頭金の有無で審査されるのもおかしな話だよね

土地を貯金で決済したあと上物や諸費用はローンにしたいと考えています。
総額の6分の1程が土地の価格になるのですが、これは頭金と見なしてもらえますか？
また土地の価格の5倍弱の金額のローンは通りますか？
初歩的な質問ですみません、わかる方いらっしゃったらお願いします。

ローンに入らない土地部分も担保算入ならば、頭金とは違うけれど条件として有効です。
ただ土地の単価が安い地域＝土地・建物含めてのリセールは厳しい＝担保価値は低い
と観られることでしょう。

ローンが通るかどうかは、あくまで借入者の属性が優先されますので
何とも言えないところです。

建物の代金だけを住宅ローンで借りる場合も、土地にも抵当権が設定されるらしいですよ。ローンが焦げ付いたとき、建物だけを売るということはできず、土地と一体だから。

ということは、土地も一緒に取り上げられるわけだから、一種の頭金のようなものですね。そのうえで、どれだけの建物代金を貸してくれるかは、あなたの与信状況と建物の価値次第だから、土地の値段の５倍弱のお金を貸してくれるかは不明です。いくつかの銀行に審査申し込みをしてはいかがですか。

以下、ご参考にどうぞ。

土地担保なしで借りられる住宅ローンは？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30915/

>>197 匿名さん
某メガバンクですよ

>>201さん

土地の価値＝頭金にはなりません。
頭金はローン借入高を減らすものです。

もちろん属性次第で、土地に抵当権を付けられると思われますが、
あくまで返済に対しての収入が見合わず、
回収リスクを減らす為に担保を取るのです。

土地価格＝借入額であったとしても、毎月の収入が見合わないのであれば、
審査はNGとなるはずですし、ご自身が破綻するだけですから
よくお考えになられるべきです。

土地は考えず、収入＞ローン金額でなければなりません。

>>205 匿名さん
> もちろん属性次第で、土地に抵当権を付けられると思われますが、

属性が良い人は土地を担保にせずにお金を借りることができるのですか？

原則的にダメみたいですよ。

例えば、フラットはダメとはっきり言っています。

https://www.flat35.com/faq/faq_209-4.html

お答えいただいた御三方ありがとうございました。
わかりやすくとても参考になりました。
借入額は世帯年収の4倍程度で信用情報や会社の規模からみても大丈夫なようです。
当初今より自己資金を入れる予定で仮審査を通してしまっていたのでスレタイを見て焦ってしまいました…
すみません、ありがとうございました！

>>201さん
参考になって何よりです。

自己資本とは、頭金のことですか？
借入額が下がる分には問題ありませんが、
増える場合は再審査となりますよ。

>>206さん
我が家は、土地に抵当は付きませんでした。
属性もあったと思いますが、借入額が2,000万だった為かもしれません。
名前を挙げれば、皆さんご存知の銀行です。

>>208 匿名さん
>我が家は、土地に抵当は付きませんでした。
>属性もあったと思いますが、借入額が2,000万だった為かもしれません。

そういうこともあるのですね。参考になりました。

>>209 匿名さん
借入が2000万でも、建築費が4000万と2000万とでは結果は違うでしょうね。

>>210 匿名さん
>借入が2000万でも、建築費が4000万と2000万とでは結果は違うでしょうね。
土地に抵当権がついておらず、建物だけについているということは、実質的に担保を差し押さえることができないのでは？

つまり、借り入れ金額2000万円を返すだけの高い与信評価があるため、担保の価値を考える必要がなかったのではないか、と思います。建築費が4000万借り入れ2000万でも、建築費2000万借り入れ2000万でもおなじ結果だったのではないかと予想します。

>>211 匿名さん

属性さえ高ければ
土地は抵当に入れる必要ない
頭金も必要ない

という解釈で宜しいでしょうか？

>>208 匿名さん
そうですよね。
仮審査は土地を購入するのにとりあえず必要だったんですが、完成目標が来年と先になってしまうのとその後色々比較して違う銀行でローンを組もうとなったので結局再審査になる予定です。
教えて頂いたお話を頭において近々本命の銀行に今の借入予定の額より更に上乗せして仮審査を出してみます。

>>212 匿名さん
私は銀行の中の人ではないので、審査の詳細を知りません。銀行の立場に立って考えると、きっとこういうことじゃないかな？と思って「予想」を書きました。あと、金融機関ごとに審査基準は違うでしょうし。現に、フラット35だと土地も担保になっちゃうので、一概に「こうだ」とは言えないと思います。

私が>>211で言いたかったことは
・担保は建物だけで、土地には抵当権が設定されていないと、ローンが焦げ付いた時に銀行は建物だけを売ってローンを清算するのが難しくなる（土地は借地権にするのか？）
・とすると、銀行から見た時の担保価値がきわめて低くなるだろう
・よって、建物の価値が2000万だろうが、4000万だろうが、売れないものは担保にならない
と、考えるのではないか。ということです。

>>214 匿名さん
要するに　>>212　さんの解釈で間違いないと言いたいのですね

208です。

折角なので補足してみます。

上物費用：4,350万（自己資本2,350万、借入2,000万）
土地：ローンなし（親：生前贈与）
【属性】
・年収700万／役職あり／勤続20年／会社規模3,500名／他社ローンなし（無借金）
返済の前倒しを前提で35年で組み、月々の支払いは5万以下。

物凄く良い属性で無いと思いますが、無借金であり月々の返済も無理なくこなせる額の為、
抵当を付けなかった模様。
営業に聞きましたが、土地には抵当が付いておらず、
万が一の時に差し押さえるそうです。
銀行側から保障会社に、抵当無しのプッシュをしたそうです。
※ちなみに会社のメインバンクであった為、仮審査無しの直接本審査です。

やっぱりね
上物4000万だと思ったよ

>>215 口コミ知りたいさん
>要するに　>>212　さんの解釈で間違いないと言いたいのですね
そんなこと言ってないですよ。

>>216 匿名さん
>営業に聞きましたが、土地には抵当が付いておらず、
>万が一の時に差し押さえるそうです。
土地には抵当が付いていないので、万が一の時は「建物だけ」を差し押さえるのですか？それとも、抵当はついていないけど「建物と土地の両方」を差し押さえるのですか？

建物だけを差し押さえるとすると、どうやるのでしょうか。

>>216 匿名さん

言ってることが変てこりんだわ

>>218 匿名さん
そんなこと言ってますよ
属性が良ければ担保なし頭金なしで貸してくれると言ってますよね

話は少し違うのかも知れないが、親名義の土地に子供が家を建てる場合
親名義の土地を抵当に入れない(借金に関係無い土地まで抵当に入れさせるのはおかしい)
と考えるケースが多いので、連帯保証人として親を立てる事が少なくありません。

確かに冷静に考えると、本来ローンに関係無い土地や資産を抵当に入れるのはおかしい話です。
ただしあくまで借金の担保、その原資とする為の土地であればそれは妥当です。

>>219
>>220

>>206の続きとして>>211に書きました。>>206には金融機関によっては土地を担保に入れなきゃいけない例もあると書いています。>>212のご発言は、属性が高かったら担保も頭金も不要なのですよね。

>>211では、土地担保が必須ではない状況、つまり建物だけが担保に入る状況では、建物の差し押さえが実質的に難しいので、借入金額が同じなら建築費の額は借入審査に影響を与えないのではないか、ということを書きました。

で、私としては土地担保が必要なケースの方が多いと思っています。そもそもそれを許さない金融機関が多いし、許す場合でも、与信審査（つまり、このスレの用語では「属性」のチェック）が厳しくなされると思います。このことは、コンセンサスだと勝手に思っていて、説明が不足しており、すみませんでした。

少しまとめてみると

(１)土地担保も頭金も必要なケース
(２)土地担保は必要だが頭金が不要なケース
(３)土地担保は不要だが頭金が必要なケース
(４)土地担保も頭金も不要なケース

の４つのケースがあり、土地担保が不要ならば、頭金も不要なのではないか、つまり、ケース(４)はあっても、ケース(３)はないのではないか、ということです。

>>212のご発言と照らし合わせると、ケース(１)もケース(２)も存在するので、「属性が高ければ、土地担保も頭金もいらないということですよね」、という解釈は違うと思います。

>>219 通りがかりさん

全てを書かないと、ご理解頂けませんか？
時系列でお読み下さい。

1.土地には抵当なし
2.ローン時に上物に抵当設定

ローンが払えなくなったら、上物は抵当権を行使、土地にはどこの抵当もついていないので、裁判で強制執行。当たり前ですが、上下持って行かれます。

そもそも、月5万も払えない様であれば、抵当の前に、審査で落ちます。
万が一でも、土地を土地を担保にローン組みますよ。銀行もそれを前提に考えているようです。

勝負件は胴元の貸す側にあるから、借りたいなら、それに従うしかないんだよ。

>>222 匿名さん
>ケース(４)はあっても、ケース(３)はないのではないか、ということです。
>(３)土地担保は不要だが頭金が必要なケース

ん？
それは変ですね
土地担保不要で頭金入れた人がいますよ↓

>>208 匿名さん
>我が家は、土地に抵当は付きませんでした。
>属性もあったと思いますが、借入額が2,000万だった為かもしれません。

>>216 匿名さん
> 208です。
>折角なので補足してみます。
>上物費用：4,350万（自己資本2,350万、借入2,000万）
>土地：ローンなし（親：生前贈与）

>>225 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。では、(１)〜（４）まで全部あるということですね。本当にケースバイケースですね。

>>221さん

既に生前贈与し、名義は私の名義になってます。


224さんの言うとおり、条件及びローン金額（最大）は銀行が決める事であり、
借主は、頭金の額を決めて、ローン額を変動させるしかありません。
その中で、頭金を突っ込むも良し、無しにするも良しです。

多少の審査に影響はあると思いますが、
一番の影響は、ローン額が多いか少ないかであり、
それに対しての金利が高いか安いかです。

現在の低金利であれば、頭金を貯めている期間を、
ローン返済にまわした方が、返済期間が短縮できるような気がします。

全ては個人の考え次第と思います。
※条件は金融機関次第です。

頭金は無しでいい
頭金入れて金利が下がったとしても、
いくらの頭金でどの程度金利が下がるかによる
何も考えてない人が多そうだけど

有り無しの極論はよくないな
頭金を入れた時入れない時、それぞれの条件から入れる入れない
どちらにするか選択。

最初から頭金は入れられないオケラ状態では、金融機関から足元を見られる。

完済までの金利負担総額を計算してみれば判る。

金利交渉が全て
最初から頭金入れちゃったら交渉カードが1枚減る

金利0で成約したなら別だけど、金利交渉が成立してから頭金いれればいい。

232が正しいと思う

借入金は、下げるのは簡単だけど、上げるのは再度審査になるため
一般的には、事前審査では、頭金0円で、審査をうけて、この時点で金利優遇MAXが取れたら、そのまま本審査
だめなら、話を聞きながら、頭金の金額を決めて再度事前審査か本審査

金消契約時点で、本当にいれる頭金分を引いた分で、借入金を決めて契約する
というのが普通だと思うけど、審査から契約まで普通間が空くから、何かで入用になって頭金払えなくなるリスクを考慮するならだけどね

>>233 匿名さん
金利優遇MAXって？
まさか公表値じゃないよね？
もっと安くなるぞ

> 金利優遇MAXって？
> まさか公表値じゃないよね？
> もっと安くなるぞ

これは銀行によりますね。というか最近は、公表値じゃなくて実際の優遇幅、ググればわかるから、そのMAXでよいと思いますよ。銀行の人に聞けば、冷やかし（もしくは教えて無駄なレベル）と思われなければ、口頭では教えてくれること多いですし

でもまぁ、審査の段階では、頭金0円にするのは常套手段だとは思います

>>235 匿名さん
>実際の優遇幅、ググればわかるから、そのMAXでよいと思いますよ。

ググって出てきた優遇幅より下げてもらえたよ
某メガバンク

> 236

ググり方が甘いだけでは？

>>237 匿名さん
当座あるからね
ググっても出てこなかったけど

頭金を多く入れてる人の方が、貯金がたまりやすいとのことです。

https://allabout.co.jp/gm/gc/463861/

こんな記事に騙されて頭金入れちゃうんだね

頭金をどれだけ入れるかは、各人が決めることです。

頭金を少なくすることにもメリットデメリットがあり、逆に多くすることにもメリットデメリットがあります。

一方的に「頭金ゼロが一番いい」という単純な人に騙されるのも可哀想ですよ。

>>241 匿名さん

>>239 匿名さんの記事も「頭金ゼロは貯金がたまらない人」という単純思考だけどね。
否定するならどっちも否定すればいいのに、どっちにもメリットデメリットがあると言いながら、片方だけ否定するのはヘンテコな人。

すでに、頭金多いのは損だと散々書いてたでしょう。バランスとってるだけですよ。

自分の意見を持たないバランサーは必要ない

自分にとって適切な頭金を入れるべきで、「いつでも誰でも頭金をゼロにしろ」は極端な意見だ、というのが私の意見です。

頭金入れるかどうかのスレじゃないようね
ローン審査では、頭金0円でするのが得だとは思う

実際に頭金をどの程度入れるのが得かは、ローン額や収入、貯金額にもよるので一概には言えない

>>246 匿名さん
>ローン審査では、頭金0円でするのが得だとは思う
同意します。

>実際に頭金をどの程度入れるのが得かは、ローン額や収入、貯金額にもよるので一概には言えない
同意します。

そうですね、頭金0円で審査後交渉ですね。
優遇幅も無いようなもんですよ。
私の場合、事前審査前の相談時点で優遇幅の最低金利を提示されました。
その後の交渉でさらに金利下がりましたよ。

個人の見解ですが、頭金を突っ込めるのであれば入れた方が良いのでは？

借金は少ない方が良い筈です。
極端に預貯金全てと、捕らえないで下さいね。

参考まででに、会社の知人の場合は例外と思います。
知人は自己資本を結構持っていたのですが、
ローン額を微妙に調整しておりました。
理由は、ローン減税を最大限に適用させるためです。
それでも支払い金利と天秤に掛けてましたし、
万が一に☆様になった事を想定しての決断です。

頭金有無は人、それぞれの考えと思います。
かりに多い方が正解だとしても、用意出来ない事情もあると思いますので。

>>249 匿名さん
まさに、あなたの知人と同じです。
ローン控除をフルに享受したい、加えて他の控除（医療費控除、ふるさと納税、iDeCo…）も享受できるか計算し、最終的に頭金ゼロ円、諸費用もローンに入れて借入額を増やしました。
預貯金は借入額以上ありましたし、メインバンクでしたので金利も大幅に下げてもらえました。
まあ一例として参考にして下さい。