津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

一般的に最初の大規模修繕工事は13年後くらい
投資家は当初の修繕計画以上の費用負担が発生するのに簡単に賛成しないと考える
不都合な材料が出れば転売して逃げるかもしれない
投資家が多いマンションを長期的にしっかり管理するのは難易度高いなぁ
最大で修繕積立金は当初の2.8倍
これを最初からフラットにする動議を出しても反対意見は多くなるよ
だって実住組にも10年、15年後で住み替えを考えてる人はメリットが薄いからです
大規模修繕工事前に売り逃げすれば中古の買い手だって積立金が足りてるか不足してるか分からない
三菱が立てた30年計画通りの予定ですと説明すれば良いわけですから

船橋プラウドタワーは大規模修繕そろそろかな？

安心して住むためには修繕積立金の均等割化が不可欠だと思いますが、住民の過半数の方が20年後のスラム化を許容している（知ったことではないと思っている）となると、厳しいですね。

良好な状態で維持していこうという熱意は築年数が経つに連れて薄れていく傾向にあるので、最初の5年が勝負ですね。
ここで適正化できなかったらスラム化一直線なので、早く逃げ出さないと危険。

>>787 匿名さん

言いたい事は分かりますが、
早く逃げ出さないと危険とか、まだ入居前なのにそんな
不安を煽るような事は書かないほうがいいと思いますよ。

>>787 匿名さん
偽らざる本質だと思う
これはどこのタワマンでも起きる問題だからです
44階もの高さが修繕費用の不足を招く要因になってしまう
大規模修繕前なら悪い噂が出にくいため資産価値が下がる前に売り逃げできるのは本当だと思う
永住を前提とした人は同じく永住志向者が多いマンションを選んで住むと組合の運営もやりやすいかな
投資家が賃貸より転売目的なら実住組が増えて良くなるけど

>>789 匿名さん
ですよね。ここは投資用激安物件なので賃貸組が多く、
修繕費はおろか、マナーを含め普段のからのマンション運営にも支障をきたしそう。

>>790 住民板ユーザーさん1さん

文章でわかりますよ

契約者以外、書き込まないで下さい

空き家問題も広がってきていますが、スラム化も社会問題として対策を打たないと国としてダメになっていきそう。
修繕積立金の健全化は理事会での採決抜きに必達事項にするくらいの統制があっても良いのでは。

>>787 匿名さん
プラウドタワー船橋は2005年1月築です
大規模修繕前でもあまり売られてません

20年後のスラム化とか大規模修繕前に売り逃げとか完成前なのに想像がおかしいと思います

実際には、実需組が多いんですから賛成票が多いはず

マンションの資産価値は、理事・管理組合次第ですね
意識の高い住民が多いことも

>>790 住民板ユーザーさん1さん
そんなに混乱するんですか？

投資家から修繕積立金のフラット又は増額の理解を得るには同時に管理費の削減案を提示したら良いと思う
管理費は捨てる金だけど積立金はその名の通り積立

管理のどこをどう削るかですね。前もって一部住民でも議論しておいて損はないかも。

>>798 匿名さん
詳しくないので質問させて下さい。

今住んでいらっしゃるマンションはタワーなんですか？
総会で1割近く反対ですと修繕が難しいのですか？

板状マンションの大規模修繕は約13年目安かと思いますが、2度経験してますがスムーズでした。
そんなもんなんだと思ってましたが、798さんの投稿を見ますと、管理組合理事会と住民の意識が高かったから修繕が出来たということなんでしょうか。

>>798 匿名さん

そのマンションは投資家はどのくらい住んでたのですか？

なんの問題も無い普通のマンションです。あまり色々と心配しなくても大丈夫です。

どうしよう。理事なんて、できそうにない。でも、他人任せにもできない。投資家さん達が理事になってしまったら、怖い…。

>>801 匿名さん
それなら、売り逃げとか皆さんが不安になる事を書かないでください
長期修繕計画は、ほとんどのマンションが段階積立案で計画されていると思いますが。
投資家が多かろうが少なかろうが時期が来たら必ず計画通り修繕するはずです。

大規模修繕しているルネライラタワー船橋がいい例ですよね。

>>803 通りがかりさん

その通りです。
投稿を見ていると、売り逃げとか早めに逃げないと危険とか、
不必要に不安を煽るような書き込みが目立ちます。
控えた方がいいと思います。

人間はネガティブな事には目を背け考えない様にする、という習性があります。
現実問題なのだからプラス意見の理想論だけを語るのではなく、しっかり現実を受け入れるべきかと。

>>805 住民板ユーザーさん3さん

現実を受け入れるのと不安を煽るのは違います。

>>805 住民板ユーザーさん3さん

段階積立案で五年ごとに修繕費が高くなるのは皆さん知ってて購入してますのでご心配なく
払える経済力があるから維持費の高いタワマン買うんですから

>>806 住民板ユーザーさん8さん
“不安を煽ってる”と思ってること自体が、ネガティブから目を背けてるのです。
誰も不安を煽っているのではなく、この先起こり得る現実問題です。
しっかり現実を受け入れられる様になる事を祈っております。

ここは住民板なので入ってこないでください
ちょっとここまで異常ですよ？

管理費2万 修繕積立金1万が平均的間取りのランニングコスト
修繕積立金が最大で2.8万まで上がるため毎月5万近くを払える余裕がある方ばかりであれば滞納もなく回せるかな
大規模修繕はその時の状況で足りるか不足するか分からないので不足しても一時金を徴収するだけです
思うに適度に住民が入れ替わる新陳代謝は必要だと思います
立地が良いから幾らでも新しい世帯が入ってきますよ

>>810 匿名さん

長期修繕計画表見て15年目で倍かなと思ってたけど最大2.8万てどこに書いてあるの？

>>810 匿名さん

すみません、もう１枚ありました

15年目で2.8万ですね…20年目で3.1万

売り逃げと他の方を不安に煽るような発言はよろしくありませんでしたが、確かに修繕費は初めにあげといたほうが良いですよね。
値上げせずに15年後に、何かの際に売るときに修繕費が高すぎると検討者から嫌がられ物件価値が下がります。

投資家たちは修繕費が上がる10年前に売り逃げするわけですよね

>>813 住民板ユーザーさん1さん
投資家は北や東の坪210万台を大量に押さえて10年賃貸に出して転売しても買った値段より高く売れるとソロバン弾いてます
賃貸でも丸儲け、売却しても若干の含み益ですから
儲けが減るのを投資家は嫌がるわけで積立金がどっと上がる15年目より数年前に売って利益確定する可能性はあります

祝！完売！

これだけ修繕費不足の問題は良く知られているので、
築10年付近での購入検討者からすれば積立金が豊富であることも重要なのでは？
購入後すぐに修繕費が不足して高くなる中古マンションよりは魅力的です。

修繕費を早い段階で上げる将来を見越した施策は、
転売する投資家にとってもアピールポイントになると思いますけどね。
もちろんそれを上回る付加価値があるのであれば別ですが、個々では付加価値を生み出すのは難しいです。
積立金を潤沢に確保しておくことは我々で出来る数少ない付加価値だと考えています。

>>816 契約済みさん
理想はそうですが、激安で購入した人がそう簡単に値上げに賛成するかどうか…

>>817 匿名さん
住民版にまで来ないでください。

修繕積立金をフラットだと23坪で月2.2万くらい？
投資家から見れば賃貸の目先の儲けが1万以上は下がる計算になれば賛同のハードルが高くなっちゃう
また、予算カツカツ購入者からも目先の資金繰りから反対が出やすくなる
折り合える妥協ラインを提示しないとまとまらないかもしれない
例えば2年目から10年目1.8万
15年目以降は2.5万とかザックリだけど

マンションを維持するためには修繕費は必ず上げる必要があります。
建物の維持には費用が発生しますので、極端は場合は修繕費が不足すればEVすら使えなくなります。
住民は不便ですよね。そんなマンションに価値などありませんので売れません。
実需、投資のどちらの方にもデメリットでしかありません。

初期設定は売り込みやすくするために将来破綻するような設定になっています。
早期見直しをしないと、結局は自分たちに返ってきます。

そうなる前に売り抜けを狙っている投資家もいるかと思いますが、
これだけ修繕費不足が問題になっている状況で修繕費積立が健全ではない中古マンションが売れるでしょうか。

まさかいないとは思いますが、
初期設定の修繕費で資金計画をされている方は要注意ですよ。

購入時に、5年ごとに上がる修繕費の件は皆さん言われてますよね？
皆さん反対する人がとか分かってないみたいですが、渡された計画表通りに上がるんですよ
当方のマンションは10年目に上がりました

タワーマンションは一般のマンションの倍ですから払える能力がないと住めませんね

>>818 住民板ユーザーさん1さん
目障りなのでいちいち意味のないこと、
投稿しないで頂けますか？

>>822 契約者さん
住民以外は投稿禁止ですよ
わかってますか？
購入者は住民板で荒らしませんからすぐわかります

売りやすくするために低めに設定されているため、
購入時に渡された修繕費積立計画では破綻すると営業から聞きました。

購入時の計画見積りが甘いために修繕費不足が問題となっています。

>>824 入居予定さん

うちも担当営業の方から同じ事を言われました。
提示されてる計画では当然難しいと。

初期の段階で修繕積立金をあげない。
15年後修繕費高騰。
払えなくなった人が売却しようにも売却出来ず物件の価格を下げるしか無くなる。
それでも売れないとスラム化ですね。
そのときには投資家は売り抜けています。
目先の支払いだけでなく長期的な資産形成を考えなくてはなりません

>>826 住民板ユーザーさん1さん
デベは売れてしまえばその後は関係ないですもんね。。

駅南口から。
あとこの2倍の高さまでになると思うと圧巻。

皆さん長期修繕計画概要ちゃんと見てますか？

段階積立案
5年後1.7、10年後2.3、15年後2.8.、20年後3.1

均等案
1年目2.45

ほとんどのマンションは段階が多いでしょうね

そもそもここを購入する方は、払える経済力のある方がほとんどかと。
スラム化とか週刊誌の読みすぎでは。

最初に払う修繕積立一時金は一般的な広さで100万近い金額ですから7億近くは集まります
15年先の大規模修繕前にはまとまった費用は掛からないでしょうからそれまでに24億くらいの積立をしたら合計30億は超えます
大規模修繕が実際どのくらい掛かり、何億残るか気になるところ
EVや建物部分の修繕はみんな利用するので納得しますがタワーパーキングは車利用者しか恩恵ないので駐車場収入で修繕費を全て賄う料金設定になっていれば納得感が持てる

どのみちタワーパーキングは希望者殺到による抽選でキャパオーバーらしいので料金を上げて修繕積立金会計に組み込んで不足する積立金の足しにするのも一案な気がします
抽選回避したい人から見ても料金値上げで確実に優先して確保出来るならメリットあると思われる
タワーの住人が全員が全員経済的にゆとりがあるとは限らないし、中には金はあるが節約家な人だっているかもしれない
駐車場を例に出してみたけど高い料金を払う人に優先権を持たせる発想はお金にゆとりのある人に沢山出してもらい、なおかつ金で確実にサービスを受けたい互恵に値するもの
結果的に積立金の増加にも繋がり全員にメリットが生まれる

>>814 匿名さん

投資家さんがこの先の修繕費が負担に感じて売却するのなら別にいいんじゃないですか？
賃貸組よりも実需組が増えた方がマンションの価値も高いですから

>>819 住民板ユーザーさん

詳しそうな方なので

最初からフラットにした方が良いんですか？
他のタワーマンションはどうなんですか？

>>832 住民板さん

高い駐車場料金これ以上 上げるとか無茶な…
取れるものから取る発想って、政治家みたい

でも、ゆとりある方が多い印象でしたがやっぱりいろいろあるんですかねぇ

部屋の広さに比例してランニングコストが振り分けられているので、税金で言う取れるところは広い部屋の住人なんですよね
でも、広い部屋の住人が経済的に裕福か、高級車を持ってるとは限らない
たまたま、抽選になるパーキングを例にしましたが需要と供給の市場原理、修繕積立金不足問題と経済的余裕のない人と投資家からの理解などを考えた際に完全フラットで5年目まで1万で済むのが2.5万に最初からなる案が多数派になるか分からない
だからこそ収入を上げる（駐車場料金）か支出を減らす（管理費の削減）なども同時に検討しないと多数派の理解を得にくいかもしれない
他にも色んな手段はあると思う
細かい部分だとゲストルーム料金を値上げする、利用率の低い共用施設を金の成る木に変更するなど

テーマパークでも金に糸目をつけなければ並ばずに優先パスでアトラクション乗り放題したい人もいる
パーキングも抽選になることで確実に確保出来ないと絶対に困るご家庭もある
介護が必要な両親との同居だったり、様々な事情を抱えているご家庭もあると思う
少し高くなることでライバルが減ってくれたら助かるご家庭からのニーズはあるかもしれない
全員が納得する積立金増額案はないけど案を色々考えてみたい
工夫してもどうしても足りない、だから積立金増額に理解下さいであれば賛成が増えるのではと信じたい

>>837 住民板さん

なるほど、積立増額の理解を得るためには上記のような案が必要なんですね

しっかりとした考えをお持ちの方なんですね
マンションの役員経験者さんなんですか？

>>833 購入者さん

ここはそもそも投資用物件なので賃貸組が出入りするだけで結局同じ事の繰り返し。
それに安く購入した人が高い積立金を支払わない(えない)から問題に。

私は理事経験もない素人です
外堀を埋めるようですが負担を抑えるために努力をすることが先だと考えてます
努力なしに人の心を動かす事は逆の立場（投資で賃貸運用しながら積立金一気に激増前に売り逃げ目的の人だったとした場合）であれば説得は難しいですよ
でも、本来なら2.5万掛かるところを工夫で2000円減らせるなら投資家だって長期的に保有するメリットを見出し当初からのフラット案に賛同するかもしれない

ちなみに、修繕積立金が実際に不足するのが明らかになるのは大規模修繕時の見積もり
10年以上先の技術、人件費、工費なんてどうなってるか分からないです
インフレが進めば積立金増額してても足りないかもしれないし、技術の進歩で短期間で工事ができて費用が浮くかもしれない
変な話、早期に大量の積立金を集めてしまうと利子の付かない金を眠らすだけになり、個人で金融商品の投資をした方が資金増やせたなんて場合もあります

えーっと、つまり840さんは実需寄りの投資家さんだ

私個人の意見としましては、やはり段階積立案が無難なのではないでしょうか。
当方マンションもそうですし、他も多いと聞きます。
皆さんもローンのある方が多いと思いますし、いきなり2.45は難しいかと思います。
入居後の総会でどちらにするか決まるんですかね

10年後には均等積立案とほぼ近い2.3ですが、15年後は2.8、20年後は3.1と高くなりますが
その頃にはローン完済しているか毎月の返済額も減っている方も多いと思いますし払える方も多いのでは

負担であれば、売却とか選択肢もありますしね

すみません

この掲示板って、投資家の方用とそれ以外の方用で
分けるか、
投資家用の掲示板を新規に作ったほうがいいと思うのですが、
どうですか？

>>843 住民板ユーザーさん8さん

そうですね
だから話しが難しくなってごっちゃになるんですよね
839のような方も住民に紛れて入ってきますし

ここの施工を地下躯体からずっと観察してきましたが、質も管理状況もかなりレベルが高いと感じました。皆さん現地を外から見ていると思いますが凄く綺麗な建設現場という印象はないですか？
躯体も現場打ちコンクリートではなく工場製作プレキャストコンクリートを多く採用しているみたいで品質は今の時代の先端技術ですね。ちなみにフジタの社員ではないです。

>>845 購入者さん

自分はこのマンションの購入者です。
すみません
そんな過激な発言は非常に迷惑です。
控えてください。

自分はこのマンションの購入者です。
掲示板で何か有益な情報が得られるかと思って見ていたのですが、
最近本当に荒れ放題です。
何とかならないのでしょうか？
過激な発言は是非とも控えて頂きたいです。

今日またギャラリーに行ってきました。
めでたく、申し込みが完売したそうです。
(契約の完売はまだらしい)

完売に伴って、あの津田沼のマンションギャラリーは、
そのうちクローズになるそうです。
具体的にいつ頃になるかは、スタッフの方も分からないそうです。
なので、モデルルームを見学したりスタッフの方と直接お話ししたい方は、
早めにした方が良さそうです。

今日は本当に天気が良くて気持ちいいですね。

>>864 匿名さん

情報ありがとうございます
全戸完売が本当に現実のものとなりましたね

クローズ前に直接聞くとしたら今までこの掲示板で議題に挙がった事など担当営業に聞いてみたいかなとは思いますが
皆さんはどうでしょう

>>850 匿名さん

全くその通りです。 同じマンション住民として恥ずかしい限り。

>>848 匿名さん
現場うちコンクリートよりもプレキャストの方が工場製作の分品質が安定していると言えますね！ちなみにプレキャストの方がややコスト高ですが、その分工期が短くできるのがメリットですね。
わたしもフジタの社員ではありません。

>>867 住民2さん

同じ住民さんではない方が入ってくるから、結果、皆さんが応戦してしまって荒れてしまうのだと思います

マンションコミュニティルールでは購入者が迷惑行為することは稀とあるし、住民板は住民以外の投稿は禁止されています

>>866 匿名さん

是非宜しくお願いします
重説の内容変更は難しいかもしれませんが我々が把握出来ていない内容を知ることが出来るかもしれません
実はEVにペットが乗ってますボタン機能があったとか？

>>870 匿名さん

うちはペットを飼っていますので契約前に営業さんに聞いた時に、小型犬2匹まで可ですと
エレベーターでは抱くかケージでと
しつこく聞いてしまったからなのか、気になるなら階段か非常エレベーターをと言われました。

エレベーターのペットボタンもしくは2基あるうちの1期はペット用なのかもう一度確認してみた方が良いかもしれませんね

ペットが苦手な方が多くいらっしゃるのだと以前の議論で強く思いましたので特に

例えるならば女性専用車両や禁煙部屋のようなものでＥＶが複数あればペットもそのような使い分けがいいですよね
ペットも可に苦手な方が乗ってしまったら規約の範囲でご理解いただければと

階段は中高層階からの利用は酷なのでEVが現実ですよね

>>872 マンション検討中さん

コストカットでペットボタンが付いていなくても、たぶんですけど各フロア2基のうち、ペット可とそうでないのと分かれているかと思いますので、近いうちにちょっと聞いてみますね

どちらにせよ規約をしっかり守って他人に迷惑をかけないようにすればいいんじゃないでしょうか。

管理組合未経験者です。
先々のことを考えると、修繕費をフラットにした方がよいが、
可決に必要な賛同を得るには、管理費コストダウン案を合わせて提示した方がいいということですね。
700戸以上も集まっていることを考えると、
管理組合経験者や、専門知識を持った方々も多くいるかと推測されます。
それらの知見を上手く有効活用できるといいですね。
現時点で推察できる、コストダウンのネタはどのようなものがあるでしょうか。
このような場でも、建設的な意見が聞ければ幸いです。

>>875 匿名さん
現在、分譲マンション3回目ですが管理費上がる事はあっても安くなるなんて聞いたことありません

修繕費は反対しても必ず上がります
段階積立がほとんどです
均等積立にしている前例はないかと思います
あったらどなたか教えてください

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの事例があるみたいです。
http://www.midskytower.com/50years

>>877 匿名さん
タワマンでは恐らく初めての均等積立方式採用とありますね（築5年のとき）

気になったのは、最初の修繕積立金1戸平均6000円と安い事と購入時に修繕積立一時金を微収したかどうか、
タワマンで一時金なしだったのなら、高く上げるか均等にするかしないと赤字で大規模修繕も危ういので、その事に管理組合の理事の方々が気づいたのでは

定期的な一時金徴収と段階的な値上げの計画だと将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立を推奨している。

売る側もそれはわかった上で広告に記載する入居時点の月々の積立金が割高になるっていう理由で定額積立の計画にせずに販売して、入居者に問題を押し付けてるって構図。

小杉のMSTでもバックに売主の系列の仲介業者が付いているってことがHPの記載で解る。売主は確認犯ってこと。

>>879 匿名さん
いずれにせよ修繕積立一時金は契約時払うのだから
5年後ですね

段階の1.7か、均等の2.45にするのか

管理費会計で支出ダントツに多いのは、管理会社への費用ですよ。

正式に完売御礼出ましたね！

ミッドスカイタワーは、なかなかおもしろい事例ですよね。

基本的に、過去に蓄えてきた修繕積立金の額は、物件の価値に加算して考えられるので、お金をおいておく場所が変わっただけです。それは、投資目的のひとも実需目的のひとも、短期で売り抜けようとしているひとも長期間保有しようとしているひとも関係ないですよね。

ただ「修繕積立金」という場所は、お金を置いておく場所としては、あまり良い場所ではない。一般に、修繕積立金の運用先として利用される「すまい・る債」は、住宅金融支援機構のお墨付きなのは良いのですが、利率は直近で0.143%しか無い。

ミッドスカイタワーでは、余剰部分を積極運用しているようですが、全体的には安全な債券を中心とした運用をされているみたいですね。年金のゴタゴタを見ても分かる通り、共有資産の運用は、何かあったときに責任を負いたがる人が居ないので、通常は消極的な運用になります。

最終的にいくら掛かるのかについては、技術の進歩や物価の上昇もあるため、正確に予想することは困難です。そこで未確定な要素が多い中、運用効率の低い修繕積立金の拠出を早めにしておこうという提案は、事業用の金利で借りている投資目的の人はもちろん、早めに繰り上げ返済していきたいと考えている実需目的の人のに対しても「やるべき必要がある」と納得してもらうこと必要になります。

積立金のフラット化は「修繕積立金が変わらないという安心感」と「他の住民が将来不払いとなる不安感の払拭」が主目的でしょうか。

フラット化する以上、途中改定があると説明しても、上げると「変わらないと思っていたのに」と文句が出ちゃうので、基本的にバッファを多めに積むことになる。そうすると、ますます「しばらく使わないお金」を低金利の場所に置いておくことになる。

また変わらないとなると、住民の修繕費への意識の低下も心配ですね。修繕費は、共用部をどれだけ大事に使うかによっても変わりますから、賃貸感覚のひとが増えるのは困ります。ある程度の間隔で「何故こんなに上がるのか」「こんなに上げる必要はあるのか」と議論が生まれるくらいのほうが、健全なのかもしれません。

極論を言うと、資金効率だけでいえば修繕費は各自で自己運用して工事が始まるときに払ってね、とするのが一番理想です。ただそれじゃ払ってくれない人が出る大きなリスクを抱えることになる。逆の極論を言えば、入居時に40年後まで必要な額を全て払っておいてね、とすればそうしたリスクは払拭されますが、今度は個々人のコストが増えすぎる。

段階型は前者、均等型は後者に近い考え方ですが、ポイントは「どれだけ住民同士信頼できるか」でしょう。それも踏まえると、初年度から「君たちは信用ならないので、均等型にする」と提案するよりも、5年後あたりにそれまでの実績も踏まえて持ち出したほうが通りやすいんじゃないでしょうか。

この問題は、色んなところで話題になりますが「段階型は営業マンが売りやすくするため」の一言で片付けてしまって良い話じゃない気がするんですよね。あと「修繕積立金が不足すると後々大変なことに」とおっしゃられる方もいますが、皆さんは住宅を全てキャッシュで購入されたのでしょうか。足らないなら借りるという選択肢もありますよね。

住宅金融支援機構のやっているマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合申し込み＆すまい・る債利用組合であれば、現在年0.34%の金利で各種修繕にかかる費用を借り入れられます。たいていの人の住宅ローンの金利より安いんじゃないでしょうか。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/index.html

もちろん最初から借り入れを前提にするのは実行性も含め、いかがなもんかと思いますが、そんなに大変なことになるマンションが続発するならば、住宅ローン減税のような政策的な枠組みも出来るかもしれませんし。まあ国交省としては厄介事を起こされたくないので、なるべくさっさと積み立てろ、と言うんでしょうけどね。

何にせよ、長期に関わる話になりますので、熟議を尽くすことが大事かな、と思います。

>>883 谷津一丁目住民さん

もの凄い勉強になりました。
選択肢は色々あるのですね。ありがとうございます。