豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿壱(二十一)

豊洲は大丈夫でしょ。もう既に人気地域として認識されてる。売り出しも今後なくなるだろうし。
有明はまだ正直分からないけど。まぁギャンブルぽいかな。

豊洲はタワマン人気で価格があがっただけですよ。
地歴としてはイマイチ。マンションだけ質が良いものが建ってるだけ。
ららぽーとがあったり病院や学校も充実してるけど、それだけ。

言っておくが埋立地だぞ。念のため。

豊洲は高値維持しすぎて買いにくい。でも、ムリしてでも買っておけばなんとかなるかも。
有明は大暴落中で今買いにくい。底値がいつになるか検討つかない。

まぁ簡単に言ってしまうとそうなる。

ガレリアグランデ成約事例
平成21年2月19日　4,200万円　坪198.2万円　25F 70.08㎡　1SLDK
平成21年2月28日　4,350万円　坪174.4万円　12F 82.46㎡　2LDK
平成21年4月28日　4,570万円　坪199.0万円　14F 75.95㎡　1LDK
平成21年5月25日　3,980万円　坪184.3万円　17F 71.39㎡　1SLDK
平成21年5月31日　3,780万円　坪185.9万円　12F 67.23㎡　1SLDK
レインズには掲載されなかったが、89㎡4480万円の実績もある。


オリゾンマーレ成約事例
１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３２００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
１８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日


オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

89㎡4480万円は4階の部屋でしょ。安くて当然。

湾岸は煽りで人気が出たけどまた内陸に人気が戻ってるね。
デベやマスコミの煽りも一段落。

有明は中古になると売るのに大変苦労します。
これはここに毎日毎日必死に書き込みしている人でよくおわかりいただけると思います。
ですから有明を買ったら死ぬまで住む覚悟が必要です。

4階なのに坪160万なんかで売れるわけがない。坪100万にしないと。
そうしたらカネがない人が買うだろう。

湾岸の人たちは眺望、眺望というが、そんなもん、いつダメになるかわからないよ。
ＢＭＡの住民板を見ればよくわかる。
基本的に空き地や工場、倉庫があれば、そこに高層建築物が建つのは当たり前。
特に埋立地には建築規制はなく（工業用地だから）、業者が好きに乱開発できるので、特にそうなる。
デベ営業のセールストークを信じて買うような田舎者が多いようですね、この辺は。

５階　が　坪１６０．１万　でしょ

しかも、この後に唯一の吊り上げ材料だったオリンピックの夢が消滅したから
４階であることも考慮すると好意的に評価しても　坪１２５万　がいいとこだな

それに隣の部屋で何かあったらしいから
坪１００万でも買い手付かないんじゃないの

ご苦労様

>360

勝どきも同様。
ＴＴＴの北側に５４階建が建つそうで。
駅前を含めてあそこもタワー林立だな。

データを出してくださいって、
NTTデータの社員の私が来ましたよって、言いたいところだけど残念ながらそうではないです。

新豊洲の調査報告は以下のとおり
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/senmonkakaigi1/houkokusho/houkokusho_...

東京都の水道の取水に関しては海から取っていないことを以下で確認して下さい。
http://www.tokyowater.jp/knowledge.html

その他大気汚染や水質汚染などのデータは下記のページから参照できます。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kansi/portal.htm

そもそも、住むために購入したマンションは資産ではなく、負債って誰か言っていました。
資産といえるのは、賃貸などにして収益がある場合だそうです。私もそう思います。
だから、住むためにいったん購入した場合、
その後のマンションの価格はあまり興味がない事だと思います。
基本的に築年数がたてば中古価格は下がります。
そんなことはだれでも知っているはずです。
それだけではなく、仲介手数料6％、諸費用、ローンの保証金、引越し代など
同額だった場合でも、利益になることはありません。

つまり、価格が上がる下がるの議論は一般の購入者にはナンセンスです。
では。

そうそう。売って初めて利益が確定するのよ。
ずっと住むならただの負債。

有明は今から値段が高騰しますよ。
安い今のうちに仕込んでおきましょう。

有明の中古、安く出てますねー。広めの部屋が人気でそう。
今日も沢山の人が見に行くらしいから、どんどん決まってしまいそうですね。

中古は1部屋限りですから、急いで申し込みしないとね。

安いのはここ数年修繕積立金値上げでモメてるマンションでしょ。
最初から値上げしてればよかったのに、面倒な事は後回しにするから後で買う人に負担がかかる。
このままでは一時金が必要になるわ、定期的に修繕費があがるわで、10年後が恐ろしい。
はぁ、いいマンションなのになぁ。。。。

ＢＭＡ超快適ですよ～

平日の夕方なんて、プールも露天風呂も貸切。

誰もいないので、のほほんきままに利用してます。

朝は日の出を見て　夜は豪華な夜景・・

最高ですよ～

うちはもう引っ越す予定なし。

＞うちはもう引っ越す予定なし。

売り逃げしたい気持ちが良く伝わってきます。
あの住民板みたら、そりゃ逃げたくもなりますよね。わかります。

自分がイヤになった部屋を他人に高値で売りつけようとする人間のクズが一人紛れ込んでますね。
騙されないように。

眺望なんて、25階以上の高層ででっかいダイレクトウィンドウでもない限り、住んでしまえば関係ない。加えて、何が見えるか？どこまで遠くが見えるか？将来、見えなくなる可能性は無いか？そうかんがえれば、有明のマンションを眺望で買うのは駄目だね。眺望の良さで買えるのはＷＣＴの東高層だけ。

豊洲は相変わらず高いままですね。買った人が羨ましい。
有明の我が家は中古だと安く買い叩かれるようです。
ちょっとムリしてでも豊洲を買っておくべきだった。。。

>>360
目の前が海際のPCTなんかは将来的にも眺望は約束されてるんじゃないの？
既に工事が来春から始まる晴海のタワーでA棟側はいくらか阻害されるかもしれないけど
B棟側なんかはほぼ永久的に確約されてると思う
まあA棟側も阻害されると言ったって虹橋や東京タワーが見えなくなるわけじゃないみたいだけどね

海際に立ってないマンションは何か高い建物がすぐそばに立つ危険性は高いよね
湾岸地域が開発されればされるほど危ない

>>372
マンションの部屋の向き次第でしょ。
PCTの海際は西向きだけ。将来的には、他の向きの眺望はどうなるか分からない。
その西向き高層は、夏の西日を嫌う人からは検討外って問題もある。

わざわざ割高な豊洲選ばなくていいんじゃないですか？

今なら有明が安い！！！
特に中古は坪１60万から出てます。
私のお勧めはオリゾンマーレの４F　71平米のお部屋です。3680万円と、かなりお得な値段で出ています。

>>373
向き次第だなんてそんな事はわかってるよ
孤島に立ててるわけじゃないんだしさ
一番良い向きが西向きなのがダメってのは同意だけど

つか海際に立ってるタワーマンションって意外に少ないんだよね
で、今度分譲されるであろうPCTの向こうの晴海のマンションも海際っぽいよね
しかも海際が南向きだし
ただ、残念なのは駅からが非常に遠い

内陸部のタワマンと比べたら、眺望の広々感は雲泥の差でしょう。

なんでタワマンばかりなんでしょ？

ルーフバルコニーがある普通のタイプも良いと思うけど。

ルーフバルコニーがある普通のタイプなんて郊外だけの話で
都心にはほとんど無いでしょ。

この板に来る人は２３区内で便利な都心に近いエリアを求めてるから
話が噛み合わないと思うよ。

２３区でも周辺区の川の中州の物件とかならあるのかも知れないけど

ルーフバルコニーがある普通のタイプは豊洲にもあると思うけど。
ないですか？

港区にもありますよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

有明は中古が非常に安くてお買い得ですね。
例のお部屋にも、本日4組見学の方がいらっしゃったようです。
誰が買うのかな。

都心部のルーフバルコニーつきの部屋は希少だから中古ででも高く売れるのでしょうか？

豊洲有明の転売はまともな価格では困難でしょう。
大震災後は建て替えるまで永久に不可能。

豊洲なら買った時より高く売れるでしょうけど、有明はなぁ。。。
有明って不遇の地ですよね。いつになったら、まともな交通網と街ができるのやら。。。

5年くらい前から有明は発展しそうだと思ってたけど、豊洲は出来上がってきてるのに有明はまだまだ。。。
BMAできてこれからだと思ったら、オリンピック招致失敗＆不況へ突入。。。

確かに不遇のエリアだよなぁ。。。。豊洲で決めときゃよかったわ。

土日で中古不動産は決まってしまう事が多いですからね。

今日か明日で有明のマンションも数戸は決まってしまうでしょう。
割安な値段で出ている低層階の物件が広めでお勧めです。

有明は割安な今が仕込み時ですよね。
数年後の転売にあわせて。

中古を買う時に、新築より高い値段で買いたいと思いますか？どうしても、この物件にしなければいけないという特別な理由がない限りは新築より高いと心理的にパスされます。逆の立場ならわかりますよね。

成約事例を参考にして高いと思っている人もいますが、折込の値段は、中古物件をださせるための作戦という一面があります。（物件を動かさないと仲介手数料がはいってこないので）また、ネットに公開されている成約事例も実売価格を書く義務はなく希望価格をのせているケースも結構あります。その方が、商売がしやすくなるんで。

今は、よほどの資金力がない限りは買い替えするには、相当な負担を覚悟しないとダメ。
これから新築を考えている人は、値上がりするからと甘い資金計画はやめた方がいい。

>>387
東京メトロも交通局も新規路線はもう作らないと言ってますけど。

売るときに買った時より高く売れると思ってるマヌケが本当にいるんでしょうか？
新築プレミアムがなくなっただけでも確実に安くなるのに。
埋立地がこれから値上がるするなんて本気で思ってる人がいるとしたらホントに無知だと思います。

>>390
確かに、中古仲介の営業さんと親しくなると、
色んな裏事情を教えてもらえます。

そもそも人気エリアは中古がでてこない。値上がりするような優良物件を手放す人はいません。
転勤でも貸すという選択になるでしょう。売るのは特殊な人だけ。

てことは有明はやはり人気地区なんかではないということですね。
中古で売りたい人がたくさんいるのに売れなくてこの掲示板で必死に買い煽りしてるんですから。

有明は、これから人気出る地域です。
既に高騰の兆しがでてきております。
今買うなら中古、しかも低層階が割安で出てますよ。お勧めです。

埋め立て地マンションで、分譲価格よりたかくなったのはＷＣＴだけ。
あそこは、品川駅も使えるし、眺望は保証されてるし、管理費安いし、
共用設備も充実、棟内にスーパーやクリニックまである。
あそこまでやらないと、埋め立て地マンションなんて、資産性無しだよ。

東京建物（中央区八重洲１ノ９ノ９）と住友不動産（新宿区西新宿２ノ４ノ１）は、臨海副都心有明北地区の２－２－Ａ街区に総延べ約６万５０００平方㍍の超高層マンション建設を構想している。２０１０年９月の東京都都市計画審議会を経て同年10月ごろの都市計画決定を目指す。11年９月に工事着手し、完成は14年１月を予定している。

どんどん高級マンションが供給されるエリアで、新築で170～180万の格安マンションが価値を維持するのは難しいだろうね。