OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

＞７８

おまえMR行ってないなら、書き込むなよ。管理費平米410円は真実。

なんなの適当に書く荒らしなら去れ！

76ですが、やはり同じ事の繰り返しですね。事実とネガと妄想の入り乱れた情報からどれか事実かを知るにはやはり自分の耳と足で確認するしかないですね。でも事実もたくさん書かれてはいますよ。

モデルルームに行け、を何度もレスするのは
売れ行き悪い物件スレでの常套句。

販売開始前なのに、値段とか管理費ってわかるんですか？

わたしはまだ行ってないけど、近くは良く通る。

明るい雰囲気じゃない場所なので、実際に見に行くと、
購入中止する人もいるだろうね。特に小さい子供が
いる場合は・・・

84さん
どこの物件でも普通MRで教えてくれますよね。
場所についてですが私も最初はそういうイメージでしたが実際行ってみたら再開発地区だけあって意外と明るい
感じがしました。

初めまして！
こちらの情報って事実と妄想が入り乱れているんですか？
モデルルームとかって第1期の時には行かないほうがいいって聞いたことがあって、私は見に行くとしたら第2期、
3期の時に見に行こうと思っています。
それまでに少しでも情報を集めたいと思っていろんな
掲示板をのぞいているのですが、情報なんて嘘ばっかり
とかデマを信じてる人多そうというコメントを見て・・・
実際はどうなのかな？って思います。

>>84さん
明るい雰囲気じゃないのは、近くにお寺とかあるから
ですかね？私は落ち着いた雰囲気があって好きです。
少し行けば池袋駅。パルコとか近くにあっていいと思います。

>>86さん
人によって様々かと思いますが、私の場合は早めにMR行って自分で情報を入手し、その情報について他の人がどう思われているかなどをこういった場で確認するようにしています。1期に行っても買わなきゃいいだけですので。なのでここで書かれていることの事実とそうでない事はよく分かりますよ。
確かにMR行け！というのはデベの誘導にもとれますが、事実を書いた人が事実を知らない人に否定されるのは有効な情報を減らす原因となっているのではと感じてます。

明るい雰囲気じゃないな、と思うのは、

太い道路とか高速道路の高架に囲まれているからですよ。

周りはビルばかりだし・・・
スカっと空が見えない感じ。
上層階はいいのかもしれませんが・・

でも、超便利さと引き替えだから、それが納得いけば、
問題はないとは思いますけど。

駅まで２分の利便性を考えたら、周りがビルばっかりで、明るい雰囲気がないのは、我慢するかな～ってかんじですね。
なにもかも、パーフェクトなマンションって、きっと見つからないんだろうなと思うので、自分の中で、なにを切り捨てて、なにを最優先するかで、決めていくしかないんでしょうね。
高い管理費、地権者多数、など、いろいろ考えさせられる部分もありますが、立地は、わたしにとって、申し分ないです。

63さん
タワーマンションなのであって当然と思い、全く気にしていませんでしたが、
ここは免震・耐震なしなんですか！？
不勉強で知識がないのですが、免震・耐震でないとすれば、地震対策として
ここはどのような構造になっているんでしょう。
タワーマンションは揺れをほとんど感じないと言われているものの、
いつ大規模の地震がないとは限りません。
自分が住むのは勿論ですが、転売する時にも不安ですよね。

確かにホームページとか、入手しやすいところに情報はのっていないようですが、
カタログの最後の方のページによると、

・制震です。制震間柱というらしいです。
・杭は34ｍに94本
・超強度コンクリート
・柱帯筋はスパイラル筋

とか書いてあるので、大丈夫じゃないですか？
私素人ですけど・・。

URが事業主で安全に不備があるマンション設計で落札出来ないでしょ～。

シティタワーウエストゲートは免震・耐震なしだったはず。

皆さん本当にモデルルームに行った方がいいですよ。
動機は分かりませんが、このスレは、ネガさんや他物件との対決を煽る方が蔓延っていて、ガセネタや変な書き込みが非常に多いです。

と言っておいて、信じるかどうかはお任せしますが、私がモデルルームで聞いた情報だと、アウルは耐震構造(制震や免震構造ではない)です。それでも丸ビルなど有名建築も耐震構造で、基準を満たしていれば問題無いそうです。
ちなみに、このスレで良く出てくるシティタワー池袋ウエストゲートは耐震、パークタワー池袋イーストプレイスは制震だそうです。
地震リスクがどうしても心配な方は、パークタワーの方が良いかもしれませんね。

カタログに制震と書いてあるんだから制震ですよ。
制震間柱はアトラスのＨＰにあるから参考に。
ちなみにパークタワーも制震間柱使ってあります。

http://www.atlas-club.com/myogadani/structure/index.html

良くも悪くも、ネガが跋扈するスレは注目されてるということだ。

ネガはネガでいいじゃない。
変なこと書いてても、釣られず、騙されず、書いてあることを7割引で理解すればちょうど良い温度感になる。

ここの営業さんは人によるけど結構いい加減で、私が最初に聞いたときは「え～と・・・耐震、いや制震ですね！」とMRのパネルを見ながら言ってました。ちなみにMRオープン当初でMR共有の勝どきは耐震なので情報が整理できていなかったのかもしれませんが。カタログには制震構造とは書いてありませんが制震間柱を使っている旨書かれていますので、私も制震に一票！

カタログにウソを掲載するはずはないでしょうから制震なんでしょう？
大地震が起きればどちらも大差はないだろうから（建物の損傷）、どちらでもいいですけど。

どなたか教えてください。
今月MR行ってみようと思ってますが、東角部屋のL-70B 71.49㎡っていくら位しますかね？今までの書き込みからすると中層で330万位かなと思ってますが。

いくら便利でも、あの環境で330万円はないのでは？

下駄履きだし・・・

しかし、そのあたりであれば、うちは全然手が
出せません。

ギャラリーにいくの止めます。なんか恥ずかしいし・・・。
あんたみたいな人のためのマンションじゃないよ、
みたいに見られるのは嫌だ。

>>98

行く前に知りたかったら、モデルルームにでも電話してみればいいのに。

その価格はないでしょう。いくら便利でも・・・
池袋が勤務先ならともかく・・・。

その値段だったら、品川Vタワーの中古が買えてしまい
ますよ。

http://www.womans-mansion.com/vtowerinfo/

中古は５％～１０％引きは常識だし、消費税は
かからないし・・・。

それほど、築７年の古い
品川Ｖタワーをヨイショする意味なし。

なるほど。
制震構造だから管理費が高いんですね。
多少納得しました。

↑

は？？制震構造だと管理費が高いなんてないよー。

価格帯と諸経費がどのくらいになるのかある程度予想できるといいんですが…

MRに行けば大体のところは教えてもらえるのかもしれないですけど…

予め数字的なものがわかって行くのとわからないで行くのとでは気分的に違うように思うんですが…

どうなんでしょう？素人なものですみません…

↑
モデルハウスに電話して聞けばいいじゃない。

>>No.105＝No.98さん？

こんな掲示板で聞いたって、本当かうそかわかりませんよ。

うそか、本当か分からない情報で混乱なされるのが目に見えますので、
本当に購入をご検討されていて、事前に値頃感を確認なさりたいのであれば、
まずは、勇気をもってモデルルームに電話されてみたら、いかがでしょうか？

一度目の訪問では皆価格帯程度しか情報をもらえず。
二度目にしてようやく価格表を見せてもらえる流れ（購入意欲を試されている？）のようです。
最後まで表はもらえず、住友同様、希望の部屋の価格のみ、たいそう勿体をつけて教えて頂けます。
ああ、ありがたや。

>>108
申し込みは済ませました？

モデルルームを池袋に作ってほしかった。
何度も行くのは面倒くさい。。

>>109
いよいよです！そちら様は？

こちらはばっちりですよ！

ついにホームページに値段が出ましたね。

第一期40戸ですか。
ずいぶん少ないですね。

豊島区優先分譲のみなんですかね

豊島区優先は100戸ですよね。第一期販売住戸が40戸のようです。
どちらも2月上旬のようですが。

少なめにして完売御礼パターンかな。

第一期40戸のほとんどは要望の入ってる住戸だろうね。
ゴクレらしくじっくり売る戦略かな？

５７００万円台～が引っ掛かるな。
５７９９万円～ってことはないよね？

引渡しが4月末から3月末に変わってる。
期末決算で売り上げる気、満々ですね。

・・・それにしては、40戸とは少なくね？
こんなもん？

たぶん、５７９８万ですよ。

優先分譲で別に１００戸売るからこんなもんじゃないの？

>>121

5700と5798じゃかな～りかわってきますねｗ

全員が５７９８で買えるわけじゃあないからな〜安い部屋から埋まっていく？んじゃあないですか？

＞１２２
優先分譲はどのくらい販売してるんでしょうか？

66平米だと、66.36平米の部屋だろうから、５７９８として、＠290ぐらいか。
多分これは西北だろうから、

南東はだいたい1割増しとして、＠330ぐらいかね。
そうすると、南東であれば、6600万と、諸費用が5％として300万ぐらい。
南東の66平米で、総額7000万ぐらい必要。

・・サラリーマン１馬力じゃ無理すかね。

今は提携ローンの優遇金利で１％切るからいけるんじゃあないですか。

>127さん

ま、まじっすか・・！！

借りれるのと、返せるのは違う気がするけど、少し勇気がわいたっす。
今後の地価上昇の期待値＋東池袋の将来性を鑑みて、２～３年後の転売目的＆税金対策として勝負にでるかどうか迷いますね。

そういえば、みなさんローンってどうします？
１００％変動ですか？
それともフラット３５？
フラット３５なら、「金利１％引き下げ」で10年間は1.6％になるんでしたっけ？

提携ローンの優遇金利1％切るんですか！？
ローンについては、今調査中なのですが、預金連動型のスターとかが出してる
ローンはどうかな・・・と、私は35年固定はパスかな。

その前に・・・環境などなど昼と夜がどんな風なのか見ておきたいのですが
現地がモデルルームから遠いので、残念です。
子供が小さいので、保育園や小学校も気になってます。

転売目的ならやめた方がいいんじゃないかな。
住んだら買値でも売れないと思うよ。

＞＞１３０
そうですか？周りの相場を見ると十分転売もいけそうですよ？

転売目的なら未入居かリフォームするかしないと。

>>132

なんで？

１期販売戸数少なすぎないか！？

人気ないのかね。

で、実際どうなの？ＭＲ明日行ってみようかな？入れなかったり・・。

>>134
優先で予想以上に売れたからという可能性はないかな？

↑売れても10戸ぐらい？

優先分譲100戸と明記してますので合計140戸にしないと優先分譲分も捌けなかった事になり不人気物件と見られますよね。なので一般分譲はある程度見込める戸数に抑えたのでしょう。
豊島区民優先分譲開始もまた2月上旬にずれましたし。140捌ける事が確定しない限り、また販売開始時期がずれるんでしょうね。

優先の売れ残りを第１期として売ることはできないよ。

前評判の割には不人気なのかな？

>143さん

４回くらいＭＲに行って優先分譲の契約しましたが、いつも賑わっている
印象でした。
どこまで売れたかは不明ですが、印象としては売れ行きいいほうと感じます。
今まで検討してきた他の物件と比べて。
ただ、ＭＲには勝どきの検討者もいるので余計にそう感じたのかも。
全体戸数が多いから、売り切っていくのには大変でしょうけど不人気と
いうふうには感じません（自分が契約したから贔屓目でしょうけど）。
むしろ人気あるなあと毎回感じていました。
参考になるかわかりませんが、個人的な正直な印象です。

ゴクレは販売弱いのかな？モデルルームが遠いのも良くないね。
プラウドシティ池袋本町は山手線広告、板橋駅、大山駅、池袋駅などでビラ配ってるのに。
ここは現地にモデルルームの場所のお知らせ看板だけ？

↑そういう宣伝広告費も物件価格にのかってるんだからそんな余計なコストは必要ない。
そういう宣伝をバンバンやると今度は売れてないから？そんなコストかけるなら安くしろ～ってなるんでしょ！

普通に考えて安いでしょ。ウエストゲートと殆ど変わらないんだもん。
駅直結の魅力も大きいし。
ウエストゲートを契約したけど、乗り換えようと真剣に考えました。でもウエストゲートも優先で買っていて相当お得感(高層階で四捨五入で200万円)があったので断念しました。

多分足の早い物件になるので検討している方はネガに惑わされずに考えて下さい。

>144さん
なるほど、コメントありがとうございます。

販売予告広告に管理費が出てませんね。
どこの物件でもたいてい出してるのに。

>>147

足の早い物件になるとは思えないけど？？

販売戸数473－（優先100＋第1期40）＝333

勝どきと共用モデルルーム、広告費をケチってるからボチボチ売るんじゃないかな？
入居開始まで１４カ月あるから、２ケ月ごとに５０戸くらい売り出すんじゃない？

第一期分譲では、優先分譲で漏れた（希望の住戸の売り出しがなかった）要望の出てる住戸を売り出すんでしょう？
おそらく第一期は即日完売でしょうね？

第一期で抽選で外れた人のために第一期第二次、三次分譲と称して、広告期間を短くして希望の住戸を購入できるように配慮してくれると思います。
価格は多少上がりますが、多分同じ間取りの上階を奨められることになるでしょう？

全体戸数や優先分譲、第一期までの販売予定から購入希望者として自分なりに分析してみました。

１．人気の部屋は優先分譲で抑えられてしまうので、間取りや方角にこだわりのある場合は早めに決断した方がよい。第一期以降小分けに出すにしても抽選となる可能性もあり、人気の度合いによっては次期以降値段を上げてくる可能性もある。。

２．部屋数の多い間取りは全体の戸数と第一期の販売予定戸数からそれほど早くなくなる事は考え難い為、じっくり検討してもよい。

３・全体的には今の経済状況を考えると好調ではあるが、全体規模から早期完売とまではいかないのでは？

自分は１なので早めに動きます。豊島区民じゃなくても優先分譲の数が満たなければ優先分譲の対象にしてくれないかな？

>>１５２
ナイス分析。

高い買い物だからじっくり考えたいところだけど、じっくり考えていたら欲しい間取りがなくなってしまうかもしれない。
難しいですね〜〜〜

優先住戸が即完しようが何だろうが、あまり浮き足立たない方がいいべ。
心配せんでも部屋はまだある。下手につっかかって前のめりにならんことだ。
売り方の心理からしたら良い住戸はできるだけ後に取っておきたいはずだ。

優先住戸の意味は、消費者心理をかきたてて見込みの高い客を早めに取り込むことが一つ、
もう一つは、販売初期は浅く広く間取りをたくさん出して、どの部屋が人気が高いのか、
似た平米数の部屋同士の価格バランスが取れてるのかどうかを見極めてるんだよ。

この物件を周辺の開発計画を含めて注目しています。
東池袋の周辺再開発情報を集めてみましたんですが、他にもありますかね？
（？は未定情報）

市街地再開発事業（東池袋四丁目）：アウルタワーのこと
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/kusei/toshiseibi_kotsu/shigaichise...

豊島区役所移転
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/chosha/016627.html

副都心線が東池袋へ乗り入れ？
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad/5200/tm/question.html

LRTが池袋⇔東池袋？
http://www.geocities.jp/lrt_city/newpage3.html
http://d.hatena.ne.jp/dream9/20080526

造幣局の敷地へテコ入れ？
http://ikebukuro.areablog.jp/page.asp?idx=1000002163&post_idx_sel=...

モデルルームが銀座1丁目にあるということでそのまわりに比べて「お手頃物件」にみえるのでしょうか。近場にすむ者としてはエアライズより高値設定だし、豊島区では破格の高さでないかと思いました。。（あまり豊島区で高値設定だと売れ残ってしまう事例をいくつか知ってます）でも駅直結というのは魅力ですね。西友におされてピーコックに行く人がすくないのが心配だったのですが、新しくマンションができるということでちょっと安心しました。（ただ夜23時閉店が21時なってしまったのは痛い・・西友はちなみに24時間です、アウルタワーだったら西友も相当近いです）

広告には、緑が多いみたいな文句があるけど、近くにあるのは雑司が谷霊園だし、緑はかなり少ないというかないです。エアライズをつくったとき小さな公園ができるというから緑を期待したのですが、ほぼコンクリートのみの公園になりだれもいないただの場所になってしまってます。残念。アウルタワーはまわりにおもいきって緑をどんどん加えてほしいと、地元民はねがっております。

MRが遠い遠いって、ほんと銀座1丁目ってありえないですねー。
明日見に行くことになりましたが今まで全く場所を確認してなくてオイオイって思いました。
大崎ウエストタワーを見に行ったときにMRが田町かよ、ってのよりもビックリ。
自宅が池袋界隈なので、まだ有楽町線が使えるから良いですが、なぜにわざわざ銀座まで行かなきゃダメなんだと。

レス一通り読みましたが価格表ってもらえないようですね。
物件のサイトを見たところ坪290～300って感じですね。
もっと高いと思っていましたが、やっぱ池袋だとこのへんがアッパーなんでしょうか。
とりあえずは、明日見たらこの場で報告しまーす。

>>155
今後、池袋界隈でタワマンの計画あるか分からないですか？

>>155
エアライズの南西に区役所が入るビルの上階にタワーマンションが建つというのは決定ですね。
他は今のとこ計画なしかな。
造幣局跡地は今のとこ予定なしだしね。

エアライズの南西ではなく西ですね。区役所東建タワーが建てばアウルから富士山は見えなくなります。
高くても絶対南東ビューがおすすめ。

モデルルーム行ってきました。
モデルルームは活況で人気物件なんだと実感しました。
勝どきのお客さんもいたようですが。

>>152さんが書かれてるように人気のある部屋は抽選になり、値段を上げてくるかもしれないので早めに決断するのが良さそうです。

豊島区民ではないので、優先分譲で残った部屋は先着順でやってくれるとありがたいのですが。

首都高の排ガスの影響はどの程度と考えればよろしいでしょうか？

>>157
以前は、ゴールドクレストのＭＲといえば
どこの物件も月島でした。

>162さん
アウルの側を通るのは東池袋で出入りする車だけですので、自分はあまり気にしてません。本線はエアライズの向こうですので。

人気無いんだねー。第一期はたったの４０戸ですか。

何年も売るんだろうなー。

140戸じゃないの？

40戸だよ。

戸数が3分の1のウェストゲートも第一期は40戸くらいじゃなかったかな？

アウルの優先分譲は100戸、ウェストゲートは90戸。

優先、第一期の販売戸数を比較すると自ずと人気が有るかどうか判断できるよね。

ウェストゲートと同じ割合で売るとするならアウルは第一期で120戸くらいは売って当然。

じゃなきゃ473戸もとてもじゃないけど捌けない。

引き合いが少ないんだろうと思えるけど？

ウエストゲートは竣工前ほぼ完売だし、住友の中では異例物件なんだから、例外でしょ。

ここは、優先分譲である程度確保できたし、立地抜群なので、のんびり売るつもりなんでしょう。

管理費の高さで二の足を踏んでる人が多いんでしょうね。
200円台後半まで下げてくれたら検討したいけど。

>>168
もの珍しさも無くなってきたからね。
周辺の需要はもうあまりないのでは？

西新宿あたりは作ろうとするデベ無くなったし、
投資用で買った人は借手がいなくて困ってるよ。

池袋には大規模すぎない？

池袋で7棟目の分譲タワーマンションだからね。

上池袋の西松建設、要町住友含めると9棟目かな？

分譲タワーマンションと言ってもほとんどが小規模だったから、まだはけていたけど・今回は？？？

買いたい人はウエストゲート、アウルタワーの優先分譲までで買っちゃった勘があるよね。

ここは投資用ですか？

もともとゴールドクレストってじっくり販売してくデベなんですか？それとも売れ残った部屋はどんどん値下げしていくデベ？立地がいいからアウルタワーはじっくり販売するのかもしれないけど、もしかして値下げの可能性もありそうなら、しばらく様子見しようかなぁ。

ところでここは管理費が高いみたいだけど、実際問題払えなくなっちゃったらどうなるの？滞納する人もいたりするのかなぁ。

2年位かけて売るんじゃないですかね？ゴクレも竣工前に完売するとは思ってないでしょう。ここ2-3年位どこのデベでもそういう物件抱えてるし。ただ値段が下がるとしても条件の悪い残り物ですからそれでも良い方は待った方が良いと思います。

現地に行ってきましたー
撮ってきた写真をいろいろ投稿してみます

東池袋を出たところから・・・