Kosugi 3rd Avenue The Residence

土日の武蔵小杉はゆっくり落ち着いて食事ができる飲食店は殆どありませんね。
それと、マクドナルドがないのも残念な感じです。

まあ、平日の通勤時間帯と土日の商業施設は確かに混んでますけどね、
でもそれって当たり前じゃないですか？

通勤ラッシュはどの駅にだってあるし、
土日の商業施設は混んでなかったら逆に不安になりますよ。
グランツリーも開業2~3年目くらいはお客さんが少なくて寂しかった印象がありましたが、
今はとても活気が溢れていて、周辺住人としてはむしろ喜ばしい気持ちです。

通勤ラッシュも土日の混雑もない、でも活気があって交通アクセスも素晴らしい駅。
そんな場所がもしあったら教えて欲しいのですが。

現地を下見にいったのですが、セントア側（西側）の道路にはがっつりとした電線・電柱が走っていて、低層だと視界に入りそうです。周辺にはこんな電柱がある場所はかなり整備されて少なくなっているように見受けているのですが、当該付近の電線が地中化するとかっていう話はあったりするのでしょうか？？

コスギサードにマックやスタバが出店しても良さそうだけど。

スタバは広いソフアたくさんの店ができたら嬉しいですね。
地元の中華屋入るんですか？地権者だからしかたないのですかね？？？

地権者店舗って具体的に何軒なんですかね…？
あの土地にあったお店は基本的に全店入るのでしょうか。

新規が多いと嬉しいですが、すでに総店舗数は決まっていますし、
もし地権者店舗で半数とか占められていたら施設としては魅力半減かなぁと思います。。

土日に混雑してるからこそどんどんお店が増えてるのでしょうね。
多少高価なお店でもそれなりの味を出していればお客は沢山来ますからね。
平日は混雑とは無縁でゆっくりできますよ。

>>1041 匿名さん
土日に閑散としていて、マクドナルドのある街で住めば良いだけでは？
競争率が減って助かります。

マクドナルド無くてもまったく困らないよ。
フレッシュネスもあるし、EATもある。

>>1038 匿名さん

あれ？逆に横浜だと平日空いてましたっけ？

>>1045 マンション検討中さん

仕方ないですねー。でもあそこは美味しくて評判ですよ。

マックはいらないなー。クアアイナ出店してほしい。

>>1052 マンション検討中さん
五反田に行けば？不動前から10分くらいでしょ？

ＥＡＴがあるからクア・アイナはいらない。
子育て世帯にはマクドナルドが良いと思うし、エリア的に需要はあるしね。

マクドナルドとバーガーキングが出店してくれたら嬉しいな！

KYBによる免震オイルダンパーの改ざん出ましたね。これから交換祭りですか。

いいかげん、こういった大型の改ざん問題が出ると、改ざんした側の責任追及と共に、トップメーカーですら準拠が厳しい基準を定めた側の責任というか、根拠も併せて公表して貰いたいと思うんだよね…。

経済合理性か伴わない、自滅的ともいえる安全基準で、国内メーカーが疲弊するのを見続けていると、さすがにスキャンダルで溜飲を下げてる場合じゃない気がする。基準策定に関わった研究者や企業も公開するくらいしないと、下手すりゃ外患誘致の恐れすら覚える。

免震信者さん、虫の息では…

>>1058 匿名さん

元記事読んでみ。制振ダンパーもやってる。

>>1059 匿名さん

ここはこれから建つのだから大丈夫でしょう。

まあ、免震でも制震でもいいってことかな。
どっちでもいいわ。

>>1059 匿名さん
高層マンションの制震でオイルダンパー使うのはレアケースだけど？

大林組の制振構造に使用

スカイツリーの制振ダンパーがKYB製で調査中となっていますね。武蔵小杉のタワーマンションでは大林組施工がなくてよかったね。

>>1058 匿名さん
ここは免震ではなく制震？制震ダンパーの方が影響が大きいのかな。

オイルダンパーは免震がほとんどでしょ。

最近の制震は、オイルダンパーのように可逆的ではなく、自身が壊れてエネルギーを吸収する履歴系ダンパーが主流。KYBに該当しなくても、壊れた場合の補修費用の問題が起きるリスクがあることは知っておいて損はない。長期修繕計画には自然災害は想定されていない。

免震最強信者さん、ご愁傷様。

ザ・ガーデンのときにここかエルシー狙いで見送ったけど、結果的に絶賛後悔中。
もちろん駅近なのは素晴らしいのだが仕様の落とし方と価格の高騰は想像以上だった。
表面は少し仕様を上げてカッコよく魅せてるけどね、基本的な部分がなんとも・・・
実質的には相対的に２割ぐらい割高になってしまったような印象、わずか2年なのに。パンフレットもかつての豪華さと比較したら雲泥の差だし、売る方も苦労してるね。
エルシー跡地はどうなるんだろう。ガーデンの中古もあの値段では買う気にはなれないし。

>>1068: 匿名さん

たしかに、私もガーデンと3rdのパンフレットの差には驚きました。
ガーデンの時は重くて持って帰るのが大変なくらいだったのに。。笑

エルシーもいつになるやらですが、こうなったら大トリの三菱ツインまで待つのも手ですかね。

エルシィまで待ったほうがいいよ
駅直結だから
販売まで5年以上先だけど
景気次第かなぁ

ガーデン、少し高いけど買う価値あると思いますよ。
買ってすむなら仕様のよいガーデン。
借りるならサードかと。

サードはエレベーター問題や仕様を考慮すると難しいですね。
竣工後の変動金利も今よりも上がっていると思いますし。

ガーデンに関しては元値の8%アップぐらいまでなら買ってもまったく損はないと思うけどね。現時点でローン確定できるわけだし。
まあ、そんな値段の出物があるかどうかだけど、色々事情が生じる場合もあるだろうし、根気強く探してみては。

色々な路線を使いたいなら、MSTかSFTかGWTかブリリアだろうね。
この場合はガーデンなんて問題外。

このマンション検討してるのはほとんど東急線使いの人じゃない？ならガーデンの中古、未入居部屋とかと比較するのは全然有りですね

>>1075 匿名さん

シティタワーはダメ？

武蔵小杉に住んでいろいろな路線を使わないのなら、無理して武蔵小杉に住む必要ないよね。
使える路線が多いから武蔵小杉は便利ってんで地価が上がったのに、それで使う路線を限定して検討って意味がわからん。
自分の払う金を増やして、何の荒行だ。

>>1078 匿名さん

今や街自体も結構便利ですよ。

>>1079 匿名さん

川崎ですけどね。

新築か築浅未入居狙いだともう選択肢は限られてるよね。ガーデン、シティタワー、三菱かエルシィ跡地のみ。
三菱は仕様は良いだろうけどさらに高そう。エルシィも間違いなく高い。シティタワーはすでに高い。
今後の選択肢は少ないね。タイミングを失しましたね。小杉は諦めた方が賢いかも。

>>1080 eマンションさん

え？いまさら？

>>1081 匿名さん

高いと思うようなら買えないよね。
昔からずっとそう。

ここの金額出せるなら、武蔵小杉の広め中古買ってリフォームした方がお得に感じるのは何故だろうか？
基本スペックが劣るなら、むしろ中古の方が良くないかい？

>>1078 匿名さん
仕事が営業とかだったら毎日違う電車に乗るかもしれないけど、普通は日常的には同じ電車使うでしょ。
横須賀線の駅が出来たことだけが地価が上がった原因ではないし。

>>1082 匿名さん

今さらも何も川崎は川崎ですけどね。

>>1084 匿名さん

さすがに今さら耐震のリエトは避けた方がいいし、グランドウイングとかは@300以上しててリフォームしたらむちゃくちゃ高くつく。
結局高くても新築の方がましということになりそう。

>>1086 匿名さん
みんな川崎前提で話してるのに。
あんた日常での会話もズレてたりしてると思うよ。気をつけましょう。

>>1087 評判気になるさん

エレベーターなどの基本スペックが十分で築浅なら、トイレ、バス、キッチンなど取り換えても、せいぜい数百万ですよね。
スペックダウンの新築と数年後どっちが良いかって話ですよね。

>1985

小杉は、新駅開業以外にもみなとみらい線、副都心線といったイベント目白押しだった。ただ、今後はないよね。相鉄線は混むのが加速するだけだし。

スケルトンリフォームするとしたら火災保険の設定額が基本額になるかな。。

>>1087 評判気になるさん

リエト、コスギタワーはないなー。
レジデンスも、内装が安っぽいし。

グランドウイングはいいですね。
10年ものだけど、ミッドスカイとステーションフォレストも物件次第ではあるけど、広めもあるし、300万くらいかけてリフォームすればここより住みやすくてよいかとも感じる

グランドウイングは@300程度ではロクな出物がないから、条件のいい部屋でリフォーム、仲介手数料入れたら、ここと同じくらいの坪単価になりますよ。
そのうえで、さあどっちがいい？という比較になりますね。

ロクな出物って言い方はここが上物って前提の発言ですかね。
それともここの限られた条件のいい部屋と比較してるんでしょうか。

タワー買うなら、基本的にはやはり新築でしょう。
中古でも築5年以内でないと。
年数が経つにつれて修繕費用がかさむ一方なので、築10年の中古のタワーを買ってしまうと、その10～15年後に自分がリセールするときに苦労しそうです。
タワーは新築で購入して、10～15年後に売却するのがいいですね。
永住するなら、低層マンションの方がいい。

テンプレ回答に毒されてますね。
修繕費はタワーによってピンキリです。当然管理もピンキリ。
目先のことだけ考える1096のような住民ばかりではありません。
仮に修繕費が１万高くても年間１２万、維持費を軽視するわけではありませんが
最も重要なことは高値掴みしないこと。
高値掴みすれば修繕費30年分が刹那に吹っ飛びます。

スーパーで100円値切るような主婦がマンションに一目惚れして1,000万の高値掴み。
笑えるようでこのご時世そこらで目にする光景です。

>>1088 検討板ユーザーさん

お説教ですか？川崎は怖いですね。

>1096

MSTとかいくつかの小杉のタワマンでは定額積み立てに移行してるよ。三井はいい加減、段階的値上げの計画で売るの止めたらいいのに。

小杉のタワマン建設ラッシュが始まって約１０年。中古の売り出しが多くなり始めて、さらし状態の物件も目立つ。さらに十年後は・・・。

>>1098 匿名さん

論外な書き込みを繰り返すあなたの方が怖いです。

すみふも完売しましたね

>>1100 匿名さん
先発の三井タワーの中古は2016年が希少性もあり、最も高値で売買されていたけど、その後はやや坪単価も下がってきていますね。いまでは飽和状態に。10年後はかなり中古が増えて売るのは厳しくなるのかなと感じます。

一戸建ての人が今後どんどんマンションに移り住むから大丈夫だよ。も少し価格下がれば活性化していいね。
空き家を心配したほうがいい。

小杉はコンパクトシティのお手本物件です、人口減で2032年には一戸建ての1/3は空き家になると言われています。近い将来、橋や道路などのインフラが維持出来なくなる時代がやって来ます。国もコンパクトシティ化を目指し、政策を変えてくる可能性が高く、その時、一戸建てを維持していくと大変コスト高になる可能性が高いでしょう。

>1104,1105

火消し乙。現時点ですでに中古の売り物件がはけない状況をどう説明するのかな。

リハウスでザガーデンだけ見てるけど
イースト10件以上売り出してたけど残ってるの2件だけ
新たに竣工前のウエストが10件くらい売り出してる。
よく回転してる。
古いタワマンの下げない売主は切羽詰まってないだけ。

>1107

話をすり替えようとしてるのかな。ガーデンは新古。

>>1106 匿名さん

事実と異なりますね。
>>1107さんがガーデンについて触れていましたが別に新古に限りません。小杉に限らず6～7割は高値狙いの晒し物件なので売れないのは当然です。半年から1年で売り止めになります。
要は真面目に売ろうとしている3割程度がしこってしまっているかどうかが重要。その点小杉では、例えばミッドスカイやフォレストは各々月に3～4件は売れて入れ替わっており、在庫の積み上がりは見られません。

>>1106 匿名さん

火消しじゃなく、もうちょっと経過情報を正しく見ていれば、中古がはけないなどという誤解は無いかと思いますよ。
武蔵小杉は中古もよく回転しているようにしか見えない。

投資用じゃない限り、売ってどこに住むのか？
ということになりますよね。
郊外の戸建てを売って便利な武蔵小杉のような街へという人は賢明だと思う。

ここの目の前の南武線は誰も気にしないのが不思議。
切替ポイントがあるので結構音がするんだが。

>>1113 匿名さん

隣のプラウドタワー北西（南武線に面した方）に住んでいるに友人宅に行ったことがありますが、窓が閉まっていれば南武線の後は全くと言っていいほど気になりませんでした。窓開けても電車通ってるなくらいの意識です。もちろんマンションの仕様によっても、その人の意識度によっても違うとは思いますが。

同じく気になって北向きの窓は二重サッシかどうか聞いたけど、採用しないらしい。

タラレバの人生なんか過ごしたくない。

>>1112 マンション比較中さん

イトーヨーカドーは分かりませんが、確か大野屋や郵便局付近は次の再開発エリアの一つでしたよね？そこそこの高さの下駄履きマンションが建つかもしれないですよ。

>>1114 匿名さん

プラウドは北向きは二重サッシだから参考にならないよ。GWTの線路側のサッシが近い？

>>1112: マンション比較中さん　

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4355/
好調とのことなので、とりあえずは大丈夫なんじゃないでしょうか？
いつか建て替えるにしても、タワマン建てるには密集しすぎだし、さすがにもう飽和状態かと。

ただ、ヨーカドー屋上のテニススクールは騒音問題の懸念がありますね。
ナイター設備も明るすぎないかちょっと心配。

>>1112 マンション比較中さん
SFTやMSTの販売の頃から検討だなんて、2005、６年のことですよね？12年経っても買ってないならよっぽと縁がないのですね。12年も経てば家族内でもいろいろ変わっていたりしますし、住み替えたりする方もいたりする時期かと思います。

>>1112 マンション比較中さん

ようこそ、高値掴みへ。

>>1121 eマンションさん

結果的にSFTやMSTがお買い得だったってことでしょう。
私も当時買えた方々が羨ましいです。
内装なんていくらでも変えられますしね。

ヨーカドーの土地建物自体は不動産ファンドの所有だからファンドの方針次第でしょう。
再開発計画自体もほとんど予定通りでは。
リーマンショックや東日本大震災等でかなり遅れたものもありますが。
気になるのは先週のカンブリア宮殿でJR東の社長が出ていて武蔵小杉の大発展はJR東のおかげみたいな説明になっていました。
これはJR東にとっても単なる地方郊外の開発でないと認識しているとも言えます。
駅ビルの開発規模もけっこう大きなものとなるか。。

>>1123 匿名さん
SFT、MSTで広めを買えていた人はまさに勝ち組ですね。
子供の成長や最新の設備にリフォームだってできますしね。ファミリー層が多い小杉は90平米以上の3〜4LDKは希少でニーズも高いようです。
その点、当時の坪単価で買えていた方は羨ましい限り。

>>1125 口コミ知りたいさん

標準的な75平米で比較しても当時の分譲価格と1300万ほど差があるのですね。
これだけリフォームにお金かけたら殆どのマンションが高級な見映えに生まれ変わりますよね。

SFTやMST買った連中はリスクを取ったんだから当然じゃね？
あの当時の武蔵小杉に手を出せたのは凄い。

>>1124 マンション検討中さん
アトレやルミネのようになるでしょうか？

>>1127 匿名さん

リスクよりも、再開発への期待の方が大きかったのかもしれませんよ。横須賀線の開業や今ある商業施設（グランツリー、東急スクエア、ららテラス）など何もない頃だったかと思いますが。

こちら側の開発はこれから。楽しみです。

>>1130 匿名さん
品川、横浜へ11分＋東横線特急停車駅でリスクを感じる方がおかしいです。
情報を精査できていれば当然の買いだったと思う。
10年前に物件購入のタイミングだったのであれば、の話ですが…。
ただし、当時は日本中が暗黒に包まれた不景気の局面で確かに高額な買い物には勇気が必要だったのかも、と想像できる。

>>1132 匿名さん
とはいえ、10年前は75平米が5000万程度、90平米が7200万程度で買えたとすれば、今の方がよっぽどリスク高い。

>>1132 匿名さん

あの時期は小杉に限らず再開発物件のブームで色々選べましたね。私はラゾーナ買って売却済みです。
他にもWコンやTTTとか、買った者勝ち的な時代。でも、もう少し早く売って62014年ぐらい迄に買い替えしてたら更に良かったですね。

>>1132
まあそうなんだけど、あの頃の武蔵小杉駅前は荒涼感が凄すぎて、
あの風景を見ると頭では分かっていても、感情的に踏み切れない人も
一定数居ただろうね。

>>1135 匿名さん

何事も想像力じゃないでしょうか？
ここも建築後は結構な変化率で綺麗な一画が出来上がる予定なわけで。

sftの時代に買って今は買い替えで売却しました。今は都内マンション住んでます。都内マンションも1000万円ぐらい値上がりしてますよ。マンション購入は3回目です！

ここは高値掴みな気がして買う気はしない。。。。

武蔵小杉もサラリーマンが何とか買えるのはガーデンまでだったね。
三菱ツインタワーまではとても待てないし、買える保証も無い。

一期販売も消費税10%になるのでしょうか？