ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

>>438 匿名さん
２階だともっと下がるでしょう、普通に考えて。前のマンションの立て替えリスクがありますから。

浦和駅徒歩10分圏内の中古相場ずっとみてるけど、浦和の中古って新築ほど高騰してないからリセールはあんまり期待できないよ。築10年くらいだとブランドマンションでも70m2で売出し価格が4980万くらいだもん。成約価格はそこからもっと下がるだろうし。スーモにはもっと高い売出し価格のも出てるけど、チャレンジ価格だから売れ残ってるよ。

浦和で築10年以上のブランドマンションって、徒歩10分以上がほとんどですけど。そもそも比較の土壌が違いすぎるかと。

>>443 マンション検討中さん
浦和パークハウス とかプラウド浦和岸町マークスとか、10分圏内マンションでも条件によっては売出しが坪240万切ってましたよ。

6000万で新築買って10年後のリセールが5000万なら、賃貸借りるより遥かに安くブランドマンションに住めるわけで。
十分すぎるように思われますが、まさか利益が出ないと満足できませんか？

常盤一丁目のドミノエリアでリセールで利益を得るのは、なかなか難しい気がします...。
しかしながら、ブランドマンションならプラスマイナス0にもっていけるかもしれませんね。

これに関しては、同じ常盤一丁目で現在建築中のプラウドとパークスクエアと共に切磋琢磨して、土地相場が上がることを願いたいですね。

>>442 マンション検討中さん

徒歩10分以内のブランドマンションならだいたい5000万以上で売り出してますよ。
5000万以下で出してるのは70㎡ない部屋だったり、坂下だったり理由があります。
精査してみて下さい。

>>447 マンション検討中さん
別に争う気はないのですが、実は私自身が浦和徒歩10分圏内の財閥系のマンションに住んでまして、売却を検討して色々と見積もりを取ったのですが、思いのほか厳しい査定だったので…。浦和の中古相場がどんどん上がると嬉しいですよね。

素朴な疑問
同じ徒歩7分70㎡で新築ブランドマンションが5500万で、対する中古10年物が5000万なら皆さんはどちらを買いますか？
その答えが購入して10年後にその時に売り出す新築が最大のライバルになるとは思えませんか？
私なら新築を選びます。
住宅ローン控除の上限も新築と中古では違いますし、修繕積立金も値上がりしてて新築と中古の価格差が小さいなら普通なら新築買いますよ。

だから浦和自体の価値が相当上がらないと中古では買った値段で成約させるのは難しいのです。
では、浦和に伸びしろがどこまでありますか？ということ。
誰かが言ってたように500万〜1000万の安い家賃でブランドマンションに住めただけで得したと考えるのが良いでしょう。

>>449さんが答えを言っているのでは。
新築がどんどん出てくる今の環境ですと、あえて中古を選ぶ必要がないので、中古価格があまり上がってきませんが、
今から10年後に、浦和の駅近にマンションを建てる土地が余っているとは思えませんので、いま、徒歩10分圏内のブランドマンションを買っておけば、リセールは相当期待できると思います。

浦和常盤にはドミノ塞がれ問題があります。
確かに10年も待たずにマンションを建設できる駅近用地は枯渇すると思いますが、その最終形態時にドミノかそうでないかで資産価値に駅近以外の要素で差が付く可能性があります。
では、完成する2年後には目の前にある谷口ビルはその時点で築36年、その10年後はマンションの耐用年数と言われる47年に近い46年を迎えます。
さて、何階建が建つでしょうか？
資産価値を維持できる階高がないと皮算用は根底から崩れます。
200〜300万ケチって低い階を買った人の運命は？

パークハウスは2階が激安、5階から11階くらいまでの価格差はそこまでない。
2階はドミノが現時点で確定だから見合った安さだけど、5階からの中層階はどうか？
仮に谷口ビルが建て替えで5階建から8階建になったとしたら少なくともパークハウスの7階から下は影響出て資産価値は下がるよね。
谷口ビルが最高で何階まで建てられるのか情報を集めるのが重要だと思う。

今と同じくらいが上限じゃ

谷口ビルも含め、タグチさんのビルもまとめて大規模な計画があるのかもしれないと邪推してしまいます。考えすぎでしょうか。

タグチさんの建て替えもまだ具体的に決まってないようなので、そういう可能性だってあると思います。

タグチの建て替えは時間の問題ですよ。
あの老朽化した建物を見ればスミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。
問題はタグチより賃貸マンションのエクセレントです。
エクセレントと谷口をまとめて購入する猛者デベがいたら、それこそパークハウスと同じ高さのマンションが誕生します。
仮にそこにマンション出来ても、そこが勝ち組になる保障もなく、裏にあるテスタパーキングが買収されたら、そこもドミノになる心配がありますから。

>「スミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。」
なんといやらしい会社でしょうか(笑)

タグチさんは、マンションオーナーとして家賃収入が永続的に入ってくる旨味を知ってるから、デベロッパーに土地は渡さないでしょう。
ローンで上物建てたら、土地にかかる相続税は二束三文だから、有効な相続税対策にもなる。
恐らく、パークスクエアの南に近接する形で10階建て以上のマンションを建てて、悠々自適。
一方で、パークスクエアは究極のドミノマンションとして、象徴的な事例になるでしょうね。
ドミノマンションで検索したら最初にヒットするようなマンションに。

明日は我が身、、、

スミフの次にドミノ犠牲になるのは？