Kosugi 3rd Avenue The Residence

投資部門が高く買いたきゃ買えばいい。
わざわざ高く仕入れた場所にこだわらなくても、中古でいいマンションが都心で出てきてそれを買えばいいだけの話。
2020を待たずして下がるのは見えているんだから、今より都心も手が出しやすくなるってことで全く問題ない。
なんで投資部門なんだ？（笑）

都心物件に関しては今が直近の高値圏であることは誰もが知ってる話だが、重要なのはどのくらいの時間をかけてどのくらい下がるかでしょ？人の一生は限られているのだから。割高と言ってもせいぜい数年かけて１０００万円程度剥落するかどうかが最大限の話だし、また下がらない可能性も結構ある。
そもそもの出発点として、今の価格が勤労者の買える水準より高くなってしまっているという認識が、都心マンションの購入層に関しては間違ってるし。
今の買いの主役は二人とも正社員の共働き夫婦。そして親の援助も手厚い。昔は上限６０００万円と言われていたが、すでに８０００万円がベースになってしまっており、実際買える世帯はいくらでもいる。だから下がりにくい。もちろん都心の給料の高い会社に夫婦ともDoor to Doorで４５分程度までで通えるような立地が前提。
２極分化の時代。世帯１馬力の時代の感覚では語れない。

>>62 匿名さん

これ、まさに私のことだ…。

>>62 匿名さん

わたくしも賛成です。

＞人の一生は限られているのだから。割高と言ってもせいぜい数年かけて１０００万円程度剥落するかどうか

賛同。
暴落待ちの人は一生買えないよ。

横須賀線、終了のお知らせです。
もっとホームを広く設計すべきだった。
今の横浜駅くらい。

武蔵小杉という都内から見れば劣る高値掴み物件を高値で嵌め込むのに苦労しそうな気がするな。
もちろん安く出せばすぐに捌けると思うけど、仕入れも高値掴みだからね。

都内以下の価格ならこれまで順調に捌けてるのに（都内並のシティタワー除く）、ここだけ苦労するその理由は何？
君の話には説得力が皆無だね。

>>67 匿名さん

もちろんあなたは都心三区に住んでるんですよね(笑)？

>>69 匿名さん

足立区ですが、何か？

不動産が下がるのはオリンピックどうこうよりも外的要因によることの確率の方が大きいと思うけどな。
トランプさんが次期大統領落選とかね。
あとは民進党が与党になっちゃったりね。そりゃないかw

横浜北仲が坪330前後で出てました。
立地、スペック的にもあちらが上なのでどうでしょうかね。
新築マンションはこれから販売戦略が難しいですね。パークタワー晴海も最近また値下げしたみたいですし。同じ三井ですし、坪400はもうないと思いますが・・

>>72 マンション検討中さん

北仲は平均坪単価394万。
間取りを含めたスペックは史上最低ランク

>>73 マンション検討中さん

坪330は低層のお見合い部屋ですかね。
北仲のスペックはそんなに低いのですか？

立地的にも、ここの競合はグレーシアタワー三鷹でしょうかね・・？

武蔵小杉北口→三井のイースト→ヨーカドー→グランツリーと歩いた箇所、ものすごい風でした。
イーストも裏手に行くと大して吹いてないので風の通り道が作られてる感じですかね
ここでも更に増しそう

>>76 通りがかりさん

風の谷 小杉へようこそ！

>>75 検討板ユーザーさん
都心へ30分くらいのタワー全部じゃないかな

ここのHP見ましたが、
なんだか三井一色の感じ。
東急不動産の関与は、
小さいのでしょうか？
お金の拠出が、
三井が大きいという事？
東急不動産は、
何割くらいなんだろう？

さすがに都心への時間だけではないと思う。
路線価や街のブランドの違いは大きいよ。
路線だと、東海道線・中央線・東横線・田園都市線はやはり強いよ。
東京＞神奈川＞埼玉≧千葉もれっきとした事実だし・・・

>>80 通りすがりさん

山手線を入れておかないと…、いきり立って
難癖つけてくるのが、登場しますよ！

>>81 検討板ユーザーさん

いや、山手線は別格として。
まあ、山手線の上半分は微妙だけどね・・

ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。個人的には蔦屋家電あたりが来て欲しかったですが^ ^

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html

しかし、なんで三角なんだろうね？
しかも北側が底辺なのも変だと思うね。
普通、逆だろう。

最新のパースだと三角ではなくV型で
東西はエクラスとプラウド
北は将来的に隣接するタワマンから
視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。
四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。

しかし、今から余計な話かもしれませんが、エルシー跡地予定のマンションは南と北は完全に塞がれますよね。
いったい何を「売り」にして販売するのか？
ＪＲ駅ビルと一体にして大型商業施設にでもしてくれた方がよほど良いと思うのですが。

>>86 匿名さん

私は一体化すると、思ってますが…
小杉ビルディングと一緒に。
一体化出来なくても、
デッキ等で繋がると思ってます。
あくまで推測。
その方が高く売れるし。

確かに立地は素晴らしいですね。
ここは長期優良住宅ですか？

＞＞85 匿名さん
でも結局南西方向しか抜けてないですよね？　

残念ながら長期優良認定されません。

ヨーカドーも一体開発されれば良かったけど応じなかったのかな

>>91 匿名さん
グランツリーで投資したからね。
同じエリアの追加投資は互いに客を相殺するので効率は良くないと判断したと思う。経営視点で考えればまあそうだろうね。

このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？

>>93 マンション検討中さん
商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。
1番管理費が跳ね上がるのが、温泉とかプール、あとジムね！

武蔵小杉に人が戻りつつあるからここも高いだろうね。

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201805_07/citytower_mu...

>>94 匿名さん
なるほど！ありがとうございます。このマンションの共用施設はどんなものができるのか楽しみです。

>>95 匿名さん

スミふの営業さん、お疲れ様です。

眺望は望めないよ
特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい
ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
エルシィ跡地はデッキ直結だけど所詮北口で南側は完全お見合い

グランドウイングとかは駅近すぎて電車の音がうるさいっていいますが、ここは大丈夫でしょうか？

>>98 匿名さん
えっ、No2ですかね？？
横須賀線、湘南新宿ライン使いにくいですけど。。

超個人的な交通利便性ランキング。
（数字は公式や不動産サイトなどから引用。間違っていたらすみません）

１：ミッドスカイタワー　　東横線1分・南武線1分・横須賀線3分
２：ステーションフォレストタワー　　東横線2分・南武線3分・横須賀線4分
３：エクラスタワー　　東横線1分（直結）・南武線1分・横須賀線7分
４：グランドウイングタワー　　東横線1分（直結）・南武線4分・横須賀線6分
５：Kosugi 3rd Avenue　　東横線2分・南武線1分・横須賀線7分
６：シティタワー　　東横線4分・南武線7分・横須賀線4分
７：リエトコート　　東横線5分・南武線8分・横須賀線2分
８：プラウドタワー　　東横線4分・南武線4分・横須賀線10分　
９：ザ・ガーデンイースト　　東横線5分・南武線4分・横須賀線10分
10：コスギタワー　　東横線7分・南武線8分・横須賀線3分
11：ザ・ガーデンウエスト　　東横線6分・南武線5分・横須賀線11分

どの路線をメイン使いするかにもよりますが、総合的にはこんな感じかなぁ、と。。
（MSTの南武線1分は？ですが、公式に記載あり・・・）
エルシィ跡地タワーができたらKosugi 3rd Avenueの上に食い込みますかね。

武蔵小杉にタワマンって１０個しかないんだっけ？

20階以上なら。。。
レジデンス ザ 武蔵小杉 24階
シティハウス武蔵小杉 22階
ブリリア武蔵小杉 20階

エクラスが一位だよね。

交通利便性ランク？？
いかに駅に近いかランクでしょ

直結ってやっぱり良いんですか？
ガーデンもペストリアンデッキ直結になるらしいですけど。

>>107 匿名さん
ガーデンは直結というより連結

>>107 匿名さん
連結しても遠いいことに変わりわない。

デザインのダサさはエクラスが抜きん出てるな。
デザインならグランドウイングが素敵だけど、メインエントランスがグランツリーと向き合いで、マンション前のあの人並みはひくな。

>>102
これって東急線中心の順位だよね。
横須賀線にすると全く変わるのが面白いかも。

ここはエクラスタワーの分譲価格と比べると何割り増しで販売ですか？

今のエクラスタワーの中古価格から経年劣化分を足して立地条件が悪い分を引くのが良いと思います。

普通に考えて10年後評価される順番は、エクラス＞ここ＞プラウドになるのは駅への距離を考えれば当たり前。
エクラスは横須賀線まで6～7分で他のタワマンよりアクセスしやすいのも評価ポイント。

あとは周辺施設の好みで、エクラス、ミッドタワー、グランドウィングのいずれか選べばいい。
武蔵小杉の地元の店にあまり期待しないのなら、上記のタワマン以外にもステーションフォレストやレジデンスも入る。
シティタワーやリエトコートやコスギタワーはやや距離があって使いにくい。

>>114 匿名さん

あなたがプラウド贔屓の人で、住友がお嫌いなんですね、ってことが伝わる見解ですね…

>>114 匿名さん
プラウド入るかなぁ…

>>114 匿名さん

コスギタワーはともかく、リエトとシティタワーが使いにくいってことはないのでは。
さすがに東横直結には負けるけど、その分東横・横須賀線のどちらにも近いっていう南特有のメリットがあるし。
築年数も考えると、10年後市場で3rd Avenueと競うのは、エクラス、シティタワー、GWTあたりになりそう。
MSTとSFTは立地最強とはいえ築20年というのが市場的に果たしてどうなのか。。。

利便性はエクラスと三井3兄弟！ここはその次かな。
デベイメージは三菱>三井>東急>野村≧住友
目立つのはシティ。まあ、好き嫌いは分かれるデザインだけど・・オフィスビルみたい。(笑)

マンション偏差値ランキングでは、

グランドウイング＝ガーデン＞ミッドスカイ＝ステーションフォレスト＞リエト＞プラウドタワー＞シティタワー

となっています。距離だけでなく総合的に判断するとこのランキング通りだね。

ガーデンは入らない。
笑わしおる（笑）

エクラス＞ここ＞プラウドと書いたのは、南西エリアだけの話。
誤解を与えたようで申し訳ない。

東横線、南武線、横須賀線の３駅に囲まれた南東エリアが武蔵小杉最強なのは当然。
エクラスは正確には南東エリアではないが、南東に加えても問題がないので書いた。

この３路線があることが武蔵小杉の評価を高めたのであって、南西エリアや北エリアは問題外。
横須賀線使わないことを決めた永住目的で買うのなら、南西エリアでも北エリアでも問題はない。
それ以外は、評価して買うのは他人であり、３路線を使えることが評価されることを考えれば南東エリアに他が劣るのは当然。

とんだ偏見ですな。
住環境でいえば圧倒的に北口。
南口はガヤガヤしてるし、駅直結は電車の音がうるさい。

シティやプラウドがリエトに劣るのもあり得ないし、そのランキングはちょっと怪しいですね〜

マンション偏差値ランキングとはなに？

検索したら有りました

>>123

これです。

https://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/#result

ちなみに有名資産方式だと資産価値が高いのは神奈川北エリアではシティタワーが1番らしい・・・。ほんまかいな(笑)。

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

>>126 マンション検討中さん

なんか野村と住友ばっかで臭うな、その資料・・・。

>>127 匿名さん

ですね。

住まいサーフィンの相場が明らかにおかしいのは定説です。

もう他はいい。
ここの事について、語らないか。良いところも今ひとつの事とかも・・・・。

下の商業施設は素晴らしいよね。
賑やかなマンションになるんじゃないかな。

確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。

地権者の店がそのまま入るんでしょ？
外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。
あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。
何を夢見ているのだ？

それにグランツリー、ららテラス、東急スクエアで軒並みのチェーン展開資本は入っている。
この３施設への入居を決断しなかった資本が、こんな地権者の店が入り乱れたあべこべな施設への入居を決めるかな？

>>133 匿名さん

残念ながら同意。
せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて
コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。

でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。
マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、
個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。
武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。

紀伊国屋書店と中原ブックセンターで事足りている身なので、いまさらツタヤに期待していないが、代官山みたいな店舗にするなら誘引力になるとは思う。

蔦屋書店の対面にはパチンコ屋。
このあべこべも武蔵小杉ならではですな（笑）

この立地で地権者も元の商売をそのままは続けないでしょ。今頃、三井がコンサルつけて、新商売の提案や目新しいフランチャイズの斡旋に動いていると思うけどねー。

>>136 匿名さん
とても楽観主義ですね。
期待し過ぎないほうがいいよ。

ここの構造は、免震ではないですよね。制震かな？それとも耐震？

免振でもなくて長期優良でもないならガーデンの２／３くらいの価格じゃないか。

>>139 匿名さん

なわけねーだろ(笑)

ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？

日吉大規模複合開発プロジェクトっていう総計画戸数１３２０戸も気になる～。
販売時期もコスギサードアヴェニューと近いし比較できそう。
https://www.proud-web.jp/mansion/pc-hiyoshi/

日吉なんて検討にも値しない。

検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。
南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、
おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？
下手したら入居後2〜3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。
もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。

子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。

お子さんの数にもよりますが。
同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。
子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。

ここに限らず、今は建築費が高騰し、販売価格がとんでもないことになるから、デベはこれまでより平米数を減らし、場合によってはグレードもワンランク下げるか、若しくはオプション扱いにしてなんとか価格調整をしているね。

>>142 匿名さん
今どき駅徒歩9分プラス3分は気にならないですか？

>>144 マンション検討中さん

線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。

>>141 匿名さん

北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。

ここの商業施設がどうなるかだが、あまり期待できそうにないかな？

コモンズのレベルは、小杉にしては相当頑張ったと言われてたが、蓋開ければ連日盛況
大衆に毛が生えた程度だが、正直このレベル同等以上の飲食が入ってくれることを望む。

もう、共稼ぎ若夫婦ご用達の大衆店は腹いっぱいだよ、溢れすぎ。

新設小学校は、ここ別かもしれない
まだ決定ではない

>>150 匿名さん
このあたりの再開発組合にテナントを期待してはいけないです。
いったん立ち退いたお店が戻ってきますからプラスアルファ程度の新テナントでしょう。

立ち退きしたテナントって何がありましたっけ？ 川崎信用金庫は覚えてますが・・

>>144

それを考えると売出価格は安いかもしれませんね。
エルシィ跡地タワーが完成して静かになったら、価格上がってる可能性ありますね。

マンション価格の7割を占める建築費が数年前より40%上がってしまったままなのはどうしようもない事実なので、昔の感覚で坪280ぐらいか妥当と思っても、それが同じ内容でも360ぐらいになってしまうことは予め見込んでおくしかないですよ。
土地も10%上がってるしデベも慈善事業じゃないから、それ以下で売り出されることはまずないでしょう。これは価格戦略云々ではなく、もうその値段でないとやっていけない状況だということです。武蔵小山と似てます。

>>151 匿名さん

確定した学区内に新たに立つのに別になるのはおかしな話。99パーセント有り得ない。

エクラスやプラウドと同じ。
小杉小と今井中だと思いますよ。

>>151 匿名さん
ここは新設小学校じゃない。ほぼ決定。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3949/

>>158 匿名さん

この記事をどう読んだら、そう読み間違える？ 新設小学校です。

新設小学校なんじゃないっていう意味じゃない。