津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

ミッドスカイタワーは、なかなかおもしろい事例ですよね。

基本的に、過去に蓄えてきた修繕積立金の額は、物件の価値に加算して考えられるので、お金をおいておく場所が変わっただけです。それは、投資目的のひとも実需目的のひとも、短期で売り抜けようとしているひとも長期間保有しようとしているひとも関係ないですよね。

ただ「修繕積立金」という場所は、お金を置いておく場所としては、あまり良い場所ではない。一般に、修繕積立金の運用先として利用される「すまい・る債」は、住宅金融支援機構のお墨付きなのは良いのですが、利率は直近で0.143%しか無い。

ミッドスカイタワーでは、余剰部分を積極運用しているようですが、全体的には安全な債券を中心とした運用をされているみたいですね。年金のゴタゴタを見ても分かる通り、共有資産の運用は、何かあったときに責任を負いたがる人が居ないので、通常は消極的な運用になります。

最終的にいくら掛かるのかについては、技術の進歩や物価の上昇もあるため、正確に予想することは困難です。そこで未確定な要素が多い中、運用効率の低い修繕積立金の拠出を早めにしておこうという提案は、事業用の金利で借りている投資目的の人はもちろん、早めに繰り上げ返済していきたいと考えている実需目的の人のに対しても「やるべき必要がある」と納得してもらうこと必要になります。

積立金のフラット化は「修繕積立金が変わらないという安心感」と「他の住民が将来不払いとなる不安感の払拭」が主目的でしょうか。

フラット化する以上、途中改定があると説明しても、上げると「変わらないと思っていたのに」と文句が出ちゃうので、基本的にバッファを多めに積むことになる。そうすると、ますます「しばらく使わないお金」を低金利の場所に置いておくことになる。

また変わらないとなると、住民の修繕費への意識の低下も心配ですね。修繕費は、共用部をどれだけ大事に使うかによっても変わりますから、賃貸感覚のひとが増えるのは困ります。ある程度の間隔で「何故こんなに上がるのか」「こんなに上げる必要はあるのか」と議論が生まれるくらいのほうが、健全なのかもしれません。

極論を言うと、資金効率だけでいえば修繕費は各自で自己運用して工事が始まるときに払ってね、とするのが一番理想です。ただそれじゃ払ってくれない人が出る大きなリスクを抱えることになる。逆の極論を言えば、入居時に40年後まで必要な額を全て払っておいてね、とすればそうしたリスクは払拭されますが、今度は個々人のコストが増えすぎる。

段階型は前者、均等型は後者に近い考え方ですが、ポイントは「どれだけ住民同士信頼できるか」でしょう。それも踏まえると、初年度から「君たちは信用ならないので、均等型にする」と提案するよりも、5年後あたりにそれまでの実績も踏まえて持ち出したほうが通りやすいんじゃないでしょうか。

この問題は、色んなところで話題になりますが「段階型は営業マンが売りやすくするため」の一言で片付けてしまって良い話じゃない気がするんですよね。あと「修繕積立金が不足すると後々大変なことに」とおっしゃられる方もいますが、皆さんは住宅を全てキャッシュで購入されたのでしょうか。足らないなら借りるという選択肢もありますよね。

住宅金融支援機構のやっているマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合申し込み＆すまい・る債利用組合であれば、現在年0.34%の金利で各種修繕にかかる費用を借り入れられます。たいていの人の住宅ローンの金利より安いんじゃないでしょうか。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/index.html

もちろん最初から借り入れを前提にするのは実行性も含め、いかがなもんかと思いますが、そんなに大変なことになるマンションが続発するならば、住宅ローン減税のような政策的な枠組みも出来るかもしれませんし。まあ国交省としては厄介事を起こされたくないので、なるべくさっさと積み立てろ、と言うんでしょうけどね。

何にせよ、長期に関わる話になりますので、熟議を尽くすことが大事かな、と思います。