ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

>>360 匿名さん

どこらへんですか？何情報ですか？

>>361
360ではないですが、ここに載ってるよ。
http://www.city.saitama.jp/001/010/016/003/p009264.html

場所はわからないです。

>>362 匿名さん

常盤公園の前ですね。

>>360 匿名さん

パークスクエアのほかにもう1棟？

>>364 口コミ知りたいさん

パークスクエアの他にもう一棟です。パークスクエアの近くですよ。

中山道沿いは10年もすればマンションだらけでしょうね、もうマンションだらけですけど。

中山道沿いは10年もすれば道や歩道が整備されて綺麗になるでしょうね

街並みが美しくないんだよな…行政がもっと積極的に美しい浦和の景観作りに取り組むべきだと思う。特に常盤一丁目付近は無計画にマンションが乱立してて残念な感じ。

常盤一丁目付近は町並みが美しく変貌します

>>368 匿名さん

安さで帳消し

浦和西口のマンション建設ラッシュは凄いよね。
モデルルームの目の前はブリリアに続いて後続マンションが建設される。
駅から近いので気になる。

>>371 マンション検討中さん

結構前から建設されると聞いてましたがいま駐車場になってますよね。ここはながれたんじゃないんですか？

>>372 名無しさん

建設予定地の看板ありますよ。

周辺の環境が整っているという事で、個人的には不便しなさそうな環境だと思いますね。
周辺はお店も多いので、快適に食生活を遅れそうな気がします。

価格の安い低層階は要望書が多いのですか？
抽選になるのはほぼ確実でしょうか。

>>373 匿名さん

ずーっと前から看板ありますよね。初め更地だったけど駐車場ができたから、話しがながれたんじゃないかっていうのを聞いたことがあります。

先進の設備、ということが公式サイトに書かれていましたが、特にものすごく珍しいものはないんですが、でもマンションだったらついていてほしいものは一通り揃っていると思いました。
コスト的に賛否のあるディスポーザーですが、ついています。やはりこの季節は、あると嬉しい設備の一つなんじゃないでしょうか。

バルコニーにシンクがないのが痛いですね。あと、洗濯機置き場の吊り戸棚が標準ではないのもちょっとどうなんでしょうか。さらには、システムキッチンの壁がマグネットではないのもちょっと。もう少し頑張ってほしかったな。

アラを探せば足りない設備は出てくるけど、それはどこでもあるよ。
欲しければオプション別料金で。

かなりの人気物件だけに抽選必至です。
Fの間取りが一番人気になりそうな理由はモデルルーム見学した人なら分かるかな。

>>379 マンション検討中さん
GよりFの方が人気なんですかね？
コスパがより優れているからでしょうかね。

>>379 マンション検討中さん

Fが人気の理由ってなんですか？

Gは同じ階でも坪単価がFより高いこと
Fだとメニュープランでウォールドアを開けてリビングと洋室を繋げて使用する際にウォールドアが邪魔にならないようにできる。
詳しくは間取りを見ながら営業さんに聞いたら分かります。
ただし、Fは一期販売での放出が少ないから中層〜低層は激戦になるかも。
投資目線なら 実はB上層階。
これに気付いた人は儲かる。

最初からパークスクエア廊下と被る Bを検討から外した人は陽当たりの心配と広さが必要であれば普通の判断です。
でも、 B上層階にはB〜F低層階が弱点とするある要素を持っています。
これに気付いたら！
DINKSなら２Lプランに変更できるし
賃貸に出したリセールに出すならかなり美味しい投資になるよ。
坪単価では上層階でも激安ですから。

詳しい事はわからないけど買ってみます。

と言っといて買わない初心者であった。

パークスクエアよりは、売れそうだね。
ステマじゃなくて、リアルな検討者の前向きなやり取りが見られるから。
これが健全なスレの進行だと思う。

といってステマをする若葉マークであった。

>>387 匿名さん
駅から徒歩7分で東京の主要駅への移動が容易に行えるのが魅力的に思います。
自転車や徒歩での移動もスムーズに行えるのも楽しめる理由になると思います。
車の移動、あるいはバスでの移動もスムーズに行える環境にあるのでしょうか。

>>388 匿名さん
当てつけみたいに、ステマを装った投稿するなよ。
ここの足を引っ張っても、パークスクエアに検討者は流れないぞ。
というか、競合マンションのスレも密に巡回してるのかい。
もっと他に汗流すべき仕事があるだろ。
スミフの営業さん！

確かにDINKSならB13階を買えば間違いない。
抽選になっても買う価値のある部屋さ。
早めに要望書を出して牽制するのも手だよ。
街並みが汚いのと小学校が遠いのを我慢すれば良いかと思う。

>>389 eマンションさん
この方は住友物件にも現れるステマ野郎だね。
面白がって、突然、適当な書き込みをしてきます。

なぜ、住友だと思った？

長い目で日照から不動価値が落ちない部屋を選びたいです。
目の前にある谷口ビルが高い建物になっても陽が入るのは上階ですもの。
上階でも安いのは確かに B13階〜14階ですからリスクないですね。

383が言っていたのって、隣の建物との高さの関係だけ！？

>>393 マンション検討中さん
おそらく日照のことかと思いますね。

そうなると、70平米以上のプランは5000万円台中盤～からですね。

東側のFとGなら、何階以上がいいのかな～。

西側ドミノや旧仲の交通量を気にしなければ
十分に満足出来そうな物件の一つだと思います。
浦和区常盤での価格としては比較的安価ですので気になる物件ではありますね。

>>394 マンション検討中さん

見たところFなら9階以上が将来も安心そう。
200〜300万高くても、ドミノで500万価値が下がるなら高層階が安心なのは分かる

ドミノだと500万円も価値が下がるものなのですね。
浦和のドミノエリアが初めてのものなので、参考になります。

眺望と陽当たりのリスクを考えると、やはり高層階ですよね...。

>>397 マンション検討中さん

ドミノなら500万以上下がると思ってました。

Bを勧めてるのは三菱の営業なのかと思ってしまうのは私だけでしょうか。普通に考えて残るのはBなので。ポジティブキャンペーンのように見えてしまいます。ら

Bを勧めてるのは三菱の営業ではないかと思ってしまうのは私だけでしょうか。普通に考えてBは売れ残ると思うので。ポジティブキャンペーンをしているように思えてしまいます。

>>398 名無しさん

日照が7時間から半分に減れば坪単価250万のF5階は210万程度に瞬間的に下がってもらおかしくない。
仮試算で800万の痛手。
F9階はたった300万高いだけで日照が7時間から6時間程度に済むようなアテにならない予想だけど、最終的にどっちが得か？ですわ

>>400 名無しさん
間違ってない情報であることは確か
日照はB13階であれば7時間以上だよ
なのに坪単価230万円台
セカンドで投資したいくらい。

何故、事業協力者が B部屋の11階に部屋を確保したか考えれば良い
ここから上の階であればBは今後安泰と読める
既にスミフと被り、これ以上のダメージを受けにくいからね
それなのに廊下が被ってる理由だけで日照あるのに12階以上は安い
賃貸に出しても18万〜19万は取れる
月6万以上の差益が見込める

リビングインの風呂間取りが多くて
これだとゲストが来た時や年頃の娘さんがいる家庭では反対意見が出るものでしょうか？
裸でウロウロリビングは女性は嫌がりますかね。。。

>>404
同感です。三菱は比較的リビングインに慎重なデベロッパーだと思ってたので残念です。これも時代ですかね。

マンションは、室内設備も含めて自分が気に入った物件をセレクトするべきです。
ここは、広い間取りがあるのが魅力的ですね。
マンションは戸建てと違いワンフロアなので、そこに如何に収納があり広さがあり、水回りの位置、部屋の向きなどで判断する感じになるかと。
立地や補足部分も含めて。

やはり陽当たりの良い部屋は、それなりの価格になりますよね。

リビングインについては、時代の流れでしょうね。

>>407 マンション検討中さん

結局そうなんです。
70㎡で将来も日当たり問題なしで5600万台なら、それなりのお値段

せめて75㎡あれば検討したんだけどなぁ…。70〜72㎡の3LDKで子供二人に部屋を与えると、リビングがかなり狭苦しくなるよね。

>>407 マンション検討中さん

リビングインは増えてるんですか。
隣のスミフはリビングアウトの廊下かは風呂になってました。

やはり70平米の部屋で日当たりと眺望を望むのなら、5600万円～になりそうですね...。

そう考えると、同じ常盤1丁目のプラウドは目に優しい価格帯でしたね。完売してしまったようなので、もう検討できませんが...。

でもテラスって、規模が小さくてディスポーザーがないし、両側アウトフレームじゃないし、小さいことかもだけど住んでから意外と気になりそうな感じだったし、予算が合うなら断然パークハウスでしょ。

そうですね！
ここは前に建物あるけど、そんなのは小さいことですよね！ってか、66米とか小さすぎて、アウトポールあるなしとか関係ない気がする。
広い面積は高いし。

60㎡台の3LDKはリセールが難しいと聞きます。スーモで中古物件を見ていても、68㎡とかの物件はなかなか動かないです。間取りがキレイで実際には70㎡以上の使い心地であっても、イメージが良くないんでしょうね。

>>414 マンション検討中さん

66部屋が安い理由はそれなりにあるのですね
中古で人気のない広さでしたら、やはり70㎡が良さそうです
この地域は子供さんが2人いる家庭も多いですから

63平米や66平米の3LDKですと、4人家族には手狭ですよね。。
そうなると、やはり70平米以上のFかGになりそう。

>>414 マンション検討中さん

今はそうかもしれないですけど、売るなら10年後15年後ですよね。今の若者たちって昔の人とは違って狭い家とかでも良さそうなので狭くても駅チカだってり学区がいいとか何か条件があえば売れそうかなと思ったりします。

10年後に中古でFが4700万、CDが4300万として、3人家族ならどっちを買う？
4人家族ならF Gだと思うが
ただ、Fならどっちからも選択されやすいので間口は広いよ

4人ファミリーで広さがもっと必要ならばブリリアにした方がいい。
ブリリアでは予算が届かないから次善の選択として G Fで妥協するしかないわけで。

部屋の間取りは本当に大切になってくると思います。
このあたりのバランスが悪いと、余計に圧迫感があり、広さの面で不利益を受けてしまいます。
出来る限り広く、開放的な方が毎日が過ごしやすくなると感じています。

65平米でも四人家族で十分ですよ。広いと光熱費が余計にかかったりとデメリットも多いです。特に都会的な若い世代はそこまで広さを求めてないと思いますが。

モデルルームの跡地に小規模マンション建つかもしれない。
駅徒歩4分だけに気になる。

>>422 マンション検討中さん
それは確定みたいですよ。

>>423 匿名さん

ブリリアと被りますね。
そうであれば早くモデルルームを閉めたいはず。
一期で半分以上放出しそう。

>>423 匿名さん

どこのディバロッパーですか？ブリリア買った人ショックですね、、ブリリア買わなくてよかった〜！どこの情報ですか？

あんな狭いところに何か建てられるんでしょうか？とても無理な気がしますが…。いずれにせよ、高層階であれば問題ないと思われます

>>421
業者の方ですか？65㎡でも3LDKであれば光熱費はそんなに変わらないですよね。そもそも「都会的」な若い世代であれば都会に住むのでは？

いずれにしてもFを一期であんまり放出しないのだ。
Fは大抽選会必至。
かと言って狭い間取りで妥協したくない人は二期にFが大量放出するなら二期まで待つのも手かな。
一期は抽選覚悟でF登録しようかな。

>>427 マンション検討中さん
埼玉県民からすると、浦和は都会なんですよ。浦和では60平米クラスのマンションは多く、普通に売れてます。

埼玉県で住宅としては浦和がナンバーワンですからね。
商業としては大宮がナンバーワンですが。

ここって二重サッシだったりしますか？

旧中仙道と線路の影響による騒音が多少あると思うので、気になるところです。

ご存じのかた、教えていただきたく。

ここの発売日っていつなんでしょうか？

もう要望書の受付開始してる。
来月中旬には本登録開始するから早く予約しないと間に合わなくなるさ。
先まで予約が一杯だから営業さんも余裕綽々でした。
要望書の提出が遅れるほど人気部屋は入ってるだろうし、抽選になる可能性を高めるよね。

かなりお買い得な部屋があるから抽選だけでも参加したほうがいいと思う。

激安部屋は抽選になっても狙った方がいいよ。
新築で条件の良し悪しで差が出る価格よりも中古は大して差が出ないからね。
70㎡が4800万台で買える部屋なんて10年後にリセールに出しても4400万はいけるんでは？
その頃には西口再開発も完了しててやっぱり安い部屋で良かったなんてね。

70平米4800万円だったら、たしかにリセールのダメージがなさそうですね。要望書入れたいのが違う部屋であるだけに、悩むところ...。

>>435 匿名さん

今の相場が続けば10年後でもブランドマンションなら70㎡で安くても5000万くらいはしますよ。
つまり全く損しないどころか利益出ます。

>>437 匿名さん

今の市況でもそんな夢のような投資が成り立つのですか？
マンマニさんは70㎡5階5300万台の10年後を4600万で予測してましたので、2階の4800万台であれば買った値段と差のない売値が付けられるのはこれしかないと。
では、70㎡の低層狙いですか？

>>436 マンション検討中さん
他に違う間取りにお目当があるのですか。
ドミノで安くなる部屋の原価を角部屋のGに少し盛ってる気がしてます。
Fは2階だけ盛るどころか逆にパンダにしてしまいました。
あと、66㎡の2部屋は日照時間が明らかに長い D部屋と短いCに殆ど価格差を付けてないので Dがお得に見えます。

>>438 匿名さん

マンマニさんの話は当てにしていません。
違和感のある内容が多いので話半分です。

>>438 匿名さん
２階だともっと下がるでしょう、普通に考えて。前のマンションの立て替えリスクがありますから。

浦和駅徒歩10分圏内の中古相場ずっとみてるけど、浦和の中古って新築ほど高騰してないからリセールはあんまり期待できないよ。築10年くらいだとブランドマンションでも70m2で売出し価格が4980万くらいだもん。成約価格はそこからもっと下がるだろうし。スーモにはもっと高い売出し価格のも出てるけど、チャレンジ価格だから売れ残ってるよ。

浦和で築10年以上のブランドマンションって、徒歩10分以上がほとんどですけど。そもそも比較の土壌が違いすぎるかと。

>>443 マンション検討中さん
浦和パークハウス とかプラウド浦和岸町マークスとか、10分圏内マンションでも条件によっては売出しが坪240万切ってましたよ。

6000万で新築買って10年後のリセールが5000万なら、賃貸借りるより遥かに安くブランドマンションに住めるわけで。
十分すぎるように思われますが、まさか利益が出ないと満足できませんか？

常盤一丁目のドミノエリアでリセールで利益を得るのは、なかなか難しい気がします...。
しかしながら、ブランドマンションならプラスマイナス0にもっていけるかもしれませんね。

これに関しては、同じ常盤一丁目で現在建築中のプラウドとパークスクエアと共に切磋琢磨して、土地相場が上がることを願いたいですね。

>>442 マンション検討中さん

徒歩10分以内のブランドマンションならだいたい5000万以上で売り出してますよ。
5000万以下で出してるのは70㎡ない部屋だったり、坂下だったり理由があります。
精査してみて下さい。

>>447 マンション検討中さん
別に争う気はないのですが、実は私自身が浦和徒歩10分圏内の財閥系のマンションに住んでまして、売却を検討して色々と見積もりを取ったのですが、思いのほか厳しい査定だったので…。浦和の中古相場がどんどん上がると嬉しいですよね。

素朴な疑問
同じ徒歩7分70㎡で新築ブランドマンションが5500万で、対する中古10年物が5000万なら皆さんはどちらを買いますか？
その答えが購入して10年後にその時に売り出す新築が最大のライバルになるとは思えませんか？
私なら新築を選びます。
住宅ローン控除の上限も新築と中古では違いますし、修繕積立金も値上がりしてて新築と中古の価格差が小さいなら普通なら新築買いますよ。

だから浦和自体の価値が相当上がらないと中古では買った値段で成約させるのは難しいのです。
では、浦和に伸びしろがどこまでありますか？ということ。
誰かが言ってたように500万〜1000万の安い家賃でブランドマンションに住めただけで得したと考えるのが良いでしょう。

>>449さんが答えを言っているのでは。
新築がどんどん出てくる今の環境ですと、あえて中古を選ぶ必要がないので、中古価格があまり上がってきませんが、
今から10年後に、浦和の駅近にマンションを建てる土地が余っているとは思えませんので、いま、徒歩10分圏内のブランドマンションを買っておけば、リセールは相当期待できると思います。

浦和常盤にはドミノ塞がれ問題があります。
確かに10年も待たずにマンションを建設できる駅近用地は枯渇すると思いますが、その最終形態時にドミノかそうでないかで資産価値に駅近以外の要素で差が付く可能性があります。
では、完成する2年後には目の前にある谷口ビルはその時点で築36年、その10年後はマンションの耐用年数と言われる47年に近い46年を迎えます。
さて、何階建が建つでしょうか？
資産価値を維持できる階高がないと皮算用は根底から崩れます。
200〜300万ケチって低い階を買った人の運命は？

パークハウスは2階が激安、5階から11階くらいまでの価格差はそこまでない。
2階はドミノが現時点で確定だから見合った安さだけど、5階からの中層階はどうか？
仮に谷口ビルが建て替えで5階建から8階建になったとしたら少なくともパークハウスの7階から下は影響出て資産価値は下がるよね。
谷口ビルが最高で何階まで建てられるのか情報を集めるのが重要だと思う。

今と同じくらいが上限じゃ

谷口ビルも含め、タグチさんのビルもまとめて大規模な計画があるのかもしれないと邪推してしまいます。考えすぎでしょうか。

タグチさんの建て替えもまだ具体的に決まってないようなので、そういう可能性だってあると思います。

タグチの建て替えは時間の問題ですよ。
あの老朽化した建物を見ればスミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。
問題はタグチより賃貸マンションのエクセレントです。
エクセレントと谷口をまとめて購入する猛者デベがいたら、それこそパークハウスと同じ高さのマンションが誕生します。
仮にそこにマンション出来ても、そこが勝ち組になる保障もなく、裏にあるテスタパーキングが買収されたら、そこもドミノになる心配がありますから。

>「スミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。」
なんといやらしい会社でしょうか(笑)

タグチさんは、マンションオーナーとして家賃収入が永続的に入ってくる旨味を知ってるから、デベロッパーに土地は渡さないでしょう。
ローンで上物建てたら、土地にかかる相続税は二束三文だから、有効な相続税対策にもなる。
恐らく、パークスクエアの南に近接する形で10階建て以上のマンションを建てて、悠々自適。
一方で、パークスクエアは究極のドミノマンションとして、象徴的な事例になるでしょうね。
ドミノマンションで検索したら最初にヒットするようなマンションに。

明日は我が身、、、

スミフの次にドミノ犠牲になるのは？