豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿壱(二十一)

>>156
地価が4倍もちがうのに、マンション価格は、そんなに違わない。この辺買うことは、
デベロッパーに踊らされて騙されてるってことでＦＡ?

江東区で括ってランクを出す事に大変涙ぐましい努力を感じる。

>>5
↑オリゾンの成約価格はこのあたりを見ていただければと。
レインズの情報だけなので、載ってないのもありますが、だいたいこんなもんかと。

ここをみて考え振り回されている人っているのかな。
そういう人って人生損してそう。
ゆりかもめで毎日都心の光輝く優雅な夜景を見て帰宅し、朝は太陽いっぱいの日差しを浴びて出勤、休日は台場のアウトレットで安くお買いもの。たまにはリッチに銀座、丸の内でお食事。そのままタクシーで帰宅。毎日楽しいですよ。

そうそう。有明を買うべきです。
3年後、2割増しに資産アップすると予想しています。
今狙うなら中古の低層階がお勧めです。
新築は割高ですからね。

この部屋ではないけど、隣の賃貸部屋で何かあったぽいですね。

たとえ部屋自体は安く買えたとしても、修繕積立金が4倍になるのが来年なのか再来年になるのか分からない物件は怖くて買えないでしょ。積立金上がらないと、5年後に一時金でガッポリとられるし、その後の修繕費も住めば住むほど高くなるという悪循環となる。

まぁ、タワマンではどこでも言える問題だとはデベも説明すると思うけどね。

デフレの時代となり、有明ではどんどんマンションが林立する事を考えると、今買うのは得策ではないかもしれない。
デフレを乗り切るなら、都心の供給が限定的なエリアのほうが価値を維持できると思うよ。
ぶっちゃけ豊洲も供給限られると思うので、豊洲のほうが価値維持できる。
有明買うくらいならもうちょっと頑張って豊洲買うべきかと。

有明で価値維持できる要素って無いよね。。。。

豊洲もないでしょ。誰かが書いてたけど東が勤務地ならいいけど、そうでなければ。永住するようなエリアでもないし生涯設計を考えたら検討外だね。

そもそも永住考えてる人がマンション選ぶかな。
10年住んで、住み替えってパターンが多いんじゃない？

ほっときなさい。
永住しか選択できない、可哀相な人なんでしょう。。
つっこんだらダメですよ。

世界の最新トレンド、もっと詳しく書いてください。

なんだそりゃ。

ニコタマのタワマンと、豊洲シンボル方面じゃないかな？

有明は値上がりしますよ！
開発も続々予定されていますし、道路も綺麗になります。

3年後には必ず2割から3割くらい値上がりしてるでしょうね。

逆に値上がりしない理由を教えて欲しいくらい。

でも、買うなら中古。低層階が安くてお勧めです。安くて広めの住居が手に入ります。

>>179
10年で買い換えるなら世田谷とか千代田区の賃貸に住んだ方がいいよ。
10年後にまた新築のローン背負うの？それこそ昭和の話だね。

そうそう有明は良いところですよ。
慣れれば快適に暮らせます。

開発される前提の値段だから、開発されてそこそこでしょうね。

10年後に買い換えるとなるとなると、かなりのペースで繰り上げしないと買い替え損になるでしょ。
新築に、今の家の残債までのってきたら動けない。かといって残債がのらないまで返済するとなると家賃の何倍にもなる。もう昭和じゃない平成なんだよ。。。

このスレ見てると、無理やり豊洲をブランド化しようとしてる人が何人かいるけど住民じゃないでしょ。
住んだらわかるけど高い買い物したと後悔してる人が大半じゃないの？

誰かがいってたけどプライブブルーやフロントコートから荒れだしたみたいだね。
そのときの団地に住んだ住民の怨霊が掲示板にいるらしい。

豊洲は既にブランド化してしまってるけどね。
ムリにブランド化しようとしてるのは有明でしょ。
何が目的か知らないけどさ。

>>193
長谷工の格安マンションが、デベの宣伝で高い買い物になった話？
高い買い物させられた悔しさから荒らしてるの？
気持ちはわからんでもないが、それこそ勉強不足でしょ。冷静にちゃんと比較して考えれば高いと思うでしょう。
ドンドン新築が供給されて値崩れして引っ越したくても引っ越せないんだろうね。

豊洲の住人は、基Ｘ外が多いと思われてるだろうな。。。
ここでけでしょ。こんなわけのわからない流れになって。。。
他のエリアの人が見るとひくぞ。

そうそう。豊洲なんかより有明のほうがいいですよ。
買うなら今のうち。
安いうちに有明を仕込みましょう。

今なら低層階が割安。もちろん中古で探しましょう。

豊洲がブランド？言ってるのは、デベロッパーだけだし、三井が完売したとたん
住みたい街ランキングから消えたし、宣伝と雰囲気に騙されたと後悔しているよ。
売りたくても売れないし、しょうがないから住み続ける
しかないけどね。

13号埋め立て地って知ってる？

確かに豊洲はブランド化したが、有明はまだ先だろう。というか、有明がブランド化することってあるのか？

例えば三井のリハウスのページを見てみてごらん。
http://www.rehouse.co.jp/

人気エリア特集では「豊洲・月島特集」だよね。
完璧に有明は無視されている。

そもそも、近い将来に４万も５万も毎月修繕積み立て出さなきゃいけないマンションは購入したくない。これがすべてですよ。

所詮、新興高級住宅地。
土地自体が良いわけでなく、マンションが良いだけ。
タワマンじゃなかったら人気化しなかったよね。

本当に迷惑だ。これじゃ豊洲の住民は痛いやつばかりだと思われてしまう。。。
誰もブランドなんて思っていない。通勤が楽で予算内だったから買ったが住みにくくて後悔してる。

この掲示板では豊洲叩かれるからねぇ。

俺も掲示板信じて暴落期待してたけど、リーマンショックでも暴落しなかったからなぁ。買い時逃したわ。。。。
しかし、おかげで、西側も郊外も暴落してきたので、選択肢は広がったから良かったかもしれない。
京王線・小田急線沿いの都下物件にも目が向いてきたのも、検討期間が延びてしまったおかげ。

豊洲のダイナミックさを選ぶか、私鉄沿線の落ち着いた感じを選ぶか、、、しばらく様子見して考えていきます。

それにしても、何で掲示板では有明が人気あるんだろ。意味わからんわ。

まぁ、建物自体は高品質っぽいの多いよね。しかも財閥系のタワマンが多い印象。
都心で買おうとすると、財閥系でも微妙な建物作ってたりするからなぁ。良いのもあるんだろうけど、激高そう。

豊洲でタワマン安く買えるんだったら俺もネガしたいな。
さすがに有明に買うのは勇気がいる。確かに安いけど。

修繕積立金が４倍とかって話がでてたので調べてみたが、これって修繕時の足場が作れないのが問題なんだね。
ゴンドラで生命保険かけた人員の作業で、風が吹いたら中止とか、そりゃ高くなるわ。。。。

有明は風強いからなぁ。。。。こんなんじゃ修繕できないんじゃないか？

修理できない事はない。しかし、工期が大幅に遅れてしまう事はあるだろうね。

タワーマンはランニングコスト考えたら買う気になれない。

>>206
実売価格しらないみたいね。。。

うわ、凄いですね。
毎晩同じことを念仏で唱えるかのように。
そういった新手の宗教なのか、これ。笑
時間の使い方が贅沢ですね、なんとも。

このスレみてると売れてないんだなぁ。。。って思うよ。

1億×10万ならば、1000倍ネガが多くて当然。

売れてない？

現地見たことないんだから仕方ないか

ランニングコスト？
マンションならかかるもんだし、タワマンは世帯数多いから有利だよ？
建て替えを警戒する人なら居たけど、「タワマンはランニングコストが」ってのは初めて聞いたかも。

ここのスレッドって、時間帯各に傾向が出て面白いね。
日中はコマーシャルなんでスルーでよい？

夜は夜景が見れないネガさんが大挙するからな。

>>216
例えば新宿三井ビルが築35年くらいですね。
西新宿は淀橋浄水場を埋め立て、再開発による70年代初期からの高層ビルが多く有りますが、当時の建築技術で建てられた高層ビルも建て替え時には至っていません。
内装外装はどうとでもなりますが、生きてる内は基礎からの建て替えは無いと思いますよ。

タワマンは将来管理修繕費が割高になったら、
転売して買い替えるべきものでしょう。
割高な管理修繕費は、将来の中古購入者が払ってください。
資金的に買い替えできない人は、我慢して永住。

修繕費は積み立てるもの。転売しても、積立金は戻らん。

他のスレで見かけたのですが、
「20年毎に建て替えると仮定した戸建て」
湾岸タワマンの管理費＋全修繕費」
を比較した場合、

最初の20年・・・
戸建て：2000万円
マンション：900万円

次の20年・・・
戸建て：2000万円
マンション：1200万円

私もMRで貰った資料で計算してみたところ、これより高い物も安い物も有りましたが、概ねこれくらいでした。
マンションも住戸内のリフォームをする時期も来ますが、戸建てでもマンションでは掛からない維持費が有ると思います。（セコムの契約、プロバイダ料、害虫駆除、町内会費、その他の修繕など）
検討されているマンションで計算してみてはいかがでしょう。

港湾エリアは潮の影響で内陸より劣化がはやいですよ。
そんなの建築業界では常識ですよ。。。
30年ぐらいの修繕計画に費用は記されているのでそれをみればよいのでは？タワーは、低層よりはコストかかりますよ。これも、常識だけど、計画表みてくださいということでいいですか？

常識的な話しまで、ループするのはどうねんでしょうね。。。

木造戸建の減価償却期間は22年だからなぁ。

都内に戸建てを新築する知人の殆どは、土地が4000万超、上物が2000万以内で、6000万超くらいにしてるから、湾岸で売れ筋の価格帯と同じくらい。
2000万以内くらいで部屋が狭めの3LDKだと、建材のグレードを上げれないから、20年位で建て替えるつもり、って言ってた。
立派な家ならともかく、都内のペンシルハウスならそれくらいっしょ。

230
それは、ミニ戸でしょ。
お隣りと殆ど隙間が無くて長屋みたいな。

このエリアの6000万台の同じ価格帯の部屋と新築戸建てとの比較ならペンシルじゃない？

このエリアでの比較？
4000万円でどの程度の土地が買えるの？

20坪も有れば建つから、4000万円なら結構有るんじゃない？
まぁ、湾岸東の相場相当の戸建てとの比較ってのも有って良いと思うよ。
色んな検討のしかたしてる人いるだろうし。

ノムさん宅で、江東区の不動産(土地)検索したけど、10件しかヒットしなかったよ。
当然、このエリアの物件なかった。
　亀戸7丁目(総武線/亀戸駅13分)　4,880万円 82.96m2（25.09 坪）
　東陽3丁目(メトロ東西線/木場駅6分)　4,780万円 63.23m2（19.12 坪）
　東砂5丁目(メトロ東西線/南砂町駅20分)　3,850万円 82.11m2（24.83 坪）
　北砂4丁目(メトロ東西線/南砂町駅17分)　4,850万円 133.84m2（40.48 坪）
　亀戸6丁目(総武線/亀戸駅5分)　11,000万円 99.18m2（30.00 坪）
　東砂5丁目(都営新宿線/東大島駅 バス7分+2分)　5,380万円 126.74m2（38.33 坪）
　東陽5丁目(メトロ東西線/東陽町駅8分) 12,300万円 194.96m2（58.97 坪）
　亀戸2丁目(総武本線/錦糸町駅12分)　5,980万円 83.7m2(25.31 坪）
　三好2丁目(メトロ半蔵門線/清澄白河駅6分)　6,800万円 96m2（29.04 坪）
　大島8丁目(都営新宿線/大島駅8分)　7,450万円 144.14m2（43.60 坪）

紹介しても何のインセンティブないので、箱付き物件は誰か探しとくれ。

江東区って意外と無いだ。
試しにHOME'Sで中野駅で検索掛けたら63件有った。
都心に出やすければエリアにこだわりないから、以前はマンションなら湾岸、戸建てなら中野も有りかなって話してた時期も有ったので。
結局、マンションに絞ったけど。

>>228
湾岸は潮風の影響受けますよ。だから、港湾施設エリアだったんじゃないですか。。。

＞＞２３９
中野区は治安が悪過ぎて戸建てに住むのは怖いよ。
だから戸建てが安いのでは？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

湾岸エリアにも浜田山みたいな戸建出来ないかな？

>>241
そうなんですね。
実際に行ってみて、確かに今住みたいたいけど子育て開始以降の生活は想像しづらい印象を受けました。
賃貸マンションで住む街なんでしょうね。
中野の不動産屋に行った時、近所の建売戸建てと、なぜかTOTを勧められたし。（笑）
なぜ中野で・・・。

長い間住むところじゃないよね。
賃貸で２、３年？

>>242
埋立地は地面の下はゴミが埋まってますから、戸建は無理でしょう。
タワマンみたいに深い支柱で支えられるような建物でないと地震に耐えられません。

245
それは、江戸時代以前に埋め立てられた土地の話しです。
その後は、海の森ぐらいです。
是非、調べてみてください。

今から買うなら豊洲より割安な有明でしょう。
埋立地なのに高価である豊洲は買う価値ありません。

低層階ならプール付きのマンションが坪１６０万程度で購入可能です。
管理費も割安。

今のうちに有明を仕込んでおくべきです。割安で７０平米程度の部屋も売りに出てます。

普通に考えたら、、、、
有明に買っちゃったら人生終了でしょ。
今買うなら絶対豊洲。
多少ムリしてでも豊洲に買わないと人生終了しますよ。

どっちも買わないという選択肢も忘れずに。安全だけど損するかもしれない。
あとは自己判断で。

デフレの時代なので、大事なのは価格下落しない立地を選ぶ事です。
これから新規供給され続ける有明は、価格下落する可能性が非常に高いです。

豊洲２丁目３丁目はタワマンの開発が終わってしまったので価格下落の可能性は非常に低い。

結果：　豊洲買ったほうが無難。しかし高いのでローン額と収入のバランスを考えるべき。

>>250
さて、その豊洲も最初はほんとに何もなかった。
順番にタワーがたち、その都度「新規供給され続ける豊洲はは、価格下落」しただろうか。
もちろん、経済情勢による影響もあるが、再開発がほぼ終えた地域と、これから開発される地域では、後者のほうが価格上昇が期待できるよ。

ま、別に豊洲VS有明にするつもりはないし、タワーがこれから建つ他の地域にも同じこと言えると思う。

>>250
基本は正しいと思うのですが、ちょっと違う気がします。
短いスパンで考えたら正しいと思うのですが、少々先を考えると違う
気がします。
豊洲は、現状がMaxだと思います。
しかし、これからも、魅力的な街が出来てくると思います。
そうしますと、豊洲の注目度も落ち、経年劣化で価格は下がる可能性はあると思います。
正直、有明の可能性は未知数かと思います。
豊洲は、住宅とオフィスが混在し、街としての美しさは、いまいちですが、有明は、オフィスエリアと
住宅エリアがしつかり分かれており、キレイに整備される可能性が高いです。
また、お台場に近いというのも魅力かと思います。
しかし、順調に開発が進むかという保証はありませんが・・・

価格が下落しないエリアは相当特殊なエリア。住宅は消耗品と考えないと計算狂うよ。
住友はどこのエリアでも相場以上の値段で供給しているので、あれが相場と思うのは錯覚。3,4年前の物件あたりが街力じゃないかな？たしかに、今供給されているタワーは大きなリスクはないかもししれないが、2,3年前の物件はタワーの煽りを受けて大変だよ。

>>246
自論を述べるのではなく、ソース示してよ。
基礎は産廃物だよ。。。。

プライブブルーやフロントコートをみろ。ここ買った連中は涙目で借金返済してんだぞ。
買い替え損で引っ越したくても引っ越せない。これが現実。

>>255
さっき掘ってみたけど何もでなかった。
255も今週末、気になるあたりを掘ってみることをお勧めする。

>>256
ドンキホーテの長谷工。シャネルの住友を一緒にしてはいけない。
そもそも豊洲に長谷工の物件など似合わない。長谷工は荒川でよろしい。

マンションなんて普通の人は一生に一回かせいぜい2回しか買いません。
ここで10年で住みかえするものだなんてほざいてるのは、そうやって不動産を流動させて儲けたい業者です。
ですので、今後どうなるかわからない場所（少なくとも現状はなんにもない場所）を買うようなギャンブルをするような愚かな人は頭がオカシイと思いますね。

>256
フロントコートは、マンション市場が底値の頃の分譲なのになあ。
駅には近いし、20階建てだから一応タワーだし。

今買うなら有明でしょう。
有明で、ちょっと一儲けしてみませんか？
今なら断然中古がお得です。７０平米広めの２LDKを狙いましょう。

絶対得しますよ。

豊洲買うなら、絶対有明。
今の有明の中古値段は異常。

今買わなくていつ買うつもり？
安いうちに仕込んで、高値で売り抜けましょう。