豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿壱(二十一)

まぁ、建物自体は高品質っぽいの多いよね。しかも財閥系のタワマンが多い印象。
都心で買おうとすると、財閥系でも微妙な建物作ってたりするからなぁ。良いのもあるんだろうけど、激高そう。

豊洲でタワマン安く買えるんだったら俺もネガしたいな。
さすがに有明に買うのは勇気がいる。確かに安いけど。

修繕積立金が４倍とかって話がでてたので調べてみたが、これって修繕時の足場が作れないのが問題なんだね。
ゴンドラで生命保険かけた人員の作業で、風が吹いたら中止とか、そりゃ高くなるわ。。。。

有明は風強いからなぁ。。。。こんなんじゃ修繕できないんじゃないか？

修理できない事はない。しかし、工期が大幅に遅れてしまう事はあるだろうね。

タワーマンはランニングコスト考えたら買う気になれない。

>>206
実売価格しらないみたいね。。。

うわ、凄いですね。
毎晩同じことを念仏で唱えるかのように。
そういった新手の宗教なのか、これ。笑
時間の使い方が贅沢ですね、なんとも。

このスレみてると売れてないんだなぁ。。。って思うよ。

1億×10万ならば、1000倍ネガが多くて当然。

売れてない？

現地見たことないんだから仕方ないか

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ランニングコスト？
マンションならかかるもんだし、タワマンは世帯数多いから有利だよ？
建て替えを警戒する人なら居たけど、「タワマンはランニングコストが」ってのは初めて聞いたかも。

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ここのスレッドって、時間帯各に傾向が出て面白いね。
日中はコマーシャルなんでスルーでよい？

夜は夜景が見れないネガさんが大挙するからな。

>>216
例えば新宿三井ビルが築35年くらいですね。
西新宿は淀橋浄水場を埋め立て、再開発による70年代初期からの高層ビルが多く有りますが、当時の建築技術で建てられた高層ビルも建て替え時には至っていません。
内装外装はどうとでもなりますが、生きてる内は基礎からの建て替えは無いと思いますよ。

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タワマンは将来管理修繕費が割高になったら、
転売して買い替えるべきものでしょう。
割高な管理修繕費は、将来の中古購入者が払ってください。
資金的に買い替えできない人は、我慢して永住。

修繕費は積み立てるもの。転売しても、積立金は戻らん。

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他のスレで見かけたのですが、
「20年毎に建て替えると仮定した戸建て」
湾岸タワマンの管理費＋全修繕費」
を比較した場合、

最初の20年・・・
戸建て：2000万円
マンション：900万円

次の20年・・・
戸建て：2000万円
マンション：1200万円

私もMRで貰った資料で計算してみたところ、これより高い物も安い物も有りましたが、概ねこれくらいでした。
マンションも住戸内のリフォームをする時期も来ますが、戸建てでもマンションでは掛からない維持費が有ると思います。（セコムの契約、プロバイダ料、害虫駆除、町内会費、その他の修繕など）
検討されているマンションで計算してみてはいかがでしょう。

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港湾エリアは潮の影響で内陸より劣化がはやいですよ。
そんなの建築業界では常識ですよ。。。
30年ぐらいの修繕計画に費用は記されているのでそれをみればよいのでは？タワーは、低層よりはコストかかりますよ。これも、常識だけど、計画表みてくださいということでいいですか？

常識的な話しまで、ループするのはどうねんでしょうね。。。

木造戸建の減価償却期間は22年だからなぁ。

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都内に戸建てを新築する知人の殆どは、土地が4000万超、上物が2000万以内で、6000万超くらいにしてるから、湾岸で売れ筋の価格帯と同じくらい。
2000万以内くらいで部屋が狭めの3LDKだと、建材のグレードを上げれないから、20年位で建て替えるつもり、って言ってた。
立派な家ならともかく、都内のペンシルハウスならそれくらいっしょ。

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230
それは、ミニ戸でしょ。
お隣りと殆ど隙間が無くて長屋みたいな。

このエリアの6000万台の同じ価格帯の部屋と新築戸建てとの比較ならペンシルじゃない？

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このエリアでの比較？
4000万円でどの程度の土地が買えるの？

20坪も有れば建つから、4000万円なら結構有るんじゃない？
まぁ、湾岸東の相場相当の戸建てとの比較ってのも有って良いと思うよ。
色んな検討のしかたしてる人いるだろうし。

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ノムさん宅で、江東区の不動産(土地)検索したけど、10件しかヒットしなかったよ。
当然、このエリアの物件なかった。
　亀戸7丁目(総武線/亀戸駅13分)　4,880万円 82.96m2（25.09 坪）
　東陽3丁目(メトロ東西線/木場駅6分)　4,780万円 63.23m2（19.12 坪）
　東砂5丁目(メトロ東西線/南砂町駅20分)　3,850万円 82.11m2（24.83 坪）
　北砂4丁目(メトロ東西線/南砂町駅17分)　4,850万円 133.84m2（40.48 坪）
　亀戸6丁目(総武線/亀戸駅5分)　11,000万円 99.18m2（30.00 坪）
　東砂5丁目(都営新宿線/東大島駅 バス7分+2分)　5,380万円 126.74m2（38.33 坪）
　東陽5丁目(メトロ東西線/東陽町駅8分) 12,300万円 194.96m2（58.97 坪）
　亀戸2丁目(総武本線/錦糸町駅12分)　5,980万円 83.7m2(25.31 坪）
　三好2丁目(メトロ半蔵門線/清澄白河駅6分)　6,800万円 96m2（29.04 坪）
　大島8丁目(都営新宿線/大島駅8分)　7,450万円 144.14m2（43.60 坪）

紹介しても何のインセンティブないので、箱付き物件は誰か探しとくれ。

江東区って意外と無いだ。
試しにHOME'Sで中野駅で検索掛けたら63件有った。
都心に出やすければエリアにこだわりないから、以前はマンションなら湾岸、戸建てなら中野も有りかなって話してた時期も有ったので。
結局、マンションに絞ったけど。

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>>228
湾岸は潮風の影響受けますよ。だから、港湾施設エリアだったんじゃないですか。。。

＞＞２３９
中野区は治安が悪過ぎて戸建てに住むのは怖いよ。
だから戸建てが安いのでは？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

湾岸エリアにも浜田山みたいな戸建出来ないかな？

>>241
そうなんですね。
実際に行ってみて、確かに今住みたいたいけど子育て開始以降の生活は想像しづらい印象を受けました。
賃貸マンションで住む街なんでしょうね。
中野の不動産屋に行った時、近所の建売戸建てと、なぜかTOTを勧められたし。（笑）
なぜ中野で・・・。

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長い間住むところじゃないよね。
賃貸で２、３年？

>>242
埋立地は地面の下はゴミが埋まってますから、戸建は無理でしょう。
タワマンみたいに深い支柱で支えられるような建物でないと地震に耐えられません。

245
それは、江戸時代以前に埋め立てられた土地の話しです。
その後は、海の森ぐらいです。
是非、調べてみてください。

今から買うなら豊洲より割安な有明でしょう。
埋立地なのに高価である豊洲は買う価値ありません。

低層階ならプール付きのマンションが坪１６０万程度で購入可能です。
管理費も割安。

今のうちに有明を仕込んでおくべきです。割安で７０平米程度の部屋も売りに出てます。

普通に考えたら、、、、
有明に買っちゃったら人生終了でしょ。
今買うなら絶対豊洲。
多少ムリしてでも豊洲に買わないと人生終了しますよ。

どっちも買わないという選択肢も忘れずに。安全だけど損するかもしれない。
あとは自己判断で。

デフレの時代なので、大事なのは価格下落しない立地を選ぶ事です。
これから新規供給され続ける有明は、価格下落する可能性が非常に高いです。

豊洲２丁目３丁目はタワマンの開発が終わってしまったので価格下落の可能性は非常に低い。

結果：　豊洲買ったほうが無難。しかし高いのでローン額と収入のバランスを考えるべき。

>>250
さて、その豊洲も最初はほんとに何もなかった。
順番にタワーがたち、その都度「新規供給され続ける豊洲はは、価格下落」しただろうか。
もちろん、経済情勢による影響もあるが、再開発がほぼ終えた地域と、これから開発される地域では、後者のほうが価格上昇が期待できるよ。

ま、別に豊洲VS有明にするつもりはないし、タワーがこれから建つ他の地域にも同じこと言えると思う。

>>250
基本は正しいと思うのですが、ちょっと違う気がします。
短いスパンで考えたら正しいと思うのですが、少々先を考えると違う
気がします。
豊洲は、現状がMaxだと思います。
しかし、これからも、魅力的な街が出来てくると思います。
そうしますと、豊洲の注目度も落ち、経年劣化で価格は下がる可能性はあると思います。
正直、有明の可能性は未知数かと思います。
豊洲は、住宅とオフィスが混在し、街としての美しさは、いまいちですが、有明は、オフィスエリアと
住宅エリアがしつかり分かれており、キレイに整備される可能性が高いです。
また、お台場に近いというのも魅力かと思います。
しかし、順調に開発が進むかという保証はありませんが・・・

価格が下落しないエリアは相当特殊なエリア。住宅は消耗品と考えないと計算狂うよ。
住友はどこのエリアでも相場以上の値段で供給しているので、あれが相場と思うのは錯覚。3,4年前の物件あたりが街力じゃないかな？たしかに、今供給されているタワーは大きなリスクはないかもししれないが、2,3年前の物件はタワーの煽りを受けて大変だよ。

>>246
自論を述べるのではなく、ソース示してよ。
基礎は産廃物だよ。。。。

プライブブルーやフロントコートをみろ。ここ買った連中は涙目で借金返済してんだぞ。
買い替え損で引っ越したくても引っ越せない。これが現実。

>>255
さっき掘ってみたけど何もでなかった。
255も今週末、気になるあたりを掘ってみることをお勧めする。

>>256
ドンキホーテの長谷工。シャネルの住友を一緒にしてはいけない。
そもそも豊洲に長谷工の物件など似合わない。長谷工は荒川でよろしい。

マンションなんて普通の人は一生に一回かせいぜい2回しか買いません。
ここで10年で住みかえするものだなんてほざいてるのは、そうやって不動産を流動させて儲けたい業者です。
ですので、今後どうなるかわからない場所（少なくとも現状はなんにもない場所）を買うようなギャンブルをするような愚かな人は頭がオカシイと思いますね。

>256
フロントコートは、マンション市場が底値の頃の分譲なのになあ。
駅には近いし、20階建てだから一応タワーだし。

今買うなら有明でしょう。
有明で、ちょっと一儲けしてみませんか？
今なら断然中古がお得です。７０平米広めの２LDKを狙いましょう。

絶対得しますよ。

豊洲買うなら、絶対有明。
今の有明の中古値段は異常。

今買わなくていつ買うつもり？
安いうちに仕込んで、高値で売り抜けましょう。

新築板で中古屋必死だなｗ
宣伝なら中古板でやれよ

新築買えない君を狙ってるんでしょ。

そもそも有明の中古は、既に修繕積み立てが高くなっている物件と、今から４倍５倍になるかもしれない物件しかない。購入以上に、維持するのが大変だよ。

買うなら５年後、悲惨な状況になったものを叩いて買うのが正解。

今でも坪１６０万くらいからあるから買ってもいいとは思うけど。

毎月、修繕費管理費で４万、５万払ってもローンはぜんぜん減らない状況に。。。。
マンションって維持大変だよな。

豊洲より有明が安いのは知っている。

ただ、買う気になれそうには無い。
どう考えてもギャンブル。

修繕費や管理費と住宅ローンに何の関係があるのかと

プライブブルーやフロントコートの頃は、坪180万弱だったけど、シティが坪300万で売っている（売れているとはいわない）けど、じゃ、プライやフロントが坪180万を超えるかというと、希望は別として実態は140万で売れれば御の字。そもそも半年以上買い手がつかないのもザラ。だから内地へ脱出できない。

豊洲の勝ち組はシティ。＊＊＊はプライブルー・フロントコート。
勝ち組と＊＊＊みが狭い土地に同居する社会の縮図だ。

大量供給の物件は、新聞やテレビでバンバン宣伝してモデルルームもド派手にして、それで舞い上がって買ってしまう人が多いんですよ。

中古になると立地や眺望など物件をみれるので、眺望や仕様などのアラが見えるので、営業ではなく物件の価値がシビアに評価されるからでしょうね。モデルルームと実物では、全然違うなんって話はよくわりますよね。

近くにハイグレードなマンションがあると見劣りがする。これが大きいんですよ。

そもそも豊洲で中古買を買いたいと思わない。

>>274
そうですよ。だから新築の時は売れるけど、ギャップが大きくて中古になると苦戦する物件が出てくるんですよ。

それがプライブブルーやフロントコートなんですよ。特に、この物件は、管理が悪く汚いんですよ。
見学にきて、しつけの悪い子供が走り回っていたり、お菓子のゴミが、そのへんに捨ててあったり。中古になると住んでいる人の層や管理状況までテェックされるので、結構厳しいですよ。

>>275
他の物件の内部や管理状態までよく知ってるなぁ。
やっぱ業界の人なの？

>>274
豊洲1、2、3、5丁目や東雲、周辺がタワーに囲まれているから、って事でしょ。
買い煽りに持って行きたいみたいだけど、強引過ぎない？

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湾岸だ～。銀座に近いぞ～。再開発だ～なんて感覚の人が中古選びますかね？
中古選ぶ人は、歴史のあるとこ選ぶでしょ。

ディスポーザーはない方がいいよ。これ結構管理費食うんで。

高級路線の住友。格安ブランドの長谷工。
セレブＶＳ庶民ｗｗｗ

長谷工に何の恨みがあるかしらんが
フロントコートもプライヴも
坪230〜250くらいで出ているし、
それで内覧希望がかなり来るよ
もちろん成約では価格が下がるだろうけど
さすがに坪200は切らない。
アットホーム見ればすぐにばれる嘘を書く理由がわからない。

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中古内覧は、見にくるだけの客が多い。新築ＭＲと同様。
だから、いくら内覧希望が多くても売れるとは限らない。

売り出し価格が１８０万/坪だった物件なのに２００万じゃ売れませんよ。
もし売れると思っているのなら売ってください。。。
こういう人が多くて本当に困るんだよね。。。

エリアの人気が高くなれば、元の買い値より高く売れることもあります。

じゃがんばってう売ってください。。。うちじゃ扱わないんで。

豊洲って、値上がりすると思って甘い資金計画たててる人多いみたいね

ららぽとビバが存在する限り豊洲の未来はバラ色です！

ららぽの賃貸は、あと何年？

さくらやが閉店する時代だからね。
船橋ららぽーともかなりやばいんでしょ。
10年後はゴーストタウンに100万ペセタｗ

急行停車駅なら、近隣の駅からの集客が見込めて栄えるけど、ここは地元民しかこないでしょ。
それこそ銀座にいくよ。商業施設は難しいんじゃないかな。

銀座に５分、が
アダとなる。

豊洲は値下がりする可能性がある地域です。

今から買うならダンゼン有明！！
低層階なら坪１６０万程度から買えるし、７０平米程度の２LDKも出てるみたい。

今のうちに仕込んで数年後に売却すれば、結構売却益出ちゃうんじゃないかな。

誰か有明の坪１６０万の中古買ってあげて～

オリゾン４F、あさって見学予定です。
気に入ったらその場で申し込み予定。

皆さん買わないでね！！！！！
得するのは俺です！！！！！

推定①：買換特約のため期限までの転売焦る個人オーナー・・・同情しますが、売れなかったら住めなくなるんじゃない？
推定②：仲介受けた不動産の営業・・・中古版行け！楽して売ろうとせず足使って営業しろ！
推定③：誉め殺し作戦に出たアンチさん・・・定番ですが、その労力を社会のために使ってください。

他にあるかな．．個人オーナーの奥さんっていうパターンも考えたけど(^^;

確か戸建てに買い替えの人だったと思う。３月末引渡し予定らしい。
売り急いでるなら、さらに値引き交渉できるかもね。坪１６０万は買ったときより高いんじゃないですかね。なんで売り急いでるのに利益だそうとしてるんだ？