ラアトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

今日から先着申し込み開始ですね。
検討中の方いらっしゃいませんか？

御苑ハイツのリノベーションですか。
内外装のリフォームしたみたいけど、構造部分、たとえば耐震性とかも補強したのかな？
HPには何も書かれてないんだが。

耐震補強は特にしていないそうです。診断もしてない？と言われましたが、営業の知識が浅すぎてこういうリスキーな物件を買うには心もとなく感じました。御苑隣接まではいかないものの、内藤町での新築1LDKだてな5000万前後からあるのでやはり新しいほうがいいかなと。それに隣接だと虫がたくさん入ってきそうだし。

うわ、補強なし・診断なしですか。
こりゃちょっと手を出せませんね。。。

デザインとか表面的な話がメインで、耐震とかの話は聞かないと教えてくれませんでした。でもきっと聞かれるとは思ってるようで、その手の資料は手元に隠し持ってました(笑)。耐震性や建物の寿命について質問したら、「49年間何もないですから、これからも大丈夫である可能性が高い。でも約束はできない。それを納得してくる人にだけ購入していただきたい」と言われました(苦笑)。2000万ぐらいならともかく、4000万以上出すのにね。

営業の方のレベルが低い‥それがそのままマンションのレベルとかお金の掛け方に比例している気がして、不安になります‥
耐震のことは、建て直しをすると同じ高さまで建てられないからと説明を受けました。耐震補強しないのか、については部屋からの眺望が損なわれるから、と言われましたが今、いちばん利益率が良いのが今回のラノベだけでなるべく高く売り逃げることだからと理解しています。
でもそれを踏まえてもやはりあの場所は魅力的なので検討中です。

永住か賃貸に回すなら良いかもしれませんね。リセールについては築50年以上になりますし、耐震補強等についてがネックになり売りにくいでしょうね。四谷界隈でも築50年以上になると2000万台当たり前ですから。

あとあまり気にならない方が大半？かと思いますが、今後も昔ながらの貯水槽方式らしくちょっと残念でした。せっかくリノベするのにそういうところにはお金をかけないんだなと。

連投すみません。でもデザインは良さげですし、賃貸に回したらそれなりに利回りが出そうですし、御苑隣接は希少なので悪いところばかりではないと思います。

実際売れてるのかしらん

築49年だと、購入して数年もたたないうちに修繕云々問題が上がりそうで怖い。修繕積立費なんて一から積立開始だから当面は資金不足で何も対応できないだろうし。

デザイン優先で耐震補強はしない等、売り逃げしか考えていない感じがプンプン。

安物買いの銭失い

思いっきり旧耐震ですから、耐震補強してないとなると難しいですね。

>>14
それも含めてご納得いただける方にだけ買っていただきたい

と言われました。

まあ、そうなると賃貸用と割り切って買うしかなくなる。立地が希少なだけに、完全な建て替えでなかったのは残念。。。

耐震補強してないマンションですと、ローン審査通るのでしょうかね。。。銀行側の評価次第では貸してくれない可能性はありそうですね。

>>17
聞いてみましたが、一応話を通している銀行が2行ぐらいあるみたいです。

ここまで御苑かぶりつきの立地のマンションも珍しいから、リノベ物件だとしても気になる人はそれなりにいるのではないかと。
銀行が貸してくれるのであれば検討の余地あり・・かも。

立地は最高。だけど築50年をどう見るか…

>>19
リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの

リノベって、内装と外装だけでしょ？
躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。
なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。

と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。
耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。
いったい誰が買うのだろうか。

四谷近辺の新築もしくは築浅だと40㎡前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40㎡を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。

>>23 22さん
参考になりました。
20-30年後に建て直しになったとしても立地上価値があるから損はしないと思い検討してました
やはり、関わらない方がいい物件なんでしょうかね

>>25
新たな建築物の高さは10mまでのようです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_12_00012.html

内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。

消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。

大きい地震が来ると色々考えてしまいますけどね。
レスを読むと建物の構造に不安がある物件いたいですし。
間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう？
これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。
リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。
ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね？

間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。

固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。
万が一の時（地震で崩れるなど）は権利放棄する覚悟で。
賃貸でも元が取れそうだし。

デザイン重視すぎてかなり使い勝手は悪い間取りです。標準でガラス壁ですが、リビングとダイニングはしっかり仕切って欲しかった。エアコンはダイニングに一機しか設置できないので、夏と冬がどんな風になるのか想像もつかない。
一番ひろい間取りはパウダールームに二つ洗面台があり、洗濯機置き場が別という意味不明な仕様。100平米以上ある間取りならわかるけど、リビングも10畳ちょっとしかない部屋になぜ二つ？なぜ洗濯機置き場のスペースを収納にしない？ほかに収納スペースがリビングに一つしかないから、収納に困るのが目に見えています。
またダイニングに置く電化製品はどこから電源をとればいいのか、全く住む人のことを考えてない。見た目おしゃれにするのはよいけど、もう少し住む人のことを考えてほしい間取りです。

公式見たところ、Bタイプは風呂もトイレもガラス戸で丸見えっぽいですね。そしてBタイプの浴室のタイルと浴槽がなんだかラブホっぽい。黒い浴槽はこまめに掃除しないと白い垢がつきやすいです。

トイレはガラス壁ではないですが、パウダールームとダイニングはガラス壁です。
54平米とありますが、居住空間としては6畳のリビングとキッチン入れて10畳ちょっとしかないダイニング。せめてキッチンは対面にしてほしかった。耐震補強していないのにキッチンには食器や電子レンジを置く場所がないのでどこかに収納を置かざるをえないのですが、壁に置けないので支えがなく倒れてきそう‥電源もどこからもとればよいのやら。
それなのにパウダールームに洗面台が２つあってムダに広い。
とにかく間取り、仕様が残念です。

きっと物を最小限にしか持っていない人専用の部屋なんでしょうね。電源は(オプションでも)床から取れるようならばよいのですが、多分無理でしょうね。でも何だかんだで1期は完売したようですから、デベ側としては使い勝手よりもより高額で売り抜けるデザイン的なインパクト重視でしょうね。

cタイプ2LDKはどうですか？ご検討中の方いらっしゃいますか？

2lLDKは御苑ビューではないので、この立地でこの値段は築４９年でも安い、と思える方のみの選択肢なのではと思います。さらにトイレの位置がひどい。玄関真横。トイレに行くのに三和土を経由しなくてはならないくらいのレイアウト。お洒落なリノベーションをうたってますが最小限の費用でおさ得ていることがすべての間取りでよくわかります。

御苑ビューといっても御苑の駐車場が見えるぐらいですよ
神宮の花火が見えることも推してますけどね。
ちなみに2LDKも一つの部屋はガラス壁なので、完全な部屋とも言いづらい。
一番広いとこを2LDKにすればよかったのを1LDKに無駄な洗面台2つ設置しちゃって、とても残念な間取りです

何がどうするとたった54平米のマンションの洗面器を2つにする、というプランが通るのか不思議でならない。なぜ2LDKにしようとしなかったのか、耐震補強をしないで投資最小限に、売り逃げしようとしている姿勢が丸見えで残念でならない。

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

建て替え時の高さ制限は内藤町の地区計画があるからですか？

そうみたいです。建て替えると今の高さでは建て替え出来なかったみたいですね。

ただ、それでも、建て替えてくれたら良かったのに・・と思ってしまいます。。。

まあ建て替えなんてして利益減らすよりも、外面だけそこそこ綺麗にしておけば買い手はいるんだろうしね。

地区計画も良し悪しですね。デベの思惑もあるけど、結果的に耐震性に危険な建物を残すことになりました。
この物件、耐震補強無しは分かりましたが、給排水管もそのままですか？

>44
そちらは取り替えするそうですよ。

それならまだいいですね。１期は完売して２期に入ってるみたいですし、まあ、けっこう珍しい立地ですから買いたい人はそこそこいるのでしょう。

久々に見た。ヤバい物件。築年古過ぎて、幾らリノベしてても買うべきではない。
次の転売など絶対出来ないよ。ヤバいって、こんなの買う奴。

虫が多そう。

48、お前が虫か。。。

旧耐震のままのリノベじゃなくて、しっかりと建て替えてくれれば良かったのにね。。。

ここの会社、安くリノベして高額で売り抜くことで急成長中ということです。お化粧が上手なんですね。
www.reform-online.jp/news/renovation/11515.php

結局は、耐震補強も高額な費用掛かるし、建て替えも費用掛かるし、簡単な見栄えだけ綺麗にして客に売り付ける。買ったお客は、将来的に損をする。悪どい商売だね。この会社。知らない会社ですが、大丈夫？○オパレスみたいに、手抜きしてんじゃないか。

>>48
御苑ハイツ時代５階に住んでいました。
虫はまったく気にならず、この手の物件にありがちな鳥害もありませんでした。きちんと整備されている御苑ならではと思います。

動画ありました。
https://m.youtube.com/watch?v=6Y2zIPpHtLQ&feature=youtu.be

築年数古いんで、耐震性と遮音性が気になります。土地柄、外の音は良いとして住戸間の音とかはどうなんですかね？

場所は最高なんだが、いかんせん古すぎるよなァ・・・

リノベーションの費用を抑えるために手を抜いているところ、たとえば玄関の旧ポストや階段、そのままで手を入れてないところをヴィンテージとか言ってるの、そんな言葉だけで古さがお洒落にみえるわけないんですが。
ヴィンテージじゃなくて築約50年の古くて痛んだ共有部分。

お洒落そうに見せてはいますが、やはり動画で確認すると色々とチープに見えます。コストカットしているのが目に見えてわかります。下の階なら3000万台であったので、賃貸に回してもまだ利回り期待できましたが。

高くなっていいから新築にして欲しかった。せっかくの好立地がもったいない。。。

本質的な問題点を表面だけ取り繕って情報弱者のに押し付けるといった手法はあまり感心しませんね

さすがに、耐震性は心配ですよね…

こういった売り方ができないように耐震不足のマンションは所有者が耐震補強するまで売れないようにすべきでない

既存不適格・旧耐震（大震補強及び診断なし）。これだけでも何千万払って購入するにはリスク高い。これなら近隣の中古マンション（新耐震）購入して、専有部を外注でリノベした方が遥かにマシ。

間取りも50㎡以下のプランしかなく、デザイン重視で機能性に欠ける。
既に何部屋か賃貸募集があるので、賃貸マンションになりつつあるのかもしれないが、賃貸マンションと実住マンションとでは管理組合の運営も異なってくる。
購入して住む人間からしてみれば、さまざま面で購入後の不安が多いと思う。

あえてこのマンションを所有することでの利点は何があるのか、営業の方に聞いてみたい。

築50年のリノベの割には高い。

第2期まで完売と謳っているけど、夕方モデルルーム見に行ったら明かりのついてる部屋はなし！
しかも、未だに工事中。
そりゃ、築50年で耐震補強なしの物件、そう簡単には売れないし、銀行も融資審査通らない確率99%だろう。

実需で買う人はいないだろうからいいんじゃない？
賃貸であと20年以上貸せればオッケーって投資目的、現金一括でしか買わんでしょ。

レスの内容が検討している人のものとは思えない。。。　検討していないなら不安を煽るのはやめてほしい。ちゃんとした情報が欲しいです。

普通に物件価格全額で住宅ローン借りれましたよ。都市銀行、ネット銀行。憶測だけでモノを言わないで欲しいですね。ぷんぷん（怒）。

今時、「都市銀行」などと言う死語を使うとこからして、業者臭プンプンですな。
既に購入済なら、自分の購入した部屋の自慢をするのが普通。
ローン自慢して、何が言いたいのか？
全く意味不明！ www

>>67 評判気になるさん

ちゃんとした情報=誰も購入したくない幽霊マンション！www

マンション見に行ってこんな批評するってよっぽど気にくわなかったんですね。だからといってこんな書き込みしか出来ないなんてやっかみのライバル業者か小心者のすることですよ。

工事完了っていつ頃になるのでしょうか。
入居が来年一月ということですので、あと一ヶ月位は工事は続きますか？
スレッドを見つけてここのマンションを初めて知ったのですが築50年の建物を取り壊しせずに
リノベーションのマンションにするってなかなか凄い計画ですね…。
売れ行きはどうなのでしょうね。
フルリノベーションの部分もあるようですが外観も色合いとか変わってるのでしょうか？

入居は9月から順次、始まっています。外観はそのままみたいですよ。御苑側のお部屋はほぼ完売、全体の3/4が売れているそうです。

まあ納得して買った人がいるならそれでいいんじゃないでしょうか。

外観そのままなんですか。
ボロ儲けなんでしょうね。

そんなに売れているんですか！！

耐震性が心配ではありますが、それでもこの環境が気に入って買う人がそれだけいるということなんですね。。

売れてますでしょ。西向きなら買うって言っても完売の一点ばりなので。。。空いていたら実は有りますって言うでしょ。内藤町でこの価格。持っておいて損はない。

>>3 マンション検討中さん

なぜ耐震性の診断を受けなかったってウソつくのかわかりませんが、営業の方に直接聞いたら耐震性の診断は受けた、そして耐震補強はしてないけど補修はした(交換)とのことでした。

>>57 匿名さん

旧ポストだなんてΣ(´Д｀)タッチパネルもついている最新のポストでしたよ。宅配業者さんがお客さんの不在の時に宅配ボックスに荷物を入れる→入居者がカード(郵便専用だと思います)を入れる→荷物が入っているポストが自動で開く

とは言え、全面建替えしてくれたらよかったなー

>>3 マンション検討中さん

ラ・アトレの方に聞いたら、やっぱり診断はしてないそうです。耐震についての補修もなしです。失礼しました。

新しいポストは設置されてますが、古いポストもそのままですよ。インテリアのつもりらしいですが、撤去してほしいです。コストかけてないところをインテリアと言われても…ってことです。

>>78 マンション検討中さん

耐震診断を受けてないので、耐震補強工事などあり得ず！
あんた、アトレの関係者だろ。
嘘つき情報垂れ流しはやめなさい‼️

耐震診断受けちゃったら、大規模補強が必要ち言われちゃうかもしれないからね。敢えて受けてないんでしょ。

>>84 名無しさん

すみません、本人です。78=82です。

>>86 マンコミュファンさん

まぁ、間違いを素直に認めるのは良いこと。
ただ、本当に購入を検討してる人達を惑わすような不正確情報は、Fakeとして社会的問題となる可能性があるので、以後注意してください。とにかく、購入検討者は夜8:00以降に何戸灯りが点いてるか？要確認。
本当に売れてるかどうか？直ぐに判るから。

>>87 名無しさん

通り沿いは工事中で1月引き渡しだからね。売り上げあがっちゃって来年に引き渡しなんだって。やはり御苑向きは売りきれ。たぶん残りを確認とか言ってるあなたは検討者じゃないですよね。検討していないならこの板でピーチクパチーク言って無いで億ションでも買いな！(笑)

御苑向き以外はまだ残ってるのかな？

御苑向き以外は価値ない気がする。

でも、御苑隣接っていう立地は魅力的じゃないかな。ここまで御苑に密着したマンションもめずらしい。

まさかここまで売れるとは。
正直思ってもみなかったです。
内藤町ブランドだけではなく、企画や価格など全てがマッチしたのでしょうね。
営業さんお疲れ様でした。

御苑向き、買いたかったなあ

10年後に売却されるとしたらこんな感じかな。
「御苑向き40㎡ 5000万 築60年」

早いモノ勝ちでしたね。買えた人はラッキーでしたね。今後は中々出て来ない物件ですね。

以前、社員寮だった建物をフルリノベーションしたシェアアパートメントに住んでいました。外観と内装はすごくセンスが良くて満足度は高かったですが、最上階は天井から雨漏りしてきたり、水回りから漏水して床ぎ水浸しになったり、時折ネズミを見かけたりしてました。賃貸だったので気楽ではありましたが、購入となると・・・。

http://la-gyoen-gg.com/
完売ですね!

へえ、完売御礼？
希少立地は売れるんだね

築50年の50戸でもこんなに簡単に全部売れちゃうんだ、すごいな。確かに、希少立地ではあったからなあ・・・。

完売おめでとうございます！！