プレシス東京三ノ輪 に行ってみた − モデルルーム見学記

東京メトロ日比谷線「三ノ輪駅」3番出口を出たところ、向かって右に、松屋が見えます。こちらをずっと真っすぐに歩いて行きます。

三ノ輪駅から徒歩3分もかからない場所にあるような気がするくらい、本当に駅から歩いて直ぐのところにあります。

こちらの物件は、総戸数78戸のうち、2戸が地権者に所有権がわたりますので、正確には、76戸の販売予定戸数となります。完成時期は、2019年4月で、引き渡し時期は、2019年4月末です。こちらの物件は、14階建てですが、1Fはエントランスと駐車場スペースがある為、2Fから（地権者の物件は、2Fに2物件だそうです）14Fまでが販売予定となるそうです。

売主は、一建設株式会社という飯田ホールディングスの1つとされている会社です。建設会社は、南海辰村建設株式会社です。

これも、営業さんからマンションギャラリーで伺ったことですが、三ノ輪駅の相場は、1坪当たり299万円ですが、こちらの物件の相場は、もっと安いそうです。（それには、理由があります。後ほど説明しますね。）

こちらの物件の周辺エリアの特徴としては、「ジョイフル三ノ輪商店街」という商店街があり、昔ながらのお店が多いことと八百屋さんがとても多いということですね。荒川区は、下町ですからね。確かに、昭和時代のレトロ調なお店が多いと思いました。こちらの物件は、通学区の小中学校が近いのも有難いところです。

まず、通学区である、第二瑞光小学校は、徒歩5分、南千住第二中学校は、徒歩11分で、第二東日暮里保育園が徒歩7分、南千住第三幼稚園が徒歩3分のところにあります。まあ、教育機関としては、就学前から義務教育期間までの通学ルートとしては、割と便利なところにあると思います。ただ、塾の数が少ないと感じました。

マンションの隣にある、「ケンタッキーフライドチキン」ですね。最近では、デリバリーなんかもあるんですね。でも、食事はケンタッキーので済ませたいという時は、テイクアウトすればいいので、とっても便利です。コンビニが隣にあると、タバコを外で吸う人やマナーがなっていない学生さんのたまり場になっても困りますからね...。

こちらは、プレシスⅡの物件です。最初、こちらがプレシス東京三ノ輪の現地だと勘違いして、写真を撮ってしまったのですが、実は、こちらの物件、プレシス東京三ノ輪の売主さんから、賃貸マンションの業者さんが買い取ってくれたみたいなんです。ですので、プレシス三ノ輪東京の価格が安いと感じるのは、こちらの土地で得た利益の恩恵であると言っても過言ではありません。（今のところ、正式価格は分かりませんが、販売予定価格の方を後ほど掲載しますので、お待ち下さいね～。）

次は、マンションギャラリーに向かいます。マンションギャラリーは、東京メトロ日比谷線「三ノ輪駅」の3番出口から行く場合、目印に「洋服の青山」というところがありますので、その隣のビルにあるところです。

受付を済ませると、アンケート用紙や個人情報を記入します。暫くすると、営業担当者の方がやってきて、簡単な挨拶をお名刺を頂きました。今回訪れたマンションギャラリーの営業担当者の方は、とても丁寧で、こちらが分からないことを尋ねると色々と親切に教えてくれました。まず、三ノ輪駅には、1A,B番・2番・3番出口とあり、1A,B番出口は、銀座方面、2番出口は、南千住・北千住方面、3番出口は、1(A.B)・2番の両方から行かれるということです。

また、南千住と北千住だと、どちらかというと、北千住の方が栄えており、やや南千住は、地味だそうです。また、シアタールームは、人件費がかかってしまうので、今回のような規模が小さい物件ではやっていないようです。ですが、ジオラマ模型は、見せて貰えました。（撮影禁止だそうですので、写真が撮れなくて申し訳ありません。）

◇プレシス東京三ノ輪の販売予定価格◇

現在、事前案内会だそうですので、正式な価格は決まっていません。そこで、営業さんからいくらくらいの物件を探しているか尋ねられた時、「3,000万円台～4,000万円台でお願いします。」と伝えましたところ、以下のような価格帯であるということが分かりました。↓

301号室　52.19㎡　2LDK　Aタイプ　3,600万円台　西北向き

302号室　33.16㎡　1LDK　Bタイプ　2,800万円台　西北向き

304号室　54.01㎡　2LDK+S　Dタイプ　3,800万円台　東南向き

306号室　53.94㎡　3LDK　Fタイプ　3,900万円台　東南向き

802号室　33.16㎡　1LDK　Bタイプ　3,000万円台　西北向き

805号室　32.53㎡　1LDK　Eタイプ　3,100万円台　東南向き

901号室　52.19㎡　2LDK　Aタイプ　3,900万円台　西北向き

904号室　54.01㎡　2LDK+S　Dタイプ　4,200万円台　東南向き

1406号室　53.94㎡　3LDK　Fタイプ　4,500万円台　東南向き

う～ん。狭いですね。狭い分、安くなっているというか。ですが、営業さんに言わせると、これでも、かなり安くなっているみたいなんですって。三ノ輪の坪単価は、1坪当たり299万円に対し、こちらの物件の坪単価は、270万円とプライスダウンしており、50㎡台の物件が割とお買い得だそうです。

つまり、先ほど掲載しました、プレシスⅡが賃貸マンション業者が買い取ってくれたみたいでしたので、そのお陰でこれだけ安くなっているみたいなんです。まあ、一人暮らしやDINKS向きといった感じのマンションですかね。これだけ狭いと。個人的には、もう少し広い物件が欲しいな、と思いました。ですので、「少し、狭くて、窮屈でもいいから駅から近くて少しでも安い物件が欲しい！」という方に向いている物件だと思います。

毎月の管理費は、ざっと1万円～1万7千円位ですね。管理準備金や修繕積立金は、17万円～28万円位と。駐車料金は、10台しかない上、2万5千円と高いですね～！駐輪使用料は、300円～400円、ミニバイクは、3台までが駐輪可能で、月に1200円の使用料です。こちらが、管理費等の価格帯です↓

◇Fタイプ　3LDK+WIC+SIC 専有面積53.94㎡の間取◇

今回、Fタイプの間取を案内して貰いました。こちらの物件は、50㎡台の分譲を売りとしているのか、モデルルームとなるこちらの間取も、50㎡台となっています。

まず、廊下が絨毯という仕様ですので、よく、ハイヒールを履いたお姉さんの足音が響かなくて済むというか、足音が響かないというのがメリットです。鍵も、自動で閉まるようになっている仕組みが施されています。

玄関の横には、ドアで開けるタイプのシューズインクロゼットがあり、こちらは、とても広いです。そして、玄関から向かって左側には、約5.0畳の主寝室があり、ウォ―クインクロゼットが付いています。

そして、浴室を見せて貰いましたが、こちらには、液晶テレビが備わっており、液晶テレビはオプションになります。洗面所には、ボールの周りが御影石の仕様です。

トイレには、手洗いカウンターが標準で付いていて、とても便利に感じました。（消費者目線でいうなれば、多少コストがかかっても、衛生上、手洗いカウンターが付いていて欲しい！と切実に思います。）

そして、台所ですが、こちらには、食器棚置き場がオプションです。浄水器、ガスコンロ、食洗器は、標準装備となっています。隣には、約4.5畳の洋室があり、クローゼットが二つあります。（但し、図面によれば、2つのクロゼットのうち、

物入れの隣にあるクロゼットの片方だけ開く場所が反対側になっていると営業さんが言ってました。）リビング・ダイニング・キッチンと合わせて、約10畳ありますが、そのうち、リビング・ダイニングはには、床暖が標準仕様となっており、

その隣には、約4.1畳の洋室があります。リビング・ダイニングと約4.1畳の洋室の間には、3連の引き戸が採用されています。こちらは、開閉が出来るので、リビングを広くして、親しい人を呼んでホームパーティーなんかも楽しめちゃいそうです。

リビングと洋室のバックにあるバルコニーは、奥行き1.7m×幅5.65mあります。また、幅が950cmと少し狭いサービスバルコニーがあります。（狭いと言っても、子供が鬼ごっことかをして遊べそうなスペースです。日当たりの良いところだったら、ここで、小さなハーブでも植えてガーデニングも楽しめそうな感じもしました。）現在、事前案内会の時点ですので、ドアやフローリングの床の色も3色から選べるそうで、台所の高さも、80・85・90から選べます。

駐輪場は、敷地内に117台停めることが可能で、駐車場は、敷地内に10台が可能です。駐車場の台数が、10台しか停められない理由を尋ねると、「この辺りだと、本当、車を所有する必要がないような立地条件です。」と言われ、つまりは、車はなくても、生活出来る環境が整っているということを物語っています。エレベーターは、1基です。

現地の見学、マンションギャラリーでの営業さんによる物件の説明、価格の説明等、一連のスケジュールが終わると、最後に、「弊社の物件を今後、前向きに検討して頂ける予定はありますか？」と聞かれましたので、私は、「はい。」と答えると、この物件を見学した感想などを書くアンケート用紙を記入するように言われました。

尚、こちらの物件は、いったん購入してから、誰かに貸す、つまり、「賃貸」としても利用することは可能であると言って貰えました。また、こちらのマンションを購入してから、「売る」よりも、「貸す」方がお得だというようなことも伺いました。そこで、プレシス東京三ノ輪の「賃貸査定報告書」というのを頂きました。家に帰ったら、資料を読んで、他の物件とじっくり比較検討してみるとしましょう！最後までお読み頂き、有難うございます。