津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

管理費会計で支出ダントツに多いのは、管理会社への費用ですよ。

正式に完売御礼出ましたね！

ミッドスカイタワーは、なかなかおもしろい事例ですよね。

基本的に、過去に蓄えてきた修繕積立金の額は、物件の価値に加算して考えられるので、お金をおいておく場所が変わっただけです。それは、投資目的のひとも実需目的のひとも、短期で売り抜けようとしているひとも長期間保有しようとしているひとも関係ないですよね。

ただ「修繕積立金」という場所は、お金を置いておく場所としては、あまり良い場所ではない。一般に、修繕積立金の運用先として利用される「すまい・る債」は、住宅金融支援機構のお墨付きなのは良いのですが、利率は直近で0.143%しか無い。

ミッドスカイタワーでは、余剰部分を積極運用しているようですが、全体的には安全な債券を中心とした運用をされているみたいですね。年金のゴタゴタを見ても分かる通り、共有資産の運用は、何かあったときに責任を負いたがる人が居ないので、通常は消極的な運用になります。

最終的にいくら掛かるのかについては、技術の進歩や物価の上昇もあるため、正確に予想することは困難です。そこで未確定な要素が多い中、運用効率の低い修繕積立金の拠出を早めにしておこうという提案は、事業用の金利で借りている投資目的の人はもちろん、早めに繰り上げ返済していきたいと考えている実需目的の人のに対しても「やるべき必要がある」と納得してもらうこと必要になります。

積立金のフラット化は「修繕積立金が変わらないという安心感」と「他の住民が将来不払いとなる不安感の払拭」が主目的でしょうか。

フラット化する以上、途中改定があると説明しても、上げると「変わらないと思っていたのに」と文句が出ちゃうので、基本的にバッファを多めに積むことになる。そうすると、ますます「しばらく使わないお金」を低金利の場所に置いておくことになる。

また変わらないとなると、住民の修繕費への意識の低下も心配ですね。修繕費は、共用部をどれだけ大事に使うかによっても変わりますから、賃貸感覚のひとが増えるのは困ります。ある程度の間隔で「何故こんなに上がるのか」「こんなに上げる必要はあるのか」と議論が生まれるくらいのほうが、健全なのかもしれません。

極論を言うと、資金効率だけでいえば修繕費は各自で自己運用して工事が始まるときに払ってね、とするのが一番理想です。ただそれじゃ払ってくれない人が出る大きなリスクを抱えることになる。逆の極論を言えば、入居時に40年後まで必要な額を全て払っておいてね、とすればそうしたリスクは払拭されますが、今度は個々人のコストが増えすぎる。

段階型は前者、均等型は後者に近い考え方ですが、ポイントは「どれだけ住民同士信頼できるか」でしょう。それも踏まえると、初年度から「君たちは信用ならないので、均等型にする」と提案するよりも、5年後あたりにそれまでの実績も踏まえて持ち出したほうが通りやすいんじゃないでしょうか。

この問題は、色んなところで話題になりますが「段階型は営業マンが売りやすくするため」の一言で片付けてしまって良い話じゃない気がするんですよね。あと「修繕積立金が不足すると後々大変なことに」とおっしゃられる方もいますが、皆さんは住宅を全てキャッシュで購入されたのでしょうか。足らないなら借りるという選択肢もありますよね。

住宅金融支援機構のやっているマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合申し込み＆すまい・る債利用組合であれば、現在年0.34%の金利で各種修繕にかかる費用を借り入れられます。たいていの人の住宅ローンの金利より安いんじゃないでしょうか。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/index.html

もちろん最初から借り入れを前提にするのは実行性も含め、いかがなもんかと思いますが、そんなに大変なことになるマンションが続発するならば、住宅ローン減税のような政策的な枠組みも出来るかもしれませんし。まあ国交省としては厄介事を起こされたくないので、なるべくさっさと積み立てろ、と言うんでしょうけどね。

何にせよ、長期に関わる話になりますので、熟議を尽くすことが大事かな、と思います。

>>883 谷津一丁目住民さん

もの凄い勉強になりました。
選択肢は色々あるのですね。ありがとうございます。

認可保育所の５月空き状況が出ましたね。
津田沼駅前に拘らなければどの年齢でも入りやすいのではないかと思いました。
ただ、認可外が少ないのがネックですね
https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/hoikusho/aki...

タワーマンション購入は初めてで他は知りませんが、ここは修繕積立一時金もそれなりに取るし、最初は1.1で、5年ごとに上がっていく段階積立金額も妥当だと思うのですが、それで何か問題があるのでしょうか？

板状マンションよりも管理費が高めなので、修繕費も最初から均等型2.45だとちょっときついかな
10年後だったら、完済とか繰り上げとかのご家庭が多くなるかと
10年後は段階型が均等型2.45とほぼ同じ2.3になるので時期的にも払えるご家庭が多いのではと思うけど

ただ、段階型は15年後は2.8、20年後は3.1になりますがね

定年退職組が増える15年後～20年後に2.8倍、3.1倍が耐えられる家庭なら
それより収入の多い現役時代に2.45倍は余裕で支払えると思うのですよね。

国交省も段階増額方式は推奨していないので（修繕不良に陥りやすいため。住民が高齢化すればする程、段階値上げが高くなれば高くなるほど反対票が増えて必要額が積み立てられなくなる）、早めの段階で均等積立方式に移行が必要だとは思います。

一方で、ここは相当額の修繕積立基金を積むので、急いで均等積立方式に移行する緊急性は幸いにして低いですね。５年くらいかけてじっくり議論するのが良いと思います。

個人的には、全体共用部修繕費の方（住宅共用部じゃない方）は習志野市が相当量の持ち分を持っているので、
全体共用部の方だけさっさと均等積立方式に移行して習志野市から早めにお金を引っ張ってきたらよいのじゃないかと思っていますが…（笑）

小杉の場合は、MST以外でも定額積立に移行しているタワマンもあるんだけど、HPを見る限り以降のインセンティブは、乱立しているタワマンの中で中古の転売に有利にするため。津田沼でオンリーワンのここではそれ以外の理由を考えないと移行はきついかもね。

>>887 匿名さん

なるほど、おっしゃる事がよく分かりました
入居後、管理組合総会でじっくり議論ですね

是非、管理組合理事になられてみてはどうでしょうか

それ以外の理由ですと、
住民と投資家の両方がプラスになる資産価値を早い段階から均等積立方式にして維持していきましょうとか？
津田沼駅前ランドマークの知名度、地域と寄り添う優しいマンション、修繕費が均等積立なので将来も安心して住めるのだという宣伝？
結果、ここの中古価格が上昇するでしょうね

皆さんに受け入れられるためには、まず管理費のカットからでしょうか
住んでみたら、何が無駄なのか気づくでしょうし

>>890 匿名さん
人件費も上昇傾向ですし、三菱地所コミュニティがどのくらいお手盛りで利益を取っているかで下げ幅があるのか、実は寧ろ上がる可能性さえあるか分かりそう
管理会社を変更案（相見積もり）か収入を増やす（駐車場、駐輪場、ゲストルームの値上）など複数の合わせ技がないと目立った成果はないかも

>>891 住民さん

管理会社変更なんて無理でしょ
大手デベロッパーのマンションで管理会社が系列以外のところなんてあるんですか？
私の知る限りではありませんが、あったら教えてください

えー閉鎖しちゃうんですね！特に用はないけど、モデルルーム見に行ってみようかな。
毎日横歩きますがすごい勢いでニョキニョキのびてますね。今日は22階までできてる。
今子供が認可外ですが、来年からはマンション保育園にいれたいなあ。雨の日の送り迎えも楽になっていいなあ。

>>894 住民板ユーザーさん1さん

３歳以上も預けられる保育園でしょうか？

今後のイベントとしてはレジ本社でのローン本契約、現地内覧会確認会、そして引き渡しですが、インテリアオプション希望者はその辺のやりとりがギャラリー閉鎖後は面倒になる可能性ありますね。
インテリアに関してはモデルルームを見て参考になることもあったので。まあいつまでも置いとくのは費用がかかるので仕方ないですが。

>>895 匿名さん
分からないです。小規模な園なら乳児だけかもしれませんね。情報出るのはきっと来年でしょうね。

>>895 匿名さん
就学前まであずけられる予定です。初年度については保育士が集められるかによると思います。今年度新設(民間払い下げ)の本大久保保育所は保育士がなかなか集まらず年少以上のみの募集でしたので。。。

平成29年度習志野市今後整備予定の保育園資料のリンクを置いておきます。ご確認どうぞ

https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/keikaku/kaigi_iinkai/kaigi/n...

保育の話題が多いですが幼稚園は定員大丈夫なんでしょうか？
谷津幼稚園に入れたいものです

>>900 住民板ユーザーさん5さん

谷津幼稚園は定員の半分も埋まらないほどですので余裕です。皆さん私立幼稚園か保育園入れるようなので。
谷津地区なら第一くるみ幼稚園やなかだい幼稚園、みのり幼稚園、青葉幼稚園、恵楓幼稚園へ行く家庭が多いと思います。
いずれもプレに入らないと入園は厳しいですね。

今年度の習志野市公立幼稚園の4歳児クラス希望人数を置いておきます。
https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/youtien/enji...
https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/youtien/enji...

>>901 住民板ユーザーさん2さん
丁寧な情報ありがとうございます
幼稚園だとどこかしらは入れるものなんですね
幼稚園の中でも人気格差があるのかもしれないと感じました

>>902 住民板ユーザーさん5さん

ですね。習志野市は幼保交流や幼保小交流を行なっていて認可保育園や公立幼稚園、こども園に入ると年中から小学校や保育園で交流できます。
谷津保育所だと谷津幼稚園や谷津小と交流してると思います。谷津みのり保育園は(菊田みのりができるまでは)成り立ちの関係で津田沼幼稚園と津田沼小と交流してました。今は学区内の幼保と交流してるかもしれません(姉妹園の菊田みのりとは合同運動会や行事をしてるようです)。
なので、公立幼稚園や認可保育所へ入学してると小学校入学がスムーズに出来るかもしれませんね。特に地縁が無く学区内に友達が少ない場合は幼保小交流があると楽かもですね。

私立幼稚園については幼保小交流してるかは知らないのでなんともいえませんが。。。

>>903 住民板ユーザーさん2さん

教えて下さい。
向山小学校に行く子が多く通っている保育園はどのあたりになりますでしょうか。
tttの保育園が外れた場合に検討したいなと思いまして

話は変わりますが、住宅設備の長期保証サービスで
三井だとloopおうちサポートだと実質無料（支払った金額分のポイントバック）で5年保証に入れるので、三菱地所レジデンスでも同様のサービスを探したところ
レジデンスケアなるサービスがあるようなのですが、これMRで紹介あった方いますか？
https://www.mecsumai.com/residencecare/

今住んでるマンションでも、10年経つと食洗器故障（水漏れ）、エコキュート故障（室外機基盤腐食）、レンジフード（ボタン交換）等細々壊れているので、お得に入れるなら入っておきたいのですが…

あ、上記に加えてディスポーザーも粉砕能力が落ちて食物カスが溜まるようになったので、9年目に交換しました。このあたりも10年間保証が効くならおいしいサービスだと思うのですが

>>905 匿名さん
こんなのあるんですね！知らなかった。勉強になります

今日のTTT です。

谷津小学校には入れないので向山小学校に通う子息が多い幼保園がいいのかな？
本当は近くて道が安全な谷津小学校が良かったけど

>>909 マンション検討中さん
谷津小がいいですが難しそうですよね…
我が家は谷津小はもう諦めて笑
向山小学校に覚悟決めました！

こういってはなんですが、向山小はここの住民のお子さんで過半数占めることになるので、成績良くなりそう（勉強熱心な家庭が多そう）ですね。

>>911 住民板ユーザーさん1さん
その根拠は何ですか？

>>912 住民板ユーザーさん2さん
個人の主観でしょ。
別に根拠なんていらない

親の所得は教育水準にある程度は比例するという法則
ある程度とは勉強しないボンボンなども中にいるから
平均にすれば所得の高い家庭は良くなります
議論する余地もないし、敢えて触れることで摩擦を生む必要も無かったと思います

正直、地元民としては、バスも大型車も通る奏の杜のあの道より、途中に信号がある上に曲がりくねってて速度が出しづらい向山への道のほうがなんぼか安全に見えるんだよなあ。

>>911 住民板ユーザーさん1さん
南青山の方ですか？

>>916 住民板ユーザーさん

座布団一枚！www

>>915 谷津一丁目住民さん

電柱なし歩車分離、広くて見通しが良く防犯カメラ完備の谷津小までの奏の杜通学路と比べてほんとにそう思いますか？
確かに道路事情を考えれば車の速度は出にくいとは思いますが、ドライバーによりますし、車との距離は比較にならないです。
親としては通学路が整備された谷津小に通わせたいと思うのが当然では。

ただ私も地元民ですが、よく向山小までの道を通学時間に運転します。幸い事故は見たことないですし、子供達もとても注意しながら歩いています。おそらく車の危険をよく学んでいると思います。これは社会経験や危険認識能力の発達には良いのかもしれません。
絶対安全はないですが、心配ごとの9割は起こらないと言われますしね。

それよりもエアコンの設置など習志野市の教育事情が気になります。

>>918 名無しさん

向山小学校はエアコンがないのでしょうか？
主観は個人ごとに異なりますが谷津小学校の近さと整備された道路は魅力です
近くの公園やピーターパンは普段から日常遣いになりそうですし、谷津小学校までほぼ毎日ですから

>>919 住民板ユーザーさん7さん

習志野市のＨＰによると、今年の6月末までに全ての市立幼稚園、小学校、中学校にエアコン設置を計画しているようです。
保育園は全て導入済み。

以前に話題になっていたのでしたらすみません。
tttですが、固定資産税はいくらくらいを想定しておけば良いでしょうか？
勿論部屋の大きさやフロアによって違うのは認識してますが現時点で年間15万くらいしか払っていないのですが、一部商業地域なのでお高いのでしょうね。

>>920 名無しさん

情報ありがとうございます
全てに設置予定で安堵しました

固定資産税も高層階と低層階で年間たどの程度の差が発生するものか気になります

>>921 住民板ユーザーさん7さん

自分も以前から気になっていたのです。
営業担当に聞いても、やはり物件自体がまだ完成していないので、
なんとも言えないそうです。