ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

>>532 マンション検討中さん

どんな風に書いてあったんですか？

さいたま市は人が増え続けてるし、浦和も人が増え続けてるから将来的な資産価値は期待出来る

>>525 マンション検討中さん

岸町はハイグレードでしたが、この価格だとグレードを下げてくるんじゃないですか？

グレードは岸町と同等以上って言ってましたよ

>>534 匿名さん
2030年頃から減少に転じるかもみたいですよ。

同じ大宮台地でも浦和は不安定な箇所があるよ。
西口の台地の形状見ればメガトン級の自信があれば割れるかもしれないから。

浦和駅から同じ徒歩圏内であっても、西口と東口を比較すると、土地の価格差が驚くほどあります。同じことが岸町の物件とこの物件の価格差にも言えるのではないでしょうか。

ここは土地代が安かった。
だから設備を良くできた。

高砂は1番土地代が高いよね。
坪300では済まないから常盤1で妥協するのが現実的

>>536 マンション検討中さん
岸町と同等以上でこの価格だと、とんでもなくお買い得な物件じゃないですか。

最近の物件では岸町が一番仕様高いでしょ
この価格で本当に同等なの？

>>542 マンション検討中さん

グレードは同じだけど単に土地の値段が岸町のが高いからマンション価格も高いんだと思いますよ。

要望書が70を超えた。
残り2週間で90行きそうだから、一期で条件の良い部屋は無くなる。
シントシティ待つより、こっちを買うべき。

ここのキッチン天板は岸町と同じフィオレストーンなの？

価格と仕様は申し分ないけど、ドミノが心配。

>>543 名無しさん
リセールする時に、岸町並の価格で売れるというような誤解は危険だと思う。建物自体の価格は田舎で建てようと、都心の一等地で建てようと、変わらない。価格の差が出るのは、あくまで土地の価格だと。

岸町は土地が高いからね

>>547 匿名さん

でももともと岸町は価格が高くて、ここは安いからたぶんリセール時に損しないのはもともと価格が低いこっちだと思いますよ。

>>549 名無しさん
論理的につじつまが合っていません。

>>549 名無しさん

リセールするのは何年後かね？
その時ドミノでなければ良いですが。

>>550 匿名さん

岸町 新築時 6300万 10年後4900万
ここ 新築時 5500万 10年後 4500万

だとしたらここのが得ですよね。

>>552 名無しさん
それはどのような計算ですか？あと、資産価値の落ちにくさは立地によって決まりますが、そのあたりは考慮されてますか？

>>553 匿名さん

それぞれの周りの相場からですけど、あくまでも自分の想像です^_^
ここも常盤中学の学区なので人気あると思いますよ(^^) でもらご自身の気に入ったマンションを買うのが一番だと思います^ ^

妄想の相場を垂れ流して、深掘りされたらお茶を濁して有耶無耶とかそんなんだったら最初から個人ブログでやって欲しいね。

さて、拙宅もブリリア岸町と比較してますが、一長一短で悩ましいですね。

パークハウスはちょっと駅遠だけど比較的リーズナブルでアウトフレームの綺麗な間取り。
ブリリアは駅近でイトーヨーカドーも至近だけど、インフレーム間取りが殆どで、100戸規模なのにエレベーター1機。

実際比較されてる方っていらっしゃいますか？

>>555 匿名さん

ブリリアは仲町ですよー、岸町じゃないですよ(^^)

ここは天井も高いですか？

>>552 名無しさん

岸町の近くで130規模だとパークホームズ浦和仲町しかなく、あそこは中古で6000万円前後です。
常盤周辺で100規模だと中古で5000万円前後になると思います。
小規模だと安くなる傾向がありますし、規模が大きくなるにつれて、高くなる傾向があります。

ここ買うべきだよ。

もうこんなバランスの良い新築は浦和では出ない。

>>558 マンション検討中さん

F間取り5階は5380万予定だから10年後の中古で5000万だとすれば380万＋初期費用200万＋管理修繕固定資産税360万−ローン控除戻しの約700万の家賃で住めるお得物件だ

>>560 マンション検討中さん
10年後、4500万だと1200万だし、4000万だと1700万で住める計算ですね。10年後に5000万で売れると言う計算はどこからきてますか？

希望価格です。

ブランドマンション築10年100戸規模なら5000前後が妥当なところでしょ。北口だけど徒歩7分だしね。

>>563 マンション検討中さん
常磐一丁目限定で考えた場合に築10年中古がどれぐらいの価格なのかを調べた方が確実ですね。常磐一丁目は特殊なエリアのようなので、単純に駅距離だけで判断するは注意が必要だと思います。

中古のポレスターが坪230万で販売
マリモのブランド力より三菱が上
ドミノにならない間に売れば坪240万で売れる可能性だってある。
すなわち5000万の根拠

徒歩4分のブリリアではなく徒歩7分の三菱にすることで往復6分の時間を我慢することで坪300ではなく坪250でコストカットするわけです
金額にしたら1000万以上ですから普段の生活を充実できます。
中古になっても同じ価値観を持った人がいれば、1000万高く売られてるブリリアよりこっちに魅力感じます
土地代を相場より安く仕入れた三菱の勝利です。

都内から離れた新都心や与野でも坪250の世界になってきた
それに比べて学区人気があり、湘南新宿ラインも使え都内に近い浦和徒歩7分で坪250ですよ
リスクのあるシントシティ待つまでもなく買いです
浦和なら賃貸に出しても22万近くは設定できます。
運用でも実は美味しい

土地も狭く大規模が少ない常盤1において、三菱は珍しい二層吹き抜けのエントランスを採用

実は中古時はエントランスが重要なんです
感動して部屋を見るまでもなくここに住みたいと思うから
では、近隣に二層吹き抜け有りますか？
部屋数を稼ぎたいデベの思惑にとって二層吹き抜けは逆の結果になる
そう！二層吹き抜けを採用出来たのは三菱の英断です

10年後の浦和西口はどうなってますか？
時間はかかりますが再開発は終わり、駐車場側の道路は拡張され、常盤公園も綺麗にリニューアル
更に人気の街になることでしょう
住宅ローン減税が期限を迎え、買った値段に近い値段で売れるとなれば住み替えなんて選択肢を持てます
その間にここのように美味しい物件の売り出しがあるまで様子見する余裕さえ有ります

要望書は3連休で更に増え80近くになったことでしょう
いま決断できない人は後悔を残します
三菱はエース級の営業をここに配置してません
何故だかお分かりでしょう
条件が良すぎて黙っていても売れるからです
既に要望書を出した人はこれ以上加熱して抽選にしたくない
これからスレで始まるのはネガ情報で倍率を下げる人が出ます
それは逆効果になります

>>570 マンション検討中さん

なぜ顧客側の立場から、エース級の営業が配置されていないと分かるのですか？

何か焦りさえ感じてしまう書き込みが続いていますね。
エース級の営業が配置されていないだけのことはある。
抽選倍率下げるための工作かと勘ぐってしまう。

>>572 通りがかりさん

焦りさえってどの点ですか？

凄まじいほどのポジ投稿ですね。
黙っていても売れるのになぜ黙っていられないのか。
第一期で売り切りたい、何か急ぐ理由があるのではないか。

そういえば、ここはドミノ地域でしたね。
どこかに看板でもたつのでしょうか。

>>574 マンション検討中さん

また三菱が浦和にマンションを建設するということでしょうか？

そうです
次の建設地も決まってる
M Rも早めに畳む
ただ、次の浦和案件は少し時間が空く
次は吉敷に全力

南浦和で失敗してるからここは早く売り抜けたいところ。

>>576 マンション検討中さん

浦和のどこですか？ご存知なら教えてほしいです。

>>578 名無しさん

574さんの話の内容を見てたら同じ常盤に出来るような感じだけど⁉︎

惑わされてはいかん
迷わず買いだ
南側には低い建物しか建たない
安心して

>>580 マンション検討中さん

この買い込み内容は嘘だった場合は問題になるね。

南側には絶対に建物は建ちません！

このマンションのMRの道を挟んだ反対側にある駐車場がマンション予定地じゃなかった？
⇒ブリリアはMRの北ね。

>>584 匿名さん

そこは日商エステムじゃないですか？

>>583 マンション検討中さん

エクセレント常盤と3階くらいの建物買収して、建てるとかってことはないのかな？

>>586 名無しさん
土地買収すれば、建てることは可能な気がします。

ただし、それが何年後になるのかは誰も分からないとこですね。。

誰かが三菱がまた浦和に建てるって言ってましたけどあれは嘘なのか適当発言なのか、、、誰も何もいいませんね。

三菱の次期浦和案件は決定してる
営業から聞いたので確か
立ち退き交渉などで一部を説得するのに時間がかかってるので、着工はしばらく先。

ここより高くなるので予算が限られる人は待たずに買った方が良い
ドミノになっても良いように10階以上を狙うべき

それはどこなんですか？そこまで話すのにどこかは教えてくれないんですね。。。

>>591 名無しさん

西口再開発のマンションですよ！
24年頃予定みたいです。

>>592 eマンションさん

24年完成ですか？24年着工ですか？

>>592 eマンションさん
西口再開発だと、野村不動産とのJVですかね？

たしか、あのプロジェクトは野村主導だったような。

>>594 マンション検討中さん
野村、三菱、大和の3社ですね。
出資割合は明確になっていないですが、上記の順番のようです。
再開発のスレ見てきたけど、頓挫してる感じがしました。2024年の竣工も？という感じです。

前に建つパークスクエア浦和常盤は13階、ザパークハウス浦和レジデンスは15階、なのに高さが同じくらいなのは、何故ですか？と営業さんに聞いたら、階高が違うからと言ってました。ということは、スラブ厚がパークスクエアのほうが高いということかしら？建築費をパークスクエアよりかなり抑えているような気がします。安いから仕方ないのですが。洗面所のドアも顔を洗っているとぶつかりそうです。他社に比べると中の設計に気を抜いてるのが残念。
でも浦和徒歩10分内で、この値段は魅力です。

三菱の14階とスミフの13階が同じ高さです
三菱の最上階のルーバル部屋と角部屋は稀少性高いです
最上階角部屋でさえ6680万程度と格安
ここは抽選確実です

>>597
最上階のルーバル部屋っていくらですか？
価格表をアップしてもらえると嬉しいです。

>>598 匿名さん
アップしたら何してくれますか？

>>599 マンション検討中さん
むしろ、どんな期待をされているのですか？

これは浦和価格ではないですね。三菱ブランドにしては、マンションの質を落としているようですが、設計性能評価書みると、構造などはしっかりされてるようで買いのマンションだと思います。
ただ買いたくても来場予約満席ですね。

ルーバル部屋は6000万円くらいだったと記憶しています。1部屋しかないので仕方ないですが、希望者が既に3組くらいいらっしゃるとのことでした。
それから、窓のサッシがT-１等級とのことですが、問題ないのでしょうか？電車や車の音が結構していたと思うのですが、三菱さんが計測してT-１を採用してるとのことなので、信用して良いのでしょうか？
スミフさんはT-２を使ってるようなので、少し不安に思いましたが、体感的な遮音はそれほど違わないのでしょうか？

窓のサッシがT-1を採用しているということは旧中山道と線路の音は、まあまあ聞こえて来る気がしますね。遮音性が良いとは言い切れないかと思います。

参考までにですが、線路沿いのプラウドはたしかT-4以上を採用していました。プラウドほどではありませんが、細い道を歩いていると電車の音が多少するので、線路寄りのいくつかの部屋は電車の騒音が少し聞こえるかもしれません。

三菱の考え方は遮音性が高いと、室内の音が外に逃げず室内で響くからだそうです。

線路横物件とは遮音性違うのは当たり前じゃないですか
旧中仙道の音がどうなのかってところが重要です

>>605 マンション検討中さん
現地近くに住んでいますが、旧中仙道は救急車やパトカーが緊急時に必ず通るので、夜にサイレンが鳴るとなかなかの音です...。

救急車やパトカーなんて道路沿いじゃなくても聞こえるじゃん
存在を知らせるために大きな音を出してるんだからさ

サイレンって道路沿いだと結構な威力だよ。
道路沿いじゃない家で聞こえるというレベルとは全然違う。
Ｔ－１の部屋が実際にどのくらいの実力は分からないけど、遮音性が低い部屋だと夜中とか結構気になる。

旧中仙道は混んでるのでパトカーや救急車はあまり通りませんよ。他のすいている道を通ります。

その分安いからいいと考えて決める人は多いよ

T-1の遮音性、たしかに気になりますね。FやGタイプ側は大丈夫そうな予感。

>>611 マンション検討中さん

Ｇ最上階を狙いましょう

旧中山道は17号（中山道）とは違い、大きなトラックはあまり走らないと思ってましたが、救急車両が頻繁に通るとは知りませんでした（汗）
でも、旧中山道側は駐車場になっていて少し道路から離れているのがせめてもの救いですね！

>>611 マンション検討中さん

FやGは電車の音が聞こえますよね。中山道か電車か騒音で悩まされそう。

倍率下げたい人が工作を開始したようです
抽選必死ですからね

ここでネガしても、ほとんど効果ないのによくやるよ。

ここの前の小道歩いてたらすごい電車の音聞こえるからきっとマンションの中にいても聞こえるだろうけど、安いから買うんですよ〜

ここのパークハウスと隣のパークスクエア、単純に駅距離とブランドだけで考えると、相場より安い。それは、近年の浦和の新築マンションの相場を見てきた人なら誰でも分かる。でも、安いのには必ず理由とリスクがある。それをしっかり理解して買う必要がある。

>>618 匿名さん

電車の音、騒音、ドミノ、、それ以外に何かありますか？

>>619 名無しさん
ここのマンションは、事業協力者住戸は何世帯ぐらいでしょうか？都内の一等地に新築マンションが建つ場合、もともと住んでいた住民の多くはそのまま事業協力者としてその土地に住み続けることを選択しているように思います。つまり、事業協力者の多さが、その土地に長年住んできた人たちの生の評価をそのまま反映しているような気がします。

>>620 匿名さん
事業協力者住戸は1戸のみですね。。

この規模で1戸のみと言うのが、どこか少なく感じていて不思議に感じます。

>>620 匿名さん

だから何って感じ
さあ、登録まで半月ですよ
中線倍率はまだまだ上がるので工作は無意味ですよ

>>622 マンション検討中さん
あんた何様って感じ
ここの営業さんなの？

マイナスコメント増えたのは人気物件の証
予算ありきで細かいことを気にしてて満点に近いマンションなんて見つからない
一期でCからＧ列はほぼ完売
微妙な部屋だけ二期に回る
待てば待つほど上がる相場
浦和の駅近で坪250未満で買える最後のマンションかも

もとは、駐車場でしたかね、だから地検者ひとりかな

浦和の相場は今後も上がりそうだから、坪250で買えるマンションはたしかに最後になりそう。。

住みたい街ランキング トップ10入りしたので、今後さらに人気の街になることでしょう。

将来売るときも損しないですみそうですね

迷ってると完売しちゃうぞ
スミフの常盤計画IIはここより高くなりそうだし

第1期で即完しないかな

勤務地は都内で満員電車が嫌だから諦めたけども、埼玉勤務ならこの物件を絶対買ってたなあ。

>>629 マンション検討中さん
断言できるがしないな。

最近の浦和の便の良さから、むしろ購入者のほとんどが勤務地は都内だと思う。