シティテラス浦和常盤

>>1259 匿名さん
はい。1行目・2行目はおっしゃる通りです。
価格を隠す理由は、1260にも書いてありますが、売れ行きに応じて値段を変えるからです。
値上げだけでなく、値下げするパターンもあります。

売主にとっては都合がいいですが、購入検討者にとっては利点はないですね。
第三者に価格がわかりづらいということくらいでしょうか。

>>1261 匿名Mさん
住友は、営業手法が顧客ファーストのデベロッパーじやないということですね。
私の知人は、それで不快な思いをして住友物件を検討の対象外にしています。
やっと合点がいきました。

物件概要にマンションの西側に株式会社グローバル・エルシードによるマンション建設計画があるので将来的に西側の住戸の眺望、通風等に影響が生じる場合があると書かれていますが、お隣のマンションはもう着工されていますか？
もしまだの場合、いつ頃完成する計画なのでしょう？

>>1263 匿名さん
すでに完成されてますよ！気になるのであれば、現地を見てきた方がいいです。西向き住戸の低層階は日当たりに影響があり、日陰になってしまっています。

>>1263 匿名さん
西向き棟はドミノです。

>>1263 匿名さん
ウィルレーナ浦和常盤ですね。
こちらも参考にどうぞ。

>>1266 匿名Mさん
冬は、殆どの階が日陰になりそうですね。

実際、12月の昼頃に現場に行った時は、建物全体が日陰になってました。

1266さんが公開されている図面は日影図と呼ばれるものですか？
日照時間が明記されていないのでそれとはまた別の資料ですかね。
季節により異なるでしょうが西向きは何階までが日陰になりそうです？

>>1269 匿名さん
12月に見に行けば良かったのに。
丸ごと日陰だったよ。
デベロッパーの資料より自分の目を頼りにすべき。

>>1269 匿名さん
だだの自作のイメージ図ですよ。
日影図などはモデルルーム行けばちゃんとしたのが確認できます。

季節や時間帯によってはまちまちなので難しいですね。
現地モデルルームができたらしいので、興味があるなら行ってみてはいかがでしょうか。

たしかに資料と実際に見た印象は結構違いますからね。

>>1271 匿名Mさん
印象が違うというか、そもそも事実に忠実な資料なのか？
日影図のコピーを客に渡さないなら尚更怪しいね。
匿名Mさんはもらいましたか？

なんかよくわからない個人への質問ばかり続いて、みんな書き込めませんね…

住友が日影図のコピーを顧客に渡しているか否かで、住友作成の日影図そのものの信憑性が変わってくるから仕方ない。その場限りの責任の伴わない、言った言わないで誤魔化せるような使い方してるなら信じる方が無理でしょ。
他のデベロッパーでは、プレゼン途中で写真撮らせてくれたよ。

>>1277 匿名さん
住友も同様で写真を取らせてくれるよ。

>>1278 匿名Mさん

次に行った時に確かめて報告しますね。

せっかく建物が完成したのだから、公式ブログでじゃんじゃん紹介してくれたらいいのに、と思いますが室内の写真公開はNGなんでしょうか。
マンション周辺の商業施設やグルメ情報もいいですが、公式サイトを見ている方が一番関心があるのはマンションそのものですよね。

西向き棟は冬場の日照がゼロだけど、価格には反映されてますか？
北浦和に次々登場する三井シリーズとのコスパ比較をしています。

>>1282 匿名さん
諸条件が色々違うので中々比較は難しいですが、価格反映はあると思いますよ。
・西向き Dタイプ 2LDK＋S 67.03㎡ 7階 4780万円 坪単価235万円
・南向き Eタイプ 3LDK 70.02㎡ 8階 5700万円 坪単価269万円
ネットで拾った価格なので正確かどうかはわからないです。

三井シリーズとのコスパ比較は、マンションマニアとモモレジの記事を見てみるといいと思います。

■マンションマニア
https://manmani.net/?p=22510
■モモレジ
https://mansion-madori.com/blog-entry-6807.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-6148.html

個人的な感想ですが、正直コスパは変わらないですね。
昔からこのエリアのマンションを見てきたので、高くなってしまって手を出す気になれないなってのが正直な気持ちです。

>>1283 匿名Mさん
ブリリアのモデルルームに以前行ってきたのですが、その際にシティテラスの価格表も見せられました。だいたいこんな感じだったと思います。

モモレジさんのブログを読ませていただきました。
こちらのマンションについてはディスポーザーつきを高く評価されていますが、
住友不動産でディスポーザーがつくマンションは珍しいんですね。
ディスポーザーの不採用はコストダウン目的だそうですが、
こちらは特例だとするとお得感がありますかね…

ドンといこう

ディスポーザーの採用/不採用はマンションの規模と価格で決まってくるのかと
考えておりましたが、不動産会社によっても傾向があるんですね。
私の中では住友不動産は高価格マンションを扱うデベロッパーなので、
ディスポーザーの採用率が高いのかと勝手に思い込んでおりました。

私もディスポーザーの採用はマンションの規模だと考えてました。
一般的には100戸オーバーであればスケールメリットにより採用可能かと思いますが、
それ以下であれば維持費の負担が大きくなり、採用は難しいのだろうと思っていました。

コロナ不況でこれからマンション価値は1-2割は下がると言われているのに、今のタイミングで買うのは賢くないでしょ。
バブルがはじける直前に新築を買うようなもの。
文字通り、マンションバブルははじけます。

食洗機がついているから、ディスポーザーがなくても、とりあえずいいかな…
ディスポーザーは、処理槽を大規模修繕または交換のときにものすごくお金がかかると聞きます。
機械や水をつかう施設はかなりコストがかかると聞きますので
その両方である処理槽もかかりやすくなっていたのでは。

食洗機は、個人個人のいえのことなので、こわれたときにどうするかは
その世帯の判断に委ねられる。

ここは西側の地権者を1区画買収出来なかったせいで西側の棟の位置や駐車場の位置にかなり無理が生じているのがもったいないです。あと周囲の同規模のマンションからの囲まれ感ももったいない。
買収計画を完遂できており、建物も19階程度で周囲から一際の抜け感のある高さで計画できていれば、駅徒歩５分＆常盤小中学区の大規模マンションという希少性もあり間違いなく地域のランドマークとなるマンションになったはずですが、本当にもったいないです。

売れてないの？

引渡しが2021年4月になってるんだけど

>>1292 マンション検討中さん

買収が巧く進まないまま、限られた土地に無理して建てたのはパークスクエア浦和常盤と一瞬だね。

もう完成してるのに引き渡し1年後？

引き渡し時期が1年後なのはコロナの影響を考慮しているのではありませんか？
全てが収束し、手続きがスムーズに運ぶ時期が1年後と判断したのかな？と想像しましたが
違っていたらごめんなさい。

地権者さん買収の件は、地権者さんの立場に立って考えれば致し方ないかもと思います。

売上の計上時期の調整じゃないですか。
コロナの影響を今後の決算にどう織り込んでいくか。
不動産会社は、どの期にいくら売上を立てるかでしか動いてないと思います。

住友は、次年度に売上を持ち越すために、引き渡し時期を4月や5月にすることが多い。
幼稚園・学童・学生の子供がいる世帯からしたら迷惑極まりない話。
他のデベロッパーでもまま見られる事だけど、ここまで引き渡し時期を伸ばすのかぁって印象。

>>1299 評判気になるさん
迷惑ってか、いやなら買わなきゃいい話じゃないの？
なんか考え方が明後日の方向に言ってる気がする。

相談すれば入居時期早めてくれるでしょ。

>>1300
モモレジさんの記事（パークシティ中央湊ザタワーのスミフ分）より

>今年の5月30日から先着順と書かれているにも関わらず、入居（引渡）予定日は2022年4月下旬て…。(中略)中古はすぐに入居できるのも魅力の1つですので、つくづく自己中心的な会社だなと…。

まあ誰がみても迷惑な売り方だよね。
応相談ってほんと？それならこんな表示をする必要ないと思うけど。

>>1301 匿名さん
こういうデベロッパーでマンション買って、後々のフォローが大丈夫なのか心配です。
住友のマンションに不具合が見つかったけど対応してもらえなかったって記事ありましたよね。

パークスクエア三ツ沢公園ですね。
調べたらヒットしました。
住民が欠陥を指摘してから住友が認めるまで11年も要したとありました。

>>1301 匿名さん

嫌な会社ですねえ。

結構、売上の調整的なことはすみふはしているみたいですね。
今買っても、入居は来年の春なので、なんとなくしばらくは動きはゆっくりかもしれないですね。
この後になってしまうと
さすがに入居の時期は伸ばさないんじゃないかと思うのですが。。。

営業から電話きたけどあまり売れてない感じ？

いま新築マンション買う人っているの？

>>1307 マンション検討中さん
あと1.2年待ったら、1.2割は安く買えると思う。
不動産バブルが間もなくはじけるのが分かってる今、不動産を買う人はなかなか居ないだろう。
営業マンの口車に乗ったら痛い目あうよ。

マンションの買い時については様々な意見がありすぎて
何が正解なのかわかりませんよね。
オリンピック後は不景気になるので住宅価格が下落するとも
言われていますが、それが何年後になるのか誰にも予想できないのでは？

>>1309 匿名さん
世界的なコロナ不況が来るのは確実だよ。
オリンピック中止が決定すれば、更に深刻になる。
それが不動産価格に影響するまであっという間だよ。
バブルがはじける前夜に大きな買い物は避けたい。

要はこの先不安要素が多いってこと。
ただ、個人のタイミングもあるからそれはなんとも言えん

1 浦和常盤パークホームズ
2 プラウド浦和常盤
3 シティテラス浦和常盤

西向きの1の眺望と日当たりを2と3が遮断して、南向きの2のそれらを3が遮断している。
この先も、個人宅含めて買収されてマンションが無秩序に林立していきそうな立地。
岸町7丁目みたいに。

広めのお屋敷っぽいところは
中規模のマンションができていくかもしれないですね。
たくさんできたとしても
このあたりの需要の大きさを思うと、
あまり資産価値みたいなものは気にしなくても…
実需の人が多いだろうし。

まだかな？

>>1303 eマンションさん

どう思います？

>>1314 匿名さん
パークスクエア三ツ沢公園に関して見解は？

>>1316 マンション掲示板さん
ゼネコン負担で全棟建て替えが完了して良かったね。
調整に少し時間がかかったようだけど、流石に住友不動産だね。

東京オリンピックが中止になれば不況がさらに深刻になるのは何故ですか？
これまでの事例からオリンピック開催国は閉会後不況になるジンクスを
持っているようで、むしろ中止が景気の後退を防ぐ役割を果たすのではないかと
考えますが、違うのでしょうか。

>>1317 匿名さん
スミフが悪質な施工ミスを認めるまで11年かかったみたいですね。
それまで住民は自腹で検査会社に依頼して、マスコミにもリークして、世論を味方につけてと、相当苦労したようです。
スミフは悪質な施工不良を渋々認めた後も、責任を施工会社と押し付け合ったり、部分的な建て替えを行うことで管理組合の分断を図ったようで、どう見ても美談にはならないですよね。
住友不動産のモデルルームでは、旧財閥系の超大手を誇るプレゼンされますが、検討者の信頼や安心感を得るのは困難だと思います。

>>1319 評判気になるさん
どういう計算で11年？
あと施工ミスしたのは施工主では？
住友側に責任があるような言い方だけど、実際には住友の支持で施工ミスが発生したといいたいの？

パークスクエア三ツ沢公園に関する記事です。
デベロッパーの性質を把握するのも、マンション選びには大事かと。

ttps://www.mag2.com/p/news/121595

こちらは、日経新聞の記事です。
参考になれば幸いです。
他にもネット上には途中経過を伝える記事がいくつかあります。
この事件を美談としてまとめようとする>>1317の意図に、利害が絡んだ作為的なものを感じます。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO75199000U4A800C1000000/

>>1320 匿名さん
悪質な施工不良の責任は、売主の住友不動産には無い！
そう仰るのですね。
当時の住友不動産のスタンスそのものですね。
当然と言えば当然か。

結末もちゃんと調べようぜ。
有料記事が多いけどな。
別に美談とは思ってないよ。
実際おきたらたまったもんじゃないし。

>>1324
納得されていないようなので、他の資料も載せておきますね。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12089485996.html

https://www.sutekicookan.com/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B9%E3%8...

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/48153

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537401/

https://www.value-press.com/pressrelease/134612

>>1325 匿名さん
内容に偏りがあるみたいですね。
みんな全部は見れないから端的に説明しなよ。

>>1326 匿名さん

リアルな検討者にとっては我が事だから、気になって全部に目を通し、更に自分でも深く掘り下げて調べるだろう。
もしくは、スミフを検討から外すか。

結果的にスミフが全棟建替えに応じたのは、管理組合が自腹で検査会社に調査を依頼して施工不良を証明し、尚且つスミフの不誠実な対応をマスコミを通して世論に訴えたから。
結果良ければ全て良しで片付けるのは、余りにもムシがいい話だなぁ。
そう思わんかね。

名前を変え、ずっと初心者マークがついた、住友スレを荒らしている人なので、参考程度に留めておきます。

掲載された記事が全てではないとだけ言っておきますね。

マンション選びをデベロッパーから始めるのも大事だよって言いたいわけ。
旧財閥系の大手デベといえど、顧客に対する誠実さで評価するなら玉石混交。
他にも、三菱地所のグラン青山とか、三井のマンションでも似たような施工不良はあるけど、初期対応からして全然違うから。

>>1328 匿名さん
その全てではない、明らかになっていない事項があるなら示してください。
記事でもいいですし、内部情報でも。
まさか言いっ放しにしないですよね。
何でも深く掘り下げて多角的に捉えるのは、物事を評価する上で大事な事ですから。
今後のマンション選びの参考にします。

荒らしに本気で議論する気はないです。
言いっぱなしで失礼します。

住友不動産にとって都合の悪い事実を提示しただけで荒らし認定っていうのもいただけないな。
ただ、不良施工の責任を売主は負わないという住友イズムを1320の発言で確認できて納得した。
住友は住友だ。
同じような施工不良物件を分譲しても、発覚初期から補償と建替えを確約した三菱地所や三井とは、根本的な企業スタンスが違う。

同じ財閥系でも住友は関西系だから、関東の人間にはちょっと違和感もあるよな、確かに。

実際他のことでも荒らし行為してるからしょうがない。
内省した方がいいね。

>>1333 匿名さん

ちょっとの違和感じゃないし、関西系を理由にするなら関西人は怒るよ。
大阪に8年住んでたことあるけど、向こうも当たり前の常識と誠意を持ち合わせた文化だよ。
関西も日本だから！
隣国と一緒にしないように。

おはようございます。
色々と言われてるみたいですが、住友物件に住んでいて、住友にはいいイメージしかない私が住友のことを勝手にオススメしたいと思います。
ほんと自己満足なので、見たくない人は見なくて大丈夫です(笑)

マンション購入者のみが回答できる「すまいサーフィン」での住友の評価です。
https://www.sumai-surfin.com/
売主アフター評価：3位 / 11社中
住み心地満足度評価：1位 / 23社中

ここから分かるのは、住んでからが抜群に良いってことですね。
実際私も住んでいて、非常に満足しています。

コロナ禍でも住友不動産建物サービスはしっかりと必要な作業を実施してくださいました。
今は通常勤務に戻り、しっかりと管理してくださっています。

マンション購入当時は色々な物件があり迷いましたが、ここを購入して良かったと心から思いました。

スミフははまる人ははまる。ダメな人はダメ、というデべだね。
安直に他人に「おすすめ」はしないほうがいいと思うな。

あと、住まいサーフィン（自分も会員）のランキングで重要なのはこれじゃないかな。

売主別中古騰落率ランキング
https://www.sumai-surfin.com/price/increase-rate/developer/touraku-201...

住友不動産　13位/15社中

はまればはまるからおすすめですよ。

元値が高いのは事実ですから、永住前提で考えた方がいいですね。
むしろこれみて、どの物件も値下がりはしないんだなと思いました。

>2018年7月から2019年6月に売り出された中古住戸と2006年以降に分譲された新築時の当該住戸価格を比較

このデータで下がるわけがないことは誰でもわかると思うけど。
今の新築は期待できない。

スミフは高いけど仕様が良い。三井は良くも悪くもアベレージ。三菱は三井よりもうちょっとこだわり派。野村は一見お値打ちだが上手く手を抜く。
埼玉県内についてはこんなイメージ

都内だと三井もすごく仕様をあげてくるけど、埼玉県では現実的な仕様のマンションしかないですね

ここの仕様をみてみたが、ごく標準的ではないだろうか。
どこが「良い仕様」なのだろう。よくわからなかった。

>>1341 マンション検討中さん

浦和のスミフの仕様がいいって聞いたことない。
以下に分譲中のマンションを列挙するけど、スレを見ても他の大手デベのマンションと比較して仕様がいい旨の記載は見当たらない。
シティハウス浦和仲町
パークスクエア浦和常盤
ガーデンハウス浦和常盤
根拠のない言いっ放しのスミフ礼賛は、このスレの信頼度を下げるので止めてもらえませんか。

>>1338 匿名さん
住友不動産は市場の適正価格よりも高値で値下げせずに長く売るから、普通に高値掴みなんだよ。
竣工前に完売しそうになると、値付けの失敗例になるらしい。
モデルルームで営業マンから実際に聞いた話。
だからこの中古騰落率ランキングは妥当な線。

>>1343 匿名さん
新しい住友2物件は仕様上げてくるらしいね。
楽しみ。

>>1341 マンション検討中さん
私がマンション探していた時のイメージと同じですね。
当時は三井がなかったので、それ以外はですが。

万人受けするのは三菱ですかね。
三菱の営業から社長がさいたま出身なので、こだわりを持って建ててるって言っていた気がします。
うろおぼえですが。

>>1345 匿名さん
今までが酷すぎただけ。
本当に。

>>1346 住友住民さん

>社長がさいたま出身なので、
木村恵司さんね。前会長。

>>1348 匿名さん
そうでした。ありがとうございます。

まあでも三菱地所は丸の内の開発とかやってる巨大デベロッパーでマンション分譲なんて一部だから、さいたま市のパークハウスがこだわりを持ってるというのはどうかな。営業さんのセールストークのような。

>>1350 匿名さん
住友は確実に片手間でやってる感否めないよね。
本気モードが見られたのは、7年前のシティハウス浦和高砂だけ。
以降は埼玉チョロいと考えたのか、一気にクオリティを落としている。
住友は、主要駅の1番の駅近にランドマーク的なマンションを建てるけど、他に追随する衛星的なマンションについては露骨に手を抜いているように感じられる。

>>1325 匿名さん
パークスクエア三ツ沢公園は、販売元としてのデベロッパーのあり方について大きな問題提起となったと思う。
杭が堅い地盤に届いてないという事実を管理会社が自腹で検査会社に依頼して証明し、尚且つマスコミを介して公表して、世論を味方につけるまで10年以上も相手にもされないって。
三菱地所や三井の分譲マンションでも同レベルの施工不良が見つかった事があるけど、全棟建替えと補償の判断は迅速だった。

>>1358 検討板ユーザーさん
そういえばここも施工不良があるんじゃないかと言われてましたが、あれってどうなりましたか？

>>1322 匿名さん
ここには、パークスクエア三ツ沢公園についての日経新聞の記事が引用されてます。
若葉マークというだけで捏造呼ばわりされてしまうので念のため追加しておきます。