ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】

間取り、内装はたしかにもっと成金仕様でもいいのかもー

けど、外観は落ち着いてていい感じですね
昨今のペタペタ長方形が多い中では特に

この人のブログ、情報量と分析力すごい (　?-?　)
https://mansion-madori.com/

2018のベストデザイン賞はこの物件らしい。素人には正直ホームページではその凄さはわからん。けど、でき上がってみないとわからない良さってことなのか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6203.html

まぁ一個人の主観ですから。そう思う人もいるねくらいの話じゃないですかね
素人よりは多少なりとも影響力あるでしょうけど
公なグッドデザイン賞でも取れればまた別ですけど

>>142 マンション検討中さん
このブログの筆者は間違いなく（業界の）中の人ですね。この情報力と分析は書きっぷりからしてただの素人ブロガーではないですね。それなりにあてにしていい評価だと思います。

まぁー、HPすんごくて実物見てがっかりっていうのもあれば、逆の、HPいまいちだが実物建ってみると良かったというのも意外とありえるのがこの世界

特にこの物件、サイトみたらわかる通り、カッコよく見せる宣伝とか下手そうなので、、ま、後者もあり得なくもないかなという気もします
いずれにせよ立地は申し分ないんですけどね

不自然にｱｹﾞｱｹﾞで思わず吹いてしまいましたが、そんなすんばらしい物件がなんで長期に渡り売れ残ってるのですか??

>>146 匿名さん
145ですが私のことおっしゃってます？アゲアゲって持ち上げることですか。ちなみに当方、この周辺の検討者ですが事業者でも居住者でもなくなんのポジションもございません。思わず吹き出させてしまってすみませんwww

>>150さん
当方も、この周辺物件を検討中と言うか、切望しています。
で、本物件。
狭い（？）部屋の、北側居室が気になる（ブロックガラス、不自然な屋内廊下など）。
地権者が良い部屋を押さえていらっしゃること。
南側に、賃貸物件が建設中であること。

以上から、足踏みです。

良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがあるのが、本物件。

>>151 マンション検討中さん

良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがある、、、
>> とてもよくわかります。

当方は北側のブロックガラスについては､タワマンでよくあるサービスルームがそれで成り立ってるようなので、換気のテクノロジーは随分進んでいるらしく、実際のタワマン居住者へのヒアリングの結果、まあ許容できるかなと(あくまで個人的な主観ですが)そう判断しつつあります。

厄介なのは南側の建設中のマンションですね。どれくらい近接感があるのか、建ってみないとわからないですね。
上にも書きましたが、デザインについてもホームページではよくわからず、こちらも建ってみないとわからないところがあります。
とりあえずモデルルームの模型をもう一度見に行ってこようと思っていますが、眺望はともかくも、日当たりについては角度的に冬も含め問題ないとシュミレータでは確認できました。

>>152 マンション検討中さん

そこまでこのマンションにこだわるのは何故なんでしょうか？

>>153 マンション検討中さん

立地です。

>>152 マンション検討中さん
南側の賃貸マンションの高さは11.59メートルの地上4階地下1階と書いてあったので、それなりに存在感はありますね。
前の道路もものすごく幅が狭いので圧迫を感じるかもしれません。

>>155 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になります。隣には同じ道路を挟んで、サンウッドとパークマンションが向い合って立ってますが、そちらの圧迫感も結構すごいのでしょうか？すみません、はっきりと覚えておらず。

サンウッド代々木公園のスレッド(当時)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516704/

これを見る限り、途中までここでは
みんな高いだのダサいだのごちゃごちや言ってたみたいですが、最後は駈け込むようにして売れていったみたいですね、
やっぱり立地なんですかね

>>140 匿名さん
鉄道会社系は現金持ってますからね
あまり急がないんでしょうか
ジオグランデ元麻布もそんな売り方だった気がします、焦ってないというかやる気無いというか(笑)

サンウッドはこのジオグランデにもそれを強く望みたいくらいの、高貴な場所に馴染んだものすごく格好良い建物でしたよ。
駐車場には千万オーバーの高級外車ばかりが並んでいて見ているだけで楽しい別世界の光景でした。

市況も違いますがプレシス代々木公園は@330から位でしたね。オープンの高級な方はいくらだったかな？私は近隣でしたら参宮橋のレフィールが好きですね。

立地、立地、、とやたら立地押しが多いですね

毎日過ごすのは部屋の中なので、間取りも大事だと思うんですよね

そこが可もなく不可もなくって感じで、特に魅きが無いもんだから、一押しが足りないんすよね

ちょっとナンセンスかなと

間取りなんて、せいぜい数百万だせば後から好きなように最高級品にでも何にでも変えられる

一方で、数千万円だしても何しても、後から変えられないのが立地

代々木五丁目、上原二丁目あたりの最高級物件を探すんなら、どう考えてもほとんどそれが価値の全てですよね

相対的観点で立地以外の強み、例えばパークコート等のブランドとか間取りの秀逸さとか共用部の差別化とか、がないから売れないんじゃない？という指摘に答えられてないですね。
別に悪い物件ではないんですが、購買意欲的に背中への一押しが足りないという点には同意します。

>> 間取りなんてあとでもいくらでも変えられる
おっしゃるとおりですね。また、私共としては豪華な設備や共用部は維持費もかかるのでそれほど希望しておりません。

ただ、あとの一押しということに関しては同意でして、その点、お値引きという線もありえますでしょうか？実際ご相談できるものなのでしょうか。

>>160さん

市況うんぬんよりもプレシスとは場所が違いずるように思いますが…。

オープンレジデンシア 代々木ザハウスは、ここと比較できる広さだと94平米 1.3億、1番広い118平米が1.6億くらいですね。
こちらの方が最上階なら眺望はありそうですが、やや線路にかかってるので騒音などの環境は圧倒的にジオでしょう。

レフィールはエントランスの作りは良いですねえ。
エントランス前がマルマンの側面で物が積まれてるのがネックですけど。

どこもグロブナーと比べたらゴミレベルだね。賃貸だけど

路線価出ましたね。代々木上原?八幡周辺だと、大山町、上原二丁目、代々木五丁目が断然三強ですね。どうりで高いわけですここも。

ここ立地最強だな

でもジオグランデってなんだ？ジオのいいやつかな

>>132 マンション検討中さん

神社の敷地じゃなくて、以前も豪邸で人がすんでいた場所なのですね？

>>171 マンション掲示板さん
明治頃？から、二件の大豪邸が擁壁の上に建っていたみたいです。

見えてきましたね、、、

まだ組立て途中であり評価しきれないが、ここにさらに天然石の擁壁、植栽が施されることを想像すると「名作住宅」となる予感。はっきり言って予想外。個性的で好き嫌いは分かれるかもしれないが、昨今大量生産のつまらない長方形マンションにはない魅力。

惜しむらくは、前面に建築中のマンション。。。

戸数も少ないし、完売も早いかもしれませんね。

>>174 匿名さん
ですがあまりにも高すぎてずっと売れてないんですよね。
この値段なら格上の港区や千代田区も選択肢としてあり得ますし、わざわざ山手線外側の各停駅を選ばないかもしれないですよね。

都心でも高価格帯は売れ行き鈍いですから仕方がないですね
青山や赤坂や麹町辺りの高価格物件も結構な期間残ってます。
この辺りは代々木公園という付加価値があるから高いですね。
海○蔵さんや愛○助夫妻も代々木公園隣接の物件に住んでますしね。

>>176 周辺住民さん
そのラインナップを見て、あー羨ましい！って思う人々が選択する立地ということですね。
よくわかりました。

一番小さいサイズでも80平米とか1億4000万とした時点で、じっくり構えて売っていく物件なんだと思います。普通はこれだけの駅近だと売れ筋の30-50平米のコンパクト型を入れますしね。

けど、そうしなかったことで賃貸や短期所有も減るでしょうし、住民のレベルも揃えれますから住む人にとってはいいんだと思います。いずれにせよそもそも絶対額が高すぎてウチには手が出ませんが...

１億そこそこは売れますが２億ってラインになると完全にサラリーマンが頑張って買える世界では無くなりますからね。
何かしら事業で成功して成り上がった人とかじゃないと買えない。

でも成り上がった人ってタワーマンションの上階を好みますからねぇ…。

この立地だから、この広さの住戸にするのはとても良いと思いますけど、早期完売を目指すなら１億そこそこの間取りを量産した方が良かったかもしれませんね。
70平米程度になるのかな。
個人的にはこの考えには否定的ではありますけど。

昨年ここを見学しましたが、3A＋Rで2億円台の低層マンションを購入しました。
タワーマンションは今まで住んで飽きていた、単身が多い等の理由で選びませんでした。
低層は平均専有面積100平米超も普通にあり落ち着いて過ごせて良いのですが、2億超えるとよほどの地縁がないと港区や番町あたりを選ぶでしょうね…

>>180 匿名さん
そりゃ同じ値段であれば、そちらのエリアを買われるのか通常でしょうね。
値付けにかなりの無理が生じてしまっている物件ですよね。
メジャー7でかつ大手施工であれば売り文句にもなりますが。。。

ウチは代々木上原で検討をしていましたが、上原周辺を中心に港区（青山、麻布、六本木、赤坂）とは別のマーケットが出来てきていると感じます。

三菱はもとよりオープンハウスまで坪500-600万円で売り（かなりな驚きでウチは見送りましたが）それでも完売しています。その人気が今後、中長期的に代々木八幡、東北沢あたりに波及し3R+Aとは別の生活価値を持つ市場が立ち上がる可能性を感じてます。

- 中華圏の民泊需要ではなく自己居住用に
- デート/飲み会用の勝負店ではなく、家族連れ可の奥渋、上原あたりに点在するセンスのよい飲食店
- お洒落な東京タワーや高層ビルではなく広大な代々木公園

これらは港区アドレスとは明確に価値を異とする商品だと思います（決して港区が下がるというのではなく、差別化された別物として）。ここは八幡で、上原始発ですが隣駅でも混雑はさほど変わらないかなという実感値です。

全ては羽田新ルートで崩壊しますがね

赤ちゃんはスルー推奨ですね。

たしかに3億越え、はやや行き過ぎですね（坪単価はほぼ800万円）。。。それでもプレミストの最上階よりは安かったですけどね。

逆に、80平米、1億円台（坪単価500万円台）の物件に関しては、相対的にはお得感あるかもしれませんね。立地は同じわけだし、広い部屋がある種、コストを負担してくれてる形になってるわけで。。

値段とか間取りとかここに詳しいですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-5820.html

代々木の住民は事業で成功された方の率が高いと聞いています。であれば、縁起や験を担ぐ方が特に多い中で、なぜデベは倒産歴のある会社を施工会社として選んだのでしょうか？
成功者はそういうを気にされるのではないでしょうか？すべてではないにせよ、気にしているからすでにいる方は代々木に住まわれているのでしょうし。
こちらの会社がどうこうではなく、こちらに限っては他の会社に依頼した方がスムーズに運んだのではないかな、と思ってしまいました。

>>183 マンション検討中さん

>>182 通りがかりさん
3R+Aって何ですか

売れないなら賃貸ニーズもありそうだけどね。
グランデとか言っちゃってるから、ジオさんは賃貸運用したくてもできないやせ我慢な案件になってしまったかんじかな。

小分けにしたらもっと早期に売れてたでしょうね。
敢えて売りにくくて長期化しようとも広い部屋を作った点にジオの本気を私は感じましたけど
狭小60-70平米の物件じゃグランデに相応しくはないからなのかなと私解釈してます

ジオグランデでは80以上のグロスを出せる検討者層を惹きつけることができなかったということでしょう。例えばパークコートやパークハウスグランであれば完売しているはずの立地ではありますね。

この価格帯じゃどこのデベでもそこそこ苦戦するんじゃないですかね
青山一丁目のこれまたお高いサンウッドと隣のパークコートは仲良く残ってますから

青一は坪単価770。こことは150ほど違いますね。

ある程度の価格超えると検討者絞られるから青山もここもそれなりに長期化するのは仕方ないよね

デベや施工会社、駅力などのあらゆるブランド価値が低いにも関わらず、値段だけ超一流に設定してしまったため長期化は必至の物件でしょう。

この辺りの立地でしたらこれくらいはつけてもそこまで違和感はないですけどね。
一番高い部屋はちょっとやりすぎ感はあるけど、平均で見ればこんなもんかと。
他の人も書いてますけど、もっと細分化すればとっくに完売してるでしょう
デベロッパー、施工関係なく

たらればで話しても意味がない。
細分化しないと売れないというのは所詮そこまでの立地。
ピン立地なら一番高い住戸から売れます。

まぁ都心の物件も高額は相当苦戦してるけどな

3A+Rってなに？

今、公式サイトで掲載されている分が、先着分販売対象の住戸なんですか？
広いところから（この中では）コンパクトなところまで、まだ選択肢にバリエーションがあります。
CTypeって80平米の２LDKですが、そこまでものすごく収納があるわけではないのですね。
収納の広さ自体は、一般的なところよりも少し広いくらいでしょうか。

羽田新ルートの真下ですが、気にした方が良いものなのか悩んでいます。色々調べると気にしなくて良いのかなとも思いますが、どう思われますか？

ﾊﾞﾌﾞｰ赤ちゃん

>>203 マンション検討中さん

ここ含め検討してましたが、羽田新ルートに関しては、ここを通過するのはそもそも一定期間における一定の風向きの場合に限られる前提です。あと、区間的に問題となってくるのは寧ろここを通過した後の降下が始まる羽田までの間です。ちなみに、開口部が進行方向に対してどちらに向いているかも実は影響があるようで、北面にバルコニーが面してなければさほどかと思います。

安倍さんのおうちも目と鼻の先ですし、ご本人は指示しないにしても周りがある程度考える筈ですし、そんなに深刻な論点ではないかもしれませんね。。あくまでなんの保証もないですが。。。

>>203 マンション検討中さん
飛行機が気になるのであれば、千代田区をご検討されると良いですよ。

プランがユニークだなと思いました。単純な田の字に比べて複雑で難しそうなプランに思えます。そして快適そう。
138.29㎡のKタイプにはトイレと浴室以外にトイレ付きのシャワールームまであります。収納が少しもの足りないとはいえ、どの部屋も広々としていて好きな家具を置く余裕もありそうです。バルコニーがボードバルコニーとありますから木の床になっているのかな、いいですね。この部屋が33,418万円なのかな、かなりの高額ではありますが、渋谷区で最寄り駅から徒歩3分となればそれだけの価値はあるのだろうなと思います。

こういう記事をみると、やはり低層かつ少数住戸の物件の方がいいのかもという気もしてきます。

一方で豪華な共用部は魅力的なんですよね...

2022年タワマンの...
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992

地下二階地上三階という表記になっていますが、エントランスの位置が真ん中あたりだから
そのようになっているのですか？

マンション自体は、低層のほうがいいとは思います。修繕のときのことを思うと。
ただ、戸数自体はあまり少なくないほうが
1戸あたりの負担を思うといいのかしら？とは感じました。

虫すごいよ

>>212 匿名さん
先日、参拝のため代々木八幡宮に15分程度滞在しましたが、私5箇所、妻4箇所が蚊に刺され2人で驚いていました。
こちらの建物は八幡宮側から見ると3階くらいが地面と同じ高さなので、たとえ最上階であっても虫は多く飛んでくるのかと思います。
でも、蚊は困りますけど都心にいながら虫と戯れられる可能性があるのですから、子どもは喜ぶのではないでしょうか。

すごいのができてきた。。。日々建物ができてきてましたが最近下のカバーがとれました。
この石垣？はものすごい存在感です。

>>214 通りがかりさん
この道は幅が非常に狭いこともあって特に迫力があります。
ただ、こちらはCGのようにもうワントーン落ち着いた色の方がもっと重厚感が出るのかなぁと思いました。
昼に見ると色がかなり薄くて軽い感じがしてしまいました。
前のサンウッドくらいの色合いだったらもっと素敵だったなぁ。時が経てばドッシリしてちょうど良くなるのかしら。

>>215 通りがかりさん

そうですね、時間が経つとなじんでくるのかもしれないですね。でも、なんかまあそれなりの雰囲気のものになって安心しました。この辺全体的に素敵なので変なのはやだなと思ってたので。

虫って、そりゃ神社なので蚊やセミは出ますよね。でも、近くの街頭みれば飛び回ってないのがわかるようにそんな変な虫がぞくぞくって場所ではないですね。そこは都会なので。ただ神社にはカエルがそれなりにいるので苦手な人はヤバイですね笑

>>215 通りがかりさん
たしかに軽い、、、かも。
求む、重厚感！存在感！高級感！
だってこんなに高額なんだから。

CGよりも実物が明るい色になるのはマンションあるあるですね。
どのマンションでもHPの色と変わってしまうのはあるので、HPを明るく表現するか
作り手がもう少し暗い色を使うとか気を付けないといけないよね。

緑があるのは嬉しいことですが、如何せん虫が苦手なので防虫対策を考えたいところです…

お向かいはプラウド？

>>220 マンション検討中さん

ノンブランドの賃貸だと聞きました

日の当たり方もあるのだろうけれど、CGなどよりもなんとなく白っぽい色合いなんですね。
色が濃いと、
周りへの圧迫感もかなり出てしまうとは思いますが。。

プランごとに全く間取りが異なっている。
高級物件だからなのでしょうけれど、いわゆる田の字型じゃないです。
その分それぞれが個性的になっているので、
部屋の人気度みたいなのもわかれて来そうだと感じました。

この連休から、家の中を見せてもらえるようになっているということです。
もう行かれた方いらっしゃいますか？
このエリアでこの価格帯なので、
しっかりと作ってきているのではないか、という期待は持てます。
この手のマンションだと
オプションを付けなくてもある程度の設備やデザインはあることが多いですが
それに関しても注目です。

この前、前を通りかかりましたが確かにとてもいい感じでしたよ。

基本的には永住目的の人を対象としているということが
公式サイトに書かれていました。
たしかにそうなのかもしれないな、という感じのグレードです。

駅に近い場所ですし、2路線使えますが、賃貸で貸し出すにしてもそれなりの賃料になりますし
賃貸というのも、需要があればアリだとは思いますが、
実際どうなんでしょうね？

マンションのデザイン自体はとても落ち着いていると思いました。周りの建物と比べても、特に浮くことがないなぁ…と。
ここは永住目的の実需向けなんですか？
資産として持たれる方が
ここの場合は多いのではないかと思いました。
賃貸にするにしても賃料が高くなるでしょうね。

売れ残りが甚だしいね。たまの書き込みにも哀愁漂いすぎ。三井がパークコート建てたらこんなことにはならない立地のはずなんだけど、物件のブランディングと資産性に対する検討者の反応はシビアだな。
ジオだしそろそろ1割引くらいには応じてるんだろうね。

値引きはなかったですね
競合としてブランズ代々木参宮橋を上げましたが駄目でした
広めの間取りですしある程度の長期化は想定内という感じなのかなと感じました

229の訳
見込み客なら値引き交渉に応じますが、掲示板ではしてない体でお願いします。
競合物件としてブランズ代々木参宮橋を挙げるひとが来ますが、そこまでは下げたくないんです。
都心部かつ広めの間取りで阪急には重荷な案件ってことは承知の上です、なので販売長期化は大目にみてください。

天井が低い、窓が小さいかな、そのせいか全体的に部屋が暗い印象。これで2億はないな。

どこもこの価格帯になると売れにくくはなるからそんなにおかしなことでもないと思うわ
レフィール南麻布とかも凄いし
サンウッドの青山もまだ売ってるしな

>>228 匿名さん
たまの書き込みったって
いつもの巡回さんですよね。
回りくどい言い回しでプラマイゼロ情報、
いつもご苦労様です。

販売中のプラン内容を見ると、確かによくあるマンションの間取りとは違って広い。
でも、そのほかに関して言えば、そこまで高級感を感じるものはありません。
設備内容も割とありがちな感じです。
最寄駅への近いし周辺環境もばっちりだと思いますが、にしては高すぎかな。

サービスなし？

>>231 マンション検討中さん
ここも天井低いんですか？ジオ系は基本天井低いですね…ジオの中古、億越えで240cmの物件を見て唖然としました。

>>236 マンション検討中さん

グレード低いのに高い

立地は最高なのに売れ残った理由に納得

周辺のマンションみたいに細切れにすればもっと早く売れたんじゃない
そこはデベの方針次第かなとは思いますが

>>231 マンション検討中さん
そうだとしたら残念ですね。
高級を謳っていながら半地下にしたり天井高を低くしたりして階数を稼ぐ建物を散見しますが、高級なのであればそんな小細工はせずに買える方が納得や満足のいく建物を堂々と作ってもらいたいものです。
まぁ私のような庶民には億超えの物件なんてまったく手が届かないので、単なる外野の一意見なんですけど。

https://mansion-madori.com/blog-entry-5821.html

某間取りブログですけどまぁ悪くはなさそうな印象でしょうかね