ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

>>438 匿名さん
２階だともっと下がるでしょう、普通に考えて。前のマンションの立て替えリスクがありますから。

浦和駅徒歩10分圏内の中古相場ずっとみてるけど、浦和の中古って新築ほど高騰してないからリセールはあんまり期待できないよ。築10年くらいだとブランドマンションでも70m2で売出し価格が4980万くらいだもん。成約価格はそこからもっと下がるだろうし。スーモにはもっと高い売出し価格のも出てるけど、チャレンジ価格だから売れ残ってるよ。

浦和で築10年以上のブランドマンションって、徒歩10分以上がほとんどですけど。そもそも比較の土壌が違いすぎるかと。

>>443 マンション検討中さん
浦和パークハウス とかプラウド浦和岸町マークスとか、10分圏内マンションでも条件によっては売出しが坪240万切ってましたよ。

6000万で新築買って10年後のリセールが5000万なら、賃貸借りるより遥かに安くブランドマンションに住めるわけで。
十分すぎるように思われますが、まさか利益が出ないと満足できませんか？

常盤一丁目のドミノエリアでリセールで利益を得るのは、なかなか難しい気がします...。
しかしながら、ブランドマンションならプラスマイナス0にもっていけるかもしれませんね。

これに関しては、同じ常盤一丁目で現在建築中のプラウドとパークスクエアと共に切磋琢磨して、土地相場が上がることを願いたいですね。

>>442 マンション検討中さん

徒歩10分以内のブランドマンションならだいたい5000万以上で売り出してますよ。
5000万以下で出してるのは70㎡ない部屋だったり、坂下だったり理由があります。
精査してみて下さい。

>>447 マンション検討中さん
別に争う気はないのですが、実は私自身が浦和徒歩10分圏内の財閥系のマンションに住んでまして、売却を検討して色々と見積もりを取ったのですが、思いのほか厳しい査定だったので…。浦和の中古相場がどんどん上がると嬉しいですよね。

素朴な疑問
同じ徒歩7分70㎡で新築ブランドマンションが5500万で、対する中古10年物が5000万なら皆さんはどちらを買いますか？
その答えが購入して10年後にその時に売り出す新築が最大のライバルになるとは思えませんか？
私なら新築を選びます。
住宅ローン控除の上限も新築と中古では違いますし、修繕積立金も値上がりしてて新築と中古の価格差が小さいなら普通なら新築買いますよ。

だから浦和自体の価値が相当上がらないと中古では買った値段で成約させるのは難しいのです。
では、浦和に伸びしろがどこまでありますか？ということ。
誰かが言ってたように500万〜1000万の安い家賃でブランドマンションに住めただけで得したと考えるのが良いでしょう。

>>449さんが答えを言っているのでは。
新築がどんどん出てくる今の環境ですと、あえて中古を選ぶ必要がないので、中古価格があまり上がってきませんが、
今から10年後に、浦和の駅近にマンションを建てる土地が余っているとは思えませんので、いま、徒歩10分圏内のブランドマンションを買っておけば、リセールは相当期待できると思います。

浦和常盤にはドミノ塞がれ問題があります。
確かに10年も待たずにマンションを建設できる駅近用地は枯渇すると思いますが、その最終形態時にドミノかそうでないかで資産価値に駅近以外の要素で差が付く可能性があります。
では、完成する2年後には目の前にある谷口ビルはその時点で築36年、その10年後はマンションの耐用年数と言われる47年に近い46年を迎えます。
さて、何階建が建つでしょうか？
資産価値を維持できる階高がないと皮算用は根底から崩れます。
200〜300万ケチって低い階を買った人の運命は？

パークハウスは2階が激安、5階から11階くらいまでの価格差はそこまでない。
2階はドミノが現時点で確定だから見合った安さだけど、5階からの中層階はどうか？
仮に谷口ビルが建て替えで5階建から8階建になったとしたら少なくともパークハウスの7階から下は影響出て資産価値は下がるよね。
谷口ビルが最高で何階まで建てられるのか情報を集めるのが重要だと思う。

今と同じくらいが上限じゃ

谷口ビルも含め、タグチさんのビルもまとめて大規模な計画があるのかもしれないと邪推してしまいます。考えすぎでしょうか。

タグチさんの建て替えもまだ具体的に決まってないようなので、そういう可能性だってあると思います。

タグチの建て替えは時間の問題ですよ。
あの老朽化した建物を見ればスミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。
問題はタグチより賃貸マンションのエクセレントです。
エクセレントと谷口をまとめて購入する猛者デベがいたら、それこそパークハウスと同じ高さのマンションが誕生します。
仮にそこにマンション出来ても、そこが勝ち組になる保障もなく、裏にあるテスタパーキングが買収されたら、そこもドミノになる心配がありますから。

>「スミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。」
なんといやらしい会社でしょうか(笑)

タグチさんは、マンションオーナーとして家賃収入が永続的に入ってくる旨味を知ってるから、デベロッパーに土地は渡さないでしょう。
ローンで上物建てたら、土地にかかる相続税は二束三文だから、有効な相続税対策にもなる。
恐らく、パークスクエアの南に近接する形で10階建て以上のマンションを建てて、悠々自適。
一方で、パークスクエアは究極のドミノマンションとして、象徴的な事例になるでしょうね。
ドミノマンションで検索したら最初にヒットするようなマンションに。

明日は我が身、、、

スミフの次にドミノ犠牲になるのは？

>>460 マンション検討中さん

スミフの次も、実はスミフなんです。
見ていれば分かります。

>>461 名無しさん
ここにも出たか、スミフネガ啓蒙活動家！
皆さん、若葉マークをつけたこの方は色々なスレで荒らしているので注意してください。

どうやら三菱派のようですね。

>>462 匿名さん

過剰に反応するあなたはスミフの関係者か信者ですね、わかります。

>>463 匿名さん
違いまーす。

>>462 匿名さん

事実を書いている方に過剰に反応するのもどうかと思いますが。

>>462 匿名さん

ここの検討者からするとあらゆる面で劣るパークスクエアには興味ありませんので幼稚なやり取りはそちらのスレで行ってください。

>>466 マンション掲示板さん
アンカー間違えてるよ。
461だよ。

>>466 マンション掲示板さん
住み始めたらお隣さんになる物件にそんな言い方って…

住み始めたらめちゃくちゃ険悪な関係に？
三菱住民は住友見下してそう。

>>469 匿名さん

住友さんは竣工後もお得意の駅前ティッシュ配りとマンションには好評販売中のノボリがあるので見る度にこっちにして良かったと思うでしょうね。

街道側に駐車場を配置することで、機能的かつドミノ被害を最小限にする工夫って、後出しじゃんけんではあるけど、ちゃんと周辺の建築計画をリサーチしてるんだね。
それに比べて、お隣さんのパノラマウンドウは痛すぎる。

>>471 評判気になるさん
なんでパノラマにしたんだろうね。
タグチの件がなくても、いつかは高層ビル建つのは目に見えてたのに。

ちょっとでも部屋を広くするためにバルコニー半分にした結果じゃないでしょうか？

それで、アルコープも無いのか。

ゆとりのあるアルコーブが望ましいけど、最近のマンションではあまりないですよね...。

>>475 マンション検討中さん
ここは珍しく玄関側アウトフレームだからアルコーブは十分に確保できてますね。
決め手にはならないけど、あるなら嬉しいです。

バルコニーにシンクがないのが嫌だな。

>>477 匿名さん
ちょっとしたガーデニングの際はバルコニーにシンクがあると助かりますからね。
同意です。

これから浦和で出る新築でここより条件のバランスが良いのは出てこないよ。
一期で買うのが正解。

洗濯機上の吊り戸棚があれば、ベストでしたね。
棚がないと、結構不便に感じてしまうので。

>>480 マンション検討中さん

有料オプションでつけられるはずですよ

常盤公園付近にもうひとつ住友マンションができますが、待ってたらここが無くなってしまうので、気に入ったなら早めが吉でしょう。

パークスクエアではなく、もう一つ別のマンションが登場するのですか？
常盤公園近くなら、環境が良いのかなと少し期待したいところ。

>>483 マンション検討中さん
常盤公園近辺は、全体的に土地の雰囲気が暗いですよ。駅距離は遠くなりますが、県庁周辺の方が資産価値の高い物件がそろってます。

普段の生活をするには浦和は便利なところだと思っています。
実際に住む分には首都圏は非常に近くていいところだと思います。
通勤を考えたら、神奈川、千場より断然浦和ですよね。

>>484 匿名さん
具合的にどの物件でしょうか？中古も含めて検討しているので是非教えてください！！

>>486 名無しさん
駅前にいくらでも仲介屋さんがありますから、こんなところで質問してないで一度行かれたらどうですか？とにかく常盤一丁目はドミノエリアとして有名で、土地も安いエリアだから、販売価格も安いんですよ。普通に考えてもリセールもその分安くなると思いますが…決してお得ではありません。その辺を勘違いしないように気をつけたいですね。

>>487 匿名さん
なるほど。具体的な根拠となるデータがあるわけでなく、感覚でおっしゃられてるわけですね。ありがとうございました。

人気物件

そろそろ抽選を避けたい人からの他の物件が良いよ投稿増えそう。
買うな発言は買った方が良いと捉えましょう。

長く住むときに不自由しないのが一番いいと思います。
実際に、値段や資産価値がいくら高くても住みにくい物件ならぜんぜん、良さを感じません。
最終的には自分の希望や条件に合致していることが大切なのではないでしょうか。

>>490 匿名さん
この物件で特に良い部分ってどこだと思いますか？
KATTEとかいいですよね。

エレベーター2基あることは良いところだと思います。KATTEは無くてもよかった気が少しします...。

>>492 マンション検討中さん
この規模のマンションでエレベーター2基ないマンションって、逆にあるんでしょうか？

>>493 匿名さん
最近のマンションだとプラウドタワー府中寿町が総戸数99戸の21階建でエレベーター1基だったと思いますよ。

>>494 マンション検討中さん
21階建てで、エレベーター1基って辛すぎますね…。

>>494 マンション検討中さん
マンションマニアの記事、そのままパクったな。
はずかしい。

>>496 匿名さん
マンションマニアさんの記事は知りませんが、モモレジさんが書いてましたよ。

プラウドはガーデンやサンクアージュも一基では？

興味があり、ここにきましたが明らかに三菱社員の擁護する書き込み。

あなたたち、レーベンと変わらんな。

>>499 マンション検討中さん

激しく同意。

マンションに罪はないから気にせずいきましょう。

擁護も何も、、要望書集まりすぎて一期で半分以上放出しますよ。
１０月末の結果を見れば超人気物件であることが分かります。

迷っていると部屋無くなりますよ？

谷口さんとエクセレントの土地合わせたら、どのぐらいの高さの建物が建てられるのでしょうか？
幅員2メートル程度なので、そこまで高い建物は建てられないものですかね？
テスタパーキングの土地まで纏めて買収されたら話は別かと思いますが。

>>503 マンション検討中さん
二つ合わせたらパークスクエア(13階)より、一回り小さいくらいだから最大でも10階程度じゃないでしょうか。根拠はないですが。

テスタパーキングまでマンションになったら…
さすがドミノ地域でもすぐにはないですよね(笑)

>>504 匿名Mさん
ありがとうございます。
谷口さんとエクセレントの土地だけだと線路側の細い道にしか面していないので、そんなに高くは建てられないのかと思いました。
幅員、接道、建ペイ率、県の規程？を調べればもっと分かるんでしょうけどね。

テスタ側は幅員10メートル程度だから、マンション建てるなら高く建てられるのかなぁ、と思い。
あそこら辺のエリアは何が起こるか分からないですからね（苦笑）

前建てリスクを考えると、南東角部屋でも上層階にしたほうが良いのですかね？

どの物件にも前建てリスクはありますよね。。

ここはドミノエリアですからね、その辺リスクあるから安いのもあるのでは

>>507 マンション検討中さん
ここの場合は既に考慮され、土地が安かったというメリットがあるようです。

>>508 匿名Mさん
ドミノエリアだから土地が安いのだと思いますが。

>>509 匿名さん
言葉足らずでした。509さんの言うとおりの意図です。

>>502 マンション検討中さん

三菱社員決定。

余計な事を言わないでください。
寒いですよ。

10月末を楽しみにしてますよ。

15日土曜日にモデルルームに行ってきました。
要望が60件くらい出ているようです。
さらに来週、再来週の土日も予約で一杯。
１期でどれくらい売れてしまうのでしょうか？
8割？9割？完売！！！

>>512 legacy
総戸数も多いので、さすがに完売は難しいでしょうが、条件が良いところは１期でなくなるでしょうね。
気に入ったら、とりあえず飛びつくのも良い一手かと

浦和はいいですね！

ところで本物件の杭を見ると、
良い地盤にも関わらず杭が長い気
がしますが、なぜでしょうか？

これが人気物件の真実ですね。
同じような情報をこちらも聞きました。
抽選の覚悟が必要と思います

>>514 マンション検討中さん
地盤がゆるゆるなんですよ。
ってか、浦和なんて全域がそうですよ。

>>514 マンション検討中さん
表層地盤増幅率を調べられるサイトをみると、このへんは揺れやすい地域です。

>>516,517 名無しさん
常盤地域は大宮大地の上に位置すると思ってましたので、ビックリしました。


516,517さんご親切に教えていただきありがとうございました。

大宮大地の上に位置していても、地盤が硬くないのですね...。
常盤一丁目のみならず、周辺地域も揺れやすいのでしょうか？

住○さんの物件も杭が長いですね。

>>519 マンション検討中さん

水害リスクと地震のリスクを分けて考えなければいけないですが、湾岸と比べても、川口周辺と比べても良い地盤であることは揺るぎないでしょう。都内の荒川周辺に比べても水害リスクを考えればぜんぜんマシです。
ここより良い地盤ってどこですか？

浦和駅周辺でもマークスみたいに局地的に低い所もあるからね。注意しないと。

この破格の安さは魅力的です。

>>523 マンション検討中さん
安物買いの銭失いって言葉もあります。

岸町のパークハウは高かったのに、ここはだいぶ安いですね。これだけ安いと、パークスクエアの他に建築計画があるのではと、少しばかり疑ってしまいます...。

もっと高くしても売れそうなのに
これなら完成後すぐ転売しても、売却益出そうですし、実際それ目的の購入もありそう

>>526 マンション検討中さん
各種手数料を引いてもプラスになりますかね？

>>527 匿名さん
さすがに即転売で利益は出ないでしょう。
シントシティ供給が終わってから、五年熟成で購入金額と同等かなと。

>>528 匿名Mさん
シントシティが何の関係があるんですか？５年熟成ってどういうことですか？

>>529 匿名さん
新中古よりも新築。大規模であれば需要はそちらに向くかと。
5年使わず、もしくはきれいに使えば、という意味です。

新都心の方にもパークハウスできるんですね。ここがダメならそっちに流れる人も多いかも。

さいたま市130万人突破の記事にこのマンションがでてました

>>532 マンション検討中さん

どんな風に書いてあったんですか？

さいたま市は人が増え続けてるし、浦和も人が増え続けてるから将来的な資産価値は期待出来る

>>525 マンション検討中さん

岸町はハイグレードでしたが、この価格だとグレードを下げてくるんじゃないですか？

グレードは岸町と同等以上って言ってましたよ

>>534 匿名さん
2030年頃から減少に転じるかもみたいですよ。

同じ大宮台地でも浦和は不安定な箇所があるよ。
西口の台地の形状見ればメガトン級の自信があれば割れるかもしれないから。

浦和駅から同じ徒歩圏内であっても、西口と東口を比較すると、土地の価格差が驚くほどあります。同じことが岸町の物件とこの物件の価格差にも言えるのではないでしょうか。

ここは土地代が安かった。
だから設備を良くできた。

高砂は1番土地代が高いよね。
坪300では済まないから常盤1で妥協するのが現実的