ザ・パークハウス 文京千石一丁目

三井より三菱のが真面目な印象。
商売は三菱より三井のが上手い。

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意外と人気なんだな。

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大手町まで１０分で着くってかなり大きいと思いますよ＞意外な人気の理由

こちらのスレッドで初めて知ったのですが、
容積率って共用通路とか入らないって知らなかったです。
敷地提供がある場合は
その後のことも考えて行われているのだなぁ。。。当たり前だけど。そうじゃないと、いざ建て替えしなくっちゃみたいな時に困りますね。

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明日、抽選ですか。

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>>105 通りがかりさん
この辺りの定義によるが、新大塚、茗荷谷、千石を結ぶ三角形の中は絶えずどこかでマンション作ってるよ。別に珍しいことではない。住宅地だからオフィス需要なんて無いし、大型開発も無い。商店街もスーパー一つあれば足りるし、これからここらで戸建て買うのは狭小じゃないと難しい。相続された土地に子供が住まないなら何軒かまとめてマンションにするか駐車場位しか使い道がないのよね。

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売れるから作るのだろう。

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>>106
とはいえ、千石ではもう当分出ないだろな。
特にファミリータイプは。もう土地が無い。

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オリンピック前ってのはわからんが消費税増税前にってのはあるかもね。
ただマンション屋なんて作り続けてないと死んじゃうんだし、土地があれば買うし作るんだから、こちらが想像するような高度な戦略なんて無いんだと思うよ。

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>>109
地所レジ、ジオ、あともうひとつ。
これ以降という意味で書いたのだが、、、

あとオリンピック前までに売り切りたいと推理する根拠はなに？

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消費税が上がったところで、建物価格を10%にて売ればいいわけでね。

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>>98 周辺住民さん

最近ではルフォン文京本駒込が道路拡張後は明らかに容積率オーバーの既存不適格になる予定のマンションでしたね。
価格にも反映されていてお得でしたが…(既存不適格が問題になるのは建て替えのときくらいだし)

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んなもん、年数が経って条例が変わったら軒並み既存不適格やん。文京区も既存不適格だらけやん。ルフォンだけやないって！

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既存不適格、ハンパないって！

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土地の基準地価が発表され、都内では全域で価格が上昇。商業地では再開発地域が、住宅地では交通インフラが充実してきた下町エリアで顕著。

道路拡張もキレイに整備され、物件の資産価値も上がるかな。てへっ！

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まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから
特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。
資産価値が上がるかどうかは、
オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。

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永住するつもりなら資産価値はさほど問題にならずだがね。

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売れてるなここ。

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そして静かになった。

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確かにここは静かですね。住環境も静かそうで良いですが。

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物件価格が安なったら買おうかな、、なんて考えてると、イザ安くなったら自分ちも安く売らなきゃだもんな〜

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バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念

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↑
懸念もなにも、、通り沿いが検討外ならば他行けよ。

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事業協力者とはなにか影響ありますか。
住戸の多くを占めているので心配になってきました

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参考：
事業協力者のいるマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46321/

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＞＞126
53戸のうち７戸が事業協力者というのは、
多くを占めてる。とはいい難いですが。何か？

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仙石は文京区の中で安い地域だな

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文京区に仙石なんてとこねぇわ。

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人気ないんかな？

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いやいやもう終わるんじゃね？

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あとちょっとや

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目の前の緑地を謳っているので気になっていたのですが、
チラッと見える程度で、目の前が開けるほどではないです。
目の前にマンションが建っているので解放感は望めないし、一部緑地が見える住戸があるみたいですが、価格が高いです。
そもそも目の前に緑地を望む人たちって、千石という場所と、不忍通り沿いという立地を選んでいいのでしょうか？

駅近だけど、三田線ユーザーってそんなに多いですか？
駅からのアプローチは道がガタガタです。
外観は黒に近いダークグレーで目を引くかも知れませんが、暗く感じる。これは好みかな。

あと担当者の感じが悪かったので、マンションの格を落としていると思います。

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駅も近いし値段も一般人が買える値段に収まっているし悪くないと思うんだけどね。

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マンションの格ってなに？

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まずは、
感じ悪かったのはオマエじゃねぇか？

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>>134 匿名さん
価格は今の文京区の中では妥当かと思うけどな

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妥当とは何？
どこに何の基準があるのか？

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>>134はまず駄目って結論があって、後から無理矢理理由つけてるように見えるね。たぶん本当の理由は担当者が気に入らなかったってとこだけだと思う。

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つまり客扱いされなかったワケだ。
買えない客とみられたのね。

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玄関前宅配ボックスって、セキュリティゾーンに入ってこないといけないと思うんですけど、どうやって中にはいってくるんですか？
お届け先の人がいないと入れないともうのだけど。
ここはコンシェルジュさんとかがいるマンションなんですか？そうだとすれば入れるのはわかります。

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ここの裏手を歩いてみたけれど南側は結構いい日が当たっていたね。街道の北側で日当たりがすこぶるいいお向かいの商売敵か、住宅地側で若干後ろのマンションが邪魔だが騒音や排ガスの影響が緩和されていて、風が気持ちいい日は窓を全開できそうなこちらか、究極の選択だね。信号を渡らずに千石駅に出れるのは僅かな差だけどこちらに軍配があがるかも

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>>142
宅配業者がICカードキーを持っていて家の前まで入れる。その代わり不特定多数ではなくて特定の業者のみ契約してキーを受領する仕組みだからさほどセキュリティー的に問題にはならないよ。ただ最近通販の宅配はいろんな業者が来るんで、不在者票がいらなくなるということはないだろうな。宅配ボックスが少なくてすぐ一杯になっちゃう所もあるので、これは結構便利だと思う。

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同じ高い所でもスーパーから遠かったり高低差があったりしてイマイチ買い物が不便な物件は多いんだけど、ここは近くに文京グリーンコートがあって高低差もほとんどないのでかなり便利なんだよね。

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管理費、修繕費がえらい高いね。ここ。お向かいの内廊下の物件よりお高い。その分だけ万全盤石の体制であるってことなのだろうか。

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修繕積立金は安けりゃいいというものでもないからね
管理費は独自仕様の玄関前宅配ボックスとかの費用も計上されていると思うので少し高いかも

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まあ高台で駅からも近い高級住宅街で値段も安いし、価格も低層階はこなれている。裏側のマンションもお見合いとはいえガレージを挟んでいるのでそこそこ離れているのでコンニチワ感は乏しく日当たりもおかげでさほど悪くはない。まあ個人的にはもっと駅近が欲しいので今回は遠慮するけれど、買っていい物件なんじゃないだろうか。

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今回買おうと思っています。

決め手としては、文京アドレスにしては価格が安いと思っていますが、皆さまはいかがでしょう？

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パークハウス文京本駒込と比較すると値段が高く感じますが、駅近だから高いのですか？

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駒込と千石。
値段がまったく同じなワケが無い。

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ここを買う人は大樹園マンションの部屋も買い占めておいて建て替えに備えたらどうだろうか？前の敷地を拡幅で取られても建て替えできるかも

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本駒込と千石、どっちが高い？

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最高価格は大して変わらないけれど、最低価格帯は明らかに本駒込の方が高いみたいだけど。
一棟全体の総額は本駒込の方が高いんじゃないかな。あと坪単価とかも相当な差があるよ...でも悪い事じゃない、買える値段に収まっていることに、感謝している人は多いと思う

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千石と本駒込、総戸数が違うよ。

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５〜6分も歩けば六義園という場所、悪くないんだけどね

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だれが悪い言うた？

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ここは一橋徳川家下屋敷のあった地域。江戸を去り水戸に戻る際に下屋敷の一部を売却したとのことなので、ひょっとしたらここも元々は徳川御三家の下屋敷の土地の一部だったかもしれないね。誰か調べないかな。

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↑みんな知ってる。

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残り13戸そのうち4戸来週に決まるみたい。。予想以上に好調ですね。

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なんかここのスレ、ぎすぎすしてて怖いわー(>_<)
みなさん、ごめんなさい。
価格だけで買わなくて良かった。

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誰か一名ぶっきらぼうに返事をする人がいるね（笑

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購入者なのかどうか分からないけど・・・

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買えなかったんだろ。

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玄関前の宅配ボックスが専用ページになっています。宅配ボックス、マンションによってはオートロックの近くにあったりしますよね。玄関前にあれば荷物を持ち運ばなくていいから楽ちんそう……。ゴルフバック、飲料水、お米が届く大きさだそうです。

宅配ってマンションが大規模だと、ピンポンを押してから数分かかることもあると口コミで聞いたことがあります。
宅配ボックスが普及したら、入れておいてもらってあとは時間がある時に取ればいいだけなので楽そうです。

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そうだね。

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千石駅ってこれまで利用した事がありませんが、朝と夕方の時間帯の混み具合はいかがでしょうか？
その時間帯ですと座れる事はまずありませんかね？
駅近で良いマンションだと思いました。

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パークホームズ文京本郷通り のマンションと、こちらのマンションでは、リセールしやすいのはどちらでしょうか？

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どっちでもいいんじゃない。

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>>166
女性一人だと在宅していても宅配業者を装った強盗やレイプ魔じゃないかと怖くてすぐに出られず、後から再配達を指定の時間に来させて宅配業者かどうかを確認するという人もいるからなあ。夫の留守にこういうものがあると良いという奥さんも結構いるんじゃないかな。

>>168
どちらもブランド価値が十分あるしリセールは期待できると思うけれど、マンション市況の見通しは流動的なので家賃が多少節約できれば御の字ぐらいには思っておいたほうがいいと思う。ただ将来の不動産価格値上がりやインフレーションの進行などによってはゲインがある可能性もあるし、買わないことでの機会損失リスクがありうるということも勘案して判断してください。

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千石駅から目黒方面、大手町くらいまでは朝も帰宅時間も混んでるよ
都内の路線で有名なところよりはマシだとは思う
でも昔みたいに穴場的な場所ではなくなったし
これから春日から乗る人も増えるのだろうからあんまり期待しないほうがいい

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>>168
時差出勤すればまあまあ空いている時間もある。郊外からやってくる人があまり乗っていない時間に乗ればさほど混んでいないというのが山手線の内側のいいところ

ラッシュ時に混むとは言っても乗れないほどではないし、そもそも駅に入るとかホームに降りる段階で行列のある郊外駅もあるから、それと比べればかなりマシな方。最も混雑する時間に乗ったとしても千石から大手町まで10分、体力の消耗は郊外から通うことを考えるとかなり少ないと思うよ。

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最近は郊外も高いからね、ものによってはここと大して変わらない価格の物件も多いよね。仮に同じ値段だとしてどちらが先に値下がりするのかな、とちょっと考えてみたらどうだろう。

大先生も価格に歪みが生じているとおっしゃってるからね。

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三田線春日駅直結のパークコートタワーができるし、文京区は全体に見直されつつあるので、山手線の外ばかり皆が目を向けている間にここを発見できたのはいいことかも

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三田線は、比較的朝のラッシュはマシだと聞いたことがあります。他の鉄道会社と、直通運転をしていないので、その分乗ってくる人が多すぎないからなんだよ、という話は聞いたことがあります。
それでもやっぱり、朝は混みますけどね…座るのは、よっぽどラッキーじゃないとなぁ。

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三田線は西巣鴨?巣鴨間が一番混むらしい。巣鴨で降りる人が一定数いるためだろうね。ちなみに統計によるとこの場所の乗車率は１４９％、１５０％が新聞を広げて読める水準の混雑だから、拝島あたりから西武線に乗る人が泣いて羨ましがる水準だろう。

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データで見ると一目瞭然だね

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三田線は6 -> 8両編成になるといいますし。

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マンションのセキュリティーも過信できませんし、宅配業者と一緒に入ってきてしまう人も、、、と疑いたくなる事件もあります。専用ボックスであれば玄関前だし負担も少なく、配達業者にしてもスムーズな配達になりいいことづくめですね。出先や残業、急用など突発的な場合も安心です。通販やフリマアプリの進化で環境にも優しいですね。

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共用宅配ボックスは一杯になってしまうこともあるから各戸にあるのは嬉しいね
コンシェルジュが代理で受け取る方式だとコストも高くなるしな

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各戸に宅配ボックスがあるのはセキュリティ面でとてもありがたいですね。
正直これまで共用のタイプで一度もトラブルに遭遇したことはありませんが、
安全な形であるのに越したことはありませんね。

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このマンションの背後にある築年数の古いマンションの建て替え時には今よりさらに高層のマンションに建て替えられる可能性はあるのでしょうか？
通り沿いより内側に入っているので、そこまで高い物は建てられないですか？
どなたか詳しい方がおられましたら、ご教授お願いします。

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>>182
>>各戸に宅配ボックスがある
いいですね。留守にしていても宅配ボックスがあると届けておいてもらえるからありがたいです。

よく、不在にするかもしれないと思ってAmazonはコンビニ受取をしています。ただ、そうではなくて在宅にしていると思っているタイミングでも、不在にしなくちゃいけないことがあるのでそんな時に活躍してもらえそうです。

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ラスト4戸ですね。向かいのジオより売行き好調みたい。

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南側が道路か住宅地かの違いが出たかな

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宅配ボックスって一度も使った事がないのですが、
Amazonとかで買い物したものも入れておいてもらえるんですね。何気に知りませんでした。
とはいっても、代引きのものとかはできないでしょうが便利ですね。

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電車に関してですけど、8-9AMに千石から大手町方面行きの三田線に乗って座れる可能性は、皆無ですよ。
巣鴨よりも遠くの安いエリアで沢山マンションが供給されたせいで、千石着く頃にはぎゅうぎゅうで息も出来ないほど。たまに電車に乗れないこともあります。
神保町まで行くと大分降りるけど。

春日のパークコートが出来れば、三田線の車両が増えたとしてもとんでもないことになりますね。
というか、勝どきみたくホームに向かう階段まで人が並びそう。

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1階の図面を見ると、各入口に防潮板があるんですね。やはり谷ということで、昨今ゲリラ豪雨があることもあり、万が一の備えということなのでしょうか。

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天井の下り部分が多いですが（梁？）2.45mからどれくらい下がるのかご存知でしたら教えてください。

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個人的には各戸宅配ボックスつけるならトランクルームのほうがいいかと。使う頻度は限られるし、室内の収納があまりに少ない。収納として使えるのでしょうかね。

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いよいよ、残り２戸のようです。

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三田線は2022年までに８両化するそうな。どうやら混んでいるのは今のうちだけのようですね。

https://railf.jp/news/2019/01/27/192500.html

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Eタイプは間取りもイマイチなのに、低い部屋は景色も陽当たりも良くないにもかかわらず高いから、相当値引きしないと厳しそうですよね、、
駅近だから安くなれば確実に売り終わるでしょう！

車輌数増やせば朝8時頃に電車に乗れないことはなくなる程度は改善するでしょうか。春日の大規模マンションが出来れば今以上に耐え難い混雑状況になるのでしょうが、、それは都心の宿命ですね。

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車輌数が増えれば乗れないという事はある程度改善される可能性はあるでしょうが、
そんな車輌数って簡単に増やすものなのでしょうか。
駅近物件はアクセス面で便利な反面、朝の時間の混雑は本当に宿命といって良いですよね。

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>>195 匿名さん
あなたの発言矛盾してますね
駅近物件??アクセス面で便利
◯これはわかります。
駅近物件??朝の時間の混雑
??駅近の物件だからといって、朝の時間混雑とは限りません。例えば、大手町徒歩3分圏内在住 東京方面に通勤する方は、朝の時間全く混雑ではありません。

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8時台に通勤しなければよい話だと思います。
今時それくらいの自由度をもっていないとやってられない。

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>>183 さん
後ろのマンションは、建て替えの際は高さ制限17mの区域のようです。マンションでいうと5もしくは6階建てくらいでしょうか。
全戸南東向きですが、日照シミュレーションだと14時以降は全戸バルコニーは日陰になるようです。

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>>189 さん
ハザードマップだと、マンション部分は20-50cm程度の浸水域になるようです。
ただ、文京区に残っている記録によるとこの辺りが水害に遭ったということはないようです。

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牧野さんの論理によると、これからはこういうマンションなのかも、、、
どうでしょうか？

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