Kosugi 3rd Avenue The Residence

> 1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？

ラッシュはあっても、改札待ち30分の駅なんて他には知らないなあ。

小杉町に住んでいる知人は子育て環境として期待できる所ではなかったと言ってました。
保育園はそれなりにあるけど、入園できる幼稚園がなく、急激に子供の数が増えてインフラ設備が追いついていないのが現実らしい。知人いわく子供向けの商業施設は充実しているがそれ以外は不便な街だそうだ。

煽ったことを書いて、地元民から武蔵小杉の実情を知る。
物書き風情がやりそうなことだ。

>>1161: 検討板ユーザーさん

煽り・嘘・誇張は、極端に書くと逆効果ですよー。

スーモ新築マンションの子育て力ランキングの特集でも、神奈川県の子供人口増加率ランキングで川崎市中原区が１位でしたね。

デメリットは子育て世帯以外の世帯には関係なさそうだ。ただ、人口密度が高いエリアは色々な問題が蓄積されるだろうから、そこが心配。

>>1160 匿名さん

中古も、よっぽど釣り上げ価格や、間取りがよくない、眺望がいまいちなものを除けば、割と3ヶ月から半年以内には回転していますよね。

前向きに検討していますが、共働きの2馬力で1300万の7500は厳しいかなと思ってきました。変動金利も今後、上昇しそうだしな〜。

借りる事が出来ても、返すことは大変です。

共働き1900万。頭金3000万で8500万のブッケン。ローン5500万。

>>1170 匿名さん
年齢もあるよね。40オーバーでローンがっつり組むのはちょっと怖い

ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので、その辺も含めて検討した方がいいですよ。

2馬力で1200万。
メガバンクの変動金利で検討していますが、金利上昇リスクを踏まえると色々と悩みます。

>>1161 検討板ユーザーさん

事実と異なりますね。
メディアに毒されているのでしょうか？
それとも風評被害を狙ってる？

>>1162 匿名さん

その知人は本当に住民ですか？
中原区は人口に対して比較的幼稚園が多い地区で、入園できないということは考えられない。さらに保育園は急増しており、小学校も新設されるほどです。
大手塾も多数。

なんでそんなに固定資産税高いの

>>1162 匿名さん
…言ってました、…らしい、…だそうだ、ってw

>>1177 匿名さん
中原区というより、小杉町近くの幼稚園という意味なのでは？
確かに保育園は多数ありますけどね。

>>1174 匿名さん

高いよ。ファミリー向け90平米で、22万くらいだよ

>>1179 名無しさん
その人にとって、知人の感想が唯一の情報ソース。。。実体験何一つ無いとこは、現地に足を運ばないネットの3流ライターと何も変わらない。

>>1180 マンション検討中さん

そんなに狭いエリアに複数幼稚園があること事態、稀ですよね？
どこと比較しているのか疑問。常識がずれてる方でしょうかね？

煽って住民に本当の情報を書かせる手段に出たのかな？
しばらく閑散としてましたものね。w

>>1182 匿名さん
虚偽はいけないと子供の頃に教わらなかったのでしょう。
だから三流。

自作自演連投乙です。

>>1158 匿名さん

提灯部屋ですかそれ？

免震問題でマンション契約一時休止　三菱地所と野村不動産

あれ？三井は？

>>ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので

固定資産税、そんなに高いですか？

転居してくる人は若い人が多いのかもしれないけど、老人向けの施設、って近くに全然ないですね。買い物便利だから、年寄りも住みたいんですが・・・要介護になった時心配。

>>1190 マンション比較中さん

マンション内で高齢化が進めば、要支援・要介護の会とかやってそう

小杉の某タワマンに住んでますが、高齢者ご夫婦の方多く感じます。

確かに老夫婦も結構いらっしゃいます！
デイサービスの送迎バスを見かけることもありますね。
大きな病院も近いし何かと安心ですね。

>>1188 匿名さん
勝手に休止せずに、常に買い手の次第を考えていることが素晴らしい。

東京オリンピック後に完成引渡しなので、不動産市況が悪化して値崩れしないか心配です。。

>>1195 マンション検討中さん
当然悪化すると思います
選手村は5650戸のマンションになり供給過多になります。
また2022年には生産緑地問題があります。

2022年に生産緑地法が切れる問題も多少なり影響すると思いますが、豊洲や武蔵小杉のような短期間で大量に供給されるようなエリアは値崩れしやすいと思います。

リーマンショック後でも、あまり影響を受けなかった都心の一等地は今後も値崩れしないでしょうね。

東京オリンピック以前に2025年以降の人口減少問題を考えれば想像がつくと思うけど。

>>1197 マンコミュファンさん

世田谷区じゃないですか？

>>1197 マンコミュファンさん

世田谷区じゃないですか？

>>1200 匿名さん

残念、川崎市は2040年まで人口増が見込まれてますが。

東京オリンピック開催後は団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口が減少して更に世帯数が減少すれば世の中の空気が変わって、いつ暴落してもおかしくはないと思います。そもそも、今のマンション価格は近隣相場をみてもバブル気味ですしね。。

時代は繰り返す事を踏まえれば、昭和平成がそうだったように新しい時代の幕開けの初期は不況に見舞われる事が多かったですしね。日本に限らず、今の世界情勢を考えれば暴落するリスクをあると思いますよ。

>>1202 匿名さん
世田谷は多いですね。
川崎も生産緑地が多くて270ヘクタールほどあります。
当然、この土地が民間にまわり地価が下落するでしょうね

引き渡しがオリンピック開催後だけに慎重になります。

>>1206 匿名さん

川崎市で生産緑地が多いのは元々地価の安い北部エリアなので、中原区や幸区への影響は軽微でしょう。

エレベーター３台はネックになっていますが、ここは駅近で東横線の特急停車駅なので暴落するような事はないと思うけど・・・

>>1209: マンション検討中さん

資産価値の暴落はまずないでしょうね。
人口もしばらく増え続けるし、駅の再開発も北を中心にまだまだ続く。
横須賀線のホームが増えたら、あちらの駅前にもさらなる再開発があり得るかもしれません。
また、意外と話題に上がりませんが、東横線のちょうど中間にある武蔵小杉は
渋谷と横浜で進む再開発からも少なからず恩恵を受けられるはずです。
横須賀線で10分の品川も再開発が著しいし、リニアの開通も控えています。
都心を含めてもここまで好条件の立地は稀で、正直しばらくは下がる要素が見当たりません。

エレベーターの件はそれとは別に、単純に「住民として不便」ということだと思います。

>>1209 マンション検討中さん

エレベーターの台数は建て替えない限り絶対に増やせない ←確定
特急停車駅の地位は、東急が気が変われば簡単に特急通過駅にできる ←あやふや

あやふやな根拠を元に買って、後で泣きを見ないといいですね。

その東急が三井と共同で作ってるマンションがこれなんですがっていうのを期待されてますかこれ

>>1212 匿名さん

そんなこと言ったら、東急の建てたマンションのある駅はすべて特急を止めないといけなくなっちゃう。各駅停車の特急？

って言うか、売主に名を連ねてるのは東急不動産であって、東急電鉄じゃないけど。

エレベーター3台の上、人口増って住む人間にとってはデメリットでしかないでしょ。しかも、武蔵小杉の再開発による人口増加は東横線利用者にとっては迷惑でしかない。

東横線の混雑は迷惑でもそれが現実だからね。
エレベーター問題は、住民になってから嫌という程イライラすると思う。
例えば、小学生の子供は朝学校に行くのに、友達とロビーで待ち合わせて行ったりするけど、もし忘れ物しても家に1回取りに帰りたいのに、エレベーターがなかなか来なくて上に上がれないとか、逆になかなか下に下がらないとか、実生活に直結するからね。
低学年にはよくある光景だから、親御さんもフォロー大変かも。まして、ワーキングマザーも多いと、朝はいろいろ時間も限られてるし。

エレベーターの数は致命的ですよね。
やはり毎日利用するものですし、後から増やせるものではないですしね。
やっぱり、今回は見送ろうかな…

エレベーターがプラス２台くらいあれば買いたい。
朝の忙しいときにエレベーターの待ち時間ほどイライラするものはないですね。乗りたい電車に乗れないとかあるんだろうな。

エレベーターの問題については同感です。
資産価値の暴落以前に日常生活での不便さはストレスになると思います。
そもそも、不動産市況は売り買いせずに終の住処として考えれば関係ないですしね。
駅近とアクセスが良い物件だけに本当に残念ですが、私も今回は見送ろうかな。

自分も今回は見送らせていただきたいです。

いつまでたっても買えないです泣

管理用エレベーター含めて6基あれば、凄く良いタワマンだけに残念です。
私はエレベーターの数を知った時にすぐに断念しました。

エレベーターの例をとっても基本設計に問題ありそうですね。
他にもコストを抑えるために無理して削ってる所はないか気になります。
特に目に見えない構造などの安全性を軽く見られては困ります。

もう工事始まっちゃってるんだろ？購入希望者には申し訳無いが、エレベーターの問題は笑ってしまうｗ

営業担当者は非常用エレベーターも利用すれば4基だから大丈夫だと言っていましたが、非常用を日常的に利用したら管理会社も迷惑だと思うし、引き渡しから引越までの期間もかなり時間がかかりそう。

>>1224 匿名さん

非常用エレベーターは多分群管理の対象外だから、
乗用エレベーターとは別に呼び出すことになると思う。
マナーの悪い人は、乗用と非常用の両方のボタン押しておいて、
早く来た方に乗っちゃうとかやりそう。
遅い方は、乗る人いないのに無意味に止まって、時間のロスになる。
うちの会社のエレベーターがそのパターン。

エレベーター数が少ない事を言ったら、営業マンは、「常用と非常用あわせて4台有りますから」「今後はこれが主流になる」などと言っていました…

タワマンに住んでいると、516戸に対してエレベーターが3＋非常用1では明らかに少ないことが容易にわかる。1世帯当たり、シングルやDINKSや最も多い4人家族の平均を取って2〜3人としても、1000〜1500人超えになるわけです。

タワマンに住んでいなくても、いまはオフィスビルでも低層と高層でエレベーターが分かれてるところはザラですが、ここは38階まで共通使用なわけでゾッとする。
日常のストレスは思っていた以上に感じると思う。

また朝のことをいえば、小学生いっぱいのエレベーターに乗るとよくわかるけど、みんなランドセルを背負うから一人で幅だけ取るが上側がスカスカになるので、人数に対して重量が軽いからエレベーターが満員状態でも各階に止まる傾向にある。

みなさん言われるように、単純に戸数を台数で割るだけの話じゃないんですよね。（それだけで考えても圧倒的に少ないですが…）

小学生のランドセルもそうですが、もっと小さい頃はベビーカーでさらにスペースを取るわけです。
あとはゴミ収集や宅配が住民と同じエレベーターを使うことも他のタワマンとの大きな違い。
しかも各階に宅配ボックスと食配ステーションを設置と、エレベーターが混む要素が満載です。

今からでも台数増やせないんでしょうか？笑

エレベーターの混雑は時間帯をずらすことが肝でしょうね
朝７時〜８時半ぐらいはエレベーターに首尾よく乗れても駅が通勤通学ラッシュで死ぬので絶対その時間使いたい人はむしろ武蔵小杉に住むこと自体考えた方がいいかもですね
武蔵小杉住まいでラッシュ嫌いな人は６時半までの電車か9時過ぎてからの電車に乗ってると思います
35階分の居住階に3＋1のエレベーターで何とかなるではなく何とかするという発想になると思います
でも正直全体的に高すぎ

各階の宅配ボックスと食配ステーションがって、配達するところの住人は留守が前提なので、
配送人はいつでもどの階にも行けるんですよね？

ということは配送人でなくとも、誰でもエレベータに乗って上階に行けてしまうんでしょうか？

確かな配送人か否かを24時間コンシェルジュがチェックする？

11人乗りのエレベーターって、実際は大人6人で一杯になりますよ。もし、ベビーカーなんて2台も乗られたら見送るしかないですからね。恐らく、若い共働き世帯も結構入居すると思うので現実的に厳しい問題になろうかと思います。

小学1年生になりたての頃は、下まで母親も一緒に降りるからね。
こんな高いマンションなのに、ベビーカーは肩身狭く乗らなきゃならないなんて。

やっぱり再開発物件は地雷なのかも。
三井的にはエレベーターが足りないのは重々承知のだけど、出来るだけコストダウンして自分たちの利益を確保したい地権者に押し切られたんじゃないかな。

掲示板を見ると現実的な問題が多くて、購入意欲が低下します。
毎日、電車もエレベーターも満員なんてストレスで嫌だな。

＞＞1233 検討板ユーザーさん

同意。はじめから制振採用ありきだったのもコストダウンでしょ。ビューラウンジもないし、コンクリも薄いし。

地下を掘り下げて数珠繋ぎエレベーターが必要だね。

武蔵小杉のタワマンが供給過剰って言われても、湾岸エリアほどではないな。
今日、公開のHARUMI FLAGは4145戸ですよ。
官民一体大規模複合開発だから相当、割安なんでしょうね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

武蔵小杉の面積と
東京湾岸エリアの総面積とは
全く話にならないほど違うんだが

>>1237 マンション検討中さん
噂の選手村跡地だ。
確かに武蔵小杉の供給と比べれば規模が違いますね。

それを言うなら「晴海や勝どき」付近のタワマンが供給過剰。って言うべき。

武蔵小杉の今後のタワマン供給を考えれば、晴海と変わらないと思う。
問題なのはエレベーターの数でしょ。

>>1235 匿名さん
あと、ここは杭基礎なんだね。武蔵小杉では珍しいが、支持地盤の深さが17メートル程度なので深さは小杉の他の直接基礎物件と同じくらいななかで、杭基礎と直接基礎はどちらが金かかるのかね？

>>1235 匿名さん

ビューラウンジはあるよ。

>>1242 マンション検討中さん
武蔵小杉では杭基礎が珍しい？？どこの嘘こきさんですか？

>>1235 匿名さん
コイツも嘘こきさんですね？？

>>1244 匿名さん
では書きましょうか。
知ってる範囲でもSFT、MST、GWT、エクラス、ガーデンイースト、ウエスト、シティタワーは直接基礎です。レジデンスやブリリアは不明。
小杉は硬い土丹層が地表浅くにあるので直接基礎にできるんですよね。
あなたが無知なだけでした。

武蔵小杉のハザードマップみたら、そんなに良い場所ではなかったけど。

>>小杉は硬い土丹層が地表浅くにあるので

MSTの販売の時、地盤弱いって言ってましたけど・・・で知人は手付払った後キャンセルしました。

>>1248 マンション比較中さん
それは誤った情報ですね。その友人はご自分で考える頭がなくてお気の毒です、

>>1248 マンション比較中さん
ここも、MSTも土丹層の深さは17メートル程度で同じだから、ゼネコンの戦略の違いでしょう。ただ、杭基礎の方がコストはかからないでしょうね。

>>1247 匿名さん
仰る通りです
液状化マップは役所が公表しているので地盤が悪いのは周知の事実です

土タンって出て来ると始末に負えないらしいね
シールドマシンは進まないしユンボもサクッとバケットが入らない
埋め戻しに使うと重いから沈下していくらしい
ただ粘土が長年乾燥したモノだから土台としては優れているかと

仮に液状化しても被害あるのは表面に置いてある戸建てとかですから
ハザードマップなどタワマンには当てはまらないので勘違いしないよう
タワマンは支持層まで基礎を設置してるので基本ビクともしない

>>1253 匿名さん

側方流動

地盤が弱いから全てダメ、ではなくて、
地盤が弱い地域であればこそ基礎を固めて建てた建物に住まう方が安全、と考える方が日本の建築技術に適していると思うのだけど違うのかな？
そもそも基礎が緩いまま建てることが可能なのは戸建てぐらいでしょう？

川の近くは地盤が弱い。特に多摩川と鶴見川の間は古地図を見ると沼地が多かったから軟弱地盤なので有名だよね。

>>1255 匿名さん
まぁその技術も不確実だから浦安の液状化なんて起こして住民から裁判されてしまう
硬い地層まで杭いを入れて安全性は高まるが全く問題無いとはデベは言ってくれない
結局、浦安も全て住民側が敗訴しましたね。

>>1249: マンション検討中 >>それは誤った情報ですね。その友人はご自分で考える頭がなくてお気の毒です、

契約時に読み合わせる書類に記載されていて、担当者に質問すると、もともと河川敷だから地盤は弱いとはっきり言われました。当時ここは、銀行のグランドの跡地なので、工場跡地のように毒性のものが地下に含まれている可能性がない、地権者がいない、ということを売り物にしていましたから。
その後、うちがエクラスが便利そうなので、検討しているとき、担当者に地盤がしっかりしているといわれ、ここ駅の上だから、地盤しっかりしているのかな？ちょっと場所ずれているだけで、ずいぶん違うんだな・・・と思っていました。

＞＞全く問題無いとはデベは言ってくれない
結局、浦安も全て住民側が敗訴しましたね。

ＧＷＴの申し込み時、担当者は言っていた。
万が一、何かがあった時のため、考えられるあらゆる可能性を、契約時の書類には記載しておいて、何かあった時、承知の上で契約しましたね。といえるようにしておくらしい。
まあその知人は契約キャンセルして、今も世田谷の戸建てに住んでいるが、もしタワマンに住んでいたら、３，１１の地震の時、激しく揺れたり、エレベーター止まったりして大変だったろうな。って言ってました、心臓悪い、足悪い。の人だから。

浦安は地盤改良しないで、販売したのではないの？当時でも新潟や宮城沖地震で液状化は騒がれていました。