になる予感。

>>206 匿名さん
日常使いできるのが大江戸線だけってのはパワーカップルには致命的弱点
リタイヤ層がのんびり暮らすにはいいと思う
借地期間切れる前に寿命だし
介護サービスつければ人気のマンションになりそう

>>206 匿名さん
近所に住んでますが牛込柳町は本当に便利ですよ。新宿まで3駅ですし、タクシー使っても1500円かかりません。大手町や東京駅へは乗り換え一回です。
治安が良く、何処へ向かうにもアクセスが良い都心の住宅地は意外と少ないものです。
休みの日には神楽坂まで散歩して食事して帰ることが出来るのも大きなメリットです。

それにしてもこの辺の中古相場が弱いという事実があります。
それはなぜなのか考えてみましょう。

この物件から徒歩2-3分の場所に竣工予定の三井物件も片側は傾斜の高台で開けてたいので眺めも良さそうですしいいなぁと思いました。
概要の公開が待ち遠しいです。

その点それはそうなのですが、接道が悪いのが難点。おそらくメインエントランスは下側ですが、道路が狭すぎる。裏を駐車場入り口にするはず。

間取りでましたね、ルーフの部屋がいいなと思ったんですがこれって位置的に某芸能人の変わったお家が目の前になる可能性が高いですよね…と考えてしまい悩んでいます。
上の書き込みでこの辺の中古事情がよくないとありましたが原因はなぜなんですか？

周辺エリア(加賀町、甲良町、二十騎町等)で築10年以内の中古成約価格をレインズで確認すれば、中古相場が弱いなんて根拠のない中傷であることが一目瞭然だな。
牛込柳町駅は地味だが新宿至近で、外苑東の歩道が広くきれいになることも併せて見直されてきている。坂下ながら駅近のクリオが相場をさらに引き上げる可能性もあるね。

でいくらなの？
500万円するの？

>>214 買い替え検討中さん
500行きますかね？
所有権換算で600でしょ
ビューが抜ける部屋はそのくらい行きそうだけど
日照や景色などの条件悪い住戸も多いですよね
500で地代まで払うってなんだかなー

違いますよ。中古相場の話です。

逆に時間に縛られないリタイア世代には狙い目

>>218 マンション検討中さん
ハッピーリタイアメントさんたちには好適と思います
相続税評価額も所有権マンションより低いのでお子さんたちも喜ぶことでしょう

坪単価500もするのですか、ほとんど億ションということですか

>>220 マンション検討中さん
そうですね、ご老人が集う億ションになりそうですね

立地が良くないため500もしないという話です。

>>222 マンション検討中さん
誰からの話？妄想？

駅力が弱く、中古相場の弱いこのエリアでは価格は伸びないと考えるべき。

>>224 買い替え検討中さん

でも、このエリアは価格伸びているんだよね?

他のエリアに比べて全然伸びてないと思います。

駅力が弱い？山手線内側のほぼ東京のど真ん中、、どういう価値観持っているのか。
発想力の欠如を感じます。

70年後に価値ゼロになる事が確定しているマンション。資産性、換価性は期待出来ず、永住する覚悟でいくら出すのか悩ましい。

>>227
なんとか歩いて行ける距離だとしても、飯田橋やJR市ヶ谷とは大江戸線の牛込柳町など月とすっぽんなのです。それが常識という物です。

定期借地権というのは、所有権の7、8割でしたか？坪500というお話出ていますが、所有権の周辺相場でもそこまでしないようですよ。高くても450くらいのように思いました。定借なら320-360くらいですかね？

400弱です！悩みます。

所有権のｘ80％とはいかないでしょうから、ｘ85％くらいでそれなりな金額になってくるのではないでしょうか。
共用部のコストのかけかたからしても平均の坪単価は400以上はするだろうと思いますし、400-420あたりが大半になるのかなと想像していて、あまり借地権だからということは関係ないような金額なんだろうと思っています。
各種費用も地代を含めて5万/月は越えるだろうと考えると、他の方も仰られていたようにリッチ層向けな物件ですね。

借地権でもいろいろよい面があるなら、多少高いのもわかります。ただ、地代などの問題でランニングコストが所有権よりも高いのは確かだと思います。地代が2万としても70年で1680万、3万なら2520万高いはずです。ここから固定資産税分は差し引いて考えるとしても、ざっくり800-1600万くらいは所有権より高くかかるのかと。

>>232 検討板ユーザーさん
450出して所有権付きを買った方が長い目で見ると良いと思いますよ

少し条件は悪いけど、坪350くらいの部屋を欲しいと思いました。
共用部がかっこいいです。

なんで長い目で見るといいんですか？
そもそも長い目で見て、築50年とか60年とか70年のマンションを買いたいと思います？
建て替えとかの揉め事で、ただでさえまとまらないのに。
そもそも、昔の団地とかで容積にゆとりがあって金のかからない建て替えならまだしもそんな物件は都心の良い場所は皆無。山手線の内側なら尚。
しかも、解体金や建て替え費用、仮住まいまでして資金を捻出できる奴がどれほどいるのか。
マンションの歴史が始まって50から60年ないくらい。
素人意見もどうかと。

定借マンションは資産性が無い代わりに負動産になる心配はない、という主張ですね

>>237 マンション検討中さん
234さんが書いているようにランニングコストが高いのが問題。働いている間はまだしも70年も高い地代を払い続けられるのか？不安。じゃあ最初から貯めとけばいいのではと思うがそんな金あるなら所有権でコスト確定させたいと思う。相続しようにも次の世代もバカ高い地代がついてくる不動産よりは所有権の方がありがたい。

立地・環境の希少性と共用部分などの仕様は魅力的、ただ分譲時の価格が最近の傾向もあってか高いこと、ランニングコストは所有権よりどうしても高いこと、これらがリセールの時にどう影響するかを考慮したいです