ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

テラスやルーバルっていいなと思って検討中ですが、低層階の場合上層階のベランダ等から丸見えになる可能性はありますか？

>>1259 マンション検討中さん
上からだねー笑
検討外がなんでここいんの？

>>1258 マンション検討中さん

私としてはカッシーナうんぬんより、屋上に出られてそこで過ごせる共有スペースが欲しかったです。

>>1262 マンション掲示板さん
可能性ではなく、丸見えです。それを気にしない人が買うんです。

>>1260　
どの程度下落したかはあまり意味がないでしょう、分譲時が安ければ上がる事もあるわけで。
現状おおざっぱに言って70㎡で7000万円程度のようです。
1年で１％下落するとして、築17年で割り戻すと現在新築なら8430万です。
資産価値は当然アインスタワーの方が高いと思われ、ここが築17年で7000万円を
キープできるとは思いませんが。
交通利便性はあちらが上ですし、これからの17年となると、基本的に人口減少ですしね。

＞＞1262 マンション掲示板さん
屋根がかかっていない部分は上階の人が覗き込めば丸見えですね。
でも、ここのイーストのテラスは屋根がかかっている部分があるので、屋根のかかっていないところに緑を置いて屋根のかかっているところでティータイムとか出来そうなんですよね。スロップシンクはリビングと反対側にあればいいのにと思いましたけど。
道路からは見えちゃうかも知れませんがそれを言い出すと一戸建ての庭だって同じことですし。

>>1267 評判気になるさん
屋根はどこにかかっているのでしょうか。図面も見てもわかりませんでしたが。105号室のサブエントランスの下ですか？

>>1265 マンション検討中さん
テラスは上層階のバルコニーからですと手摺りもあるので、身を乗り出さないと見えないのではないですか？ルーフバルコニーも、そんなに見えないのでは。

＞＞1268 匿名希望さん
テラスの引っ込んだ部分って屋根というか上の階の乗っかっているんじゃないですか？
107 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80Et.pdf
108 https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
これの専用テラスと書かれている部分は上が空ですが、テラスとだけ書かれている部分は天井があって上の階からは見えないんじゃないかと。

>>1266 マンション検討中さん
アインスは50年定借。残り33年。来年になると残り32年。
こちらは残り70年。あれ？交通利便性差し引いてもこちらのほうがもっと価値あるのでは？

初期の50年の定借は、延長が規定路線でしょう。

人口の減る今から築17年、残り53年で7000万あるかという話をしているので、よく読みましょう。

>>1270 評判気になるさん
なるほど、わかりました。あとはMRのように傘をつけても良いのでしょうね。

延長が既定路線っていうのは何の根拠もないような。。
さらに言えば、前払地代なども50年を前提に支払っているわけで延長するのであれば
更新料や延長料の追加の支出が発生しうる。

>>1273 マンション検討中さん
人口減少→資産価値低下の話を云々するならマンション買うこと自体辞めたほうがいいのでは？大きなトレンドの前には神楽坂も市ヶ谷も関係ないですよね。

>>1264 マンション掲示板さん

屋上、めっちゃ分かります！その点は残念ですね。

本物件のコの字の形状から地震による各棟接続部分の被害の懸念がありますが、地震保険は加入しない管理費前提になっており、築浅マンションでは一般的なのでしょうか。

資産価値はあるのでは？
私はこのような物件をずっと探していました。
アインスのようなタワーではない。地盤も固い。
かつ緑が多く、住宅街の穏やかな雰囲気が享受できる。
駅近至上主義も結構ですが、このようなコンサル風情の発言には辟易します。

これから引き渡しまでが待ち遠しいです

管理組合で建物共用部の地震保険に加入するのが普通だと思っていましたが、
しないのですか？我が家の5階建て小規模低層でも組合が地震保険入ってます。
ちょっとした被害でも保障出ますし入ったほうが結局得なような気がしますけどね。

>>1281 坪単価比較中さん
例えばどんな被害で使用しましたか？

>>1279 マンション比較中さん
完全に同意です！

洗面台の三面鏡に曇り止めヒーター付いてないんだね…オプションの冊子に載ってるってことはそういうことなんだね…ちゃんと確認してなかった。

>>1284 匿名さん
付けるのですか？

迷ってます。有料オプションと言われると躊躇しますね…

みなさん、現時点で、つける予定のオプションは何ですか？

>>1286 匿名さん
鏡に埋込み壁にスイッチ、ですから後からつけるのは大変そうです。検索するとヒーター自体は2万円弱ですね。でも、本当に必要なのか諭しているページもありました。そういう意味では迷うのでしょうが、私は付けませんね。

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス とブリリアcity西早稲田でまよっている。。。

>>1281 坪単価比較中さん

管理規約を見た限りついてない飲食です。追加でつけると組合費増額とかそういう話になるのかと。合意形成も苦労しそうですね。。他のマンションを知らないのですが加入具合はケースバイケースなのですね。

>>1289 匿名さん

>>1289 匿名さん
西早稲田のほうが価格安いですよね。
でも、住環境や立地でとるなら市谷加賀町だと思います

>>1289 匿名さん
どう迷ってるんですか？

>>1281 坪単価比較中さん
共用部は火災保険に入っていますが、
地震保険には入らないのが一般的ですよね？
地震保険は、居住者からの希望があったとき、
管理組合により総会の多数決で加入するか決められます。

>>1293 マンション検討中さん
例えば、屋上で過ごせる共有スペースを設置すべきということも、総会の多数決で決めれるんですか？

>>1293 マンション検討中さん

そうなんですか？それは失礼しました。
今住んでるマンションが入っていたと記憶していたもので
結構築年数経っているので途中で加入したのかもしれませんね。

>>1294 マンション検討中さん

決められるか決められないかで言えば決められますが、
まずスペースの問題、工事費用の問題で実現はほとんど不可能でしょう。

屋上へ安全に登れる階段があるのかも分かりませんし、
いま図面が手元にないのでこの物件は分かりませんが
屋上へはハシゴでしか登れないマンションも普通です。

マンションの自転車出入口、遠回りなんですね。
ボラードは、通るのは不可でしょうか。

>>1297 マンション検討中さん
バラードの設置の意味からして不可でしょうね。正面やや横から入るのでしょう。

>>1298 匿名希望さん
ボラードですね。バラードではお別れになってしまいます。

1289 です

そうなんです。

西早稲田がいいところ
・広い（安い）
・超充実した共有施設

市谷加賀町のいいところ
・立地
・デザイン

どちらも定借でいい物件ですよね。
買えるなら市谷加賀町の方がいいんでしょうが、8000万ぐらいの予算なんでかみさんは、キッズスペースとかの共用施設や部屋が広い西早稲田推しなんですよね・・・

市谷の杜、徐々に良い感じになってきましたね。

>>1300 匿名さん
西早稲田は、川沿い、ハザードマップで色付きなので、災害リスクが高そうですね。それが価格に反映され安くなっているのだと思います。

キッズスペースも使用するのは最初の数年だけだと思うので、そこをどう捉えるかですよね。

皆さんの中で、ヴィークコート市谷加賀町も検討されたことがある方、いらっしゃいますでしょうか？検討されたうえで、パークハウス市谷加賀町レジデンスの購入を決められたのであれば、ぜひともその理由を教えて頂けないでしょうか。

ご参考までにこちらはSUUMOに掲載されているヴィークコート市谷加賀町の物件情報です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

どちらの物件も凡そ坪単価400万円程度ですが、ヴィークコート市谷加賀町は所有権ですし、仕様もパークハウス市谷加賀町レジデンスよりは良いと思います。またこの部屋に限って言えば、広大なテラスも付いていますので、これらを総合的に勘案しますと、ヴィークコートの割安感、パークハウスの割高感を感じてしまっていますが、皆さんはどう考えていらっしゃいますでしょうか？

なお、もちろんヴィークコートは新築ではありませんので（築8年）、新築のパークハウスと単純に価格だけを比較することは難しいかと思いますが、ヴィークコートは新築時よりも価格が上がっていますので、そういう意味では昔はもっと割安だったと考えられます。

お忙しいところ恐縮ですが、皆さまの忌憚のないご意見頂けますと幸いです。よろしくお願い致します。

エアコン設置についてなのですが、こういったマンションって室内機から室外機への配管を通すためのパイプとかが設置されていて後からでも取り付け可能なようになっているものなんでしょうか？
リビングと隣の洋室を繋げて使って、リビングはエアコン無し、洋室のエアコンを馬力高めのものにしてサーキュレーターや扇風機で攪拌ってことにしようかと思っているんです。リビングのエアコン設置位置がテレビを置く予定のところの上なので壁コンの見栄えの悪さをどうにかしたくて。
やってみて具合が悪かった場合の追加での設置が家電店等で頼む業者さんでも問題なく出来るのかどうか。

>>1303 マンション検討中さん
私はこれはチェックしておりましたが、ヴィークコートは高いと思いました。この値段に割引はあるかもしれませんが、これに仲介手数料もかかるんですよね。

>>1304 評判気になるさん
配管は図面の通り設置されています。後付けは問題ないはすですよ。

＞＞1306 匿名希望さん
ありがとうございます。やっぱりそうなってるんですね。リビングは無しでやってみようかと思います。オプションだと高そうだし他の部屋も家電店に頼もうかと。まだかなり先の話ですけど。

>>1303 マンション検討中さん
テラス付きを謳っていますが東向きの地下住戸ですから、ファミリーを対象としたプランとのチグハグさを感じます。地下+内廊下で風通しも悪いでしょうし、特に今のような梅雨の時期は湿気がけっこうしんどそうですね。
やはり所有権マンションであるに越したことはないので、同様の占有面積で南向きの非地下住戸なら検討したいところです。当然その分お高くはなるでしょうが。

>>1303 マンション検討中さん
ヴィークコートは、かなり前から売りに出ていますよね。何度か値下げした中で数ヶ月残り続けています。少し前は、同じ物件の1階西側テラス部屋も同時に売り出されていました。そちらも数ヶ月売れていなかったと思いますが、最近表示されなくなりました。
長期間売れていない＋直近で1階テラス部屋が複数売りに出ていたことを考えると、住みにくい要素があるのでしょうね。

お買い得物件であれば、パークハウス市谷加賀町(レジデンスではない)のように、中古で出た瞬間売れるのかと思います。

ずっと「いちがやかがまち」だと思っていたら「いちがやかがちょう」だったんですね。

ヴィークコートとこちらの物件の違いは規模感かと思います。
85戸は決して小規模ではありませんが、周辺にいくつも競合があります。

こちらは200戸超で周辺では二度と出てこない希少性がウリになるはずです。

ソアールタワーのような大通り沿い物件は別として、高さ制限の強い大久保通り内側の市谷加賀町、甲良町、二十騎町周辺では長らくここがランドマーク的マンションになるのでしょうね。
より一層定借が惜しいと感じますが、むしろ定借だからこそデベが実現できた案件と言うべきかもしれません。

ファミリーが増えるので、近隣の保育園等不足しそうですね。

入居する皆さんは、レジデンスケアには加入しますか？入らなくとも初期不良には対応してもらえるようですが、さらに10年間の不具合に対応してもらえるとのことですが。

>>1314 匿名希望さん
レジデンスケアに入ると、いくらかかりますか？

モデルルーム満席ですね。

レジデンスケア、30万ほどだと思いますが
保険としては高くないですかね。
そんなに不具合故障あるかなぁ

>>1317 マンション検討中さん
24時間受付が売りのようですね。

>>1318 匿名希望さん
真夜中に依頼する程、緊急性のある故障はそうそうないと思います。

>>1319 検討板ユーザーさん
やはり、必要なさそうですね。

>>1317 マンション検討中さん
必要なさそうですね。
見積書には最初からレジデンスケアが含まれていましたが、契約会の時に選択するのかな
30万浮くのは大きいですね！

>>1275 口コミ知りたいさん

他の定借物件でも延長の話が既に出ています。
延長すれば地代は地主に入るし、50年で壊すのは早いよねという趨勢があるという話です。

>>1276 坪単価比較中さん

だから、すでに過ぎた17年のアインスタワーが7000万するからといって、今から17年後なら7000万は維持できないと考えるのが妥当ではないかと
言っているだけですが。
資産価値とは、美人投票なので支持する人が多い、利便性の高いアインスタワーに軍配があがるという話です。

>>1321 マンション検討中さん
浮いた30万を別のオプションに使用した方が、まだ良いですね。

>>1323 マンション検討中さん
不毛な議論になっていますね。
もともと、ここの下落率はどの程度が、という話題だったはずですが。

>>1317 マンション検討中さん
私が担当から聞いたところでは、レジデンスケアの保証期間内で、通常交換等のメンテが必要になるものが複数あり、レジデンスケアに入ればそれらが無償で出来るため、30万はかえって安くつくという話でした。どのようなメンテだったか、完全に無償なのか、詳細は忘れてしまいましたので、確認が必要かと思いますが、ご参考まで。

>>1326 名無しさん
通常交換というのは、故障ではなく、耐用年数が過ぎたから壊れていないけど交換するってことですよね？
その費用が賄えるなら30万は安いかもしれませんね。

>>1323 マンション検討中さん
なぜ経過期間だけ問題にして定期借地権の残余期間を無視するのですか？所有権物件同士ならそれでもいいですが、アインスはもう残り33年しかないんですよ。しかも年々ローンが組める期間が減っていく。それも織り込まれた上でのこのリセール価格です。

定期借地権の期間に基づいてローンもつくので33年以上は組めないんですよ。こちらは17年経過しても残り53年、まだ余裕で35年ローンが組めます。築20年くらいまでは所有権と近い動きをする可能性が高いと思いますが。

>>1322 マンション検討中さん

具体的にどの物件でその話が出ているか知りたいです。

>>1327 匿名さん
おいおいみんな得するなら、会社がつぶれるよ。
赤字になること続けるわけないじゃん。
新築マンション後生大事にしたい日本人の性質につけ込んでるだけだよ
傷付かない！ってフロアコートするのと一緒

>>1330 匿名さん
実際は加入していることを忘れている人が多いんでしょうね。10年20年後も、覚えている自信がある人は、加入して損はしないのかもしれませんが。

徳になることはないですよね。

>>1327 匿名さん
そうですね。通常使用でも、一定期間経つと設備の交換が必要という話だったと思います。いずれにしても24時間対応だけという話ではなかったと思い、言及しました。改めて確認されて、全体のコストで判断されてはと思います。

>>1309 マンコミュファンさん

もし、8000万の指値通ったらヴィークコートの方がいいですよね？

定期借地権付き物件の良さが未だ理解できません
所有権付き物件と比較してどの程度安く購入できるのでしょうか
素人目には定期借地権付き物件は割に合わないと感じます

>>1334 通りがかりさん
過去ログ

>>1333 マンション検討中さん
8000万円出すのであれば、私なら新築の市谷加賀町レジデンス選ぶと思います。
あり得ないと思いますが7500万円まで下がれば、ヴィークコートを選ぶ可能性もあるかなといったところです。

実際に物件を見たわけでもないですが、ヴィークコートにあまり第一印象で魅力を感じないんですよね…。好みの問題だと思いますが。

>>1334 通りがかりさん
どのあたりが割に合わないと感じていますか？

あえて中古のマンションと比較しなくてもいいと思います。
安価で市谷加賀町の新築マンションに住めるのですから。
一応、市谷に借家ではなく自宅があると言えるのですからね。

>>1338 通りがかりさん
そうですよね。こちらのマンションが良いです

＞＞1303 マンション検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町のその部屋と似た部屋をパークコート市谷加賀町レジデンスで探すと112のE-70G1t 8190万円ってことになると思います（第2期に同タイプの110が残っている）。ヴィークコートのほうが専有面積もテラスも少し広いですが。
ただ、テラスの東がパークコートでは植栽-私道-中学校で校舎（3階建て？）は私道から少し離れている上、部屋が実質地下1階ですからテラスから上を見ると空しか見えないんじゃないかと思いますが、ヴィークコートは東に道路はなく植栽があるだけで隣のウエリスが建ち、ウエリスは西側にテラスを設けるようなので建物はある程度離れていますが地上5階建てなのでヴィークコートのテラスから離れているとは言えウエリスががっつり見えちゃうんじゃないかと思います（いずれも推測です）。
建物の四方が道路で南が市谷の杜という緑なのも捨てがたいところがあります。
広いテラス付の物件ですからテラスを利用したときどんな感じなのか、離れてはいるけど大きな建物が見えるヴィークコートと、地下で壁があるけどプライバシー感があるパークコートとどちらが好みなのかによるってことかも知れません。自分なら気兼ねのないほうを選びます。
個人的にはおそらく20～30年で売るのでそういう場合なら所有権との金銭的な差はでないんじゃないかと思いますし、こっちの第2期110を狙いたいところです。新築と中古の違いもありますし。
全くの個人的な感想ですのであしからず。

パークコートじゃなくてザ・パークハウスね

>>1341 評判気になるさん
似た名前のマンションが多いね

>>1340 マンション比較中さん
そうですか。110は倍率上がりそうですね。

ヴィークコートが8900万円のままなら断然108のE-80Atのほうがいいね
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/plan/pdf/E80At.pdf
まだ価格がわからないけど似た間取りでほんの少し広い106と107が第1期で8990万円だった

ヴィークコート坪400万円を切っているから、高くはないはず。ただ交渉次第で8300～8500にはなるでしょうよ。手数料なんて今時安いところあるから、1％とか。
現在賃貸住まいの人なら、すぐに入居できれば家賃が浮きます。ここなら完成まで
家賃を払い続ける必要がある。家賃は来年11月までなら400万円くらいにはなる。

じゃあ買えば？

やはり所有権ですし、安くなるなら買おうかな。

>>1347 マンション検討中さん
見学はした方が良いですよ。特に写真に載っていない個室も見た上で判断した方が良いかと。

ありがとうございます。多少事は200万円もあれば綺麗になります。まだ10年経っていませんし。仕様はヴィークコートの方がよさそうです。共用部はもちろん規模もあるこちらですが。

今週土日は予定通り実施ですかね？

TPHって何の略か理解できなかったのですが、ザ・パークハウスの略なんですね…。

パークハウス市ヶ谷と、パークハウス市谷加賀町はどちらが人気ですか？

>>1352 eマンションさん
ターゲット層が違うと思います
市ヶ谷は単身者やDINKS向け、加賀町はファミリー向けっぽい

>>1353 検討板ユーザーさん
しかも前者は分譲済み、後者は分譲中。

>>1353 検討板ユーザーさん
ファミリー向けの競合はどこになるんですかね？
少し前に話題に出ていた西早稲田でしょうか？

>>1354 通りがかりさん

あと5戸・2LDKのみみたいですが、まだ分譲中ですよ。

>>1356 通りがかりさん
本当ですね。失礼しました。

MR行きたくても空いてない

無償オプションの、色セレクトは何を選びますか？

ここは即転すれば、値上がるだろうな。
再開発隣接物件は黙って買いだわ。
駅徒歩関係ない立地がこの世にはある。

>>1360 マンション検討中さん
1期で買った人が、2期に買うこともできるんですかね？
そしたら、一人でたくさん買えば、利益出ますね