オープンレジデンシア代沢二丁目はどう？

>>80 匿名さん
いつも通り、お得意のカッコ付きで返してや 笑

詳しい方に質問です。
ある程度の規模のマンションには駐車場の附置義務があると聞いた事がありますが、附置義務を満たさないことによるメリットとデメリットは何ですか？

駐車場って２８戸中１台分のみ、なんですね。
ゲスト用の駐車場もないみたいですから、業者さん用にも特に用意されていないという解釈でよろしいのでしょうか。

マンションの駐車場って確かに附置義務ってあるのですが、内容自体は自治体によってかなり異なるようです。
この辺りはどうなんでしょう。

このマンションの場合、あまり敷地も広くないので附置義務が義務付けている広さにかかるかどうかっていうのはあるのかなぁと思います。
ある程度の規模みたいな感じで曖昧にしか検索しても出てこなかったので
もしかしたらこの程度の広さならば1台あればいいということなのかも。ただここだったら、駐車場よりも駐輪場の設置に力を入れているのは、正解だと思います

ここだとそこまで車がないと暮らせない地域、というわけではない。そこまでニーズはないかもしれませんが
家族に要介護者がいたりすると、車がないと厳しくもなりますよね。
この近隣自体、そこまで月極の駐車場も多い印象はないので、
どうしても車を止めたい場合で、敷地内が無理な場合は、
営業さんにどこか別に停められる場所があるかどうか聞いてみてもいいかもしれません。

建設予定地見てきましたが場所は相当よさげでした。
代沢アドレスの中でも落ち着いた一画ではないでしょうか。
池ノ上駅周辺はいわゆる店舗は少ないですが淡島通りの方に行けば公園や緑道、下北沢方面いけば飲食、買い物には困らなそうです。
朝の井の頭線の混雑が少し気になるところですがどうなんでしょうか。

D1の間取り図を見ていると、リビングの出入り口付近のドアが、
めっちゃ集結しているなぁって思いました。引き戸ばかりで、ぶつからないように工夫されているのはまだ良いとは思いますが…。
引き戸とかにできる場所はしておくと良さそうなのに、と思います。なんとなく部屋の効率がもっと良くなりそうな気がして。

>88
多分、ドアの位置は変えられると思います。引き戸なんで変える必要がどこまであるかってことだと思いますが。BR3なくして、2LDKにできるなら結構LD広く使えそうですね。

有償オプションで間取り変更まですることができるくらいだから、ドアのタイプを変えることくらいかんたんにできそうには見えるカモ。

基本プランだけ見ていると、別に変更しなくても良くない？と思うけど、
プラン例を見ていると欲が出てきそう。
ただ、かなりお高くなってきて…しまうんですよね（汗）おそらくですが。

引き戸にするのは殆ど金かからんと思う。
クローゼットの位置を変えるとかも殆どかからん。
その前に物件自体が高いなぁ・・・
一番広い部屋は１億３千超えか。

あとここ外廊下なのね。
オープンは良い場所に建ててもたまに外廊下あるのはなんでだろ。
土地形状的にそうしないと効率悪くなるってのもあるのかもしれないけど、
ガラス張り内廊下仕様とかにするとカッコいいのに。
これくらいの価格設定ならそれくらいやってもと思う。

>>90 匿名さん
引き戸や、簡単な間取り変更はそんなにお金かからないですよ。
オプションで床やら壁やらをいじっていくとだいぶかかるかと。基本仕様でもこの価格帯なんでそれなりのグレードです。

>>91 匿名さん
ガラス張り内廊下ってどんな感じですか？
前に住んでたところは内廊下仕様で、いまは外廊下仕様のところに住んでます。
内廊下は内廊下でホテルライクでいいですが外廊下から眺めるインナーガーデンも中々いいです。

>>94 匿名さん
こういうことですね。見た事はありますが中々ないですよね。素敵ですが窓の清掃が大変そうです 笑

マンションを外廊下にする理由はコスト面と法定床面積には算入しなくていいからって聞いた。

今回の一連のＫＹＢ不正問題で、ニンマリしているのが、オープンやモリモト、
プレシスといったデべだろう。　免震や制振とは無関係の小型マンションに的を
絞り、デザインで勝負するデべに顧客が流れるだろうな。　タワーはしばらく人気が冷え込むかも。　　これからタワーを売り出す予定の財閥デべも痛手だろうな。

この物件は北側に外廊下を配置していますが目の前に大きな建物はないので通気性はいいかもしれませんね。法定床面積に参入しなくていいということは他の部分の床面積を拡げられるということなんですかね。

設備仕様は、コスパ的にはよく考えられていると思いつつ…
ディスポーザーがないので、これに関しては評価がすごくわかれると思います。
あると、本当にゴミが減るしニオイも出にくいと聞きますが
修繕がとても大変だとも聞きます。
難しいところですね。

>>99 匿名さん
ディスザクポーザーはあると便利ですよね。まぁ、ゴミは住民がきちんと分別するかしないかでかなり変わりますよね。

低層なので、戸数は少なくなってしまう。管理費や修繕費は当然高くなってしまう…けれど、全体的に住居としてみたときには、日当たりや風通しなどはとても良い条件はそろっているように感じました。駅も最寄り駅は徒歩5分。下北沢も10分くらいでいくことができるので、賃貸で出したとしても一定の人気はありそうなので、資産としてみたときにも良いだろうなと思いました。

松原の物件と悩む。
外観・地名「代沢」・入居時期はこっち。
売主・施工・価格・駅周辺環境・戸数・設備は松原。
入居時期の優先順位が高いから踏み出せない。

ところで戸建のオープンハウスがいまいちだけれど、マンションのほうの評判はどうなんでしょうか。オープンレジデンスからいつの間にかオープンレジデンシアになってるし。

>>101 匿名さん
住環境は最高ですよ。よくあの立地をおさえられたと思います。下北沢の喧騒から離れた丁度良い距離だと思っています。

>>102 マンション検討中さん
もはや、年収500万から都心部に一戸建て持とうのコンセプトとは全く違うものですね。オープンレジデンシア、レジデンスはマンションのグレード分けからはじめたんじゃないですかね。

松原も私は最初検討してましたが渋谷へのアクセスや住環境はこちらの方が良いと思います。相場を見てみれば一目瞭然かと。

>>104 匿名さん
このあたりは実家が近いのだけど、池ノ上5分で、下北沢10分ていう表記に無理がある気がするんですよね。小田急下北沢はホームまで行くのに時間がかかるし。自分は新宿も重要で、電車が止まった時に京王で明大前からも歩けそうな松原は魅力。子供の学校の近さはこちら。でもディスポーザーは欲しいし、自転車置き場が1戸1台は厳しい。どちらも先着順で決めかねて、これは共に見送るべきなのか…。

>>102さん>>104さん

自分のイメージでは、

オープンレジデンス
→テラスハウスタイプのオープンハウス初期のマンション、エレベーター無しタイプ、現在はほぼこのタイプの分譲は無し

オープンレジデンシア
→普通のエレベーター付マンション、現在はこのタイプのみ分譲、グレード分けはマンション名に「ザハウス」が付くかの違い

>>105さん

現在は賃貸ですか？
急ぎで無く、気になるところ、迷いなどがあるのならば見送っても良いのではないでしょうか。
先着順というのは、言わば残ってる住戸ですのでリセールでも厳しいと思われます。
松原にしろ、ここにしろ。

>>105 匿名さん
小田急下北沢まで10分は厳しいですね、確かに。私は渋谷駅アクセス優先なのですが新宿だと少し考えますね。
自転車置き場は1戸1台分ですが単身の方もいるみたいなので少しは余裕があるかもしれないですけどね。

>>106 匿名さん
ザハウスがつくか否かは明確ですよね。ただ、代官山とかみると立地含めて、ザハウスと言えるのかなぁと思ったりしまして。標準仕様の差であれば、オプションつければ変わらないのかなと思ってしまいます。

>>106さん
ありがとうございます。

野村不動産でも、プラウドとオハナがあって、同じメーカーでもちょっとずつ区別があるのだと思います。いまいち違いを明確に理解しきれていなかったので、わかりやすい説明ありがたいです。

B1の間取りがあったので、チェックしてみました。廊下が短くて、2部屋がリビング（キッチン？）を通らないと行けない間取りになっています。洋室2、洋室3が子ども部屋だと考えると、子供の顔を見ていられるからいいのかと思います。リビング階段が流行した時もありましたよね。キッチンはL字でちょっと籠れる感じもよさそうと思っています。一般的な間取りと比較すると個性的なのかもしれません。

キッチンはB1タイプの場合はL字型なんですね。
使いやすさに賛否がありますが、
スペース効率を考えた場合、ここはL型キッチンが一番良かったのかもしれません。
リビングインの部屋は
子供部屋などに向いていそうです。
思春期などを思うと、リビングインの部屋はいいらしいです。必ずリビングを通らないと自室に入れないからということです。

モデルルーム見学記があがってますね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641665/res/1-2000/

ちょっとよくわからなかったのですが、
地下一階は駐車場か何かですか？
地上3階ともありますし、ややコンパクトなところなんですね。
眺望はどうなんでしょう。

>>112 匿名さん
4階建てですが1階の部屋が半地下なので、実質高さは3階建てのマンションです。第１種低層のエリアなのでそもそも高い建物が建てられないんですよね。

1F部分が、少し掘り下げられているようになっているというイメージですか？完成図のCGを見て沿う感じたのですけれども。

戸数を多くするには、この方法が一番いいのでしょうね。
1F住戸は相当コスパ良くなっているのかなという風に思いますが、どれくらいの価格で販売されているのでしょう？

>>114 匿名さん
一階は半地下ですね。代沢周辺ですとパークハウス代沢プレイスもおなじつくりになっています。価格は6000万円代からありますね。上層階よりかはお得になっています。

後、何部屋くらい空いてますかね

今のところは第1期と第2期の先着分が合わせて5戸あるらしいですが、おそらく第3期もあるので、まだまだ選択肢はある状態と言えるでしょう。

リビングインの部屋のウォールドアは、完全に隠れるタイプではなくて、
扉自体は全開にしても片隅に見えるタイプのようです。
あまり気にならない程度になるのかな。これはモデルルームで確認できる事項ですね。

>>117 匿名さん
部屋を広く使いたいなら、ウォールドア自体つけなくてもいいかもですね。ウォールドアなら後からいくらでもつけられるので。

入居時期にあわせて、少しずつ出している印象ですね。

公式サイトに、リビングインの部屋のウォールドアの扉収納時の様子が、画像で上がっていました。
扉がパタンと折れて隠れるタイプではないにしても、意外と目立たない感じだと思います。
キッチン側に扉がよるので、
出入りのときにはあまり気にならないようになっていました。

家族の生活がバラバラだとウォールドアは結構重宝すると思います。
子どもも勉強したり、ゆっくりテレビを見たい家族や仕事や塾で帰りが遅い人など家族がそれぞれの時間を持つ場合を想定して間取りも考えていきたいですね。その後ゆっくり家族で時間を過ごせるようになればひろびろ空間として使えます。

B1タイプは、70㎡から少し欠けるくらいですね。
空間効率が良いのかわかりませんが、それぞれの居室も広さは確保されていますし、LDKもそれなりに広いので
この広さで展開しているのが珍しいように思いました。
徹底的に効率を上げている問うのがあるのかもしれません。
リビングインの部屋も２つありますし。

Dt'タイプ見てて思ったんですがドライエリアの部分は、使うことはできないという認識でよろしいのでしょうか？
テラスと区切られているなぁって
見ていて思いまして。
その部分には、エアコンの室外機などはもちろん置くことはできないのですよね？

>>122

これ見るとドライエリアは出られなさそうです。
ただ思ったのですが、柱を見る限りここは中住戸なので出られない部分は隣の住居用の何かか、お互いに出られないスペースなのかだと思います。

ただお隣のスペースだとしたら、居室から丸見えですし、逆に居室も見られちゃう事になりますし、もしそうだったとしたら思い切った区切り方だなぁと思いました（笑）

B1タイプの月々支払い例が月々174,124円とありました。
あくまで一例というのはわかっているのですが、結構な額になりますね。
マンションは若い時に買う方が良いとよく聞きますが、
これだと20代ではちょっと厳しい印象です。

たしかにこのクラスのマンションを20代で買うというのは相当難しいでしょうし、
かなりの稼ぎがあっても簡単に選べるようなところではなさそうです。
ちなみにここはあとどのくらい空いているのでしょうか？

マンション購入のときは、親御さんの援助がある方も一定数いらっしゃるみたいですけれど・・・でもそれでもここは、エリアとしては全体的にお高めなので、選択されるとしたら地元の方とかになってくるでしょうね。

間取りによって食洗機付きとか書いてあったりなかったりするのですが
間取りによって設備が大きく違ってくるのですか？

>>127 匿名さん
現地いきました。下北沢の方が知名度ありますが代沢1から3丁目はちょっと別格な感じがしました。地元かどうかはわかりませんが都内近郊の方が多い気がしますね。

設備というより、キッチンボード？などの基本仕様に多少差がある気がします。

間取りを見た感じですが、洋室の収納はクローゼットがほとんどのようですが、
これですと布団とかどこにしまうんですかね？
むしろこういうところに住まわれる方は敷布団とか使わないのでしょうか。

一応クローゼットに布団棚を作ることもできますので、
どうしても必要であればDIYなりサイズの合う棚を買うなりして、
収納を作る必要があるかもしれませんね。

最終一邸になってますね！

ようやく

完売しましたね！

場所はいいけど、よく買うね。
後で後悔しないようにね。

>>135

どうして？
最後の売れ残った住戸なら、購入者にそれなりのメリットを提供したんでしょう。

そうそう、メリットデメリットは人それぞれです。136さんがいいみたいに、条件が合致して納得されたんでしょう。そりゃ後悔しない方がいいに決まってるけど、別にまた買えばいいか、という人かもしれないし、金銭感覚もお金事情も人それぞれ違いますしね。世の中色んな方が居ますからねー。

いまどれくらい完成してるんだろうか
外観できはじめてるのかな

そろそろ内覧ですね

家の中に柱は食い込んで来てはいますけれど、
ものすごく目立つほどガッツリではないのは、まだここの場合は良かったのかなと思います。
できれば入ってこないほうがいいですけれど…

今掲載されているB2タイプ、側面に窓があり、それぞれの部屋に小さな窓があります。
おそらくお隣の建物の関係で大きい窓にはできないのだろうけれど、
それでも風を通せるのは良いポイントでしょう。

先日、営業マンから「キャンセルが出たのでどうですか」との連絡がありました。もう外観は完成していて引き渡しは9月との事。私としては実物を見てから考えたいと思っているのですが、営業マンに9月頃にならないと内覧出来ないと言われました。すでに購入された方で、実際にご覧になられた方はいらっしゃいますか？どんな感じでしょうか？
また、こちらの掲示板で近隣とのトラブルが書かれておりましたが、それについてオープンハウスさんからはどのような説明を受けられましたでしょうか？

>>141 マンション検討中さん
現地に行けば外観は見られるんじゃないですか。内覧はまだ出来ないでしょうね。

近隣とのトラブルは大分前に解消しているようです。

>>142 匿名さん
ありがとうございます。代々木上原と中野も勧められましたので、ぐるっと回ってみたいと思っています。こちらの場所は気に入っているのですが、やはり金額的にはそれなりにしますので、自分の目で確かめたいと思います。

この金額をキャンセルって手付け結構払ってるでしょうに凄いですね。
南西角部屋ですが南側の建物もソコソコ高さがあるので抜け感があるかは確認した方が良いですね。
この価格帯がそんなにいきなり売れる事も無いですし出来上がってから内覧して考えても良いでしょう。

>>143 マンション検討中さん
代々木上原三物件は既に完売してますね！ご参考までに

キャンセルってどれくらいの手附金が帰ってこないものなのですか？
というかせっかく契約に至ったというのに、
わざわざキャンセルする理由ってなんなんでしょうか。

ローン特約と買い替え特約で、特約条件を満たしての解約だと手付金返金。特約の解約ってどの物件でもある程度は出るもの。

買主事由の解約だと手付金没収。

建物竣工予定：平成31年9月下旬
入居予定：平成31年9月末


んっ、普通竣工って少なくとも引渡し前１か月くらいで、その間に内覧会、指摘事項の補修するんだけど。作りっぱなしで引き渡しか？

内覧の時に気になる事は図々しいくらいに言った方がいいですよ。この会社、言わないと何もしてくれませんからね。

代沢の物件は緑を多く使っているのが特徴かと思いますが、今の猛暑の時期に木を植えて枯れてしまったりしないのでしょうか？また、その場合はオープンハウスの方で植え直してくれるのでしょうか？

>>152 匿名さん
水撒きすればいいのではないでしょうか。建設中はゼネコンか、建設後は東急コミニュティが管理することかと思います。

ラストひとつのみみたいですね。
そこそこ良い部屋だと思いましたので、
すぐに埋まってしまうのかとは思いますが。

B2って言うプランが最後の1戸なんですね
眺望写真が間取りのページに出ていますが、
景色は抜けていないです。ただ、空はよく見えるのと、窓がお見合いにならない高さで屋根ぐらいしか見えないので
そういう点では気が楽ではあると感じます。

町中にカスみたいな営業をたくさん立たせるのはやめていただきたい。
企業イメージなんかお構い無しなしでしょうね。

世田谷区内で地価が一番高いこの辺りにしては良心的。

キャンセル住戸の価格いくらですか？

>>158
9,398万円らしいですよ。最終1戸ですから割引されてるんでしょうかね。

今、概要を見てきたのですが、
最終１戸、８，９９８万円なっていました。
４００万円値引きをされたということでしょうね。
立地は良いと思いますが、間取りを見るとかなり狭い感じがします。
値引きはされていてもこの価格まで出して・・・と思いました。

キャンセルした方がいたとしたら、その人の放棄した
手付金ぶんくらいが引かれた感じですかね。
場所は凄いいいので、あと一声あれば売れそうな気もしますね。

最終一部屋に関しては廊下が大理石仕様になってました。これはオプションですね。結構いい値段したんではないでしょうか。

キャンセルされた物件って手付金は引かれるものなんですか？
そもそもキャンセル自体そこまで多いわけではないでしょうが、
理想の条件が整っていたらお得ですね。

>>163 匿名さん
手付け金は購入額の頭金を意味するので手付け金がひかれるという概念はないです。ただ、キャンセル方が支払ったであろう手付け金程度は最初から値引きされている金額になっていると思います。

手付金って頭金の事を指しているのは知りませんでした。
キャンセルした方が支払った手付金ほどの金額は値引きされるのはお得ですね。

ここは駅まで徒歩5分ですが周辺は住宅街で、静かな環境で良さそうに思いました。
池ノ上駅に続いている道路って交通量とかどうでしょうか？
交通量が多くてもあんまり音がうるさくなるという事はなさそうですが。

>>165 匿名さん
池ノ上駅から続いている道路からは離れているのとそもそも交通量ほとんどないので車による騒音は皆無かと思います。静かな環境を望む方にはかなり良いところかと思います。

オープンさんの物件を購入したので、この物件も見てきました。閑静な住宅街で落ち着いた良い場所でした。エントランス付近の外壁の色合いや素材感、そして植栽も清潔感があって可愛らしく、よく管理されてるなと感じました。このスレで懸念されてたような管理や地域の問題は特になさそうでした。