サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

理事会が管理会社に不適に寄り添って来た事。頼って来た事。
それが、これまでの異常な事態の根本的な原因。

主に不具合の注意喚起の為、並びに管理会社の意識欠如・遅い対応の 分かり易い具体例として投稿します。
※奇しくもタイミング的に、業者の本気度・姿勢をテストする事態となったが、想定どおりの結果でした。

■ 不具合　：玄関前スロープの手すり（パイプ）の中央部が不安定な状態。
　　　　　 歩行時に躰を支える為に体重をかけると、バランスを崩す可能性があります。
■ 箇所等　：中央部の１箇所のみ。
■ 暫定措置：当該箇所に貼り紙をしました。
■ 想定原因：固定する為のボルトの脱落か、建築時の施工作業モレ　※相当期間抜けていた形跡あり。
■ 発見日時：5/17（金）16時過ぎ

■ 共有状況：ＳＨＣ及びＳＨ・イチケンには報告済み。理事会・理事長と共有したのかは不明。
・5/17　19:49　ＳＨＣ本社の部長と担当宛に他の事案含め、画像添付しメール送信。　
　　　　　　 　 総会終了後の現地立会いも要請。　
・5/17　09:20　事前点検で来館中のＳＨ担当者並びにイチケンと現地確認。
・5/18　09:40　総会開始前、ｉ-phone で画像提示、口頭で事象を報告。
・5/18　14:20　総会終了後、担当に片付け終了後の現地立会いを再要請した。
　　　　　　　 回答は「短時間なら現地に行けます」であった。
・5/18　17:40　総会決議の速報の貼り紙はあったので、担当は来館した模様だが
　　　　　　　　当方への訪問も無し。
　　　　　　　　「問題箇所を確認した」若しくは「時間が無くて出来なかった」等の連絡も無し。
　　　　　　　　肝心の問題箇所には、何も処置は施されず。

総会で『第８号議案』承認後に、なにか誠意を以てとか宣言していたようだが、虚しい宣誓でした。

>>800 匿名さん

マヂですか?ありえませんね。


輪番なので頼る先がどうしても管理会社になるんでしょうね、出席の方がおしゃるように永久にあのままになるんですね。

組合員の共通の資産をみすみす減らす愚かな選択です。

心底がっかりしました。

ご回答ありがとうございました。

意見書で要請する予定ですが、臨時総会若しくは意見交換の場を設けることを提案します。

今後の円滑な組合運営と管理業務の向上が目的です。
当然、総会の決議は尊重して、早期の履行を促進する為に、合意形成の場が絶対に必要不可欠だと思う。
●時期：６月前半
・ ２年点検(専有部)の終了直後で尚且つ、共用部の点検実施中のいずれか一日か二日。
●場所：エントランスロビーの一角

管理会社担当の経験不足と事業所の体制(少人数)と本社の指導不足により、会社側の業務改善は難度が高い。
スロープの不具合の事例を見るまでも無く、総会直後に早速、不適な対応があった。

昨日の総会は、自覚が無いから甘い時間設定となり、議論白熱の結果途中退席が多く出席者残存率は３０％にまで落ち込んだ。
議案によっては、発言も出来ず議事録配布まで暫くは検討内容さえも共有出来ないでしょう。

再任役員も、出席状況からして過去の理事会討議をどこまで共有しているのか不透明です。
運営に関心のある方々の意見を聞き、決議の具体的な進め方の合意を深めれば、自販機やら今後の進行もやり易い。

エントランスで行えば、移動のロスや天候の影響も最小限となる。
椅子は持参可能な方は、キャンプ用の椅子や踏み台椅子を持参、足りない場合は、テーブルと共に関連会社や自治会から借りても良いでしょう。

今の内にやっとかないと、また来年も迷走します。きっと。

>>804 匿名さん

賛成です、このまま指をくわえて見過ごす訳にはいきません。

日時が決まってくれたら、何があっても参加します。

有志が個々に対応するよりも合理的で有効だと思います。

諦めたら終わりですからね、いいご提案に感謝します。

記入モレしましたが、パイプ不具合の貼り紙は
・風による剥離を防ぐ為、４辺に透明テープを貼着けしました。
・透明テープは再剥離し易くする為に、ミミを作ってます。
・雨水や朝露で、見苦しくなるのを防ぐ為、透明フィルムでラッピングしました。

仕事してた頃は、これ位は普通に当たり前にやっていて、上からは高評価、下からは支持されてました。

最初は意識が必要だが、継続すれば意識しなくても自然と出来るようになります。

結局、継続するか否かです。そうですよね本社の O 部長。

こんなにめんどくさいマンションとは。
一軒家買えばよかったー。

>>807 住民さん
掲示物や理事会議事録はご覧になってますか？
総会にはご出席なさいましたか？

>>807 住民さん
最寄り駅は人気の地下鉄空港線に乗り入れる筑肥線の高架駅。
九大学研都市エリアの中でも、広域で接する区画整理事業が本格化し諸々期待出来る。
何も運営等に関わらなければ、何も面倒臭いことは無いでしょう。

>>807 住民さん

ひょっとしたらSHCの社員さん?

釣られ過ぎでしょ。揚げ足取りばかり。総会は仕事で行けませんでしたが、毎回、議事録も読んでますよ。こんな非公式な掲示板ましてや匿名、誰でも閲覧できる環境で恥さらしじゃないの？決まった時間に好きもん同士で会議でもしたらいいんじゃない？匿名でなく部屋号数と名前でも名乗ったら？実名出したらワーワー言えないんでしょ？
こんな掲示板無くなればいいのに。
私はちゃんとやる事やってますし気を使って生活しております。
因みにSHCの、社員でもないです。
では。

駅周辺半径８００ｍ圏内にはマンション建築用地はほぼ無く、新規物件は既存建築物のＳ＆Ｂしかない。
現時点で、今後の開発事業が公表・確定し進行しているのは、２０２号線沿いの北側エリアの一部。
その中で、広域の区画整理事業が同時進行しているのは、私の知る限り此処のエリアだけのようですね。

でも、今はＭＳも戸建ても供給過剰の物件ダブつき市場なので、住替え買い替えは容易に出来るようです。

ＳＨＣから再委託を受けている管理会社の関係者が直接管理の委託を狙ってトラブルを誘発している。組合員は注意した方が良いでしょう。

＞＞811 住民
此処は匿名の媒体。よって実名での投稿はあり得ません。実際に、あなたご自身も匿名でしょ。

総会では実名で発言し意見書も都度提示し反映して頂いています。
尚、私は充分に時間もあり、ＳＨ及びＳＨＣ共に本社の方々とも実名で意見交換しています。
議事録をお読みなら、私の提案で諸々の環境整備や運用改善も実現している事は認識可能ですよ。

ご助言と情報提供ありがとうございます。
出来たら「再委託先の管理会社」及び「関係者」の詳細情報をご提示願います。
一組合員として、一層の注意を心がけたいと考えます。

＞＞811 住民
議事録の行間や背景を、的確に議事録から読み解けていますか？

読み解けていらっしゃったら、昨日の総会の状況は総会議案書配布時点で予想出来たでしょうから、
投稿を「釣られすぎ」「揚げ足取り」とネガ評価することは無い、あり得ない、と思いますよ。

実際、「揚げ足取り」ばかりでは無いですよね。貴殿も有益な提案をこそお願い致します。

>>807 住民さん

>>807 住民さん
私も住民さんと同意見です。
主だった投稿者様の意見に反した投稿は部外者扱いを受けるような気がして笑
私はこのマンションの住人ですが、今現在不満はありません。
100戸以上の集合住宅ですので、ある程度の我慢は私含めてそれぞれ必要だと考えていますし。考え方や生活環境も、十人十色と思います。ですので他人様の生活に干渉してくる運営についての発言や提案＝責任 が伴うと思うので、部屋番号や名前の開示に賛成です。もし、私もこの先運営に関する提案がでてくれば、責任を持って、総会にて投稿ではなく発言を致します。

＞＞817 住民板ユーザーさん5
既に改善が必要と捉えている方々は沢山いらっしゃいます。昨日の総会でも確認出来ました。
総会ご欠席の方はご存じないと思いますが、管理委託契約更新の手続きの不備や管理費会計の不手際を
その実態を知りもせずに、『個人差』として容認されるのですね。

規約や法令に照らしても明確な問題事象や不手際を、個人の判断尺度で容認すべきだと投稿し、
「そのうち、いつか＝自身は今は何も気付いていないから何も言わない」とのスタンスですね。

絶対的に自分の意見は正しい。
新規の投稿にすぐ過敏反応。
静観しましょう。
所詮、匿名の掲示板です。

＞＞818 匿名さん
正当性を主張なさるなら、可能な限り他の組合員と同程度の 質 及び 量 の情報量を持って、且つ
ＳＨＣの業務の特異性を正しく把握した上で検証しないと、『裸の王様』や『ゆでガエル』になりますよ。

是非、臨時総会若しくは意見交換の場 にて、自身のお考えを皆の前で主張・ご発言なさって下さい。

総会決議のスキーム上、と議案そのものの不明瞭さ（解釈次第で賛否いずれかが不明）によって、
大抵の議案は賛成多数で承認されてしまいます。
（委任状も議決権行使票も、適正な賛否判断が不可能な状況で提出される故、管理会社に有利となる）

是非、公式の意見発露の場にご出席頂き、有意義な意見交換を致しましょう。
互いに実名を告げて顔を突き合せて、正々堂々と。

私は、複数のマンションで毎回そのように主張・提案し改善を続けています。今もですが。

この状態を放置したならば、結果 長期に亘って暮らす予定の皆様にツケがまわるだけです。

災害時に頻繁に採り上げられていましたが『正常性バイアス』が、かなり効いているのでしょう。

確か、『恒常性バイアス』『自己正当性バイアス』とも言われる用語なので、通勤途中にでも調べてみて。

自己認識の程度は極めて低いので、自覚することはかなり難しいようですが。

>>820 匿名さん
SHCの話なんか一言もしてないけど？何故その話に？逆にどこかの管理会社の回し者ですか笑？

>>811 住民さん
ご自身も匿名ですね。
好きもん同士で会議と言われますが、この掲示板に書かれてる内容は（管理会社の不手際等々）事実であって、それを改善すべく働きかけられてるのですよ。ほっとけばなんとかなる誰かがやってくれるであろうレベルではないですよ。
傍観者でいらっしゃるなら、身を粉にして奮闘されてる人の事をとやかく言わないほうがいいのでは。

>>823 住民板ユーザーさん1さん
依頼していませんし、身を粉にして奮闘されている方でグループラインをしてみては？

そのような投稿やお考えが、改善を阻むので繰り返しますが、匿名の隠れ蓑を脱ぎ捨てて
総会等の公式の意見発露の場にご参加願います。

昨日の総会でも自分への反対意見は、管理会社と理事長以外からは無かったので、大多数の方々との
共感・シンパシーを肌で感じ取っておりました。

とは言え反対意見は無論、異なる視点や発想に基づくご意見も聞いてみたい。
意見があるなら、それが皆さんの共感や支持を得られるモノならば、きっと管理業務の向上や
快適な居住空間の創造・改善・維持に結びつく筈です。

せっかくなので、居住者ならば3/26掲示の『共用廊下の私物について』のご見解を披露して頂けますか？

20.80の理論

2割が関心ありで8割が無関心、組織はほぼこんな感じですかね。
住民どおしの争いはストップしましょう、荒れるばかりですよ。無関心な方はそのままでいいし、改善しようとされてる方は今後も色々提案してくださるでしょうし。

ただ私は今の管理運営は少々おかしいと総会で感じました。
ひとそれぞれですよ、書き込みを拝見しても強制されてる訳でもないんですから。

＞＞824 住民板ユーザーさん5
１００戸以上の共同住宅には、多様な意見・考えを有する旨の投稿がありました。
その点については全く以て同感です。もっとも３０戸あれば３０の個々の意見があるのは当然ですが。

統計的に、管理業務の各戸のコスト負担は１００戸から１５０戸規模の物件がスケールメリットが
あると一般論として認識されています。此処がまさに、そのスケールメリットがある物件です。
（地域格差や企業の業務レベル・商流によってバラツキがありますが）

ちなみに貴殿は『雑排水管清掃費』の１戸当り１回の平均負担額をご存じですか？

ＳＨＣに指摘して来た事は「此処は全国平均額の倍以上。九州だからもっと安くなる筈だが
コストダウン出来ないのは東急Ｃに二次委託しているからだろう。
直接委託への切り替えを理事会で検討してくれ」という事なのです。

昨日の総会でも、又遡ること２年前の秋以降から指摘しています。この板にも投稿が残っています。

理事会が動いてくれれば、実現或は改善する事案が沢山あるのです。
それを、ＳＨＣが自社都合で理事会を誘導して巧いこと避けて来た。

利益を産む仕組みや慣習を温存して、不労収入（仲介手数料）を得る為です。
第２期ではコスト削減は全く検討しなかった（理事長も認めた）。
素人の私が１年前に、又９／２６理事会前に指摘した会計不正もこの２月まで看過してしまいました。

第３期では、増税の可能性もまだあるのでコストの妥当性の検証と改善を行って頂きたい。

上記の内容も２年前から、昨年以降は文書・口頭で何度も行っています。力不足で実現していませんが。

標準偏差・標準分布では20・60・20 結局、2：8理論に収束しますが。
私自身も他社に圧をかける気など毛頭ありません。
働きかける相手・折衝の相手は、売主と管理会社と組合の代表機関である理事会です。

理事会の決定・意思表示次第で、契約の相手側企業を動かせる権利が保証されているのに、行使しない。

既投の『手すりパイプの不具合』と別件で１件について、ＳＨ九州支店長及びＳＨＣ部長と担当に
本日、メール報告しています。
そのメールで、臨時総会・意見交換の場を設ける件ほかは、当掲示板を参照して頂くよう要請しています。

彼らが、顧客（区分所有者）の消費者心理やユーザー評価に興味を抱いているなら、その事案に
関係無い数々の投稿も見て下さる事でしょう。２年前から要請しているが、期待しすぎかな？

今週は、財団法人マンション管理センターと、市の窓口にも久々に相談に行きます。

仮に現状に満足されている方々も、管理委託契約が単年度更新になる事に異論は無いでしょう。

現時点では、単年度と複数年契約の【数値化・可視化可能な具体的な違い（功罪）】は、印紙代位です。
言い訳がましく騙られた「当地の実勢労働賃金が反映される云々」は、長期に見れば大差となりません。
総会では本社の部長も口頭で一時的な現象を指摘しているだけで、当日もそして今後も
具体的な説得／理解に繋がるシミュレーション等の資料は何も提示出来ないでしょう。

正しいと思われる事を発言しているのに否定（反発もかな）されるのは何故でしょうか？
1.正しいと思われる事が実は正しく無い。
2.発言の方法や仕方が適切で無い
3.本人が嫌われてる
4.ネット掲示板ならではの所謂荒らし
5.出る杭は打たれる的な感じ

こんなとこですかね。
1.は個人個人の見解があるので、満場一致で正しいとなる事は難しいですね。
2.は文章の構成であったり、論理の構築かな。論理的なものが一般的にはわかりやすいですが、それを嫌う人もいるかも。
3.はネット掲示板だから無いかな。総会出席者がこの掲示板を見たら、誰の発言かは推測できるかもですが。
4.これも無いかな。。このマンションの掲示板に張り付いて荒らす意味は私には見つかりませんでした。
5.ですが、何かギャアギャア頼んでも無いのに騒いで、自分の考えを全て受け入れさせようとしてる奴がいるから、反発しよう！こんな感じに思うのかな。

● 経時で悪化する病気と全く同じで、早期発見・早期の治療開始とその後の経過観察が重要ですね。
　（可視化された不具合であるヒビ割れの２０ヶ月放置なんて、異常事態でしかない）
● 現代では、平成の初期からと思うが、セカンドオピニオンの考え方も一般化してきました。

世間一般の常識ですが、病状が深刻化してからの受診・治療開始では手遅れにもなりかねない。
病気ならば、稀に 自然治癒・自然回復もあるが、無機物の建造物では自然回復はあり得ない。

そして、一人の医師の『独特の見解や、他院で経験したことが無い特異な医療行為』に疑問を抱いたら、
自ずとセカンドピニオンを求めることになるでしょう。

ＳＨＣの公式ホームページをご覧になった方々には、極めて皮肉な例えになるが、
自分のかかりつけ医をヤブ医者だと、食事会などの集まりで吹聴する複数の隣人が居た場合に、
選択肢はおそらく３つあるでしょう。

１．複数の隣人の思いやり・貴重な指摘は完全無視して、ヤブかも知れない『迷医』の治療を受け続ける。

２．不安なので、現在の症状が治まるまでは通院するとして、一方で『迷医』の噂や実態を調べてみる。

３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。

又、何を以て隣人はヤブ医者だと言い続けたか、過去にどんな医師に診てもらったのか聴いてみる。

そして、自身がかかりつけ医を『名医』だと思っていたのは、何故か自問自答する。
考えてみたら、たまたま近所の医院なので通いやすかったから、単にそれだけの理由だったと気付く。

誤解を避ける為に、『迷医』とはＳＨＣを指し、複数の隣人の中には私も含まれます。

私のリアルな体験談ですが、セカンドオピニオンを得て、
昨年４月、３０年間もの長きに亘り寛解と再発を繰り返した病気を完治する事が出来た。

しかも、『福岡山王病院』に通ったのは２週間、受診は ”延べで” たったの４回でした。

原因解析のアプローチが、過去の医院とは全く違い、サンプル採取・データ分析・治療計画の策定・
インフォームドコンセントも完璧で、科学的・生物学的・効率的な治療でした。再発はありません。

後で知ったが、その会話も弾むとても楽しいＥＱの高い女医さんは、医学界では著名な所謂『名医』だった。

＞＞832 匿名さん
ＳＨＣの企業 CONCEPT 「心から信頼され、頼られるかかりつけ医や、困ったときに手を貸してくれる
友人のような・・・」は諸刃の刃。ネット媒体で宣伝するのは地雷をバラ捲いているのと同じ行為。

先の投稿では見送った話の落ちを、追加投稿しましょう。
＞３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。

だが、その医師からはこう告げられる。
残念ですが、治療不可能な程に悪化しており手に負えません。他の医師も治療拒否するでしょう。
近所の『迷医』を安易にかかりつけ医に選び、見直しもせず長期間、頼りにしたので仕方無いですね。
初期の段階ならば、まだ打つ手はあったと思われます・・・。最期まで『迷医』に診てもらいなさい。

病気の例えは分かり易いと思いますが、より鮮明にハッキリと疑問が湧き上がるのです。
　、
バイク置き場のヒビ割れは、症状が２年近くも放置されてたから、目に見える状態よりも深刻で、
基礎部分のクラックは水平方向だけで無く、垂直方向の深部にまで拡大している重症だと思われます。
実際にこの期間に、病巣部（ヒビ割れ）は順調に増殖してきました。

大手術になったとしても、開腹してみたら対処不能でインオペなんてことは無いと思いますけど、
今回の２年点検工事は難易度が高い大手術になります。
しかも、車道を確保しながらの修繕作業なので、工事（オペ）の自由度を極端に制約します。

私が知る範囲では掲示物で事前調査等が行われた事は無いので、１ヶ月で実態調査から修繕までを
突貫工事のヤッツケ仕事、チカラ技で行う修繕作業となります。
例によって、工事の途中で材料が足りない届かないとか、予定期限内には完了しないかもとか言い出しそう。

過去には昨年１０月に、１２階東側の修繕を行ったり、あちらこちらのドアを何度も修理しています。

それと同じで、予定どおり６月に修繕が完了したとしても、再発はしないのでしょうか？
また再び、掘り起こして修繕工事をするなんて展開にはなりませんか？

>>835 匿名さん
きっと修繕工事後にクラックが再発して、表層の剥離現象も再び起きるでしょう。

売主は10年間の瑕疵担保責任を負っている。
従って、やり直しの工事は何度繰り返そうとも、費用は売主負担です。

総会ではそのような説明が無かったのが、ちょっと引っかかる。
役員からの指摘や確認も無かった。

まさか保険対応の修繕工事として処理することは、無いとは思うが、要注意ですね。

売り主の瑕疵担保責任できっちり直してもらいましょう、建物や共用部の維持管理は管理会社の基本中の基本ですから。
2年契約を勝ち取られのでしっかり本来の適正な業務をこなして頂いて区分所有者の不便、またマンションの著しい価値の減がないよう。

頼りのない担当者に頑張ってもらわないと。

>>837 匿名さん
ある専門家にお尋ねしたところ、法的には、つまり厳密なる本来の手続きとしては、理事長から売主に直接指示する事が必要らしいです。

又、二者間でそのやりとりがあったという経緯が、その二者と管理会社とで共有されている事実が重要らしいです。

だから、私が今まで売主と管理会社に直に口頭で要請したり、そして理事長と管理会社宛の文書や意見書で要請した手法はほぼほぼ無駄だった。

性善説を前提にした私が迂闊、甘かった。

理事長が総会にて披露したご見解の背景・動機が薄っすらと見えてきた。

理事長には、近々に売主への指示を直に依頼します。

駐車場の表層の剥離と基礎部分のクラックの修繕措置はは念の為に現理事長から、直接

>>838 匿名さん 最後の文章の修正です。
駐車場の基礎部分のクラックと、それに由来する表層の剥離の修繕措置は、必ず６月中には、一旦は完了させたいですね。

建物本体および共用部に関しては、理事長経由で管理会社に対応要請する。
クレーム等は管理会社に直接申し入れして対応させる。

という認識でよいでしょうか?

いずれにせよ、各個人が指摘しても埒があかないと。

理事長は大変でしょうが、しっかり対応して頂くようお願いします。

しかしまあ、管理会社の毎月の巡回点検と理事会役員の点検は、何の為だったのか？

過去、約18年前に首都圏で駅近１分の物件で、第１期の理事長を経験したが、共用部・専有部共に何も問題は無かった。

が、組合員の代表としての使命感から、組合員の合意形成の下、周囲の交通・治安環境の改善の為、警察・自治体・自治会に働きかけた。

人気の東急DT線沿線の駅近故に、朝夕の歩行者及び車両や二輪車の流入量は増加の一途でしたから、対策が必要だった。

思えば、他の役員も意欲もあって非常に協力的でしたね。
結果、違法駐車排除のポール設置・道路面のペイント・道路標識の追加設置・カーブミラー設置・警官の巡回強化等々を実現した。
その後も諸々と取り組み、後任の役員にも引き継がれました。

組合員、特に子育て真っ只中の親御さんからは、行き交うたびに、お礼やお声かけがあり恐縮しましたね。

今更ですが管理会社と理事会の、業務分掌とか役割分担をチャート図などで可視化して、周知するべきかと思います。

>>838 匿名さん
結局は、現在の状況は
色んな出来事の積み重ねの結果と言うよりも、
今の状況を、着地点・ゴールに設定していたのかも
と思えば腑に落ちる。

マジで本当にやりたい者同士、グループLINEでやったら？こんな第三者にこのマンションの運営はおかしいってバレるよ。

恥ずかしくないの？

では。

投稿があったが、臨時総会なり意見交換会なりを開催して、合意形成や今後の方向性などを共有したほうが、うやむや靄靄状態方を少しでも解消して、理事会役員・組合員・管理会社それぞれがやり易くなると思う。

今までの延長なら?? 負のの連続しか無い。

>>844 住民さん
価値観の相違ですね。最終ターゲット(目標)も違うのかも。

● 隠蔽こそが恥。それでも不正を放置しますか？
● 改善や前進は、組合員のベネフィット。
しかも、現在から未来への連続した時間軸においてです。
多くの組合員に評価され、快適な住環境が担保されるのですからね。

それに、現代において常識的に考えて、子育て世帯や高齢世帯に厳しいMSこそが、恥ずかしいと思うが。

総会でも女性の出席者の「ひとりの母親としてのご発言」は響きましたね。心に、しかもそのど真ん中にね。
やはり、そうお考えですよねと、心底から 共感した。

出席してない方は、いずれトーンダウン・恣意的編集が為された議事録で、ある程度は共有するでしょう。

住民同士、情報を共有することは賛成ですが、誰でも見れる状態であるのが問題なんだと思います。

区分所有者専用の媒体探しと環境整備については、９月以降　理事会で全く検討もせずに立ち消えになった。

クラウド掲示板の代案は、本社から提示された筈だが・・・。

医療ミスや学校でのイジメ・企業の不正などを、パブリックの媒体にて公表され改善した事例は多い。

問題の当事者達が自主的に動けば良いのです。
まず当事者達の自覚・客観的な現状認識から、全てが変わっていく筈です。

>>846 匿名さん

「ひとりの母親としてのご発言」とても気になります。総会に参加したかったが、参加できなかったもので。

>>850 住民板ユーザーさん
私がこの板に、その内容を書き込むのは、不適だと思うので、管理会社か理事長に直接お問合せください。

投稿やこの掲示板それ自体を否定するご意見もある事ですからね。
(そのご意見も私は尊重していますよ。決して同意はしませんが)

理事長とSHCの方々もこの掲示板を、見ている筈です。(総会にご出席の本社の “O部長” も見て下さってました)

意見書として出てこないモノも含めて、組合員の本音や要望を知る為の一つの媒体として です。

昨秋、私が、実名記載の文書で要請し、しかも理事会の場で口頭で依頼し、承諾されましたから。

若しくは、例によっていつになるか不明ですが、 1ヶ月以内には議事録で共有出来るでしょう。
去年は５週間以上・３９日経過後の議事録配布でした。

もっとも、その大事なご発言が 削除・編集されずに議事録に記載されれば の話 ですが。

そのご発言をした女性は、私のすぐ後ろの席で臆することなく、堂々とご発言なさっていた。まさにアッパレです。

隣に着座の女性も、大きくうなずきながら聞いていらっしゃった。

此処にお住まいの子育て 真っ只中の 、多くの母親の皆さまの率直なお気持ち・お考えを代表して、代弁してくれたのです。

総会では、そのご発言におそらく全ての組合員が賛同しているようでした。その後の他の出席者の発言が、その “母親のご意見” を支持する意見でしたから。

>>844 住民さん
>このマンションの運営はおかしいって・・・。

バレるのは誰が恥ずかしいのですか？
最も恥ずかしいと思うのは、きっと管理会社でしょう。

おかしな運営が改善されないマンションはたくさんあります。

改善されれば、管理会社の恥は 組合員の誇りに変わります。

本日は、良い報告を１件だけ投稿させて頂きます。

内容は区分所有者・居住者・当掲示板に肯定的な方にも否定的な方にも有益な情報です。

先刻、駐車場にて以下の計５名と偶然、遭遇し現在の毀損状態・対応の不備・これからの対応等について意見交換致しました。
・SH本社 事業本部 常務執行役員
・SH九州支店 建築課 マネージャー
・イチケン九州支店 建設部 部長
・SH九州支店 ご担当者
・イチケン九州支店 ご担当者
SH執行役員は、「やるべきことをしっかりと行う」と、自ら確約して下さって、さすが本社の常務は話がはやいと感服致しました。

SHC本社 の “O部長” (総会に出席されていた部長)とも、面識もあるのでしっかりと連携すると仰ってました。

尚、駐車場のヒビ割れは理事長の依頼が無くても実施しますという主旨のご発言もありました。
言質とれましたので、私からの理事長への要請は省略致します。

これを機に、事態は大きく一気に動き始めるでしょう。
もちろん、我々組合員や居住者にとって今以上に良い方向に向かって。

あらためて、自分の引きの強さを実感しましたね。

>>853 匿名さん

やれやれ少し安心しました。

ご対応ありがとうございました。

このマンションは将来が明るいです。外部のものですが、読ませていただきました。

誰の言葉か忘れましたが、学生の頃に知った言葉です。
「最大の罪悪は無関心。次に重い罪は放任」
ということかと思います。

こんな言葉も記憶してます。
「豊かな人生を送る為には、創造性を高める知恵・必要な知識・適正な判断を繰り返す事、
そして時々反省する事」

外部の者です。貴方には非常に関心があります。分譲マンションの救世主になる方かも知れません。このマンションを買います。私はマンション管理士です。

>>853 匿名さん
そもそもですが、一般的に敷地内の点検を行う時は、事業主は事前に掲示物で周知するのが普通です。
年配の見知らぬ男性が３人も敷地内に入るわけですから。

実際、２年点検や修繕作業で多数の人間が入館する際は事前に周知しています。

今日、管理員さんがお休みですがどうやって入館したんだろう？？

管理会社は事前若しくは当日にでも知っていたら、理事長に承認を頂いてから、SHが掲示したかどうかもチェックする義務がある。
一体どうなってんのか？

>>858 匿名さん

売り主、施工会社の対応○

管理会社は相変わらず×

ですね。

＞＞858 匿名さん
そうそのとおりです。
その５人を見て、面識も無いし見た事も無いと思った居住者が警察に通報する事もあり得る。
その場合、管理組合・理事長の事前承諾が無いので、当然だが [不法侵入者扱い］となります。

ＳＨＣとＳＨのセキュリティの意識レベルが、如何に低いか、居住者に配慮が無いかという事です。

総会では、以前に 既に理事会で安易に容認されたコンサル業者の入館についても追及があった。

結果、向こう３年以上は不定期に入館することが判明した。
であれば、総会で指摘した方が居たが、覚書・念書は交わされるべきです。

それが世間一般の常識ってもんです。（＝ＳＨＣの非常識）

>>858 匿名さん
そう、そのとおりです。
SHCは、セキュリティに関する意識も欠如しています。

この物件に何もメリットが無いコンサル業者の入館を、安易に承認した理事会。
しかも、向こう何年に亘るのかすら も 、確認せずにです。

総会では、少なくとも向こう３年以上は定期的に入館予定なのだと判明した。

であれば、総会で指摘した方がおられたが、覚書か契約書・念書は交わすべきです。

それが世間一般の常識ってものです。

SHCの非常識が通用しないという事を、3期理事会が、竣工３年目にしてようやく示してくださるでしょう。

それを追認・容認した管理会社は異常。せっかくのセキュリティ機能を否定するのと同じです。

>>826 匿名さん
部外者のようだがそれ間違って解釈してますよ。誰か指摘してたけど。
たしか、パレートの法則でしょ。

自販機は、総会でも質問があったが、未だに掲示物での回答も無い（今頃になって確認しているから？）
売上げ見込みの妥当性、品揃えと価格、売上げの適否の評価基準、売上げ不振時の対応・撤去費用、
５年未満で撤去する際の違約金、ＡＥＤの詳細。

とは言え、充分な情報提供も無いまま、委任状票や議決権行使によって設置は決まった。

総会では設置場所についての反対意見も多かったので、一旦【電源ＯＦＦ・壁の毀損工事は保留】の
状態で２週間程 仮置きしてベビーカーやお子さん連れの歩行・往来を邪魔しないかを検証すれば良い。

エントランス外部のサブアプローチ脇に置く案の、コストと美観の評価も再検証したら、
後々のトラブルも回避出来ると思います。

>>864 匿名さん
同意します。
私が総会の一週間前に提示した質問や誤記載の回答や説明は、一部だけが行われた。
が、欠席者に対しては事前にも事後にも周知されていない。
そんなやり方は普通は有り得ない。

>>865 匿名さん

本日、管理会社発行(5/23付け)の「ご報告」と「案内」各１部が掲示された。

催促されて ようやく、総会から５日後にやっと行われた。

ハトの飛来も糞害も、総会で指摘・質問があった「直近の発生状況」には全く触れていない。

議案に上程された経緯である「原因事象」が既に無い、一旦解決している事は絶対に周知すべき事。

総会で、またその後も指摘していたが、大事な事が尽く抜けている。

＞＞866 匿名さん
先刻、掲示物（総会決議３件の速報？・6/1点検の立会い募集）を見ました。

立会いは３名までとは、なんとも情けない。というか、度量が小さいというか・・・。
立会い希望者は結果的に、せいぜい３名ぐらいなんだろうけど、”その想定・かず読み” を踏まえて
〈先着１０名まで〉とか、何故書けないのか？

私は、管理会社経由で〈新理事長〉の承認を得る前提で、貼り紙を掲示させて頂きました。
昨日１枚、本日１枚、延べ２枚（全２枚）を、三箇所に。
目的は、5/21に体験した事象の共有と予防の為 (拡大防止) です。

このような時にこそ、3/26 同様に理事長承認は後回しにしてでも、早急に周知して頂きたかったです。
尚、迅速に理事長承認を行う仕組みは、未だ構築されていないそうです。

貴方が理事長にならないと改善は無理でしょう。

私自身が初動対応を誤った事、会社側等の自浄能力を期待した甘さを反省している。

昨年7/21開催の理事会の議事録(配布は8/10)には、討議内容の改竄・個人情報保護法に抵触する不具合があった。

議事録の下書きには、不適な修正・書き換えが、手書きで加筆修正されていた。

それを知った直後に、『解任動議』を上程すべきでした。
今のこの状態を回避出来た筈。

>>868 匿名さん
管理会社の変更こそが、最優先事項。

仮に第４期理事役員の一人になれば、それを推進する立場となる。
が、どのみち委任状と議決権行使票によって難航する。

この二年間の遺産は、非常にそして異常に重過ぎる。

＞＞867 匿名さん
貼り紙のお名前のところに、誰かが爪痕を刻んでたようです。夕刻には無かった爪痕です。
相当悔しいのか、意図的にそこだけにです。以上報告まで。

＞＞871 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。先刻、現場確認しました。
必要であれば、若しくは予防措置として、該当のＥＶカゴ内の録画データの「開示請求」を行うだけです。
簡単な事です。
　・請求対象：ＥＶ１号機
　・時 間 帯：2019/05/23 18：00ー22：30　　と認識しています。

>>865匿名さん
>>867 匿名さん
非常に疑問に思ったのですが貼り紙に、5/22に契約更新したと書いてあります。

総会で指摘された問題点についてのお詫びや訂正が無いまま、しれっと契約更新するって良いんですか？

普通は、間違いの訂正を掲示して、その反応が落ち着くまで、時間をおいてから、あらためて契約するんじゃないんですか？

・１月の更新の事前申し出届けの、現契約書の日付け記載ミス
・更新に関する議事録不記載(１月・３月)の経緯説明

組合を無視して自分勝手やりたい放題じゃないですかね！

＞＞873 匿名さん　　ＰＣ画面だと見易いと思います。
組合軽視の極み・契約と契約手続きに関する認識欠如・常識に欠けるＳＨＣ独自の手法・・・。

● 1/27 理事会後、管理員室で１対１で交わされた〈管理委託契約更新申出書〉の「誤記」は両名が看過。
　その際、「重要事項説明書の提示」も「契約書の概要説明」も行われなかった。

● ＳＨＣと管理組合との関係性・双方の役割や責務を法的に担保するのが〈管理委託契約〉。
　その一連の更新手続きが一切、組合員に報告・周知されず「議事録（1/27・3/30）」にも記録は無い。

●〈重要事項説明書 3/30付け〉は、「約款の添付モレ」「不鮮明な印字・社判の不備」を指摘され
　5/13〈重要事項説明書 5/18付け〉が訂正・再配布となったが、なんと「未来の日付け！？」だった。
〈契約絡みの書類全般・ビジネスマナー上〉で「未来の日付けの書類」は不適、あり得ない。

● 理事会（3/30）では、「契約期間・条件についての説明も質疑も無く」総会での議案上程が決議。
　ＳＨＣは事前に指摘された不備・誤りを周知せず総会に臨み、
　”総会の出席者のみ” が不備・不手際の事実を認識し得た状態で、審議を行ったが
　「実態を知らされていない多数の組合員」の委任状・議決権行使票により、「やむなく承認」された。

● ＳＨＣは総会に至る経緯や、総会での意見・異議を真摯に受けとめたなら、「自ら審議見送り」を
　提案しただろう。或は、参考資料として「１年契約の条件提示」を約束したであろう。

念願が叶って、SHC 取締役 M氏が当地に面会に来てくださるそうです。
私一人では会わないと答え、以下要請しました。
●意見発露の場として、掲示物等で全組合員に周知案内して欲しい。
●時間切れで消化不良になるのは避けたいので、最大で４時間予定してお越し下さい。
●途中退場も良しでお願いします。
●全組合員での共有が重要なので、議事録を作成して配布願います。
ただ今、本社で検討していらっしゃるでしょう。

滅多にない機会なので、今後の運営にも絡むので、その場には、新旧の理事会役員には可能な限り出席して頂きたいです。

特に理事長お二人には。

建物は適正に修繕されれば、現時点での問題はほぼ解決し、一旦は完結するでしょう。
完結させなければ、ＳＨにとっても不利益な状態がいつまでも残りますから。

ＳＨＣの〈管理業務の改善〉〈区分所有者に優しい管理業務の推進〉は、まだまだ着地点さえも見えません。

本物のマンション管理士の登場です。ご期待。

>>877
管理会社などは何処も同じでしょう。
貴方が理事長になって管理会社のノウハウを利用すればいいのです。
利用価値のない管理会社は変更すればいいでしょう。

何処のマンションでも管理会社に利用される役員ばかりです。
分譲マンションの区分所有者の為に貴方ならできそうです。期待します。

>>879 匿名さん
管理会社は数あれど、厳しい自由競争の市場環境に晒されてきたか否か。

つまり、提供するサービス＝管理業務の質の向上に努めてきたか否か。

その違いが決定的な要素ですよね。

＞＞879 匿名
どなたかの投稿にありましたが、標準分布・標準偏差（20・60・20の分布）に倣って考えれば・・・
　● 良い管理会社・・・20％
　● 普通の　〃　・・・60％
　● ダメな会社　・・・20％

業種に関係無く企業はこの分布にあてはまる。スポーツの分野や学校の生徒の学力とかも。

管理会社が何処も同じなどという見解は、世間一般の評価と異なり、当てはまりません。

組合主導とはそういう事でしょう。平成１３年８月１日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に目をとうしている理事長はいないでしょう。
私もマンション管理士です。お目にかかる日があれば色々教えて頂きたいです。

利用価値のない管理会社に組合費を費やすのは愚の骨頂でしょう。
組合内部に土足で入り込み組合員同士のトラブルを誘発してマンションの管理をコントロールする管理会社１０９は危険でしょう。

＞＞880 匿名さん
製販一体型のメーカー（デベ）／流通のビジネスモデルの典型的な弊害の一つですね。

製販一体型・・・マンション事業・自動車・飲料ボトラー・制度品コスメ等々。

メリットもたくさんあるが、此処では何も活かされていないようです。残念です。

デベ系の管理会社の場合、新規獲得の営業を行う企業とそれ以外の企業とで、全く異質なものになる。

新規獲得を行う企業は、他社の管理業務の実態や組合の評価も知ることになりますからね。

結果として、自社の管理業務の品質を厳しく検証する自浄機能が働きます。

たぶん昨日、マンション前から駅に向かう道路の縁石周りの草刈りをして下さったんですね。
自治会の皆さんでしょうか？ ありがたいことです。

ホッコリした気分で戻ったら、ゴミ捨て場前にシュレッダーの裁断クズが散乱していた。
ゴミの捨て方の問題なのか？、回収業者側の作業ミスなのか？ たぶん前者なのかな？

>>853 匿名さん
いつの間にか、２年点検の事前調査の告知の
貼り紙が掲示されましたね。

今ごろになって何故？と不思議な感じでした。
しかも、ほぼほぼ１日を費やす点検作業！

きっと、常務執行役に現状を訴えて頂いたから
なのだと思っています。

仰ったとおり、事態が急激に好転しているように感じています。
有り難いことです。

今後の展開を注意深く見とどけたいと思います。

>>886 匿名さん
まだまだ、ようやくドアノブに手がかかった
ような？ そんな状況でしょうね。

今迄は、幾度となく声かけしたのに居留守！
や門前払い！ばかりでしたからね。

ちゃんと、お迎えの準備を関係者ファミリー
全員で検討して頂いて、テーブルにつかないと
いけませんね。

＞＞875 匿名さん　　※続報
＞＞887 匿名さん
先刻、”予想どおり” ＳＨＣ担当者より以下の報告がありました。

● ＳＨＣ側から5/24に行われた『面談の申し出』は、ＳＨＣ自ら取り下げる。（面談は行わない）
● 当方の『意見発露の場・情報共有の説明会実施』の提案は却下。（5/31に説明会は開催しない）

本社で主要な関係者で検討した結果のようです。

当面は、管理業務と理事会支援においては、ブラックボックス状態がまだまだ続きそうですね。

尚、過日配布の『ＨＯＴ VOL.２６』は、なかなか興味深い記事や役立つコメントが掲載されています。

>>888 匿名さん さん
SHC は、日和りましたね。情けない。

テキトーな対応に企業の姿勢が垣間見える。

>>889 匿名さん
第３期理事会はこれから、優先順位を付けながらも、前の 第２期理事会 の決議や対応の非を認め覆していく作業を強いられる。

過去の不適な誤った判断を正していくのは当然のこととは言え、管理業務の監視と是正・快適な住環境の実現に向けて、ひたすら謙虚に追求して頂きたいです。

本来のやるべき事を当たり前に推進して頂きたいです。

>>889 匿名さん
先週あたりから、売主 のSH の対応が一気に変わって来たのは、感じています。

だが、SHC は相変わらずのようですね。

SHCの今の状況は、将棋で言えば “詰まる”
一手前 (いってまえ) の状態ですね。
いずれ “投了” の意思表示があるでしょう。

具体的には、6月の理事会＝6/15 迄には、
ある程度の軌道修正が行われると思う。

6/1 からSH本社の組織体制も一部は強化される。
子会社のSHCは その影響を受け、業務改善を
迫られる。

今迄の不適切な理事会決議や規約の解釈も、
優先順位をつけながら、修正されるでしょう。

＞＞890 匿名さん
早速、総会でも指摘された駐車場での規約違反の放置＝著しい汚損（オイル痕）を、除去するらしい。

昨日、事前告知も無くＳＨＣ担当と外部業者の計３人が、高圧スチーム掃除機のテストを行ってました。

周囲の車輌には、何の養生も施されなかった為、オイルを含む汚れた蒸気の飛沫がかかった事でしょう。

尚、参考までにと 業者２人に直に社名をお尋ねしたところ、ＳＨＣ担当者から
「守秘義務があるので、社名は言えない」と拒否された。

ＳＨＣ本社に電話した上で一般論で回答されたが、此処のルールも認識せずに無茶苦茶な言い分に呆れた。

此処は組合員の提案と理事会決議で、以下がルール化され入口には告知プレートがあるのだが。
　【 入館時には名刺提示 若しくは 身分証明のネーム等の携帯・提示 】

近々、意見書にて『入館業者リスト』と『管理費支出企業リスト』の提示・公開を求めます。

物騒な世の中ですし、管理費会計では２期に亘る不手際や会社都合で承認無しの物品購入があった。

２つのリストを機能的に管理・活用すれば、業者毎に点検費や作業費の適否検証にも活用出来ます。

>>893 匿名さん
総会で管理委託契約手続きの数々の不正を指摘し、
契約更新に際して単年度契約を提案し、更には
管理会社の変更に言及した私は、顧問弁護士経由で
コミュニケーションする事に相成りました。
SHCとはそんな会社です。

>>894 匿名さん
エグイ！

鯉のぼりの一部が落ちたらしいです。

竿がベランダから外側に斜めに出てましたからね。
人にあたらなくて良かった。

別のお宅では、竿をきちんとベランダ内に垂直に立てて
外側に、はみ出さないように配慮していましたね。

いつもの事後対応ですね。

>>898 匿名さん
今、NHKでマンション問題取り上げてる。

この種の問題に対処出来るのは、公正な対応を実行して来た、知見も豊富な大手や新興或いは、コンサル系の管理会社ですね。

それらの企業は、管理会社に否定的な意見を発する組合員を排除する事はしません。

組合員の個人の権利を封じるような暴挙は、リスクが大きいですからね。

報道等で取り上げたら、その会社自体がもう、
営業出来なくなるケースもある。

その顧問弁護士も少なからず、ダメージを被るでしょう。

>>894 匿名さん
そんな対応を強行する管理会社に、管理を委託していいのだろうか？

将来の売却を考えたら、大手や信頼出来る管理会社に変更した方が良い。