Kosugi 3rd Avenue The Residence

>>1059 匿名さん
高層マンションの制震でオイルダンパー使うのはレアケースだけど？

大林組の制振構造に使用

スカイツリーの制振ダンパーがKYB製で調査中となっていますね。武蔵小杉のタワーマンションでは大林組施工がなくてよかったね。

>>1058 匿名さん
ここは免震ではなく制震？制震ダンパーの方が影響が大きいのかな。

オイルダンパーは免震がほとんどでしょ。

最近の制震は、オイルダンパーのように可逆的ではなく、自身が壊れてエネルギーを吸収する履歴系ダンパーが主流。KYBに該当しなくても、壊れた場合の補修費用の問題が起きるリスクがあることは知っておいて損はない。長期修繕計画には自然災害は想定されていない。

免震最強信者さん、ご愁傷様。

ザ・ガーデンのときにここかエルシー狙いで見送ったけど、結果的に絶賛後悔中。
もちろん駅近なのは素晴らしいのだが仕様の落とし方と価格の高騰は想像以上だった。
表面は少し仕様を上げてカッコよく魅せてるけどね、基本的な部分がなんとも・・・
実質的には相対的に２割ぐらい割高になってしまったような印象、わずか2年なのに。パンフレットもかつての豪華さと比較したら雲泥の差だし、売る方も苦労してるね。
エルシー跡地はどうなるんだろう。ガーデンの中古もあの値段では買う気にはなれないし。

>>1068: 匿名さん

たしかに、私もガーデンと3rdのパンフレットの差には驚きました。
ガーデンの時は重くて持って帰るのが大変なくらいだったのに。。笑

エルシーもいつになるやらですが、こうなったら大トリの三菱ツインまで待つのも手ですかね。

エルシィまで待ったほうがいいよ
駅直結だから
販売まで5年以上先だけど
景気次第かなぁ

ガーデン、少し高いけど買う価値あると思いますよ。
買ってすむなら仕様のよいガーデン。
借りるならサードかと。

サードはエレベーター問題や仕様を考慮すると難しいですね。
竣工後の変動金利も今よりも上がっていると思いますし。

ガーデンに関しては元値の8%アップぐらいまでなら買ってもまったく損はないと思うけどね。現時点でローン確定できるわけだし。
まあ、そんな値段の出物があるかどうかだけど、色々事情が生じる場合もあるだろうし、根気強く探してみては。

色々な路線を使いたいなら、MSTかSFTかGWTかブリリアだろうね。
この場合はガーデンなんて問題外。

このマンション検討してるのはほとんど東急線使いの人じゃない？ならガーデンの中古、未入居部屋とかと比較するのは全然有りですね

>>1075 匿名さん

シティタワーはダメ？

武蔵小杉に住んでいろいろな路線を使わないのなら、無理して武蔵小杉に住む必要ないよね。
使える路線が多いから武蔵小杉は便利ってんで地価が上がったのに、それで使う路線を限定して検討って意味がわからん。
自分の払う金を増やして、何の荒行だ。

>>1078 匿名さん

今や街自体も結構便利ですよ。

>>1079 匿名さん

川崎ですけどね。

新築か築浅未入居狙いだともう選択肢は限られてるよね。ガーデン、シティタワー、三菱かエルシィ跡地のみ。
三菱は仕様は良いだろうけどさらに高そう。エルシィも間違いなく高い。シティタワーはすでに高い。
今後の選択肢は少ないね。タイミングを失しましたね。小杉は諦めた方が賢いかも。

>>1080 eマンションさん

え？いまさら？

>>1081 匿名さん

高いと思うようなら買えないよね。
昔からずっとそう。

ここの金額出せるなら、武蔵小杉の広め中古買ってリフォームした方がお得に感じるのは何故だろうか？
基本スペックが劣るなら、むしろ中古の方が良くないかい？

>>1078 匿名さん
仕事が営業とかだったら毎日違う電車に乗るかもしれないけど、普通は日常的には同じ電車使うでしょ。
横須賀線の駅が出来たことだけが地価が上がった原因ではないし。

>>1082 匿名さん

今さらも何も川崎は川崎ですけどね。

>>1084 匿名さん

さすがに今さら耐震のリエトは避けた方がいいし、グランドウイングとかは@300以上しててリフォームしたらむちゃくちゃ高くつく。
結局高くても新築の方がましということになりそう。

>>1086 匿名さん
みんな川崎前提で話してるのに。
あんた日常での会話もズレてたりしてると思うよ。気をつけましょう。

>>1087 評判気になるさん

エレベーターなどの基本スペックが十分で築浅なら、トイレ、バス、キッチンなど取り換えても、せいぜい数百万ですよね。
スペックダウンの新築と数年後どっちが良いかって話ですよね。

>1985

小杉は、新駅開業以外にもみなとみらい線、副都心線といったイベント目白押しだった。ただ、今後はないよね。相鉄線は混むのが加速するだけだし。

スケルトンリフォームするとしたら火災保険の設定額が基本額になるかな。。

>>1087 評判気になるさん

リエト、コスギタワーはないなー。
レジデンスも、内装が安っぽいし。

グランドウイングはいいですね。
10年ものだけど、ミッドスカイとステーションフォレストも物件次第ではあるけど、広めもあるし、300万くらいかけてリフォームすればここより住みやすくてよいかとも感じる

グランドウイングは@300程度ではロクな出物がないから、条件のいい部屋でリフォーム、仲介手数料入れたら、ここと同じくらいの坪単価になりますよ。
そのうえで、さあどっちがいい？という比較になりますね。

ロクな出物って言い方はここが上物って前提の発言ですかね。
それともここの限られた条件のいい部屋と比較してるんでしょうか。

タワー買うなら、基本的にはやはり新築でしょう。
中古でも築5年以内でないと。
年数が経つにつれて修繕費用がかさむ一方なので、築10年の中古のタワーを買ってしまうと、その10～15年後に自分がリセールするときに苦労しそうです。
タワーは新築で購入して、10～15年後に売却するのがいいですね。
永住するなら、低層マンションの方がいい。

テンプレ回答に毒されてますね。
修繕費はタワーによってピンキリです。当然管理もピンキリ。
目先のことだけ考える1096のような住民ばかりではありません。
仮に修繕費が１万高くても年間１２万、維持費を軽視するわけではありませんが
最も重要なことは高値掴みしないこと。
高値掴みすれば修繕費30年分が刹那に吹っ飛びます。

スーパーで100円値切るような主婦がマンションに一目惚れして1,000万の高値掴み。
笑えるようでこのご時世そこらで目にする光景です。

>>1088 検討板ユーザーさん

お説教ですか？川崎は怖いですね。

>1096

MSTとかいくつかの小杉のタワマンでは定額積み立てに移行してるよ。三井はいい加減、段階的値上げの計画で売るの止めたらいいのに。

小杉のタワマン建設ラッシュが始まって約１０年。中古の売り出しが多くなり始めて、さらし状態の物件も目立つ。さらに十年後は・・・。

>>1098 匿名さん

論外な書き込みを繰り返すあなたの方が怖いです。

すみふも完売しましたね

>>1100 匿名さん
先発の三井タワーの中古は2016年が希少性もあり、最も高値で売買されていたけど、その後はやや坪単価も下がってきていますね。いまでは飽和状態に。10年後はかなり中古が増えて売るのは厳しくなるのかなと感じます。

一戸建ての人が今後どんどんマンションに移り住むから大丈夫だよ。も少し価格下がれば活性化していいね。
空き家を心配したほうがいい。

小杉はコンパクトシティのお手本物件です、人口減で2032年には一戸建ての1/3は空き家になると言われています。近い将来、橋や道路などのインフラが維持出来なくなる時代がやって来ます。国もコンパクトシティ化を目指し、政策を変えてくる可能性が高く、その時、一戸建てを維持していくと大変コスト高になる可能性が高いでしょう。

>1104,1105

火消し乙。現時点ですでに中古の売り物件がはけない状況をどう説明するのかな。

リハウスでザガーデンだけ見てるけど
イースト10件以上売り出してたけど残ってるの2件だけ
新たに竣工前のウエストが10件くらい売り出してる。
よく回転してる。
古いタワマンの下げない売主は切羽詰まってないだけ。

>1107

話をすり替えようとしてるのかな。ガーデンは新古。

>>1106 匿名さん

事実と異なりますね。
>>1107さんがガーデンについて触れていましたが別に新古に限りません。小杉に限らず6～7割は高値狙いの晒し物件なので売れないのは当然です。半年から1年で売り止めになります。
要は真面目に売ろうとしている3割程度がしこってしまっているかどうかが重要。その点小杉では、例えばミッドスカイやフォレストは各々月に3～4件は売れて入れ替わっており、在庫の積み上がりは見られません。

>>1106 匿名さん

火消しじゃなく、もうちょっと経過情報を正しく見ていれば、中古がはけないなどという誤解は無いかと思いますよ。
武蔵小杉は中古もよく回転しているようにしか見えない。

投資用じゃない限り、売ってどこに住むのか？
ということになりますよね。
郊外の戸建てを売って便利な武蔵小杉のような街へという人は賢明だと思う。

ここの目の前の南武線は誰も気にしないのが不思議。
切替ポイントがあるので結構音がするんだが。

>>1113 匿名さん

隣のプラウドタワー北西（南武線に面した方）に住んでいるに友人宅に行ったことがありますが、窓が閉まっていれば南武線の後は全くと言っていいほど気になりませんでした。窓開けても電車通ってるなくらいの意識です。もちろんマンションの仕様によっても、その人の意識度によっても違うとは思いますが。

同じく気になって北向きの窓は二重サッシかどうか聞いたけど、採用しないらしい。

タラレバの人生なんか過ごしたくない。

>>1112 マンション比較中さん

イトーヨーカドーは分かりませんが、確か大野屋や郵便局付近は次の再開発エリアの一つでしたよね？そこそこの高さの下駄履きマンションが建つかもしれないですよ。

>>1114 匿名さん

プラウドは北向きは二重サッシだから参考にならないよ。GWTの線路側のサッシが近い？

>>1112: マンション比較中さん　

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4355/
好調とのことなので、とりあえずは大丈夫なんじゃないでしょうか？
いつか建て替えるにしても、タワマン建てるには密集しすぎだし、さすがにもう飽和状態かと。

ただ、ヨーカドー屋上のテニススクールは騒音問題の懸念がありますね。
ナイター設備も明るすぎないかちょっと心配。

>>1112 マンション比較中さん
SFTやMSTの販売の頃から検討だなんて、2005、６年のことですよね？12年経っても買ってないならよっぽと縁がないのですね。12年も経てば家族内でもいろいろ変わっていたりしますし、住み替えたりする方もいたりする時期かと思います。

>>1112 マンション比較中さん

ようこそ、高値掴みへ。

>>1121 eマンションさん

結果的にSFTやMSTがお買い得だったってことでしょう。
私も当時買えた方々が羨ましいです。
内装なんていくらでも変えられますしね。

ヨーカドーの土地建物自体は不動産ファンドの所有だからファンドの方針次第でしょう。
再開発計画自体もほとんど予定通りでは。
リーマンショックや東日本大震災等でかなり遅れたものもありますが。
気になるのは先週のカンブリア宮殿でJR東の社長が出ていて武蔵小杉の大発展はJR東のおかげみたいな説明になっていました。
これはJR東にとっても単なる地方郊外の開発でないと認識しているとも言えます。
駅ビルの開発規模もけっこう大きなものとなるか。。

>>1123 匿名さん
SFT、MSTで広めを買えていた人はまさに勝ち組ですね。
子供の成長や最新の設備にリフォームだってできますしね。ファミリー層が多い小杉は90平米以上の3〜4LDKは希少でニーズも高いようです。
その点、当時の坪単価で買えていた方は羨ましい限り。

>>1125 口コミ知りたいさん

標準的な75平米で比較しても当時の分譲価格と1300万ほど差があるのですね。
これだけリフォームにお金かけたら殆どのマンションが高級な見映えに生まれ変わりますよね。

SFTやMST買った連中はリスクを取ったんだから当然じゃね？
あの当時の武蔵小杉に手を出せたのは凄い。

>>1124 マンション検討中さん
アトレやルミネのようになるでしょうか？

>>1127 匿名さん

リスクよりも、再開発への期待の方が大きかったのかもしれませんよ。横須賀線の開業や今ある商業施設（グランツリー、東急スクエア、ららテラス）など何もない頃だったかと思いますが。

こちら側の開発はこれから。楽しみです。

>>1130 匿名さん
品川、横浜へ11分＋東横線特急停車駅でリスクを感じる方がおかしいです。
情報を精査できていれば当然の買いだったと思う。
10年前に物件購入のタイミングだったのであれば、の話ですが…。
ただし、当時は日本中が暗黒に包まれた不景気の局面で確かに高額な買い物には勇気が必要だったのかも、と想像できる。

>>1132 匿名さん
とはいえ、10年前は75平米が5000万程度、90平米が7200万程度で買えたとすれば、今の方がよっぽどリスク高い。

>>1132 匿名さん

あの時期は小杉に限らず再開発物件のブームで色々選べましたね。私はラゾーナ買って売却済みです。
他にもWコンやTTTとか、買った者勝ち的な時代。でも、もう少し早く売って62014年ぐらい迄に買い替えしてたら更に良かったですね。

>>1132
まあそうなんだけど、あの頃の武蔵小杉駅前は荒涼感が凄すぎて、
あの風景を見ると頭では分かっていても、感情的に踏み切れない人も
一定数居ただろうね。

>>1135 匿名さん

何事も想像力じゃないでしょうか？
ここも建築後は結構な変化率で綺麗な一画が出来上がる予定なわけで。

sftの時代に買って今は買い替えで売却しました。今は都内マンション住んでます。都内マンションも1000万円ぐらい値上がりしてますよ。マンション購入は3回目です！

ここは高値掴みな気がして買う気はしない。。。。

武蔵小杉もサラリーマンが何とか買えるのはガーデンまでだったね。
三菱ツインタワーまではとても待てないし、買える保証も無い。

一期販売も消費税10%になるのでしょうか？

来年から住宅エコポイントが復活する予定みたいですよ。

なんで三菱のツインタワー待つ必要があるのか意味不明。
北口タワマンなんて立地悪くて買えんよ。

>>1142 匿名さん
でもエレベーターの数はヤバイくらい減らさないと思う。

金利上昇や増税後を考えると、完成までに完売できるか疑問。

>>1144 匿名さん
価格も、階層も、方角も条件が中途半端な部屋はなかなか売れないかもですね。
ここは中層階はエレベーターになかなか乗れない可能性が高いし。

ここは、南西向きの中層階以上しか価値なし。買えるならね。

貴方の主観だとね。低層でも駅近いから一般的には価値あり。

武蔵小杉に住むデメリットって何でしょう？

ここ、悪くはないけどね、

高いのと、ローンの実行金利がかなりあがっちゃいそうで、払わなくてはいけないお金、同じ位の条件の部屋がもしあるとすると、ガーデンの1.2倍位にはなりそうな印象です。

ガーデンのほうがローン金利確定させられるし、将来的にデッキが駅までつながれば資産価値は底堅くなりそうか。

ガーデンは免震装置問題あるらしいよ。情報弱者？

デメリットは
1.朝の通勤ラッシュ。
2.近所に子供が楽しめるような遊具が置いてある児童公園がない。
3.幼稚園が極端に少ない。
4.地盤が弱い。
5.供給過剰

>>1148 匿名さん

デメリットは強いてあげれば、
武蔵小杉の注目度にあやかってアクセス数稼ぎたい三流記者がこぞって叩きにきてることでしょうか。

生活面での特別なデメリットは感じません。

デメリット？
そりゃ、地盤と洪水リスクと、川崎国だろw

>>1151 通りがかりさん

1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？
2.近所がどの程度狭いエリアの話なのか？ 知らないだけは？
3.どこと比較して極端に少ないとしたのか？人口の割にはある方かと。
4.気にする人にとってはデメリットか。
5.供給過剰なら売れないはずだが、完売するのはなぜ？

川崎国武蔵小杉、便利でいいですよ。交通の便も買い物も。庶民的な店もたくさんあるし。

二重サッシだろうと換気口は筒抜けなので、
電車のレールの切替ポイント音はかなり聞こえると思います。。。

デメリットは
人口密度が高すぎる点、街のインフラ整備が追いついてない、待機児童問題が解消されてない、保育園はあるが幼稚園は殆ど無い、地盤は悪い、休日は落ち着けるスポットなない、街のPRポイントと現実とのギャップ、供給過剰リスク。

>>1156 匿名さん
外廊下ならその通りだけど、線路目の前の住戸でない限り内廊下＋二重サッシでの騒音侵入はかなり軽減されますよ。

>>1151 通りがかりさん

因みにこの条件を満たせる新築物件ってどこかあるの？青い鳥の話は誰でも出来るからさ。

>>1157 匿名さん

随分とまた、紋切り型の書き込みですが…、住まわれての感想でしょうか？休日落ち着ける場所なんて、駅を少し離れればいくらでも有りますけど…。

あと、供給過剰を言われる方は、ガーデンが完売し、先日もようやくですがシティタワーが完売したことについてどうお考えでしょうか？

住んでいると、毎日のように複数の仲介会社から広告が入ります。供給過剰で売れる見込みのない地域に、こんなにも広告コストをかけるものでしょうか…。勿論、武蔵小杉でチャレンジ価格が通るご時世では無いでしょうが、適正な価格が通じて、その限りでは売買が成り立つのであれば、供給過剰とは言わないですよね。