シティタワー武蔵小山

>>139 匿名さん

スカイラウンジとスタディルームは必須ですね
駅ビルにジムがあるから、フィットネスは無くてもいいかも

>>140 検討板ユーザーさん

フルフラットなら2500でもありですね
お隣みたいな凸凹は勘弁

>>62 匿名さん

不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。

事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。

金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。

土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。

価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。

どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。

スカイラウンジは必須ですよね。プールも高級感あっていいですね。健康志向な方や子供は喜びそう。必要ない住民には負担かけたくないので、大多数が望ならという感じです。

>>143 通りががりさん

駅直結でも長期金利以上の利回り狙いでは上昇した物件価格相応のプレミアム賃料が成約していないということでしょうか？

>>145 検討板ユーザーさん
分譲価格が正しいとすると、貸した場合に想定される賃料が安すぎると思います。プレミアム賃料が約定しないのには同意します。いくら駅直結の徒歩1分でも賃料には地域の上限があります。高い賃料出せる人は都心部で築浅物件から選択できますので、わざわざ武蔵小山で借りません。

貸せる賃料が正しいとすると、分譲価格が高過ぎます。だから、どちらかが行き過ぎなんです。賃料が安過ぎるのか価格が高過ぎるのか。

希望する物件の分譲価格に敏感になると同時に、その物件を自分たちが借りた場合、家賃はいくらまで出すかを真剣に考えれば、多少なりとも分譲価格の妥当性は分かると思います。

>>143
利益が出ているのはインカムゲインでなくキャピタルゲイン

外需として、マネーの垣根がなくなり、日本人も英語を話せる人間が多くなり情報が外の人も取りやすくなり、近くのアジア圏に富裕層も増えたことで、自国の利回りより日本の不動産の利回りの方がこれでも高く、東京の不動産はそもそも世界的比較で安いので、じわじわ資金が流入してきている（まだ序の口）

一方、未だ大きい内需は、市中のマネーが増えたことによる投資意欲の増加とこれからも続く相続税対策
特にタワーマンションはこれからもずっと相続税対策対象になりうる

鑑定士だかなんだか知らないけど、ビッグデータに置き換わっていくような資格自慢するくらいなら
きちんと経済とか金融を勉強した方がうんちくにも説得力出るし金稼げるよ

>>146 通りががりさん

収益還元法ですね。お隣は1%だそうです。
こちらも似たり寄ったりですかね。

わかりやい例をひとつ。年収1000万の２人がいて、ひとりは月収60万・ボーナス280万、他方は月収30万、ボーナス640万。結婚相手としてどちらを選びますか。

年収はマンションの分譲価格で、月収はそのマンションの想定賃料です。年収に含まれるボーナスは景気や業績で変動しますが、月収は安定していますし、その本人の実力といっていい。景気が悪くなっても年収の下落率は小さくて済みます。

マンションの価格だけを見て高い安い言っていると、その本当の実力が分からなくなります。ぜひ賃料で比較してみてください。

マンションに当てはめると、想定賃料/分譲価格の少しでも高い物件を探してください。様々な立地のマンションを比較検討してみると驚くほど率が違ってきます。

>>148 匿名さん

おっしゃる通りです。この物件に住みたいのであれば新築10年は賃貸、その後価格が落ち着いた頃に購入という選択もありかとおもいます。

>>147 マンション検討中さん
マネーの垣根がなくなったら不動産においては外資が入ってくるより内資が外を志向すると思うけどね。
海外不動産の方が価格も高いけど賃料はそれ以上に高くて、利回りが高い。
世界視点での資産運用において日本の不動産投資はハイリスクローリターン。

おまえがもっと勉強してから書けよ。
日本のマンション投資より利回り低い他国の不動産投資なんてないだろ笑

他国には地震がありませんので。
東京は大震災リスクがある分だけ利回りが大きいのですよ。そんなことも知らんの？

逆を言えば東京に大震災が起きれば暴落なんてものではないでしょう。
いくら政府が復興措置を取ろうとも外資は蜘蛛の子を散らすように逃げていきます。

そこを中国人安く買いたたかれて日本は終わりそうな予感がしています。

>>153 マンション検討中さん

失笑

日本に不動産投資が集まるのは規制が緩く購入制限がほぼない中で、リスクヘッジで資金分散しているからですよ。海外だと中古も長持ちするので、勉強不足の海外投資家は地方の中古にも投資しています。それこそＤＣＦで割安な物件しか買わないので、意外とハイリターン叩き出してますけど、品川エリア以外はそろそろ出口を視野に入れてそう。

>>139
ラウンジ、ゲストルーム、スタディルーム、キッズルーム有り
住民専用ではないけどテナントでコンビニは入るんじゃないかな

また、関係ない話。北仲でも管理人さんに怒られてたじゃん。買いたい人が買えばいい。興味ない人は退散して。親切のつもりな説教？迷ってり検討者の意見なら聞きたいけど、はなから検討していない人は邪魔。

>>156 匿名さん

パークシティが値下げしてくれたらシティタワーも適正な値付けになるのを期待したいです。

>>157 匿名さん
検討している人達だけで情報交換しても本当に有用な情報を競合相手に教えるわけないでしょ笑
どうせ玉石混交の情報の中から必要なものを選ぶリテラシーがないだけたろ！？

あーあ、住宅ローン上がり始めちゃった。

ここ終わりだね。

>>160 マンション検討中さん
ここ買う人はローンと同額のキャッシュを用意できる人が多そうだから、金利はそんなに気にしないんじゃないかな。
サラリーマンがローンパンパンに組んで無理する価格帯ではないかと。

>>159 匿名さん

ここに、何しにきてるの!?

>>158 検討板ユーザーさん
三井が上げてくれた相場を、すみふが下げる訳がないと思う。
三井と値段は同程度、仕様はちょっと良い(普通)ぐらいで出してくると思う。

スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。

威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが...

少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！

>>164 匿名さん

同意です。スミフの黒マンは特徴的で瀟洒なので残念です。再開発のイメージや街並みから浮いてしまうのかな。

再開発ということばについて。
よく、デベは地あげして商業施設つきマンションを作りことを再開発と華々しく言うけど、
目黒のブリリアも再開発と言われたけど、1,2Fにちょっと商業施設があるだけで、前後で商業的インパクトゼロでした。むしろ、ニトリが一店舗出来た方がインパクトあった。
豊洲も、ららぽーと前後はインパクトあったけど。

ここの再開発も知りませんが、デベの宣伝用語の面もあるのでは、駅徒歩1は正真正銘インパクトあるね。

⬆
すいません、パークシティのスレッドと勘違いして書きました。無視して下さい

>>167 通りがかりさん
まあ隣だし、書いてる内容ここにもそのまま当てはまるから良いんじゃない?書かなきゃ誰も気付かないと思う。

>>166 通りがかりさん
市街地再開発事業→法律で定められている事業
再開発→ひとそれぞれでイメージするものが違う

>>165 マンション掲示板さん

同じく、同意です。三井と差別化する意味でもスミフらしいスタイリッシュなデザインにしてほしかったなぁ。

麻布十番

>>170 匿名さん

お隣があれほどまで安っぽい外観なのは想定外でした。逆に引き立て役になってくれるから良いのかな。

>>171 購入者さん

武蔵小山さんの誤爆だ。
やっぱり監視パトロールしてるんですね。笑

>>174 匿名さん

と、武蔵小山くんがスミフに罪をなすりつけようとするのであった

スミフさんもブランド力が失墜するような造りにしてしまうのかな。

天然石キッチンやエントランスなどの見栄えよりも、住みやすさに影響するスラブ厚、Low-eなど基本をしっかりと抑えてほしい。

シティタワーも一部は吹き付けだったり、ＨＰにスラブ厚を公表しない物件が散見されるから、品質には慎重になったほうがいい。

>>175 匿名さん

ここも武蔵小山なんです。
そういう街の名前を小馬鹿にしたような投稿はやめてもらえませんか？不快です。

>>174 匿名さん
残念ながら三井は価格が叩かれてるのではなくて、価格に見合ってない低仕様が言及されてるのです。あと貴方の存在も。

貴方は三井の契約者なのでしょうから、こちらにはお越しにならないでください。スレッドが荒れる元凶です。

せめて天カセとボイドスラブ300は確保してください住友さん

住友は、前からあるパークホームズ武蔵小山と向かい合う南東側20階くらいまでと駅側中層棟に向く部屋は安く@350位でだしてくるのでしょうか？
その分眺望抜けるところは@500オーバーと見てますが、、、
11月迄悩ましい

>>181 匿名さん

あ、発見。笑
絡まないで下さい君=(パークシティ)武蔵小山君

>>184 匿名さん

PC武蔵小山くん、おはよう
朝からパトロール頑張ってるね！

>>184 匿名さん
あちらで支離滅裂な発言をした挙句、結局一斉削除されてこちらで憂さ晴らしですが？
安普請くんとかいう仮想敵作って戦ってるのあなただけですよ。

何が目的なのかさっぱり判りませんが、武蔵小山エリアの品位保持の為に発言は慎んでください。

正論ですね

>>182 マンション掲示板さん

築10年のパークホームズ武蔵小山が平均坪350なので、こちらは低階層でも450くらいで平均500くらいかなと思います。今はどこも高いので仕方ないですが、なかなかハードル高いですね。

武蔵小山の中古で350万も出す奴いねぇよ。
レインズの情報を鵜呑みにしてる素人さんかな。

>>189 マンション検討中さん

レインズが全て
事実を受け入れられないお隣のジャンピングキャッチさんかな？笑

武蔵小山は周りに安いマンションがありすぎてどうしてと相場が上がりにくい。

>>189 マンション検討中さん

そんなことないし、言い方に悪意がありすぎ。
実際パークホームズは中古動いてるしね。

>>189 マンション検討中さん
レインズすら信用せず、何を持って適性価格を判断するの？
俺様基準？

スタディルーム、キッズルームもあるんだね
うちにはキッズルーム必要無いけどスタディルームは期待通りでうれしい
あとは価格！

ここを見ると

https://www.musashikoyamakingdom.com/entry/2018/03/31/174640

電車通勤は大変かなとか思っちゃいます

レインズでの成約価格は客を欺くためのもの。
高く売れた時だけ載せるのだよ。不動産やってたら常識だろ。

おや誰か来たようだ。

>>195 匿名さん
昔は空いてたんだけど武蔵小杉が開発されてから一気に酷くなった

>>195
３回ほどマンション売ったが、レインズ参考に売り出し価格決めて値引きせずに売れてるんだが？載ってない成約事例があったにせよ、一般人がそれ以外に参考になるものがあったら教えて欲しいよ。

>>198 マンション検討中さん

情報通ぶってる素人でしょ。無視無視。

上海総合指数が2700を割ったな...大丈夫なんかな。

三田線8両化
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180730-00010003-newswitch-bus_all

荒そうとしてなりすましている人、何がしたいんですかね。
三井でも住友でも縁だったり、いいと思う人が買うんだから絡むのはやめてほしいですね。

9月からのお披露目参加すると抽選確率5倍アップらしいけど、マンションギャラリーがまだのようなので行くのに迷います。。。

共用施設といいエントランスといい、PC武蔵小山より高級感がありますね！
待ってよかった！

三井、住友で迷ってるけど、エレベーター4台で41階でまかなえるのでしょうか？駅近だけど、朝ラッシュ時イライラしそう。
エントランスも雨っさらしになりそうだし、、、ロビーも代わり映えしない雰囲気。いちいちコンシェルジュの前通ってのも、ちとめんどい。
スタディルームはいいね！これは三井になかった残念部。スカイラウンジって、使いたいときいつでも誰でも？か、貸し切り制なのか、、ならば三井のスカイテラスのほうかなぁ、、、

人によると思うのですが、スカイテラスなんて、春夏は暑いし日焼けするし秋冬は風が強いし、管理費や防水シートなどの修繕費がかかるし、私は行かないな。

雅叙園の案内あった方〜？

はーい、3つの時間帯から選びました

>>205 匿名さん

スカイテラスは要らないよね。晴れた日は普通に外に行く。

>>206 マンション検討中さん
今日ありましたよ。残り2席と言っていました。

タモリ倶楽部、ムサコ対決笑った
武蔵小山vs武蔵小金井

>>213 匿名さん
ふつう両方知らないから、どっちでも良い...

「どこかの郊外の町かな？横浜に近いの？それとも埼玉付近？」でしょう。

まあ、単純に面白かったけどね～(笑)
ちなみに、アンケート取ったら、ムサコ＝武蔵小杉の回答が武蔵小山の三倍だったと言うオチでした

本邦初の商店街タワマン街になると言う事で変化が楽しみです。

若い人達が沢山流入してくれると良いですね。若い人がいないと消費が活発じゃないし、街に活気も無くなりますので。

若い人は買えないでしょ。
30代のパワーカップルだよ。こどもも一人とか。
こんなんじゃ日本はもうダメだ。

パワーカップルってなんだよ？

パワーカップル、共働きは良いことだと思います。

寧ろ、専業主婦が多いところの方がウチは馴染みにくそう。話が合わなさそうだし。

共働きが普通で、子供が2人〜3人いる世帯が中心の街に住みたいです。

ここはそう言う街じゃないのですか？

シティタワー目黒と同じ仕様ですかね？
だとすれば、かなりいい感じなんでしょうが、
地下か各戸にトランクルームは是非欲しいなぁ

外観はイマイチな印象

スカイテラスで花火とかじぶんの部屋以外の方向を見てみたいです。
スタディルーム、気になります。
早く部屋の間取りが見たいな。

>>221 匿名さん

お隣パークシティより数段上のデザインだと思います

>>222 通りがかりさん
ここはスカイテラスないよ、あるのとなり

>>222 通りがかりさん
ムサコの近くで花火大会なんてないぞ

>221：匿名さん
実力的には三井と同等かやや下ぐらいの印象です。

三井との間の横断歩道、信号機ありになる？

>>226 匿名さん
外観の実力って何ですの？
三井のあの吹付けだらけのチープな外観に負けることはあるまい。
エントランスは住友の圧勝ですし。

>>227 マンション掲示板さん
重要ですよね！
幅員広そうだし、信号機なくても実質的な交通量が多いのかどうか。

パークシティのスレ阿鼻叫喚ですね。
こちらの詳細が明らかになりつつあるので、お隣の購入者が根拠なくパークシティの方が良いと喚いていて憐れです。
感覚論で感情的に投稿していて目も当てられないです。こちらは冷静に行きたいですね。

冷静に見て、三井は超えられなかったかな、という印象。三菱待ちだが今のところ地域No.2は確定のイメージ。

>>231 マンション検討中さん

値段はNo.1確定でしょう

ここは低層棟も分譲販売しますね。
合計506戸には中層棟と低層棟を含むので、高層棟はたぶん400戸台半ば。高層棟のエレベーターが4基しかないし。
ここから地権者引いたら、高層棟の販売戸数は少なそうですね。

>>231 マンション検討中さん

こちらの情報がもうすぐ出揃いますから
比較表作りましょう！
今のところ三井が住友に勝ててるところは無い印象です。

>>234 匿名さん
何でどっちが勝つとかいってる。もしスミフのかたならヤバいです。

>>235 マンション検討中さん

スミフに異常な肩入れ。いいんですかね。営業妨害じゃ。

エレベーターの数は私も気になりました。
また、ライブラリとスタディルームは、タワー棟でなくレジデンス棟４階なんですね。導線はどうなんでしょうか。雨の日でも濡れずに行き来できるのか気になりました。

駐車場からの導線が気になります。
地下でつながるのかな？

>>237 匿名さん

レジデンスには中廊下で接続されてるので雨に濡れませんよ。
日々の生活を考えるとお隣の低仕様には我慢できそうになく、こちらを待って良かったです。
少しばかし高くてもちゃんとしたモノに住みたいですもの。

>>239 匿名さん

良くご存じですね。そのような情報があるのですね。隣がこちらに比べ低仕様だとは思っていませんし、こちらもまだまだ情報がないですので、客観的な情報が知りたいです。