OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

エアライズの管理会社を変えた話とかもここで見つけたんだけど。。。中身見てから言ってちょ！

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サンシャイン60、東池袋共同ビルタワー、区役所タワー、エアライズタワーに囲まれるんだ。。

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東は造幣局、南は都バス跡地もいづれ。

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北西ってのは、例のお向かいのマンションからみて高速側の土地のことですか？
ここで話にあがるまで気にもとめませんでしたが、確かに何か立つ可能性はありそうですね。

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隣に14Fのマンションがある時点で300m以上離れた所に21Fのビルができても全く気にならないと思うけどな。

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＞７１８さん
日本生命跡地はグリーン大踊りに面している一角で、北西正面はかぶりません。西角部屋の角の方向になりますが、この部屋の西南側はエアライズがあるのは承知済みで、その圧迫感に比べたら離れている２１階建てビルはさほど気にならないと思います。

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眺望を気にする人は東南。利便性、価格を気にする人は北西。

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21階建てでもオフィスビルだから97メートルもあるんだね。

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修繕積立金が安すぎるのは、管理費の高さをカバーして
バランスを取ったつもりなのかなー。
タワマンは一般のマンションよりも倍の修繕費用が必要になってくるから、
今後定期的に値上げせざるを得なくなると思うな。
修繕計画は3年ごとに見直しと書いてあるから、値上げもそのタイミングになるかと。
修繕積立金以外に10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収されるそうだし、
うちも契約する時は、よく計画立てて将来的にも支払っていけるか考えなきゃ。

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位置的、高さ的にべつに障害になるもんでもないね。

http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-3038.html

むしろオフィスビルで人口が増えると街の活性化につながるかもしれん。

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そだね。全然位置は気にならん場所だな。

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北西は区役所が出来たら、富士山見えずで、ビルとビルの間、遠くに見える住友タワービューって感じになりませんか？景色は良いといえるの？

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日本生命ビルができれば池袋駅も見えなくなるかも？
ウエストゲート眺めるのも楽しいんじゃない？
どっちが部屋の灯りが多く点いてるだろうって。

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私は南東を検討しております。北西の価格が上がっているのは
優先分譲でほぼさばいたため、東南との価格差を目立たなくする
ために価格を上げているような話を聞きました。

南西もエアライズとぶつかるため、南東が景色がもっともよく、
6000オーバーでも売れるので、今は東南は人気をもとにさらに
上げているようです。

価格的に5000半ばが限度であれば北西を選ぶしかありませんし、
多少余裕があれば、当然景色の良い、南東を選ぶかと思います。
南東もかなり北西との価格差をつけておりますが、それでも
すごく人気があるようです。

この先、どのような価格差で売っていくか、わかりませんけど、
転売のときに有利なのは南東だと思います。

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区役所は西南西～南西に当たるから、富士山は危ないかな？
眺望といっても、人によって求めるものはそれぞれだね。
自分はとりあえず、正面の視界がさえぎられなければ、それでいいな

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手洗いの話が出てましたが、コンフォートは図面にあるように付いてませんので、
タンク付きトイレのタンク上に水が出るところで洗うことになります。
部屋の図面だけでは分かりづらいのは事実ですね。

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ゴクレの、早く決断しないと値上げになりますよ！営業に乗せられ、
表面の価格の安さに釣られて、パクっと北西を買ってしまった契約者さん。





ご愁傷さまです。

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私はエアライズの部屋を見たことがありますが、やはり仕様はエアライズの方が高いように感じました。
ここで検討するとしたらコンフォートですが、玄関が石風のデザインのタイルというのがどうしても受け入れられませんでした。エアライズの築浅中古の方が価値があるように思いますがどうなんですかね。北西の景色が好きな人はここしか選択できないのは分かります。

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東南方面は、正面に緑が広がり、遮るものがなく、ダブル東京タワービューは価値ありでしょう。夜景よりも昼間の景色がいいんでしょうね。南東高層階からのビューを見たことがある方、夜の景色はどうなんでしょうか？都心が遠いので、そこまできれいではないですか？

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南東はこの値段であればお得？でも、お隣りの中古と同じ単価なら、お隣りが勝ちかも？迷うかもね。

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だから周りに建物が立たないウエストゲートを勧めたのに。

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>>739

南東高層階からのビューが見たいなら夜にでもサンシャインに行ってみると良いです。
都心が遠いし、前の護国寺が真っ暗なので、正直言って夜景はそれほどではないです。
昼間は景色が良いです。
夜景なら駅のネオンの見える北西が良いかもしれません？

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736さん
やっぱりコンフォートはトイレに手洗いがついていないんですね。
タンクの上の水が出る手洗いって、何だか昔から抵抗が
あって使ってないんですよね・・・。
合理的なのかもしれないけど、水が飛び散って周りが汚れるし。
手洗いくらいは標準装備して欲しかったなぁ。

条件の悪い北東も価格調整の為値上げしてるんですね。
日照と眺望を価格の面で妥協しているのに、どうにも割り切れない感じ。

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>734
>この先、どのような価格差で売っていくか、わかりませんけど、
>転売のときに有利なのは南東だと思います。

至言。
資産価値の割には安いかもね。
エアライズは気にするほどでもないし。

>743
ちょっとしたところで手を抜いているんだよね。
自分は別にタンクの手洗いで気にはならない方だと思うが、
ゴクレはそんなとこで手を抜くのかという気にはなるね。
部屋のランクで仕様がはっきり分かれているのも少し気になる。

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＞744さん
エアライズは気にするほどでもないとは、どういう意味でしょうか？
私なら同じ価格ならエアライズが欲しいように思ってしまいます。売主、維持費、駅直結の度合いからですが。ここのほうがアピールできる点はなんですかね。冷やかしではなく、エアライズの中古も含め検討しているので、ご意見をお聞かせいただきたいです。

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>>745
アウルが優位な点

●高さ（文句なし）
●エントランスの見た目の派手さ（ただし、その辺の賃貸マンション並みの広さしかない）
●管理体制？（410円も払うなら良くて当然）
●サンシャインに近い
●高速5号線から離れている（高層階の騒音はそう変わらないはず。サンシャインの屋上に上がってみれば分かる。ただし出入り口に近いのでかえってうるさいかも？）
●造幣局が再開発されれば隣なので資産価値アップ

このくらいかな？

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追加
●地権者がすこし少ない

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>744さん
転売のときには、修繕積立金も上がっているだろうから、北西向きとかマイナスになる要素はできるだけ減らしておきたいですね。
ですから、私も少々高くても南東が良いと思います。

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エアライズタワーの展望台から北西方向を確認のため見てみましたが、池袋のごちゃごちゃした町並みが見え、サンシャインが右に大きくあり、近くに西武の大きい看板、遠くに住友タワーというビューでした。新庁舎が出来て、新庁舎ブリリアビューになるほうがいいのかなと思いました。
南東の大きくないがダブル東京タワーと護国寺ビューは価格は高いですが魅力を感じることは確か。

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エアライズの中古が坪250万だからアウルは東南上層階で280万が適正かな？
管理費問題を解決できるかどうかで転売価格が1割は変わると思う。
管理費が現状維持、修繕が値上がりするなら3年後にはエアライズと同じ中古価格になる。
アウルの分譲価格は割高だから庁舎タワーを狙うのがベターじゃないかな？
地価下落で坪250万くらいの分譲価格になると思うけど？
デベはゴクレより東建がマシ。頭は不燃公社だけどね。

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シティタワーが良くね？

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さすがに、エアライズは2アウルより仕様がいいし、坪250はないでしょ。
売主が違うし。

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>745
言葉足らず失礼！
エアライズは気にするほどでないという意味は
アウル南東側からエアライズを見ても距離的が離れてるから
気にならないという意味。
南の部屋はエアライズから見られている感があるだろうから
多分に価格に反映（下げ）されているように見えるが、かえって自分には割安に見えると
言いたかっただけ！

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明日から受付開始ですね！
この結果でやっと実際のうれゆきがわかりますね〜〜〜

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アウルタワーのコンフォートって、エアライズや他のマンションと比べて、仕様や設備は劣っているんですか？
私は、平均的レベルだと思っているのですが。

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アウルタワーのラグジュアリーが他のマンションの標準仕様以下。
何件かモデルルームまわってみるといいよ。

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>>574
要望のある部屋を売るんだろうから即日完売では？

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755
釣りか？劣ってることがわからないはずないでしょ。コンフォートに対して。玄関グレード、フローリングは素人でも、え？、というレベル。トイレはタンク上手洗い、床暖房切替レベル、台所、窓Ｔ2・・。
その前にあったけど、ロビーは狭すぎだし、こんな狭い範囲なら仕上げは多少上げるかもしれないが、それでもほかのゴクレタワーから想像するに残念。
そもそも維持費でアウト。

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>>758
そんな興奮しないでよ。あほか。
維持費ってなにをいっている？

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>>758

だいたいわかったけど『床暖房切替レベル』ってなに？

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>>758
窓T3かと思ってた。ほとんどT2でT3は一部だけなのかな？

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へー窓T2なの？
うるさくてたまんないんじゃない？
目に見えないとこもケチってるんだね。

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T3は二重窓でないと実現できないはずだよ。

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ここ2重窓でしょ？

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二重窓でないと実現できないのはＴ４みたいだよ

一重サッシの限界はＴ３まで、それ以上は二重サッシが必要となる。

http://www.ads-network.co.jp/seinou-kiso/kigou-T.htm

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もらった資料見てみたら、「住戸のサッシはT-3(TS-35)相当」の記述があった。
住戸以外はT-3でないってことかね

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T-3。そりゃそうだろう。
首都高そば、バスセンター隣なんだからT-2,T-1はありえないよね。

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>750
エアライズの中古が＠２５０で買えるなら、アウルより全然良いんじゃないかと思うのは俺だけ？

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いや、エアエアイズが２５０で買えるならぜんぜんいいよ。
本当に買えるならね。

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豊島区優先は売れるだろうけど第1期は完売できるだろうか？

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エアライズの中古が＠２５０で買えはずがない。

去年の11月で、坪３３０(４階)です。

参考に。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/air-rise-tower.php

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↑それ成約価格じゃないよ(笑)

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まあその価格から値引きがあって成約は坪310くらいだろうな。

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広告にでてる中古の販売価格は、売主の言い値。仲介業者はレインズにアクセスして、成約価格を知ってるからコンタクトしてみたら。

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エアライズ完成で、周辺の地価はずいぶん上がったんじゃないかな。
この２年東南側では結構新築された家があるよ。
近所に１８年住んでるけど最近２年が一番変化が激しい。

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>>771

強欲なエアライズ地権者の住戸だなｗ

アウルの地権者はいくらくらいで売りに出すんだろう？
46階地権者住戸で坪310万くらいなら買いたいけど。

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>>775
アウルタワーが完成したら周辺の地価がまた上がるかもね？

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>763

T3は二重サッシュじゃなくても達成できる。普通にT３は使われている。

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＞７７６さん

　北西なら、それより上の階でも300以下でした。北西を買った方御愁傷様、と言われましたが、後悔はしてないです。

　ただ、南西に大きな建物が建つけど北西は大丈夫、と言われたので眺望は期待していました。残念です。

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＞７７９さん

北西は大丈夫と言われたんですか？
７７９さんは上層階だから心配ないだろうけど高層以下の人はどうなんでしょうね？
でも低層の東南買うくらいなら北西の上層階買うかな、私も。

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北西って池袋駅方面ですよね、何か立つんでしたっけ？？

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北西も眺望良いですよ。
富士山見えるし、グリーン大通りから池袋駅、天気が良ければ埼玉まで見えるし。
北西角だとバルコニーからスカイツリーも見えます。

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＞７７９さん
ということは最低47階の24.25×300＝7275以下ということですか？ゴクレ価格の7198ですね。

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＞７８２さん
北西はバルコニーから覗けば富士山見える。そうなんですが、東池袋再開発ビル２１階建、調査不足でした。ちょうどこのビルの陰になりそうです。

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北西契約者ＶＳ南東契約者ＶＳ検討者ＶＳアンチ

今のところ、北西契約者の敗色濃厚でしょう。

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＞７８４さん
東池袋再開発ビルは高さ97メートル、高低差5メートルとしても102メートル。
30階以上なら問題ないと思いますよ。

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ああ、前に話しに出ていた日本生命跡の２１Fビルですね。
北西契約者ＶＳ南東契約者だと確かに南東の方がひらけていて景色はよさそうです。
あとは値段と景色を天秤にかけてってかんじですね。
オフィスビルとマンションの天井高が違うとしても２５Fくらいより上くらいなら北西でも以上のフロアなら富士山見えるんじゃあないですか？？
まあ２１Fのビルが完全に富士山つぶすかは実際の眺望みないとなんともいえないですが。

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契約前にサンシャインに登って確かめるべきだね。

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東京から富士山の見える方角って・・・
日生跡とは90度くらい違わないか？

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このマンションは一番の売りは立地だと思ってたんですよ。

売出しは12階ぐらいからだとおもうのですけど、
12階ぐらいなんていったら、普通のマンションの最上階。
ですから、普通のマンションとして考えるならば、南西以外は
どの方角も抜けてるだろうから、悪くないと思ってたのですよ。

でも、このスレ見てると、買うなら高層階（33階以上）を背伸び
してでも買わないと馬鹿みたいに思えてくるのですけど、なんか
ワタクシ洗脳されてます？？

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>>790さん
自分も立地が一番の売りだと思いました。
違う掲示板でリッチなマンションではないが立地マンションと言われていた方がいましがまさにその通りで景色の優先度は立地には劣るかなと思いました。

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エレベーターは240ｍ/分と高層階が早いです。
33階から各階停止はつらいです。

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営業の方に北西は４年は富士山が見えるが、東京建物のマンション（区役所）が出来たら、見えなくなるといわれました。地図で見るとちょうど富士山と同じ方向でしたので、見えないと思っていいと思います。また、パンフレットも池袋方面の写真は載せていないことから、メインは南東だとも。

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新庁舎は高さが同じですからね。。。

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北西は優先でだいたい30階前後でも270（一番最初の優先価格）、
その後年末滑り込みで275、その後年明けに285、今は300。

ただ、予算があまりない人は北西しか選択できないこともあり、
北西はまぁまぁ売れたようです。今は坪300。
南東は景色がいいだけに、こちらはそれなりに売れたようですね。

この坪300なんていう価格で北西を買う人がいるとは到底思えない
ので、このまま価格を強気で出し続けるしかない状況だと売れ残る
可能性が大だと思います。勝どきでも断固として値下げしない売主
だけに不安はつきまといますね。

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南東を購入していますが、優先からどのくらい上がっているのでしょうか？６６平米の部屋でどなたか教えてください。

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購入したのに一般価格を知りたいのですか？（ちなみに私は知らないです）

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＞７７６さん
坪３１０ですと手数料がペイできません。３３０で、４５階ではだめでしょうか。

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やっぱり、ここを買うなら高層階でしょうかね。
価格を最優先すると、高層階の購入は無理だろうと考えていますが、背伸びしても高層階を買うべきなのか・・・
まぁ、ローン払えなくなったらおしまいなので、背伸びも出来ない状況にありますが。
修繕積立金なども、年々上がっていきそうだし、はじめの出費は最小限にとどめたいところです。
立地を重視するなら、あえて高層階でなくてもいいですよねぇ。

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タワーマンションはどこにでもある時代です。アウルの最価値点はなんといっても立地だと思います。山手線内側、地下鉄駅と大型娯楽施設サンシャイン直結。他にはないと思います。たまたまそこにできるマンションがタワーマンションだったため眺望もと欲が出てしまうと思います。現に南はエアライズがあるため４２階以上でないと眺望の抜けはありません。でも売れています。

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営業の確認によると、アウトフレームなので、北西はベランダに日が少し入る程度のようです。
暑がりの方にはいいのかな？私は部屋に朝日が入って欲しいので南東派です。

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気を付けなければいけないのは、北向きで夏に涼しいだろうと思ったら、
周りのビルからの反射光が入って暑いケースもある事。
で、冬は陽が低くなり反射光も入らず寒い。

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>>736
コンフォートのトイレ、手元のパンフレットで見ると紹介写真の中にちらっと手洗いが写っているんですよね。トイレ自体はタンクあり（タンク上に花らしきものが飾ってある）だし、ラグジュアリーの紹介写真ではタンクレストイレが写っているので、コンフォートのトイレで間違いないとは思うのですが…間取りによってタンク上手洗いタイプと別手洗いタイプが混在しているんでしょうか。

ところでコンシェルジュってグランドエントランスホールじゃなくって裏手のエントランスホールの方にいるんですね。なんか変な感じ。

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↑MRで聞けばすぐ分かるけど、パンフはあくまでもタンク付きトイレの参考例です。実際は図面に手洗いがない部屋はタンクの上に水が出て、タンクに水が入るようになっているタイプで、そこで手を洗うことになります。良く団地などのトイレや古い家などにあるタイプです。

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802
現地の状況から察するに全く問題ないと思いますが

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最近のマンションではブリリア有明スカイタワーもタンク上手洗い付きトイレです。

ブリリア池袋、パークタワーイーストプレイス、タワーグランディアも同じタイプです。
タンクをベニア板で隠してあるので、さほど気にならないですよ。
アウルタワーのタンク付きトイレもタンクを隠してあるんじゃないですか？
私はタンク付きをずっと使ってるのでタンクレスが良いかどうか気にしてませんけど。

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トイレはオプションでタンクレスに変えられるんじゃないの？

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今まで何度か書き込みましたが、契約済みさんが増えたため、名前を変えてみました。

モデルルームにはオプションがいっぱいありましたが、すべて引き渡し後にリフォームという形でやってください、と言われました。こちらでエアコンや間取りを変えた、という書き込みがあったので、担当に確認しましたが、変更はきかないそうです。トイレも多分だめだと思います。

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スレを見返すと賃貸に出すの話もちらほら出ていますが住宅ローンが残っている状態で賃貸に出す事なんてできるのでしょうか？？

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＞８０９さん
そうなんですよね。住宅ローンは本人または家族が居住することが条件で優遇されているローンです。
賃貸に出す場合は一般のローンを組まなければなりません。金利アップどころか、担保がなければ借り入れできません。従って残債務を全て返済することが条件です。

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>>807

広い部屋は独立した手洗いがあるけど、狭い部屋はそれが無い設計となってますよね。タンク有りの場合、タンクの上が手洗いとできるけど、タンクレスはそれができないから、独立した手洗いが無い部屋はタンクレスに変更でき無いはずですよ。

タンクレスのメリットは、タンクがないからすっきりとした感じになるのと、タンクの結露が無いということですかね。

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>>809さん

原則は810さんのコメントの通りですが、転勤でその間だけの賃貸とか事情によっては借り換えをせずに済む金融機関もあるようです。ローンを選ぶときに確認するのが良いかと思います。

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>>806
トイレの仕様が数千万円の商品を購入するか否かのカギになる人もいるんですねぇ。
付属しているカーナビでそのクルマを買うかどうか決めるような感じでしょうか。
正に人それぞれです。

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>>812

ですねっ

転勤の場合でも他人に貸しちゃ駄目っていうローンはあるんでしたっけ？

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ここは駐輪場603台しかないんですか。
一家に一台も自転車が確保されてないんですね。
２台所有はまず無理そうだけど、ファミリー世帯はどうするんだろう。
(家の中に置くのか、玄関の前に大量の自転車が目につくと嫌ですね)

駅近だから、誰も自転車に乗らないという発想ですかね。
山の手内にあるんだから、自転車で都内をぶらつきたいと考えてましたが。

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確かに駐輪場足りないでしょうね。
ただ、分譲対象住戸(473戸)に対し603台の割り当てなので、一戸に一台は大丈夫でしょう。

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玄関前に自転車置いてるマンションって多いですよ。
お隣のライオンズマンションはエントランス前の日之出町公園に置いてます。

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>>816さん
>分譲対象住戸(473戸)に対し603台の割り当てなので、一戸に一台は大丈夫でしょう。

多すぎるくらいです。
余ると思いますよ。

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総戸数608戸で建物内603台かー。

玄関前の自転車が倒れてたり、倒れてきたりすると危ないですね。
そうなるとエレベーター内も窮屈になりそう。

日之出町公園が自転車だらけになっちゃうのかな。

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車を処分して自転車生活への切り替え考えてましたが、
自転車も余裕があるわけではないのか。

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