Kosugi 3rd Avenue The Residence

>>2199 検討板ユーザーさん
そうなんですか！
うちは低層階、住む為に契約しました。まわりは転売目的が多いのかな…

うちも済むために購入しました。地権者さん住戸で割とコンパクトな部屋が多かったので低層のこのあたりは貸しに出されるのかなーとは思っていますが。まぁ駅近ですから、ある程度回転はありそうですよね。

坪単価が安いとはいえ、転売するときには総額が1億に迫るんでは？？
それだと買える人なんてほんの一握りだよね。

>>2202 買い替え検討中さん

2201です。
同じマンションで、お世話になります。
やはり低層に沢山あった地権者住戸は、賃貸に出されそうですよね。
近接部屋が購入者か賃貸入居かで、生活環境が変わってくるのかなー、と少し気になっています。
賃料高額になるでしょうが、借りてはつくでしょうね。

賃貸で出したとしても、入居者はそれなりに質が高いのではないかと思います。

転売する時には8000万の壁が存在する
いわゆるパワーカップルで世帯年収1500万モデルの限界が8000万だから
ここの低層３ＬＤＫが最安6680万
手数料引いての7780万なら成立すると思います
中途半端に中層の8000万を購入した人は含み益は難しいでしょう
含み益まで考えた価格を設定すれば買える層が限られてしまうから

武蔵小杉で収益を出そうなんて人いないでしょ。
１０年前の初期購入層はそこそこ儲かってるけどそれは黎明期だったから。
今飛びつくのはどう見ても手遅れ。三井のGWが最後でしょう。
特に投資目的なら中古で格安部屋を見つけるぐらいでないと厳しい。相続対策はまた別。
むしろ低層が売れてるのは実需購入者の選択の中で
・眺望　・エレベーター　・価格
このバランスで高層に魅力がなかったからでしょう。

なぜ高層に魅力がないかですが特に眺望面でしょうね。
・武蔵小杉はタワーが乱立しているため眺望を阻害しあっている。
・武蔵小杉はタワーが乱立しているため眺望自体に希少価値がない。
地域によってはタワー高層住みというだけで良くも悪くもステータスになるが
小杉に関しては、ふ～ん。で終わってしまう。それなら利便性と価格で低層、となる。

都心の東京タワーが見れるような高層階の物件とは違うよね。所詮は川崎のタワマンですから。

パワーカップルなんかメインじゃないよ
お金をガッツリ溜め込んでる層はやはり高齢者
ご高齢の両親を呼び寄せて同居する代わり資金援助受けるパターンも多い
その場合、金額より部屋数が重要。日当たりも重視される

武蔵小杉の場合、駅近はタワーマンションしかないので、しかたなくタワーマンションを選ぶ場合も多い。その場合特に高層にこだわりはないので、便利な低層のほうがいいということになる。

一人でも買う人がいれば売れるのが中古

今まで住んで一番眺望に飛びぬけて優れたタワマンはお台場にあるシーリアお台場
目の前レインボーブリッジで180度抜けてて眼下はビーチと一面海。天気が良いと海面が
煌めいててまるでホノルルのホテル。その先には東京タワー等都心の夜景
富士テレビの7色にわる玉は特に子供に大人気で花火もそっちのけで食い付いて見てる

だから川崎の中腹のシミったれた眺望なんてお台場ですら3日で飽きた自分には感動も薄い
自分は完全に抜けた東南角最高階パノラマだったんで来客にそれなりに感動されたが
自分の定義では多摩川の様な自然の眺望は４季変化もあり美しく飽きないので価値があると
ただし多摩川ビューはブルーシート生活者で台無しだけど。一方で人工物は即飽きる

2221つづき
そんなんで自分はムサコに関しては高層階にさほど拘らないで下層買った
どんな場所だろうと重視するのは基本的に抜けと方角。抜けに関しては眺望重視でないので
お見合いする物件と100m以上離れてれば問題ない
ただ下層だと通行人の目や他の高層の陰になって冬場の日当たりにやや難が出て来るので
お見合いしてないまで上行くなら高層階の方が良い
最高階はEV運用に難ありで下から乗ると同乗者が居たらその分止まって時間掛かる

武蔵小杉の高層階に住んでも眺望なんてたかが知れているでしょ笑
武蔵小杉の眺望なんて1日で飽きるし、どうしても高層の眺望に拘るなら屋上に行けばいいしね。

38階ぐらいじゃ大した眺望の感動は得られないよね
普通のタワーとなんら変わりません
飽きます

>>2210 ご近所さん

>>2210 ご近所さん
武蔵小杉の再開発エリア内に中低層マンションが欲しい。残された土地は、新南口の野村不動産ビルの南側の工場敷地のみ！ここにマンションできれば大人気でしょうね

>>2217 マンション検討中さん

低層マンションは好みですが、あの辺りは新幹線高架際で、あまり良いイメージがないなぁ。以前グリーンフロントの分譲時に検討するも惹かれず見送りました。

北口方面の一部住民だけの話に思えますが。
他は気にするほどの隔たりは感じませんし、
そもそもの接点もそうそうあるわけでもない。タワマンは駅周辺に限られてますからね。

住民問題は北口の一部だろうな
そもそもまとまった企業用地が大規模マンションになってる訳で
その一部が住宅地になってるから文句言うのは当然としても
周りは社宅や企業用地なんだから将来的に大規模住宅が出来るのは予想出来うる
高層タワーは都市計画も市が出してるし建築許可も出てるのでタワー住民に言うのはお門違い
東口は空き地で南も風俗やパチンコが立ち並んで雑然としてたので再開発で戸建てや
雑居ビルも一掃されイメージ向上、放置自転車も少なくなって治安、風紀も向上
ターミナル駅の利便と相まって地価も上昇したのでメリットは遥かに多い

タワマン住民がどうとか、やめませんか。
一部の人間だとは思いますが、昔からの住民が新しく越してきた人達に良い感情を持っていないのは確かでしょう。
この掲示板で何度も書き込みをしている匿名さんなどの人が居ることも、知ってはいました。
北口に景観ぶち壊しタワー反対ののぼりを掲げている家がありますしね。
でも、新しい人達が入ってこなかったら、発展は無いのではないですか？
それが嫌なら、地方にでも越したらよいのではと感じてしまいます。無理ですよ、首都圏の便利なところに住んでいたら。
人口減少で消えていく村や町が有ると言われていますが…そうなりたいなら、新しい人が入ってこない所へ行ったら良いんじゃないかしら。

>>2216 匿名さん

武蔵小杉においては、タワーマンション住民の数がかなり多いです。
別にタワーマンションに住んでるって、全然言いづらくないですよ？
名乗りづらい雰囲気なんて、どこに蔓延してますか？
それを気にしない層が購入してるとか、言ってることがおかしいし、この掲示板で言うことでしょうか。
購入検討者さん達は、そんなこと心配しなくて大丈夫ですよ！
わが家は、一部の極端な思考の地域住民さんとは関わらないでおこうと思い、契約は済ませました。
今も小杉に住んでおり、地域の方達とも仲良くさせていただいています。

小中学校ではタワマンカースト制度によるイジメ問題があるっていう噂を聞いたけど、本当ですか？だとしたら低層階に住んでいる子供がイジメられる対象になってしまうのでしょうか？

そんなカーストなんてない（笑）

将来考えないととか書いてますけどあと十年もしたら高齢化でタワマン反対住民いなくなってますよね
若い層で反対反対ってやっている人いないですよ
現役世代そんなに暇じゃないです将来発展してメリットあることわかってますからね

>>2225 マンション検討中さん

地元小中学校の話だとしたら、そもそも高層階にお住いのご家庭は、私立小に進ませることが多いのでは？
低層階の住民(同級生)とは、あまり関わりがなさそう…

>>2228 マンション検討中さん
本当に検討中の方ですか？
このマンション別に高層階が高いわけじゃないですよ。方角や広さで価格は様々です。

>>2228 マンション検討中さん
中学から私立は多いですよ。

小学校からはちらほら程度かと。

>>2229 マンション検討中さん

小さな子供をもつ、購入者です。
全体的にみて、低層階に比べれば、当然高層階は高くなるとは思います。

価格表みればわかることで駄々こねないでください。
タブ二つ横ですよ。
人付き合いなんて付き合いたくなければ別に付き合わないで済むような問題ですからお受験がんばってくださいね。
でも本気で小受する層は川崎には住まないと思います。今からでも都内の住居を考えた方がいいのではないですか？落ちた時に生活レベルが違いすぎて近隣公立小になじめないかもしれませんよ？

まあ、一部プレミアムを除いて、同じマンションを新築で買った層で、低層高層でそんな生活レベルがちがうとはおもえないけどね。

>>2233 マンション検討中さん

世帯年収1500万以上は確実かと。

少し前の都心のタワマンなら分かるけど、武蔵小杉のタワマンについては高層も低層も所得格差はほぼないと思っていいと思いますよ。

>>2232 匿名さん

誰に言っているのだろうか？
うちは地元小に進学予定です。

小杉のタワマンでは、高層も低層も所得格差あまりないのですか。
私どもは共稼ぎではなく収入的に高層階は購入できないので、低層階です…

1500も？？
うちは1馬力1000万弱です、、付き合いとか大丈夫かな。。

>>2238 マンション検討中さん

頭金がたくさんあれば心配ありませんよ

直系家族からたんまり贈与組が多いのかと。

>>2238 マンション検討中さん
30代であればのびしろありますから大丈夫ですよ。お子さんいなければなおよいです。家計面では。

子育て世帯やこれから子供が欲しい夫婦は高層階は買わない方がいいと思いますよ。ネットで検索すれば出てきますが、高層階の子供は成績が伸びなかったり、引きこもりがちになる傾向の子供が多いみたいです。特に妊婦さんは階層が高くなるごとに流産する危険性も増加するらしいです。

高層でも優秀な子どもはいくらでもいます。
既に高層を購入した方、このマンションにも周辺のマンションにもたくさんいます。
低層に住むのが大好きなのは痛いほど分かりますがあまり偏った意見を垂れ流すのはね。

低層は低層で四方八方塞がれて閉塞感半端ない。
カーテン閉切で寝に帰るだけのDINKS向きでそもそもがファミリー向きではない。

厚生省の研究報告書にも高層階が人体に及ぼす悪影響が記載されているぐらいですからね。それなりのデメリットはあると思いますよ。

厚生省の言ってること信用してるの？

高層48階に住む知人の子供は教育にお金をかけても成績が上がらなくて嘆いていたけど。やっぱり、気圧とか眺望が五感に悪影響を及ぼして学習能力を低下させているんでしょうかね。

低層に住んでるにも拘わらず病んでいるというパラドックスが痛快ですね。

高層階の子供をググったら信憑性があるだけにヤバいですね。

ほんとヤバいですね。高層階がヤバいというスレでも立ち上げて思う存分騒いでください。

高層階の流産リスクは確かに怖いですね。

やっぱりマンション売れてないんですね。。
今は待ちが正解なのでしょうか。
それとも住みたい街人気のマンション(吉祥寺、武蔵小杉など)ならまだまだなのでしょうか。

モモレジさんの分析から
＞＞11月は即日完売物件としてコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスの第1期174戸、プラウドシティ吉祥寺の同140戸、ルネ本厚木の同80戸、グランドメゾン新川崎加瀬山の同23戸など、最近にしては即日完売物件が多く、売れている物件も中にはあるのですが、そういった物件（契約率100％の物件）が結構ある中での53.9％ですから第2期以降の物件や話題性に欠ける物件などは「壊滅的な状況」と言っても過言ではないでしょうね。
実際、そういった売れ行き好調な第1期物件がなかった都区部の契約率は47.2%、埼玉県は38.9%という結果になっており、見込み客はいないけど（要望書は入っていないけど）格好を付けるためにとりあえず多めに販売しておこうか…みたいな状況になっているということです。
http://mansion-madori.com/blog-entry-6195.html

>>2252 通りがかりさん

大手デベ以外は殆ど苦戦してるね。

>>2252 通りがかりさん

>>949 匿名さん
正直、高値掴みかなとも思いつつ。契約してしまいました

マンション相場など10年スパンで考えるべき
勝って数年で値上がるとかそんなんだったらアホでも買うわ
ここは間違いなく5年後か10年後には上昇してるはず
ムサコはまだまだ成長途上で過小評価、ポテンシャルを秘めているので
都心が苦戦しようとここだけは上がって行く

>>2255 匿名さん

ムサコナンバーワンですね

>>2255 匿名さん
それはどうだろ？今後ますます中古が供給過多になっていく中で、築年数が浅くて、立地がよくても、高すぎると判断すれば売れない。
10年ものの中古から値段を下げていく中で、ここも新築時の購入価格を保てるかは怪しいところ。

新築時の値段を10年後キープしてるなんて誰も思ってないとおもう。大事なのは、残債割れしないこと。

は？
埼玉、千葉だって人口増。ましてこんな都心一等地に隣接した真新しい再開発地が余るハズない
これから人口減になれば下がる可能性もあるけど、川崎市は人口増が続く150万都市
他地域流入や移民も見込まれるけど何より地元需要が強いのでムサコは栄禄が約束されている
ムサコタワマンはエクラス、ＧＷＴと東南角部屋を購買したが全て値上がりしてる
そこらも当時は高値に買うのを躊躇するほどだったが、ここも同じこと

シティタワーの9000万越えは
未来予想図かもしれない

消費増税やら景気で10年後は、

相場かもね。。

逆もしかり

現在の相場からすると妥当な値段だと思ったので買いましたが、住居って投資用じゃない限り生活必需品ですよね。住居購入はそんなに投機重視でやるものじゃないと思うんですけど。
住宅ローン減税措置と低金利は魅力的ですが投資ならもっとやりようがあるでしょうしあくまでサブなんじゃないですかね。
東急スクエア、ららテラス、高架下に店も多くガーデンの商業施設も近い、グランツリーも徒歩圏、銀行が下にあるのも何気に便利だろうし飲食店が多数ある繁華街のど真ん中に住む楽しさがありそうです。

妥当な価格かもしれないけど、住宅ローンを組んで購入する人は固定金利を組んだ方が安心ですよ。あと、数年すれば変動金利も今の固定金利以上になりますからね。

ここは間違いなく5年、10年上昇するの根拠を聞きたい。
なぜなら自分は上昇しないと思うから。良くて横ばいと思います。

金利のことは分からないよ。断言できるならそれこそ相場で大儲けだね。
キャッシュが潤沢にある人は頭金を最小にして、変動でマックス借りて、余剰金を運用しつつ、変動金利上昇＝景気回復したら、繰上げ返済すればよい。ちなみに、最近金利上昇してるのは固定金利であって、変動は横ばいないし下落気味だからね。

金利が最低水準の時に固定金利で組むのは長い目で見れば賢い選択だね。

これ以上、下がりようがない今の金利水準を考えれば横ばいか上がるしかない状況ですよね。
私は固定と変動の半々ミックスで借り入れる予定です。

2003年に初めてのマンション買ったんだけどその時も下がりようのない低金利と言われていたなあ。懐かし。

>>2265 これが常識的ですよね。
ただ変動の低金利が長く続くことを信じることは別にリスクがそう高い話じゃないと思います。少なくともいきなり数%あげて好景気の息の根とめないでしょうし上がり始めてからでも打つ手がない訳じゃないはず。

仮に固定が変動金利の2倍だったら、固定はたった1年で変動2年分の利息を支払うことに。
5年間変わらずだったら？10年間変わらずだったら？
先のことは誰にもわからない。
しっかりシミュレーションした方がいいね。

今時、長期固定金利を選択する人なんて殆どいないでしょ。固定金利で払っているつもりで変動との差額を貯金して、ある程度貯まったら繰り上げ返済するのがいいと思うよ。

>>2271 マンション検討中さん

今時繰り上げも珍しいかと。
死んチャラなら固定借りっぱなしも当然選択肢。

>>2271 マンション検討中さん
その考えやばいよ。低金利は一生続きませんからね。ずっと昔からの金利推移見て今の低金利が何年続いたか見てごらん。そろそろ潮時なのは明らか。アメリカはとっくに金利大幅上昇、本来は日本も後に続くが日本はアメリカのように物価指数が上がってないのがネック。苦戦してるが間違いなく上がる。でないと次の世界景気暴落が来たら日本は耐えられなくなる。

>>2271 マンション検討中さん
そうです、いま繰り上げしても金利安いからあまりメリットないのでコツコツ貯金しておいて、金利上がったら一気に変動分を繰り上げしてしまえばいいわけです。

むしろ金利が上がることよりも金利が下がることを警戒した方がいいよ マイナス金利の深堀りはなかなか難しい情勢みたいだけど

金利が上がれば、タイムラグはあるものの不動産価格も上昇するよ。
むしろ、不動産価格がここ3、4年で急上昇しているから金利がいつ上昇してもおかしくないし、日本は米国の後追いだから既に金利上昇局面に入っているのは間違いない。

基本戦争が起きない事を前提に考えるけど…
私は固定かな。

金利が上昇して、不動産価格が上がれば売却するのも選択肢の一つ。

金利が上がると中古不動産は価格を下げざるを得ない

住宅ローンは金融機関にもよるけどね。
ソニー銀行以外は全て仮承認もらえたので悩み中。

私もソニー銀行は駄目でした。

手付けで10パーセント入れざるを得なかったから、ソニーにしました。提携金利0.4パーは魅力。個人向け国債キャッシュバックですら、0.4パー付くからね。

金利が上昇して不動産価格が上昇するとはどんな理屈ですか？
黒田さんに教えてあげたい

景気がよくなって、日本経済が拡大していけば、短期金利が上がって、不動産価格も個人所得の上昇とインフレが金利上昇のネガティヴ面をうちけして上がっていく、のかな。ありえなくはないけど可能性は低いんじゃない？

金利上昇は不動産価格上昇の抑止力になるのでは？

金利が高くなればローンの払える額に限界が。ローンを返すどころか金利払うのが大変に。約2年先はどうなるかわからないね。

>>2286 マンション検討中さん

>>2259 匿名さん

リスクヘッヂのため手付減額してキャンセルもできるようにするのがやはり賢明ですよね

今後は少しづつ金利を上げていくのが国の政策であり課題ですからね。変動金利のリスクを踏まえて検討した方が賢明ですよ。

金利上がると不動産価格上昇が抑制されるんじゃなくて
不動産価格が上昇すると金利あげて価格上昇を抑える
金利上がる時は不動産価格はあがっているハズだけどそんなうまいこといくかわからない

今、消費税を上げて金利も上げれば不動産は売れなくなるから金利が急上昇することはないと思いますよ。

8000万円クラスのタワマンが売れるのも今だけか
数年後には安かったとなるのか
果たして？

ただ、武蔵小杉から15分以上離れたところが
武蔵小杉を名乗り、ちっちゃい土地の3階建が
それなりの価格

武蔵小杉のタワマンは都内に比べリーズナブル
に感じてしまう

武蔵小杉駅近徒歩5分超えのタワマンは値崩れすると思う。

徒歩5分ごえのタワマンはタワーズウエスト、プラウドタワー、コスギタワーとか。あまり変わらないのでは？5分で区切る根拠は？

賃貸探すとき五分以内でフィルターかけるから

武蔵小杉で5分超えと五分以内の中古価格は大きく変わらないような気がします。なので少し高くても5分以内を選ぶ人が多いからでしょうね。

30階以上クラスと50階以上クラスの スケール感は実物見るとかなり違いを感じる。中古で選ぶ基準にもなるだろうね。

>>2293 匿名さん

コスタは横須賀線だと５分以内だよ。
武蔵小杉一番手タワーだから、さすがに仕様が微妙だけど。

>>2297 評判気になるさん

コスタかどうか分からないが南東側のタワマンは賃貸仕様と言っていた。古いからでしょうが。

リエトコートの事では。
あそこは最初リクルートコスモスや鹿島が分譲予定、ミニバブル期だったんで投資ファンドのダビンチがまるごと2棟買いで賃貸転換。
リーマンショックでダビンチ破綻。
その後クラッシーは三井、住友商事が買い取り分譲。イーストはスミフが分譲。
当時として仕様が低い訳ではない。
プラウドタワーは駅4分とかだった(東横線、南武線)、横須賀線へは10分表記。

前にモモレジさんが武蔵小杉の各マンション坪単価の推移分析してたのでついでに。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5208.html?sp

この辺のおすすめ幼稚園とかってありますか？