Kosugi 3rd Avenue The Residence

449さん、450さん、教えていただきありがとうございます！

もし良ければ教えてください。
3LDKの低層階(5〜7階)はいくらぐらいからありますか？7000万代ありますか？

448さん

100平米の部屋は1億6000万程のようです

453さん

ありがとうございます。えらく高いですね。。

>>452さん

低層階(5~7F)3LDKは7000万円台と6000万円台がいくつか見受けられました。

パンダ部屋みたいなやつありますかね。
難点はあるが飛び抜けて安い部屋とか。。

100平米、なかなか高いですね。
やっぱり住み替えは中古で探すしかないですかね。10年ものの中古は仕様がいまいちなので、新築狙っていましたが。

予想通り、北向きの低層は線路までの距離や陽当たりで難しかったです。価格も想像していた以上に高かったです。やはり、駅近とあって強気な価格設定でしたね。今回は断念しました。

ある程度は覚悟していましたが予想以上に高い。。。
眺望を捨てれば手頃な価格帯もありそうですが、倍率すごそうですよね。

シティタワーの残り３邸も視野に入れているのですが、
あちらも8000〜9000万円。。
2年以上賃貸に払う金額も考えると即入居できる点は魅力ですが、
立地は負けるし新築バリューはない。

うーん・・・いかがなものか。。。

駅徒歩１分は凄く魅力的でしたが、凄く高いのが第一印象でした。
そう、考えるとイーストの坪単価は割安だったと思います。

平均坪単価は390万位ですかね？安い部屋はかなり条件悪そうですねぇ。。

北向きは線路前だけではなく、モデルルームの跡地に大型の高層建物が建つ予定みたいなので将来的には住むには厳しいと思いますよ。

未だhpに構造のこと書かれてないようですがこちらは制振ですかね？

制震です。免震ではないですね。

そうなんですね！
制震って、耐えられるの震度6までですよね。
震度7とかがきたら大丈夫なんでしょうか、、
心配になってきました、、

一昔前までの港区で買うような坪単価で高い価格設定でしたね。

割安感あり
東急線1分の今の武蔵小杉なら妥当

平均坪単価350万円ぐらいです。建てて5年ぐらい経っているエクラスやGWTの中古と同じぐらい。
さっさと売り切る気ですね。

100平米16000万円の部屋も確かにありますけど、最上階のプレミアム部屋ですよ。
4LDKも8500万円からあります。

>>468 マンション検討中さん
GWTって本当に割安だったんですね、、
当時変えた人が羨ましい。

ここの物件は列車の騒音は気にならないでしょうか？？特に東横線の騒音が懸念です。詳しい方教えてください。よろしくお願いします。

>>469 匿名さん
電車のガタゴト音はGWT南西40mくらいの場所が一番キツイ。3rdはそこから200mくらい隔ててるけど遮蔽するものがないからそこそこ気になると思う。それに加えて土日気になるのはヨーカ堂屋上のテニスコート、歓声やらパコパコやら響くかも。

こちらは内廊下でしょうか？

内廊下ですよ。

>>472 マンション検討中さん

ありがとうございました！

>>469 匿名さん

電車の音に関しては東横より南武線の方がやばそうな気が。
北側だと線路がまさに目と鼻の先。

当然、窓は遮音仕様だと思いますが、
GWTも線路至近の部屋は結構気になるみたいな住人の書き込みありましたからね。。

>>468: マンション検討中さん

4LDK8500万円は、サイトに間取りが載っている27坪の部屋でしょうか？？
坪315万円くらいと考えるとかなり割安ですね。
角部屋で間取りもいいし・・・。

低層のお見合い部屋かもしれませんが、
立地と金額を考えたらおそらくかなりの倍率になるでしょうね。

>>475さん

4LDKは南角のみの設定です。89平米。低層階ですがお見合いではありません。

89平米、坪単価だけでなく、南角でお見合いでなく、HPみると8階から28階まである程度戸数あるならかなり人気でそうですね。
近日、モデルルームに行ってみます！

北向きの部屋は南武線の音は覚悟した上で検討された方が良いと思いますよ。
勿論、窓を開けた時と閉めた時では違うと思いますが。

駅前なんだから電車の音気にならないよ

そろそろ、
購入意欲があってもあえて否定的なこと書く人がでてきます。
自分を信じるしかありません。

駅前というより、北向きは線路前だから音の影響は多少なりあると思いますよ。
まぁ、それも含めての価格設定になるでしょうから北向きの低層は安いと思いますが、将来的に資産価値は期待できなさそうです。あと、今回のモデルルーム跡地にタワーマンションも建設されるでしょうから、眺望や日照も今以上に悪くなるでしょうね。

エレベーターが非常用入れて4機しかないのは心配。515戸で今時こんなもんでしょうか。

>>482 マンション検討中さん
ガーデンでは非常用入れて7機で600戸だったと思います。正直少ないですね、、まあその分管理費、修繕積立金は安くなると思いますが。

>>483 通りがかりさん
ありがとうございます。やはり朝の出勤時はエレベーター待ちが少しストレスになりそうですね。

間取り見ましたがこれはちょっと・・
全体的に玄関周りにゆとりを持たせたしわ寄せかリビングが狭い。柱の食い込みも目立ちます。
これはここだけの話ではないのですがカウンターキッチンはある程度広いリビングに適していて
１０畳そこそこのリビングに無理やり付けるものではないと思う。
特に気になる間取りについて購入希望の方の参考に苦言を呈しときます。
下記以外の間取りでもリクエストあればお答えします。

M55・・・突っ込みどころ満載。キッチン壁付けにしてるのに真ん中のカップボード？要らない。
　　　　 リビングにわざわざ廊下作ってどうするの。
　　　　 おかげでリビングが隣の６畳寝室に毛が生えたぐらいでダイニングテーブル置く場所ない。

M71A・・・エントランスや廊下にゆとりがあるのは高級感があるので一概に悪いとは言わない。
　　　　　 でもこれはなくないですか、優雅なエントランス～ホール～幅広リビング廊下の先には
　　　　　 実質７畳程度のリビング。

M59A・・・一見窓が多くて素敵に見える、あくまで一見。
　　　　　他の角部屋にも言えることですが三角リビングは実際より相当広くないと使い勝手が悪い。
　　　　　具体的に言うと一般的な長方形で１２畳の使い勝手だと三角は１５畳は欲しい。
　　　　　眺望が良ければ我慢できるかもしれないが北向きによりお見合い？厳しい。
　　　　　他の居室も柱の食い込みが激しくベッドをちゃんと置けるのか怪しいレベル。


　　　　

515戸で実際に利用できるエレベーターが3機だとしたらかなり少ないですね。
私が以前住んでいたタワマンは約630戸で6機（高層3機 低層3機）で約100戸あたり1機割り当てられていたので混雑時間帯の待機時間を考えると心配です。

エレベーター、非常用入れて４機は少ないですね。
非常用入れて６機のタワーマンションに住んでいたことがありますが、朝エレベーターが来ないときのイライラは相当なものでした。

エレベーターは戸数よりも、階数をエレベーターの数で割ってはかるのがよろしいかと思う。

ガーデン買えた人は正解でしたね。

わざと否定的な事を言う人も出てくるのですね、なるほど。
ただ、この掲示板見ていると、周辺環境・マンション自体の事ともに、確かに！と思うことも沢山あって…結局は自分で納得するしかないのですね〜。
北側は、いくら南武線が東急線よりうるさくないとはいえ、目の前が線路だからキツイでしょうね。
南側は、やはりヨーカ堂が将来どうなるかによりますよね。

3階南西側に保育園が入りますが、園庭からの騒音などは、どのくらいの階まで響くのでしょうか！？あまり南東側までは来ないかなぁ。
お隣のプラウドにも同じように保育園ありますよね。

南武線のあとがきになる人は、線路向かいのマンションで内覧があれば見てみることをお勧めします。以前見たマンションは前オーナーさんが自身で2重サッシにしてました。
流石に音はあまり気にならないレベルですが窓を開けると音が気になりますね。

エレベーター
グランドウイングが38階506戸で6台プラス1台
ここのは3倍速いとか?

240/m あればok

コストカットが現れてますね…

まぁ、今のご時世からしてコストカットは避けられないでしょう。原価高だから。販売価格も武蔵小杉だけ高くなったのではなくて首都圏全域で高くになっていて、あの大船でさえ駅直結とはいえ平均坪単価360だからね。どうかしてるよ。
武蔵小杉の全てのパークシティに搭載されている全熱交換型第1種換気も入らないのでは？
この仕様は稀有だからないのが普通でけど。

>>494 匿名さん

残念！ここは全台210/mです。
ま、38階ならそれで十分。問題は台数だよ。

>>496 マンション検討中さん

ここも全熱、ガラスはlow-eはパークシティと共通

投資には立地ですよ 立地は素晴らしい

>>491 マンション検討中さん

プラウドの南向き住戸を平日昼間に内覧すれば、ある程度体感出来そうですね。

>>482 マンション検討中さん

130戸／台（非常用含む）は周辺タワマンでも前例が無いほど高い集約率なので、朝の混雑は覚悟する必要がありますね。
台数的にも低層と高層共通かしら。

こちらの図面が正しければ全階共通で３台っぽいですね。

https://norman.jp/kawasaki/post-436/

>>501 匿名さん
低層階に住むと、エレベーターを待ってもいつまでも乗れない…ということになってしまうのですね、、、
一台一台の大きさは、どうでしょうか。ベビーカー等が数台乗ると、キツイ感じですかねー

５００戸以上の数でエレベーターが３台だと結構キツイです。
混雑時間帯とかエレベーターが止まっても満員で乗れないのは困りますね。。

おっ、はやくもブログ査定されてるゆるまささんと言うブロガーの人いますね。
『ちなみにだけど、武蔵小杉駅ナンバーワン物件であろう駅直結のマンション
「エクラスタワー武蔵小杉」は坪単価２８０万円くらいでも買えちゃってるんだよね。
それを思うと、武蔵小杉で坪単価３５０とか４００とか聞くと、「えっ」って気分
になっちゃうんだよなぁ…。』
だそうです。
武蔵小杉全体でエクラスタワーがナンバーワンですね。知りませんでした。
http://yurumasa.com/kosugi3rdavenuetheresidence/

ナンバーワンの価値は何を指標にするかで大きく変わりますよ。

グランドウイングは駅直結で仕様もよく、平均坪単価も売り出しは約300程度だけど、東急線の線路に近すぎたり、横須賀線までは距離があったり。

ミッドとステーションは東急線、南武線、横須賀線にもバランスよく3分圏内だし、売り出しの価格はいまとは比べられないほどお得で、でも約10年経つのでリフォームを必要な時期だったり。

エクラスは当初パチンコ屋が入ることで誰もがそれを気にしていたし、横須賀線までは多少距離もあったり。


ザ・ガーデンはとりわけウエストは横須賀線利用者からすればだいぶ遠かったり、買い物スポットが再開発地域に比べるとまだ発展途中だったり。

過去の売出価格で語ってたらなんも買えないよ。時価で語ろうよ。

シティタワーがあと3邸残ってますよ。
どうですか？(笑)

住友いいよね
グランツーリスモ近いしね

えくらすはないよ。なんであんな好立地に貧相なマンション建てたんだろう。デザインと仕様がひどい。

>>508: マンコミュファンさん

立地と仕様、築年数のバランスを考えるとシティタワーは最強。
南エリアには（たぶん）これ以上建たない ＝ 南エリアでは常に一番新しい
というのはリセールでも強い。

唯一にして最大の欠点は値段。笑

そのエクラスさんの修繕積立金の大幅増はなんだったのでしょうか？

シティタワー武蔵小杉買う金あったら
山手線内側に低層マンション買ってる。ここ数年の異常気象どう考えれるかって話だよ。
お金の使い方

知り合いから、予定価格表を見させてもらいましたが本当に高い！
場所とコンセプトは素晴らしいですが、そう簡単に完売しなさそうですね。

連投してる奴キモいから

>>507 匿名さん

気持ち悪い。

>>514 匿名さん
うるせえよクズ野郎
お前が売れ残りだよ

>>511 匿名さん
シティタワーは共用施設が無くてつまらないだろう。スタディルームで本読んだり、風呂入りに行ったり。タワーマンションなのに居住空間が専有部に限られてる。

>>518 匿名さん
まあ釣りかもしれないけど・・

十数年後にそれが一番効率が良いかもって気付くんだよな・・・って真面目に返してみる

シティタワーは75平米がマックスの広さなので。ファミリー向けでは将来的に狭く感じますね。

>>511 匿名さん

シティタワーも現在の修繕積立金が平米百円以下という爆弾を抱えていて、大変怖いんだけど…

>>520 マンション検討中さん

75平米？地下のトランクルーム込みで言ってます？

>>518 匿名さん

大規模マンションは共用部がメリットの一つなのは間違いないけど、風呂みたいな水モノは遠慮したいね。

>>521 匿名さん

それは怖いね。確かに平米100円以下は安すぎでプランニングを疑うね。
まあタワーは何処でも30年以降は未知数だから時限爆弾を抱えている様なもんかも・・

>>522 匿名さん
ごめんなさい。トランクルーム込みで72平米マックスでした。

>>521 匿名さん

ただシティタワーは800世帯ありますからね。
他の1.5倍くらいですから、その分積立金安くてもいけるという計算なのでは？
もちろん、マンション自体もデカイので修繕費もそれなりでしょうが、
世帯数のスケールメリットがそれを上回れば問題ないわけで。

まあ、正直先の事は分からないのはどのマンションも同じかと。

>>526 匿名さん

794戸のミッドスカイタワーは平米200円超えですよ？だいぶ先の世界が異なるように思えます。

>>503 マンション検討中さん

基本11人乗りですね。普通の大き目とは言え、籠3台とは大胆なコストカットをしてきましたね。見学者は殆ど気づいてないですよ。

>>516 匿名さん
民度の低い輩は書き込みすんな！

>>524 マンコミュファンさん

シティタワーは￥87円/平米のようですね。

住友は初期の管理費が破格に安いことが多いから参考にならない。

>>517 匿名さん
気持ち悪いとかクズ野郎とか連投しているお前の方がよっぽどゴミ野郎だよ！
買いたくても買えない僻み野郎は失せろ‼

>>488 匿名さん

階数で割っても、1台当たり12フロア超えはキツイよ…

>>527 匿名さん

築10年のMSTと3年のシティタワーを比較してもあまり意味はないかと…。

MSTの場合、修繕費回収の仕組みを改正して
金額を一定にする代わりに一気に高くした経緯があります。
http://www.midskytower.com/50years

通常は5年ごとに段階的に上がっていくので、
シティタワーもいずれ平米200円はゆうに超えます。

MSTのやり方には一定の支持があり、
他のタワマンでも採用するケースがあるようですが、
永住目的ならそれで良いものの、10年くらいで売却する前提の人にとっては
当然段階的に上がる方が良いわけです（自分勝手ですが）

また、MSTは黒字を見込んでいますが、万が一将来足りなくなってしまった場合、
「金額一定」で納得していた住民が金額アップを受け入れるのは容易ではない気がします。

>>534 匿名さん

分かり易い解説ですね〜。有り難うございます。
ということはシティタワーは10年以上住むと、それまで安かった修繕費のしわ寄せを喰うわけですね？

>>535 匿名さん

「シティタワーは」というか、普通マンションはみんなそうでしょ（笑）

シワ寄せも何も、スタートからMAX上がる時までの計画表を最初に見せられます。

>>536 匿名さん

シティタワーも普通のマンションなんですね…No. 1と言うので期待してしまいました。

住宅ローンの金利が上昇しそうなので固定にするか変動にするか悩み中。。

350万なら選手村と同じくらいかな。。

＞住友不動産によると、選手村のマンション群は、分譲戸数でみると、タワーマンションが次々に建てられ、駅の混雑などが問題化している武蔵小杉（川崎市）で０６年以降に売られた計約７２００戸の約６割に当たる。一方、すでに選手村近隣には５０階以上のタワーマンションが林立し、同じ中央区内には、さらに５棟の計画がある。

　人口減の時代でも、入居者は集まりそうだという。同研究所の松田忠司主任研究員は「晴海は都心に近く人気が高い。ディベロッパーも一斉には発売しないとみられ、値崩れせず順調に売れる可能性が高い」とみる。１億円超の物件も多い周辺の超高層マンションは完成数年前から売約が相次ぐ人気ぶり。大手不動産幹部も「都内は当面、人口増が続き、高所得層の需要も旺盛。金利が急上昇する気配もなく、『選手村』も問題なく売れる」と楽観的だ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180912-00000048-asahi-bus_all

今、住んでいるマンションは１３０戸でエレベーターが２基ついているが、５００戸以上のタワマンで３基って絶対に少ない！。宅配会社とかベビーカーが乗ってたらかなり厳しいと思う。

ウチも約130戸に2基のエレベーターです。でも、ウチのマンションのよりはるかに性能の良い物でしょうから、単純に比較は出来ないですが…。
ところで、非常用って、常用と兼用ではないのでしょうか！？普段使えるのは、やっぱり3台？？

先日中古を内覧したミッドスカイタワーは798戸に対して8基なので、単純計算で100戸に1基。1-34階 で3基、34-59階で4基、さらに引っ越しにも対応した大型1基ありましたよ。

非常用エレベーターを本当の非常時にしか使わない建物は稀ですよ。
法律上防火扉で隔離できるようにして非常用と名乗っているだけなので。

タワマンのエレベーターは日常生活で必要不可欠なので3基では絶対に少な過ぎる。
立ち退きに費用と時間がかかった影響のコストカットだとしたら残念なマンションだ。

>>542 マンション検討中さん
ミッドは実際には9機です。隠れた場所にさらに1機あるんですよ。各階からのゴミ搬送用ですけど。

ここの販売って、期分け販売しますか？訳あって年明け4月ごろに契約したいのですが。一回で全て売り出しますかね？

>>545 匿名さん

普段使えるエレベーターが何機あるかが重要

普段使いできないエレベーターがたくさんあるとコストだけかかって損では？

>>547 匿名さん
全て普段使いできますよ。
ゴミ搬送用も管理職員の方々が綺麗に使ってくれてるので私はたまに使ってます。

非常用エレベーターを日常的に使用したら非常用エレベーターの意味がないと思う。

タワマンの非常用エレベーターは宅配便がメイン使用であと引っ越しとかペットとか、警備員、掃除夫など一般住人以外が使う事が多い。